เช่าคอนโดอย่างปลอดภัย: วิธีตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

คุณพบรายการคอนโดที่สมบูรณ์แบบออนไลน์ รูปภาพสวยงาม ราคาสมควร สถานที่สะดวกใกล้ BTS Ari คุณส่งข้อความถึงเจ้าของที่พัก จัดเวลาชม และทุกอย่างดูเป็นไปด้วยดี สองเดือนต่อมา คุณค้นพบว่าบุคคลที่ลงนามในสัญญาเช่าของคุณไม่ได้เป็นเจ้าของยูนิตจริงๆ เงินประกันของคุณหายไป และคุณกำลังจนปัญญาหาที่พักใหม่ สถานการณ์นี้เกิดขึ้นบ่อยกว่าที่คุณคิดในตลาดการเช่าของกรุงเทพฯ ไม่ว่าคุณจะเป็นคนต่างชาติที่เข้ามาหางานใหม่หรือเป็นมืออาชีพในท้องถิ่นที่ย้ายเข้ามาใกล้สำนักงาน การรู้วิธีตรวจสอบการเช่าคอนโดก่อนลงนามสามารถช่วยให้คุณปลอดภัยจากความปวดหัว สูญเสียเงินและความเครียดมากมาย

ตรวจสอบว่าเจ้าของที่พักเป็นเจ้าของยูนิตจริงๆ

นี่คือขั้นตอนที่สำคัญที่สุด และเป็นขั้นตอนที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ข้ามไปทั้งหมด ในกรุงเทพฯ ใครก็ตามสามารถโพสต์รายการและอ้างว่าเป็นเจ้าของได้ ผู้ให้เช่าต่อ ตัวแทนที่ไม่ได้รับอนุญาต และพวกจอมตุ๋นต่างก็ปฏิบัติการในตลาด ก่อนที่จะมอบเงินใด ๆ คุณต้องยืนยันว่าบุคคลที่เสนอสัญญาเช่ามีสิทธิ์ทางกฎหมายในการเช่ายูนิต

ขอให้เห็นชนิด ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ทุกยูนิตคอนโดในประเทศไทยมีหนึ่งหน่วย และจะระบุชื่อเจ้าของที่ลงทะเบียนไว้อย่างชัดเจน เชื่อมโยงชื่อนี้กับบัตรประชาชนของบุคคลที่คุณกำลังจัดการ หากพวกเขาไม่ใช่เจ้าของ ขอให้เห็นหนังสือมอบอำนาจหรือจดหมายอนุญาตลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่แท้จริงที่อนุญาตให้พวกเขาจัดการอสังหาริมทรัพย์

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Line Jatujak Mochit ใกล้ BTS Mo Chit "เจ้าของที่พัก" กลับกลายเป็นผู้เช่าอดีตที่คัดลอกกุญแจ เพื่อนของฉันสูญเสียเงินประกัน 40,000 บาท คุณสามารถตรวจสอบบันทึกความเป็นเจ้าของผ่าน Thailand Land Department และสำหรับการเช่าที่มีมูลค่าสูง ควรเยี่ยมสำนักงานที่ดินท้องถิ่นเพื่อยืนยันรายละเอียด

หากเจ้าของที่พักปฏิเสธที่จะแสดงเอกสารความเป็นเจ้าของ ให้ออกไป ไม่มีเจ้าของที่ชอบด้วยกฎหมายคนใดที่จะมีปัญหาในการพิสูจน์ว่าพวกเขาเป็นเจ้าของที่พัก

ตรวจสอบยูนิตเหมือนว่าคุณกำลังซื้อมัน

ผู้เช่าจำนวนมากเดินดูอย่างรวดเร็ว สบตามองวิวทัศน์ ตรวจสอบว่าเครื่องปรับอากาศทำงาน และเรียกว่าเสร็จ นั่นไม่พอ คุณต้องปฏิบัติต่อการตรวจสอบราวกับว่าคุณกำลังซื้อสถานที่ เพราะความเสียหายที่มีอยู่แล้วที่คุณพลาดไปอาจออกจากเงินประกันของคุณในภายหลัง

เริ่มต้นด้วยแรงดันน้ำ เปิดก๊อกน้ำทั้งหมด และล้างโถส้วม ตรวจสอบด้านใต้อ่างล้างจานเพื่อหาการรั่ว ในอาคารเก่าทั่ว Sukhumvit Soi 23 หรือ Soi 39 ปัญหาท่อนำน้ำเสียเป็นเรื่องธรรมชาติและมีค่าใช้จ่ายสูงในการซ่อม ทดสอบเต้าเสียบไฟฟ้าทั้งหมดด้วยที่ชาร์จโทรศัพท์ของคุณ เปิดและปิดหน้าต่างและประตูเลื่อน มองหาราง โดยเฉพาะในห้องน้ำและด้านหลังเฟอร์นิเจอร์ ความชื้นในกรุงเทพฯ สร้างสภาพแวดล้อมที่สมบูรณ์แบบสำหรับมัน

ถ่ายรูปภาพและวิดีโอทุกอย่าง รอยขูดแต่ละอันบนพื้น เครื่องหมายแต่ละอันบนผนัง รอยบุ๋มแต่ละอันในเคาน์เตอร์ห้องครัว ส่งเรื่องเหล่านี้ไปให้เจ้าของที่พักเป็นลายลักษณ์อักษร โดยอุดมคติผ่านอีเมลหรือแอปข้อความที่มีการรักษาเวลา เอกสารนี้คือกรมธรรม์ประกันของคุณเมื่อคุณย้ายออก

ฉันเคยดูสตูดิโอที่ Ideo Q Ratchathewi ราคาประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน ทุกอย่างดูดี จนกว่าฉันจะตรวจสอบด้านหลังกระจกห้องน้ำและพบความเสียหายจากน้ำอย่างมีนัยสำคัญและรางดำแพร่กระจายไปด้านหลังกระเบื้อง เจ้าของที่พัก "ไม่ได้สังเกตุ" ยูนิตนั้นจะมีค่าใช้จ่ายให้กับฉันทั้งเงินและสุขภาพของฉัน

อ่านสัญญาเช่าทีละบรรทัด

สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ เป็นสองภาษา โดยมีข้อความภาษาไทยและภาษาอังกฤษ ตามกฎหมาย เวอร์ชันไทยมีความสำคัญเหนือกว่าในข้อพิพาท หากคุณไม่อ่านภาษาไทย ให้มีคนตรวจสอบสัญญาก่อนที่จะลงนาม ยิ่งไปกว่านั้น ให้ทนายความดูแล การตรวจสอบสัญญาพื้นฐานมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 2,000 ถึง 5,000 บาท ซึ่งไม่มีอะไรเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าที่ไม่ดีที่ติดคุณไว้เป็นเวลา 12 เดือน

ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับข้อสัญญาเหล่านี้ ค่าปรับการสิ้นสุดก่อนกำหนด เงื่อนไขการคืนเงินประกัน ใครจ่ายค่าซ่อม อัตราสาธารณูปโภค และกฎเกี่ยวกับการให้เช่าต่อหรือการมีแขก下ห้องพักคืน อาคารบางหลังใกล้ Asok และ Phrom Phong ที่ให้บริการผู้เช่าระยะสั้นรวมข้อสัญญาที่อนุญาตให้เจ้าของที่พักเพิ่มค่าเช่าตรงกลางสัญญาเช่าหรือหักค่า "ทำความสะอาด" ที่คลุมเครือจากเงินประกันของคุณ

ตามที่ CBRE Thailand ระบุว่า ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพฯ ส่วนกลางอยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับสถานที่และอายุอาคาร โดยมีหน่วยพรีเมียมในพื้นที่เช่น Thonglor หรือ Langsuan ถึง 50,000 บาทหรือสูงกว่า ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณระบุค่าเช่ารายเดือนที่แน่นอน วิธีการชำระเงิน และวันที่ครบกำหนด ข้อตกลงด้วยวาจาไม่มีความหมายหากมีปัญหา

นอกจากนี้ให้ตรวจสอบว่าสัญญาเช่าของคุณต้องการการลงทะเบียน สัญญาเช่าใด ๆ ที่ยาวกว่าสามปีจะต้องลงทะเบียนกับกรมที่ดินเพื่อให้บังคับใช้ได้ สัญญาเช่าหนึ่งปีแบบมาตรฐานส่วนใหญ่ไม่ต้องการการลงทะเบียน แต่ก็ดีที่รู้ว่าสิทธิของคุณ

ทำความเข้าใจต้นทุนที่แท้จริงก่อนที่จะผูกพัน

ค่าเช่ารายเดือนเป็นเพียงตัวเลขเริ่มต้น ในกรุงเทพฯ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลายรายการสามารถทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนจริงของคุณพองตัวขึ้น 3,000 ถึง 8,000 บาทหรือมากกว่า ก่อนที่จะลงนามสิ่งใด ๆ ให้ได้คำตอบที่ชัดเจนเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายทุกรายการ

ไฟฟ้าเป็นอันใหญ่ อัตราการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค ประมาณ 4 ถึง 5 บาทต่อหน่วย อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่พักหลายคนคิดค่า 7 ถึง 9 บาทต่อหน่วยเป็นมาร์กอัป ซึ่งถูกกฎหมายสำหรับหน่วยที่มีมิเตอร์แยกกัน อัตราน้ำแตกต่างกันในทำนองเดียวกัน อาคารบางหลังรวมอินเทอร์เน็ตในค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไป ในขณะที่อาคารอื่นต้องการให้คุณตั้งค่าแผนของคุณเองผ่านผู้ให้บริการเช่น AIS Fibre หรือ True Online

ขอให้ฉันให้ตัวอย่าง คอนโดสองห้องนอนที่ Life Ladprao ตรงชิดกับ MRT Phahon Yothin โฆษณาราคา 25,000 บาทต่อเดือน ฟังดูสมควร แต่เจ้าของที่พักคิดค่า 8 บาทต่อหน่วยไฟฟ้า 200 บาทต่อเดือนสำหรับที่จอด และค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไปไม่รวม หลังจากบวกทั้งหมด ต้นทุนรายเดือนจริงอยู่ใกล้ 31,000 บาท นี่คือความแตกต่าง 24% จากราคาโฆษณา

รายการค่าใช้จ่าย	หน่วยที่จัดการโดยอาคาร	หน่วยเจ้าของที่พักส่วนตัว	สิ่งที่ต้องดูแล
ค่าเช่ารายเดือน (ห้องนอน 1 ห้อง กรุงเทพฯ ส่วนกลาง)	18,000 ถึง 35,000 บาท	12,000 ถึง 28,000 บาท	ยืนยันว่าค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไปรวมอยู่ด้วยหรือไม่
อัตราไฟฟ้า	4 ถึง 5 บาทต่อหน่วย (MEA โดยตรง)	6 ถึง 9 บาทต่อหน่วย (มาร์กอัปเจ้าของที่พัก)	ขอการเข้าถึงมิเตอรหรือการเรียกเก็บเงิน MEA โดยตรง
อัตราน้ำ	18 ถึง 20 บาทต่อหน่วย	20 ถึง 35 บาทต่อหน่วย	ตรวจสอบว่าน้ำร้อนเป็นไฟฟ้า (เพิ่มเติมในใบเรียกเก็บไฟฟ้า)
อินเทอร์เน็ต	มักรวมหรือ WiFi อาคาร	600 ถึง 900 บาทต่อเดือน (จัดเตรียมเอง)	ตรวจสอบว่าอาคารอนุญาตให้ติดตั้ง ISP ภายนอก
เงินประกัน	2 เดือนค่าเช่า	1 ถึง 2 เดือนค่าเช่า	รับเงื่อนไขเงินประกันเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยกำหนดเวลาการคืนเงิน
ที่จอด	โดยปกติ 1 ที่ว่าง	0 ถึง 500 บาทต่อเดือน	ยืนยันว่าการ์ดที่จอดต้องการเงินประกันแยกกัน

ขอให้ได้รายงานอัตราค่าใช้จ่ายสเปซชิฟิกก่อนที่จะลงนาม หากเจ้าของที่พักไม่สามารถหรือไม่ต้องการให้หนึ่ง นั่นคือสัญญาณเตือน

ตรวจสอบอาคารและบุคคลตามหลักเกณฑ์

ยูนิตของคุณอาจสมบูรณ์แบบ แต่ถ้าอาคารได้รับการจัดการอย่างไม่ดี ประสบการณ์การอาศัยของคุณจะเสียหาย บุคคลตามหลักเกณฑ์ ในบริบทที่เป็นสำนักงานจัดการคอนโด ต้องรับผิดชอบในการดูแลรักษาพื้นที่ทั่วไป ความปลอดภัย สระว่ายน้ำ ยิม และการบังคับใช้กฎของอาคาร บุคคลตามหลักเกณฑ์ที่ไม่ดีหมายถึงลิฟต์เสีย สระว่ายน้ำสกปรก ความปลอดภัยที่ไม่มีอยู่จริง และปัญหาเสียงรบกวนอย่างต่อเนื่อง

ก่อนที่จะผูกพัน ให้เยี่ยมชมอาคารในเวลาต่าง ๆ หยุดดูล็อบบี้และพื้นที่จอดในตอนเย็นวันธรรมดา เยี่ยมชมในเช้าวันอาทิตย์เพื่อตรวจสอบสถานการณ์สระว่ายน้ำและยิม พูดคุยกับยามรักษาความปลอดภัยหรือชาวบ้านคนอื่น ๆ หากคุณสามารถ พวกเขามักจะให้คำติชมที่ซื่อสัตย์เกี่ยวกับคุณภาพการจัดการ

ตรวจสอบว่าอาคารมีข้อพิพาททางกฎหมายหรือหนี้สินที่ค้างชำระ บางครั้งคุณสามารถค้นหาข้อมูลนี้ได้ในฟอรัมอสังหาริมทรัพย์ของไทยหรือผ่านไซต์เช่น DDproperty ที่อาคารผู้อยู่อาศัยบางครั้งออกแบบรีวิว ฉันมองอาคารที่รู้จักกันดีบน Rama 9 และการวิจัยออนไลน์เปิดเผยว่าบุคคลตามหลักเกณฑ์ได้มีส่วนเกี่ยวข้องในข้อพิพาทด้านการเงินกับนักพัฒนา ระยะเวลามากกว่าสองปี การดูแลรักษาพื้นที่ทั่วไปนั้นเห็นได้ชัดว่าอยู่ภายใต้ยิม ห้องน้ำสีเขียว และไฟทางหนึ่งเมืองเลอเมือง ค่าเช่าถูกด้วยเหตุผล

นอกจากนี้ให้ตรวจสอบว่าอาคารอนุญาตให้เช่าระยะสั้นหรือ Airbnb หากทำ คาดหวังเสียงรบกวนมากขึ้น คนแปลกหน้ามากขึ้นในทางเดิน และความปลอดภัยของอาคารลดลง หากไม่ แต่คุณเห็นนักท่องเที่ยวหลังเบนรถเข็นในล็อบบี้ นั่นหมายถึงการจัดการไม่บังคับใช้กฎของตัวเอง ซึ่งบอกให้คุณทราบมากมายเกี่ยวกับวิธีการจัดการปัญหาอื่น ๆ

ปกป้องตัวเองหลังลงนาม

การลงนามสัญญาเช่าไม่ใช่เส้นชัย มีสิ่งต่างๆ หลายอย่างที่คุณควรทำทันทีหลังจากนั้นเพื่อปกป้องตัวเองตลอดการเช่าของคุณ

ประการแรก ลงทะเบียนยูนิตที่สำนักงานบุคคลตามหลักเกณฑ์ของอาคาร รับการ์ดคีย์ของคุณเองและการเข้าถึงอาคาร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของที่พักโอนบัญชีสาธารณูปโภคหรืออย่างน้อยให้บรรจุมิเตอรเพื่อให้คุณติดตามการใช้งานของคุณเอง ถ่ายมิเตอรในวันย้ายและถ่ายรูปด้วยเวลา

ประการที่สอง เก็บใบเสร็จทุกใบ ทุกครั้งที่ชำระเงินค่าเช่า ทุกครั้งที่ชำระเงินประกัน ทุกครั้งที่ขอซ่อมแซม หากคุณจ่ายเงินสดซึ่งเจ้าของที่พักบางคนยังชอบสำหรับหน่วยในพื้นที่เช่น Bearing หรือ On Nut ให้ยืนยันในใบเสร็จที่ลงนามทุกครั้ง ที่ดีกว่าคือจ่ายโดยการโอนธนาคารเพื่อให้คุณมีบันทึกอัตโนมัติ

ประการที่สาม รู้สิทธิของคุณเกี่ยวกับเงินประกัน กฎหมายไทยไม่ได้กำหนดกำหนดเวลาที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการคืนเงินประกัน ดังนั้นสัญญาเช่าของคุณควรระบุว่าเมื่อใดและวิธีการที่คุณจะได้รับเงินของคุณกลับมา มาตรฐานทั่วไปคือภายในวันที่ 30 หลังจากย้ายออก หลังจากการตรวจสอบร่วมกัน หากเจ้าของที่พักพยายามหักค่าสำหรับการสึกหรอปกติ เช่นรอยขูดเล็กน้อยบนผนังหรือการจางลงเล็กน้อยของเฟอร์นิเจอร์ ให้ดึงกลับ สิ่งเหล่านี้คาดว่าจะเกิดขึ้นหลังจากที่อาศัยอยู่ที่ไหนสักแห่งเป็นระยะเวลาหนึ่งปี

เคล็ดลับที่ใช้ได้จริงอีกประการ ตั้งเตือนปฏิทินสำหรับ 60 ถึง 90 วันก่อนสัญญาเช่าของคุณสิ้นสุด สัญญาเช่าหลายฉบับต่ออ