ดูแลซ่อมบำรุงคอนโดให้เช่า: เจ้าของต้องรับผิดชอบอะไรบ้าง

ผู้เช่าของคุณเพิ่งส่งภาพน้ำไหลจากเพดานเวลา 23:00 น. ข้อความอีกข้อความหนึ่งปรากฏขึ้น เครื่องปรับอากาศหยุดทำงานตรงกลางเดือนเมษายน จากนั้นเจ้าของทรัพย์สินของคุณโทรมาเกี่ยวกับวาล์วล้างสุขภัณฑ์ที่เสีย ฟังดูคุ้นเคยไหม หากคุณเป็นเจ้าของห้องชุดให้เช่าในกรุงเทพมหานคร ปัญหาการบำรุงรักษาไม่ใช่เรื่องของ "ถ้า" แต่เป็นเรื่องของ "เมื่อใด" และการรู้ว่าสิ่งใดตกอยู่บนบ่าของคุณเป็นอย่างไรเมื่อเทียบกับสิ่งที่ผู้เช่าควรจัดการนั้น สามารถช่วยคุณประหยัดเงินหลายพันบาท ป้องกันปัญหากฎหมาย และทำให้ห้องของคุณมีผู้เช่าตลอดปี มาทำความเข้าใจทุกสิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับการบำรุงรักษาห้องชุดให้เช่าอย่างถูกต้อง

กฎหมายไทยบอกว่าอะไรเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาของเจ้าของบ้าน

ก่อนที่เราจะเข้าสู่เรื่องปฏิบัติ ให้เราพูดถึงกรอบทางกฎหมาย ตามประมวณกฎหมายแพ่งและพาณิชยชาติไทย โดยเฉพาะหมวด 546 ถึง 551 เจ้าของบ้านมีภาระผูกพันต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมสำหรับวัตถุประสงค์ของการให้เช่า กล่าวอย่างชัดเจน หมายความว่าหากสิ่งใดเสีย เนื่องจากการสึกหรอจากการใช้งาน คุณต้องซ่อม ผู้เช่าไม่รับผิดชอบสำหรับสิ่งที่เสื่อมสภาพเนื่องจากเวลาผ่านไปหรือหน่วยถูกใช้ตามที่ตั้งใจไว้

นี่ยังเกี่ยวข้องกับพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการเช่าบ้านและสถานที่อยู่อาศัย (2561) ซึ่งเพิ่มการปกป้องผู้เช่าเพิ่มเติม ตามกฎหมายฉบับนี้ เจ้าของบ้านไม่สามารถส่งต่อค่าใช้ซ่อมแซมโครงสร้างให้ผู้เช่าผ่านข้อตกลงในสัญญาที่สร้างสรรค์ หากระบบประปาเสีย เนื่องจากท่อมีอายุ 15 ปีแล้ว นั่นคือบิลของคุณ คุณสามารถตรวจสอบข้อความเต็มของการปกป้องผู้เช่าผ่าน Department of Lands ซึ่งควบคุมการลงทะเบียนการเช่าและข้อพิพาทที่เกี่ยวข้อง

นี่คือสถานการณ์จริง เจ้าของบ้านที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้สถานีบีทีเอส อนนุสรณ์ พยายามหักเงินจำนวน 18,000 บาท จากเงินประกันของผู้เช่าเพื่อความเสียหายจากเครื่องทำน้ำอุ่นที่เสีย ผู้เช่าโต้แย้ง โดยแสดงให้เห็นว่าหน่วยอยู่ในสภาพเก่าแล้วแปดปีเมื่อพวกเขาย้ายเข้ามา การแก้ไขข้อพิพาทมีความเห็นพ้องต้องกันกับผู้เช่า บทเรียนที่ได้คือ การเสีย เนื่องจากอายุนั้นเป็นหน้าที่ของเจ้าของ

การซ่อมแซมโครงสร้างและระบบหลัก เป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้านเสมอ

ให้เราชัดเจนเกี่ยวกับเรื่องนี้ สิ่งใดที่เป็นโครงสร้างเป็นของคุณในฐานะเจ้าของ ซึ่งรวมถึงผนัง เพดาน พื้น หน้าต่าง และระบบประปาและไฟฟ้าของอาคารภายในห้องพักของคุณ หากท่อแตกภายในผนังห้องชุดของคุณที่ Life Asoke Hype ใกล้สถานี MRT พระราม 9 คุณต้องจ่ายเงินให้ช่างประปาและซ่อมแซมผนังแห้ง ไม่มีข้อยกเว้น

ระบบหลักยังตกอยู่ในหน้าที่ของเจ้าของบ้านอย่างชัดเจน เรากำลังพูดถึงเครื่องปรับอากาศที่มาพร้อมกับห้องชุด เครื่องทำน้ำอุ่นในตัว พัดลมดักควันห้องครัว และแผงไฟฟ้า ตามข้อมูลจาก CBRE Thailand ค่าบำรุงรักษาประจำปีโดยเฉลี่ยสำหรับห้องชุดให้เช่าห้องนอนหนึ่งห้องในกลางกรุงเทพมหานครอยู่ในช่วง 15,000 ถึง 35,000 บาท ขึ้นอยู่กับอายุและสภาพของหน่วย นั่นอาจฟังดูเหมือนมากมาย แต่ลองพิจารณา ห้องชุดที่บำรุงรักษาอย่างดีในพื้นที่ทองหล่อถึงเอกชัยสามารถเรียกค่าเช่า 25,000 ถึง 45,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องได้ การว่างหนึ่งเดือนเนื่องจากปัญหาการบำรุงรักษาที่ป้องกันได้คุณสูญเสียมากกว่าการบำรุงรักษาทั่วไป

ลองคิดดูแบบนี้ หากผู้เช่าที่ Ideo Q Sukhumvit 36 รายงานว่าเครื่องปรับอากาศรั่วน้ำลงพื้น และคุณไม่สนใจมาสองสัปดาห์ คุณต้องเสี่ยงต่อการสูญเสียผู้เช่านั้นไม่เพียงแต่ยังทำให้พื้นไม้แข็งเสียหาย ซึ่งอาจต้องเสียค่าซ่อมแซม 40,000 บาทหรือมากกว่านั้น ซ่อมแซมให้เร็ว ซ่อมแซมให้ถูกต้อง

สิ่งที่ผู้เช่ารับผิดชอบ

ตอนนี้มันไม่ได้อยู่ที่คุณทั้งหมด ผู้เช่ามีชุดความรับผิดชอบของตนเอง และสัญญาเช่าที่ดีจะอธิบายเรื่องนี้อย่างชัดเจน โดยทั่วไป ผู้เช่าคาดว่าจะจัดการกับการบำรุงรักษาเล็กน้อย ซึ่งหมายถึงการแทนที่หลอดไฟ ทำให้หน่วยสะอาด อย่าทำให้ท่อระบายน้ำอุดตัน ด้วยน้ำมันจากการปรุงอาหาร และรายงานปัญหาอย่างทันท่วงทีแทนที่จะปล่อยให้เสื่อมลง

หากผู้เช่าที่ Lumpini Suite Phetchaburi ใกล้สถานี Makkasan ตัดสินใจเจาะรูในทุกผนังเพื่อแขวนชั้นวางและงานศิลปะ ค่าใช้ซ่อมแซมและทาสีใหม่เมื่อพวกเขาย้ายออกไปมาจากเงินประกันของพวกเขา ความเสียหายที่เกิดจากการไม่ระมัดระวัง การใช้งานไม่ถูกต้อง หรือการแก้ไขโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นหน้าที่ของผู้เช่า ซึ่งรวมถึงสิ่งต่างๆ เช่น บานประตูตู้เสื่อมจากการปิดแรง พรมเปื้อนจากไวน์หลั่ง หรือเตาสำหรับทำอาหารแบบแก้วแตกเนื่องจากเคลื่อนย้ายหม้อหนักบางที่

เคล็ดลับการปฏิบัติจริง ทำการตรวจสอบการย้ายเข้าที่ละเอียดถี่ถ้วนพร้อมวันที่และภาพถ่ายที่มีเวลา ให้ผู้เช่าลงชื่อในรายงานสภาพ ขั้นตอนเดียวนี้ช่วยกำจัดข้อพิพาทเงินประกันประมาณ 80% เจ้าของบ้านที่มีประสบการณ์มากมายในกรุงเทพมหานครยังใช้วิดีโอการเดินในหน่วยสั้นๆ ที่เก็บไว้ในพื้นที่จัดเก็บบนคลาउด์ซึ่งมีความสามารถดีหากเกิดข้อบกพร่องในภายหลัง

เครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ พื้นที่สีเทา

นี่คือที่ที่สิ่งต่างๆ ซับซ้อน และที่ที่ข้อโต้แย้งระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครเกิดขึ้นจริงๆ หากห้องชุดของคุณมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุดและคุณโฆษณาด้วยวิธีนี้ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าเป็นส่วนของแพคเกจการเช่า เครื่องซักผ้าที่เสีย ตู้เย็นที่ทำงานผิดปกติ หรือโซฟาที่ยุบลงจากการใช้งานตามปกติล้วนเป็นหน้าที่ของคุณในการซ่อมแซมหรือเปลี่ยน

อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าเอาไมโครเวฟของตนเองมาและเสีย เห็นได้ชัดว่านั่นเป็นหน้าที่ของพวกเขา พื้นที่สีเทาปรากฏเมื่อผู้เช่าใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีให้ผิดวิธี ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าที่ Aspire Rama 9 ใช้เครื่องซักผ้ามากเกินไปซ้ำแล้วซ้ำเล่า และกลองเสีย หลังจากหกเดือน คุณสามารถโต้แย้งการไม่ระมัดระวังของผู้เช่า แต่การพิสูจน์นั้นเป็นเรื่องอื่น นี่คือเหตุผลว่าทำไมการมีหมายเหตุสภาพเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ชัดเจนในสัญญาเช่าของคุณจึงจำเป็น

รายการการบำรุงรักษา	ความรับผิดชอบของเจ้าของบ้าน	ความรับผิดชอบของผู้เช่า	ค่าใช้ทั่วไป (บาท)
บริการเครื่องปรับอากาศ (ประจำสม่ำเสมอ)	ใช่ หากรวมอยู่ในสัญญาเช่า	บางครั้งแบ่ง	400 ถึง 800 ต่อหน่วยต่อการให้บริการ
การแทนที่เครื่องปรับอากาศ	ใช่	ไม่ใช่	15,000 ถึง 30,000
ความล้มเหลวของเครื่องทำน้ำอุ่น (เนื่องจากอายุ)	ใช่	ไม่ใช่	3,500 ถึง 8,000
ท่อระบายน้ำอุดตัน (การไม่ระมัดระวังของผู้เช่า)	ไม่ใช่	ใช่	500 ถึง 2,000
การแทนที่หลอดไฟ	ไม่ใช่	ใช่	50 ถึง 300 ต่อหลอด
กลอนประตูเสีย (การสึกหรอจากการใช้งาน)	ใช่	ไม่ใช่	800 ถึง 3,000
ความเสียหายของผนังจากการเจาะโดยไม่ได้รับอนุญาต	ไม่ใช่	ใช่	1,500 ถึง 5,000
ตู้เย็นหรือเครื่องซักผ้าเสีย	ใช่ (หากจัดให้)	ใช่ (หากเป็นของผู้เช่า)	5,000 ถึง 20,000
การกำจัดสัตว์ศัตรู	มักจะแบ่งหรือของเจ้าของบ้าน	บางครั้งผู้เช่า	1,000 ถึง 3,000 ต่อครั้ง

การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน อาวุธลับของเจ้าของบ้านที่ฉลาด

เจ้าของบ้านที่ดีที่สุดในกรุงเทพมหานครไม่รออะไรจะเสีย พวกเขากำหนดการบำรุงรักษาเชิงป้องกันและถือว่ามันเป็นค่าใช้จ่ายทางธุรกิจ เพราะนั่นคือสิ่งที่เป็นจริง การทำความสะอาดเครื่องปรับอากาศทุกไตรมาส ราคา 400 ถึง 800 บาทต่อหน่วย แต่การข้ามช่วงนี้อาจนำไปสู่ความล้มเหลวของคอมเพรสเซอร์ที่มีค่าใช้จ่าย 15,000 บาทขึ้นไป การคำนวณนั้นง่ายมาก

พิจารณากรณีของเจ้าของบ้านที่เป็นเจ้าของห้องสามห้องที่ Noble Revolve Ratchada ใกล้ MRT ศูนย์วัฒนธรรมไทย เธออัดรางวัลการให้บริการเครื่องปรับอากาศทุกสามเดือน ตรวจสอบประปาทุกหกเดือน และตรวจสอบเชิงลึกประจำปีของเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมด งบประมาณการบำรุงรักษาเชิงป้องกันของเธอประมาณ 8,000 บาทต่อหน่วยต่อปี ในห้าปีของการเช่า เธอไม่เคยมีการเสียหายโครงสร้างเดียวหรือการโทรซ่อมฉุกเฉินครั้งเดียว ผู้เช่าของเธออยู่ในระยะเวลาเฉลี่ย 2 ปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเทพมหานคร

ตามข้อมูลจาก DDproperty ห้องชุดที่บำรุงรักษาอย่างดีในกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนผู้เช่าน้อยกว่าประมาณ 30% เมื่อเทียบกับหน่วยที่บำรุงรักษาแบบรีแอกทีฟ สถิติเพียงอย่างเดียวนั่นควรจะโน้มน้าวเจ้าของบ้านเพื่อลงทุนในการป้องกัน ทุกครั้งที่ผู้เช่าออกไป คุณต้องเผชิญกับความเสี่ยงของการว่าง ค่าใช้ซ่อมแซม ค่าธรรมเนียมตัวแทน และความยุ่งยากในการค้นหาคนใหม่

ประกันภัย ค่าพื้นที่ร่วม และค่าใช้ที่ซ่อนอยู่

เจ้าของบ้านรุ่นแรกจำนวนมากในกรุงเทพมหานครลืมเกี่ยวกับประกันภัย อาคารห้องชุดส่วนใหญ่มีประกันภัยหลักสำหรับโครงสร้าง แต่นโยบายนั้นไม่ครอบคลุมเนื้อหาของห้องพักแต่ละห้องของคุณ หากไฟไหม้ทำให้เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าของคุณเสียหายที่ The Parkland Srinakarin ประกันภัยของสำนักงานศูนย์กลางจะครอบคลุมการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคาร แต่เฟอร์นิเจอร์มูลค่า 200,000 บาทของคุณหายไปเว้นแต่คุณจะมีนโยบายของตัวเอง

ประกันภัยห้องชุดสำหรับเจ้าของบ้านในประเทศไทยโดยทั่วไปราคา 2,000 ถึง 6,000 บาทต่อปี ขึ้นอยู่กับระดับการครอบคลุมและมูลค่าของเนื้อหาที่ประกันภัย เป็นราคาเล็กน้อยสำหรับความสงบสุขใจ บางนโยบายยังครอบคลุมการสูญเสียรายได้จากการเช่าหากหน่วยไม่สามารถอยู่ได้เนื่องจากเหตุการณ์ที่ครอบคลุม

จากนั้นมีค่าพื้นที่ร่วม ซึ่งเจ้าของห้องชุดทุกคนจ่ายโดยไม่คำนึงถึงว่าหน่วยให้เช่าหรือว่างไป ค่าเหล่านี้ครอบคลุมสิ่งอำนวยความสะดวกร่วมของอาคาร เช่น สระว่ายน้ำ ยิม ล็อบบี้ ลิฟต์ และความปลอดภัย ที่ห้องชุดระดับกลางใกล้สถานีบีทีเอส พระขนนง ค่าพื้นที่ร่วมมักจะ 40 ถึง 60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้องนอนหนึ่งห้องขนาด 35 ตารางเมตร นั่นคือ 1,400 ถึง 2,100 บาทต่อเดือน นี่คือค่าใช้ของเจ้าของบ้านเสมอ คุณไม่สามารถส่งต่อค่าพื้นที่ร่วมให้ผู้เช่าเป็นค่าใช้จ่ายแยกต่างหาก แม้ว่าเจ้าของบ้านบางคนนำมันเข้าสู่ราคาเช่า

การสร้างเครือข่ายการบำรุงรักษาที่เชื่อถือได้

สิ่งหนึ่งที่แยกแยะเจ้าของบ้านที่เครียดออกจากสิ่งที่สงบสุขในกรุงเทพมหานครคือการมีรายชื่อลักษณ์การให้บริการที่เชื่อถือได้ที่คุณใช้บ่อย คุณต้องการช่างเครื่องปรับอากาศที่เชื่อถือได้ ช่างประปา ช่างไฟฟ้า และช่างทั่วไป ตามหลักการแล้ว สิ่งเหล่านี้คือบุคคลที่สามารถตอบสนองภายในวันเดียว เพราะผู้เช่าไม่ต้องการรอสามวันเพื่อซ่อมสุขภัณฑ์ที่เสีย

หากคุณเป็นเจ้าของห้องที่ Supalai Premier Ratchathewi ตัวอย่างเช่น สำนักงานศูนย์กลางของอาคารมักจะแนะนำผู้รับเหมาที่ได้รับการตรวจสอบแล้วซึ่งรู้ระบบอาคารแล้ว นี่ช่วยประหยัดเวลาและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการว่าจ้างคนจาก Facebook ซึ่งอาจสร้างปัญหามากกว่าที่พวกเขาแก้ไข เจ