ถูกไล่ออกจากคอนโดก่อนหมดสัญญา: สิทธิ์และการเยียวยาตามกฎหมาย

คุณกลับบ้านหลังจากวันที่ยาวนานในสำนักงาน บางทีหลังจากที่ได้นั่งรถไฟฟ้า BTS ที่ Asok ในช่วงเวลาเร่งด่วน และแล้วก็มันมา หนังสือแจ้งเตือนลื่นเข้าใต้ประตูของคุณบอกให้ย้ายออกภายในวันที่ 30 สัญญาเช่าของคุณยังไม่หมดอีกหกเดือน หัวใจของคุณตกลง คุณไม่ได้ทำอะไรผิด คุณจ่ายค่าเช่าตรงเวลาทุกเดือน และยังคงต้องเผชิญกับความเป็นไปได้ที่แท้จริงในการถูกไล่ออกจากคอนโดของคุณก่อนสัญญาสิ้นสุด

สิ่งนี้เกิดขึ้นบ่อยกว่าที่คุณคิดในกรุงเทพ เจ้าของที่ดินขายหน่วยของพวกเขา ตัดสินใจว่าพวกเขาต้องการย้ายกลับเข้าไป หรือเพียงแค่หาผู้เช่าที่ยินดีจ่ายมากขึ้น ไม่ว่าเหตุผลใดก็ตาม หากคุณเป็นผู้เช่าที่ถูกบอกให้ออกไปก่อนที่สัญญาเช่าจะหมด คุณมีสิทธิ ปล่อยให้ฉันแนะนำคุณทีละขั้นตอนว่าสิทธิเหล่านั้นคืออะไร กฎหมายบอกว่าอะไร และคุณสามารถทำอะไรเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้บ้าง

กฎหมายไทยจริง ๆ บอกอะไรเกี่ยวกับการไล่ออกก่อนกำหนด

นี่คือข่าวดี กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทยชัดเจนมากเกี่ยวกับเรื่องนี้ ตามประมวณกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย มาตรา 538 ถึง 571 จัดการกับข้อตกลงการเช่า สัญญาเช่าตามเงื่อนไขอย่างแน่นอนเป็นสัญญาผูกพัน ซึ่งหมายความว่าถ้าคุณลงนามในสัญญาเช่าระยะเวลาหนึ่งปี เจ้าของที่ดินของคุณไม่สามารถตัดสินใจสิ้นสุดก่อนกำหนดได้โดยไม่มีเหตุผลทางกฎหมาย สัญญาปกป้องทั้งสองฝ่าย

ตามการสำรวจในปี 2023 โดยศูนย์สารสนเทศอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณ 68% ของข้อพิพาท การเช่าคอนโดในกรุงเทพเกี่ยวข้องกับปัญหาการยุติก่อนกำหนด โดยส่วนใหญ่เริ่มต้นจากเจ้าของที่ดินมากกว่าผู้เช่า นั่นเป็นตัวเลขที่สำคัญและมันบอกคุณว่านี่ไม่ใช่ปัญหาที่หายาก

ให้ฉันยกตัวอย่างจริง ๆ สมมติว่าคุณกำลังเช่าหน่วยห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Base Park West ใกล้กับสถานี Onnut BTS ในราคา 15,000 บาทต่อเดือน คุณลงนามในสัญญาเช่าระยะเวลา 12 เดือนในเดือนมกราคม ในเดือนมิถุนายน เจ้าของที่ดินของคุณส่งข้อความให้คุณว่าลูกสาวของพวกเขาต้องการหน่วยนี้และคุณต้องออกไปในเดือนถัดไป เว้นแต่สัญญาเช่าของคุณรวมข้อสัญญา การยุติก่อนกำหนดที่อนุญาตสิ่งนี้ เจ้าของที่ดินของคุณกำลังละเมิดสัญญา ในการดำเนินการแบบสั้น ๆ

เหตุผลทางกฎหมายเพียงอย่างเดียวสำหรับการไล่ออกในระหว่างสัญญาเช่าตามเงื่อนไขอย่างแน่นอนคือการละเมิดอย่างร้ายแรงโดยผู้เช่า เช่น การไม่จ่ายค่าเช่า การใช้หน่วยเพื่อวัตถุประสงค์ผิดกฎหมาย หรือการสร้างความเสียหายอย่างมีนัยสำคัญต่อทรัพย์สิน การต้องการหน่วยกลับมาเพียงอย่างเดียวไม่ได้มีคุณสมบัติ

สิทธิของคุณในฐานะผู้เช่าตามสัญญาเช่าตามเงื่อนไขอย่างแน่นอน

ถ้าเจ้าของที่ดินของคุณพยายามไล่คุณออก คุณสามารถทำได้อย่างไรกันแน่ อย่างแรกเลย คุณมีสิทธิที่จะอยู่ได้ ตราบใดที่คุณปฏิบัติตามข้อบังคับของสัญญาเช่า จ่ายค่าเช่า บำรุงรักษาหน่วย ทำตามกฎของอาคาร เจ้าของที่ดินของคุณไม่สามารถบังคับให้คุณออกไปได้ พวกเขาจะต้องผ่านศาลไทยเพื่อได้รับคำสั่งไล่ออก และผู้พิพากษาจะไม่ออกคำสั่งหากคุณไม่ได้ทำอะไรผิด

ประการที่สอง คุณมีสิทธิได้รับการชดเชยหากเจ้าของที่ดินละเมิดสัญญา โดยปกติแล้วจะรวมถึงเงินประมาณการของคุณ (ปกติแล้วจะเป็นค่าเช่าสองเดือน) ค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้า และอาจรวมถึงความเสียหายสำหรับค่าใช้จ่ายและความไม่สะดวกในการค้นหาสถานที่ใหม่ ในบางกรณี ผู้เช่าสามารถอ้างค่าเช่าที่เหลือสำหรับระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่าได้สำเร็จ

พิจารณาสถานการณ์นี้ คุณเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในสีลม เช่าสตูดิโอที่ Rhythm Sathorn ใกล้กับสถานี Surasak BTS ในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เจ้าของที่ดินของคุณต้องการให้คุณออกไปเพราะพวกเขาได้รับข้อเสนอที่สูงกว่าจากคนอื่น สมมติว่า 25,000 บาท หากคุณเลือกที่จะต่อสู้กับมัน คุณอาจมีสิทธิได้รับเงินมัดจำ 40,000 บาทกลับมาพร้อมกับค่าชดเชยสำหรับเดือนที่เหลือในสัญญาเช่าของคุณ นั่นอาจรวมตัวกันได้อย่างรวดเร็ว

กรมสรรพากรไทยยังทราบว่าเจ้าของที่ดินที่รับรายได้จากการเช่าต้องรายงานเพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บภาษี บางครั้ง การพูดถึงการรายงานภาษีที่เหมาะสมเพียงอย่างเดียวอาจกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินพิจารณาใหม่และเคารพสัญญาเช่า

สิ่งที่ต้องทำทันทีที่คุณได้รับหนังสือไล่ออก

อย่าตกใจ และอย่าเริ่มจัดเก็บสิ่งของทันที สิ่งแรกที่คุณควรทำคืออ่านข้อตกลงการเช่าของคุณอย่างระมัดระวัง ทีละบรรทัด มองหาข้อสัญญาการยุติก่อนกำหนด บางสัญญารวมข้อสัญญาที่อนุญาตให้ทั้งสองฝ่ายยุติได้ด้วยการแจ้งเตือน 30 หรือ 60 วัน แม้ในระหว่างเทอมที่ตายตัว หากของคุณมีสิ่งนี้ ตัวเลือกของคุณมีข้อ จำกัด มากขึ้น แม้ว่าคุณอาจยังคงมีสิทธิได้รับเงินมัดจำของคุณกลับมา

หากไม่มีข้อสัญญาการยุติก่อนกำหนด ขั้นตอนต่อไปของคุณคือการตอบสนองต่อเจ้าของที่ดินของคุณเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อความที่สุภาพแต่ชัดเจนผ่านอีเมลหรือ LINE (เก็บภาพหน้าจอ) ระบุว่าคุณรู้เรื่องสิทธิของคุณตามกฎหมายไทยและว่าคุณตั้งใจจะอยู่จนถึงสิ้นสัญญาเช่าของคุณ เอกสารเป็นทุกอย่าง

นี่คือคำแนะนำเฉพาะกรุงเทพที่หลายคนพลาด หากคอนโดของคุณมีสำนักงานบุคคลากรจริง เช่น ที่สถานที่ขนาดใหญ่เช่น Life Asoke Hype ใกล้กับสถานี Rama 9 MRT ไปพูดคุยกับพวกเขา บุคคลากรจริงจัดการอาคารและแม้ว่าพวกเขาไม่สามารถแทรกแซงในข้อพิพาทการเช่าเอกชน พวกเขาอาจยืนยันสถานะการอยู่อาศัยของคุณและอาจสามารถอำนวยความสะดวกการเจ调停อย่างไม่เป็นทางการ พวกเขาเคยเห็นมันทั้งหมดมาก่อน

หากเจ้าของที่ดินของคุณเพิ่มเติมสิ่งต่าง ๆ เช่น การเปลี่ยนล็อก หรือตัดการจัดส่งยูทิลิตี้ นั่นเป็นเรื่องผิดกฎหมาย คุณสามารถแจ้งความต่อสำนักงานตำรวจท้องถิ่นและติดตามมาตรการทางกฎหมายสำหรับการบุกรุก หรือความเสียหายต่อทรัพย์สิน

การเจรจาลดราคาที่ยุติธรรมหากคุณตัดสินใจจะไป

บางครั้ง แม้ว่ากฎหมายจะอยู่ข้างคุณ คุณอาจตัดสินใจว่ามันไม่คุ้มค่าที่จะต่อสู้ บางทีความสัมพันธ์กับเจ้าของที่ดินของคุณได้เสื่อมลง และคุณไม่ต้องการอยู่ในสถานที่ที่ใครบางคนมีอารมณ์ต่อเนื่องต่อคุณ นั่นสมควรสมควรอย่างสมบูรณ์ แต่ถ้าคุณตัดสินใจที่จะไป ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเจรจาอย่างถูกต้อง

อย่างน้อยที่สุด คุณควรได้รับเงินมัดจำเต็มกลับมา นอกจากนี้ ให้ถามหาค่าชดเชยเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการย้าย ความแตกต่างในค่าเช่าหากสถานที่ใหม่ของคุณแพงกว่า และความเหนื่อยล้าจากการย้าย ในกรุงเทพ โดยที่ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้กับสถานี BTS มีตั้งแต่ 12,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือนขึ้นอยู่กับพื้นที่ การค้นหาหน่วยที่เปรียบเทียบได้ในราคาเดียวกันไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไป

ตัวอย่างเช่น หากคุณเช่าใกล้กับสถานี Thonglor BTS และจ่าย 28,000 บาทสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องที่ Noble Remix และหน่วยที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ขณะนี้มีราคา 32,000 บาท เจ้าของที่ดินของคุณควรเสนอความเห็นชดเชยคุณสำหรับความแตกต่างนั้นในช่วงระยะเวลาสัญญาเช่าที่เหลือ รับข้อตกลงใด ๆ เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่คุณจะมอบสำนักงาน

สถานการณ์	สิทธิของคุณ	ค่าชดเชยทั่วไป	การดำเนินการที่แนะนำ
เจ้าของที่ดินขายหน่วย ไม่มีข้อสัญญาการยุติก่อนกำหนด	สิทธิที่จะอยู่จนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุด	คืนเงินมัดจำเต็มบวกกับมูลค่าสัญญาเช่าที่เหลือ	ปฏิเสธที่จะออกไปหรือเจรจาแพคเกจออก
เจ้าของที่ดินต้องการหน่วยสำหรับการใช้ส่วนตัว	สิทธิที่จะอยู่จนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุด	เงินมัดจำเต็มบวกกับค่าเช่า 1 ถึง 2 เดือน	เจรจาค่าชดเชยที่ยุติธรรมเป็นลายลักษณ์อักษร
สัญญาเช่ามีข้อสัญญาการยุติก่อนกำหนด 30 วัน	จำกัด เจ้าของที่ดินอาจยุติด้วยการแจ้งเตือน	คืนเงินมัดจำเต็มเท่านั้น	ขอเงินมัดจำและคืนค่าใช้จ่ายในการย้าย
เจ้าของที่ดินเปลี่ยนล็อกหรือตัดยูทิลิตี้	ปกป้องจากการไล่ออกอย่างผิดกฎหมาย	เงินมัดจำบวกกับความเสียหายบวกกับรางวัลทางกฎหมายที่มีศักยภาพ	แจ้งความต่อตำรวจและปรึกษากฎหมาย
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า	เจ้าของที่ดินมีเหตุผลสำหรับการไล่ออก	อาจถูกเก็บเงินมัดจำไว้	จ่ายหนี้สินทันทีหรือเจรจาแผนการชำระเงิน

เมื่อคุณต้องการทนายความและค่าใช้จ่ายเท่าไหร่

หากสิ่งต่าง ๆ มีความเสี่ยงอย่างมาก คุณอาจต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมาย ข่าวดีก็คือทนายความข้อพิพาทผู้เช่าในกรุงเทพราคาถูกอย่างน่าประหลาดใจเมื่อเทียบกับสิ่งที่คุณอาจคาดหวังจากประเทศตะวันตก ที่ปรึกษาโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 1,500 ถึง 3,000 บาท และทนายความสามารถส่งจดหมายความต้องการอย่างเป็นทางการในนามของคุณสำหรับประมาณ 5,000 ถึง 10,000 บาท จดหมายฉบับนั้นเพียงอย่างเดียวมักจะแก้ไขปัญหาเพราะเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ไม่ต้องการไปศาลจริง ๆ

สำหรับตัวแทนทางกฎหมายเต็มรูปแบบในกรณีแพ่ง คาดหวังว่าจะต้องจ่ายระหว่าง 30,000 ถึง 80,000 บาทขึ้นอยู่กับความซับซ้อน บอร์ดการป้องกันผู้บริโภคไทยยังจัดการข้อพิพาทการเช่าและบริการของพวกเขาฟรี คุณสามารถยื่นร้องขอที่สำนักงานของพวกเขาหรือออนไลน์ผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

ตัวอย่างจริง เพื่อนของฉันเช่าห้องนอนสองห้องที่ Lumpini Park Riverside Rama 3 ในราคา 22,000 บาทต่อเดือน เจ้าของที่ดินพยายามไล่เธอออกไปกลางทางผ่านสัญญาเช่า 12 เดือนเพื่อปรับปรุงและพลิกหน่วย เธอจ้างทนายความในราคา 8,000 บาทเพื่อส่งจดหมายความต้องการ ในสองสัปดาห์ เจ้าของที่ดินเสนอให้เธอคืนเงินมัดจำเต็มบวกกับค่าชดเชยสองเดือน เธอย้ายไปที่หน่วยที่ดีกว่าใน Phra Khanong และจริง ๆ แล้วกลายเป็นคนที่ดีกว่า

วิธีปกป้องตัวเองก่อนที่คุณจะลงนามในสัญญาเช่า

การป้องกันจะดีกว่าเสมอกว่าการจัดการกับผลที่ตามมา ก่อนที่คุณจะลงนามในข้อตกลงการเช่าถัดไปของคุณในกรุงเทพ นี่คือสิ่งบางอย่างที่ต้องตรวจสอบ อย่างแรกเลย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาลายลักษณ์อักษรที่เหมาะสมพร้อมเงื่อนไขที่ตายตัว ไม่ใช่เพียงข้อตกลงด้วยวาจา สัญญาเช่าด้วยวาจาเป็นเทคนิคที่ถูกต้องตามกฎหมายไทยสำหรับข้อตกลงในระยะเวลาต่ำกว่าสามปี แต่มันเกือบจะเป็นไปไม่ได้ที่จะบังคับใช้

ประการที่สอง ดูที่ข้อสัญญาการยุติ หากอนุญาตให้เจ้าของที่ดินยุติด้วยการแจ้งเตือน 30 วันในระหว่างเทอมที่ตายตัว ลองเจรจาสิ่งนั้นออก หรืออย่างน้อยที่สุด ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามันต้องชดเชยเท่ากับค่าเช่าอย่างน้อยสองเดือน ประการที่สาม ถ่ายรูปทุกอย่างเมื่อคุณย้ายเข้าและเก็บสำเนาของการสื่อสารทั้งหมดกับเจ้าของที่ดินของคุณ

หากคุณเช่าใกล้กับพื้นที่ยอดนิยมเช่น Ari BTS, Ekkamai หรือ Bearing ซึ่งมีการแข่งขันที่รุนแรงสำหรับหน่วยที่ดี เจ้าของที่ดินบางครั้งพยายามสลับผู้เช่าเพื่อค่าเช่าที่สูงขึ้นกลางสัญญาเช่า การรู้จักสิทธิของคุณก่อนที่สิ่งนี้จะเกิดขึ้นจะทำให้คุณอยู่ในตำแหน่งที่แข็งแกร่งมากขึ้น

การค้นหาการเช่าคอนโดที่เชื่อถือได้ในกรุงเทพไม่ต้องเป็นเรื่องเครียดหรือเสี่ยง หากคุณกำลังมองหาสถานที่ถัดไปของคุณและต้องการให้แน่ใจว่าคุณกำลังจัดการกับรายชื่อที่ได้รับการตรวจสอบและเงื่อนไขสัญญาเช่าที่โปร่งใส ตรวจสอบ superagent.co แพลตฟอร์มใช้ AI เพื่อจับคู่คุณกับคอนโดที่เหมาะกับงบประมาณและความต้องการของคุณ และสามารถช่วยประหยัดความปวดหัวจำนวนมากในอนาคต