บริหารคอนโดให้เช่าเองดีกว่าให้บริษัทจัดการไหม

คุณเพิ่งซื้อคอนโดใกล้ BTS Bearing เพื่อเป็นการลงทุน แผนนั้นง่ายมาก ให้เช่าออก เก็บรายได้แบบพาสซีฟ บางทีอาจครอบคลุมการชำระเงินกู้ได้ แต่ตอนนี้เวลาที่ต้องตัดสินใจสำคัญมาถึงแล้ว คุณจะจัดการทุกอย่างด้วยตัวเองหรือมอบให้บริษัทบริหารอสังหาริมทรัพย์และปล่อยให้พวกเขาจัดการกับผู้เช่า การบ่มเพาะการซ่อมแซม และข้อความ LINE ตอนดึกเกี่ยวกับแอร์เสีย ถ้าคุณเคยสั่นคลอนไปมาเรื่องนี้ คุณไม่ได้อยู่คนเดียว นี่เป็นหนึ่งในภาวะที่กลืมกินยากที่สุดที่เจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ เผชิญอยู่ในตอนนี้ และคำตอบที่ถูกต้องนั้นขึ้นอยู่กับเวลาของคุณ งบประมาณของคุณ และตามความจริงแล้ว ความอดทนของคุณต่อปัญหาต่างๆ

การจัดการคอนโดเช่าในกรุงเทพฯ ของคุณเองมีลักษณะอย่างไรจริงๆ

ให้เราพูดความจริงเกี่ยวกับสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการจัดการคอนโดเช่าของคุณเอง มันไม่ใช่แค่การเก็บค่าเช่าในวันแรกของแต่ละเดือน คุณคือเอเจนต์ลิสติ้ง ช่างภาพ มัคคุเทศก์ผู้เจรจาสัญญา นักบัญชี และประสานงานรักษาบำรุง ทั้งหมดในตัวเดียว เมื่อผู้เช่าที่สถานที่เช่น Lumpini Park Rama 9 ส่งข้อความถึงคุณเวลา 23:00 พูดว่าเครื่องทำน้ำอุ่นหมดสติ นั่นคือปัญหาของคุณที่ต้องแก้ไข

คุณจะต้องจัดการลิสต์หน่วยของคุณบนแพลตฟอร์ม ตรวจสอบผู้เช่าที่มีศักยภาพ ร่างสัญญา เก็บเงินประกัน จัดการการเข้าและออกตรวจสอบ ประสานงานการซ่อมแซม และยื่นภาษีรายได้การเช่ากับ กรมสรรพากรแห่งประเทศไทย สำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่ให้เช่า 15,000 ถึง 20,000 บาทต่อเดือนใกล้ BTS On Nut การคำนวณอาจดูตรงไปตรงมา แต่การใช้เวลาจะสะสมได้อย่างรวดเร็ว

ลองนึกถึง คุณพิม เจ้าของคอนโดที่ฉันรู้จักที่มีหน่วยสองหน่วยที่ The Base Park West Sukhumvit 77 เธอจัดการทั้งสองหน่วยด้วยตัวเองเป็นเวลาสองปี เธอใช้เวลาโดยเฉลี่ย 8 ถึง 10 ชั่วโมงต่อเดือนต่อหน่วยในการจัดการปัญหาผู้เช่า การต่ออายุลิสต์ และประสานงานกับช่างซ่อม เมื่อผู้เช่าคนหนึ่งย้ายออกไปอย่างไม่คาดคิด เธอสูญเสียค่าเช่าหกสัปดาห์เพราะเธอไม่สามารถเติมหน่วยได้อย่างรวดเร็ว ต้นทุนการว่างของเธอเกือบ 40,000 บาท

บริษัทบริหารอสังหาริมทรัพย์ทำอะไรให้คุณ

บริษัทบริหารจะเข้ามาดูแลการปฏิบัติการประจำวัน พวกเขาลิสต์คอนโดของคุณ หาผู้เช่า จัดการการแสดง ร่างสัญญา เก็บค่าเช่า จัดการการซ่อมแซม และจัดการข้อพิพาท บริษัทบางแห่งในกรุงเทพฯ ยังมีแพคเกจการตกแต่งสัติ การถ่ายภาพแบบมืออาชีพ และแผนการรับประกันรายได้การเช่า แม้ว่าคุณควรอ่านรายละเอียดปลีกย่อยของการรับประกันเหล่านั้นเสมอ

โครงสร้างค่าธรรมเนียมทั่วไปในกรุงเทพฯ อยู่ในช่วง 8% ถึง 15% ของรายได้การเช่ารายเดือนของคุณ ขึ้นอยู่กับบริษัท และบริการที่รวมอยู่ สำหรับคอนโดใกล้ BTS Thong Lo ที่ให้เช่า 35,000 บาทต่อเดือน หมายความว่าคุณต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการบริหารประมาณ 2,800 ถึง 5,250 บาทต่อเดือน บริษัทบางแห่งเรียกค่าธรรมเนียมการวางตำแหน่งผู้เช่าครั้งแรกเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือนนอกเหนือจากนี้

ตามภาพรวมตลาด 2024 ของ Knight Frank Thailand อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยสำหรับคอนโดที่บริหารด้วยมืออาชีพในกรุงเทพฯ ส่วนกลางอยู่ประมาณ 85% ถึง 90% เมื่อเทียบกับประมาณ 75% ถึง 80% สำหรับหน่วยที่เจ้าของจัดการ ความแตกต่างในการครอบครองเพียงอย่างเดียวนี้สามารถชดเชยค่าธรรมเนียมการบริหารได้ในหลายกรณี โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการแข่งขันสูงเช่น Sukhumvit Soi 24 หรือ Silom

ต้นทุนจริง: การจัดการเอง vs การจ้างบริษัท

นี่คือที่ที่เจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ทำผิด พวกเขาเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมการบริหารกับศูนย์และคิดว่าการจัดการเองนั้นฟรี มันไม่ใช่ เวลาของคุณมีต้นทุน ผลมาจากข้อผิดพลาดเช่นการกำหนดราคาหน่วยของคุณต่ำเกินไป การเลือกผู้เช่าที่ไม่ดีซึ่งทำให้เสียหายต่อทรัพย์สิน หรือไม่รู้ข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับสัญญาเช่าตามกฎหมายไทย

สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของหน่วยสองห้องนอนที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS Ekkamai ค่าเช่าในตลาดอยู่ประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน นี่คือการเปรียบเทียบต้นทุนที่สมจริงในระยะเวลาหนึ่งปี

หมวดหมู่ต้นทุน	การจัดการเอง (รายปี)	บริษัทจัดการ (รายปี)
ค่าธรรมเนียมการบริหาร (ค่าเฉลี่ย 10%)	0 บาท	36,000 บาท
ค่าธรรมเนียมการวางตำแหน่งผู้เช่า	0 บาท	30,000 บาท (ครั้งแรก)
การสูญเสียการว่างโดยประมาณ (ค่าเฉลี่ย)	60,000 บาท (2 เดือน)	30,000 บาท (1 เดือน)
มาร์กอัปการประสานงานซ่อมแซม	0 บาท	5,000 ถึง 10,000 บาท
เวลาของเจ้าของ (100+ ชั่วโมง/ปี)	ไม่มีราคาหรือเจ็บปวด	น้อยที่สุด
ความเสี่ยงของการกำหนดราคาต่ำเกินไป	สูง	ต่ำ
รายได้สุทธิประมาณปี	300,000 บาท	249,000 ถึง 259,000 บาท

บนกระดาษ การจัดการเองชนะประมาณ 40,000 ถึง 50,000 บาทต่อปี แต่หากพิจารณาความเสี่ยงการว่าง ต้นทุนเวลา และความเครียดจากการรักษาการเสริม ช่องว่างจึงแคบลงอย่างมีนัยสำคัญ สำหรับเจ้าของที่ทำงานเต็มเวลาหรืออาศัยอยู่นอกกรุงเทพฯ การจ้างบริษัทมักจะสมเหตุสมผลทางการเงินมากกว่าที่พวกเขาคาดไว้ในตอนแรก

เมื่อการจัดการเองสมควรแน่นอน

มีสถานการณ์ที่การจัดการคอนโดเช่าของคุณเองนั้นชัดเจนว่าเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า ถ้าคุณอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เป็นเจ้าของหน่วยหนึ่งหรือสองหน่วย และคอนโดของคุณอยู่ใกล้กับที่คุณอาศัยอยู่ การทำมันด้วยตัวเองก็สามารถจัดการได้ดีมาก นี่เป็นจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าสำนักงานจริยวัตรของอาคารของคุณมีการตอบสนองที่ดีและจัดการปัญหาพื้นที่ทั่วไปอย่างมีประสิทธิภาพ

พิจารณาสถานการณ์นี้ คุณอาศัยอยู่ที่ Rama 9 และเป็นเจ้าของหน่วย studio หนึ่งหน่วยที่ Life Asoke Hype ห่างจากบ้านของคุณประมาณ 10 นาทีโดย MRT หน่วยนี้ให้เช่า 18,000 บาทต่อเดือนให้กับนักธุรกิจญี่ปุ่นระยะยาวที่ทำงานที่บริษัทในพื้นที่ Ratchadaphisek ผู้เช่าเงียบ จ่ายตรงเวลา และแทบไม่ติดต่อคุณ ในกรณีนี้ การจ่าย 1,800 บาทต่อเดือนให้บริษัทบริหารจะรู้สึกเหมือนโยนเงินลงทะเล

การจัดการเองยังทำงานได้ดีถ้าคุณชอบกระบวนการ ผู้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางคนชอบการพบปะผู้เช่า รักษาทรัพย์สินของพวกเขาให้อยู่ในสภาพดีที่สุด และมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันกับการลงทุนของพวกเขา ถ้านั่นอธิบายให้คุณทราบ ก็ไม่มีเหตุผลที่จะรับจ้างจากบุคคลอื่น

เมื่อการจ้างบริษัทบริหารเป็นการเคลื่อนไหวที่ฉลาดกว่า

ถ้าคุณเป็นเจ้าของหน่วยหลายหน่วย อาศัยอยู่ในต่างประเทศ หรือไม่มีแบนด์วิธเพียงพอที่จะจัดการปัญหาผู้เช่า บริษัทบริหารจึงกลายเป็นสิ่งจำเป็นแทบไม่ได้ สิ่งนี้เป็นจริงโดยเฉพาะสำหรับผู้เจ้าของให้เช่าแบบระยะสั้นหรือผู้อพยพที่หมุนเวียนในกรุงเทพฯ ตามสัญญาหนึ่งปี

เพื่อนของฉันเป็นเจ้าของคอนโดสามหน่วยที่กระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ หนึ่งหน่วยที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit หนึ่งหน่วยที่ The Line Jatujak ใกล้ BTS Mo Chit และหนึ่งหน่วยที่ Whizdom 101 ใกล้ BTS Punnawithi เขาอาศัยอยู่ในเชียงใหม่ การพยายามจัดการทั้งสามรีโมตเป็นฝันร้าย ผู้เช่าจะส่งข้อความเกี่ยวกับปัญหาที่เขาไม่สามารถตรวจสอบทางกายภาพได้ ผู้ขายบริการซ่อมแซมจะเรียกราคาเพิ่มเติมเพราะพวกเขารู้ว่าเจ้าของไม่อยู่รอบๆ เขาจึงจ้างบริษัทบริหารในที่สุดในปี 2023 และกล่าวว่ารายได้สุทธิของเขาเพิ่มขึ้นจริง ๆ เพราะการวางตำแหน่งผู้เช่าที่เร็วขึ้นและราคาเช่าที่ดีกว่าโดยยึดตาม ข้อมูลตลาด DDproperty

บริษัทบริหารยังนำความรู้ทางกฎหมายมาซึ่งเจ้าของส่วนใหญ่ขาดหายไป พวกเขาเข้าใจความแปลกลับของข้อตกลงการเช่าไทย กฎระเบียบการเงินประกัน และวิธีการจัดการการไล่ออกอย่างเหมาะสมโดยไม่เสี่ยงต่อความเสี่ยงทางกฎหมายให้กับเจ้าของ

คำถามสำคัญที่ต้องถามก่อนที่จะตัดสินใจ

ก่อนที่จะตัดสินใจ ให้นั่งลงและตอบคำถามเหล่านี้อย่างสุจริต คุณเป็นเจ้าของหน่วยกี่หน่วย คุณอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เต็มเวลาหรือไม่ คุณสามารถตอบสนองต่อปัญหาผู้เช่าภายในเวลา 24 ชั่วโมงได้หรือไม่ คุณรู้วิธีกำหนดราคาหน่วยของคุณให้มีความแข่งขันหรือไม่ คุณสบายใจกับกฎหมายการเช่าพื้นฐานของไทยหรือไม่ คุณมีจุดติดต่อการซ่อมแซมที่เชื่อถือได้หรือไม่

ถ้าคุณตอบ ไม่ มากกว่าสองคำถาม บริษัทบริหารน่าจะเป็นมูลค่าของการลงทุน ถ้าคุณตอบ ใช่ ต่อคำถามส่วนใหญ่และเป็นเจ้าของหน่วยใกล้เคียงหนึ่งหรือสองหน่วย การจัดการเองน่าจะเป็นแนวทางที่ถูกต้อง

นอกจากนี้ ให้พิจารณาประเภทของผู้เช่าที่คุณมุ่งเป้าหมาย ผู้เช่าไทยระยะยาวที่ลงนามในสัญญาสองปีต้องการการจัดการน้อยกว่าผู้อพยพหมุนเวียนตามสัญญาหกเดือน ยิ่งหมุนเวียนมากเท่าใด บริษัทบริหารจะมีมูลค่ามากขึ้นเท่านั้น เพราะการค้นหาผู้เช่าและการวางตำแหน่งคือที่ที่พวกเขาได้รับค่าจ้างจริงๆ

สถิติที่สำคัญที่ต้องเก็บไว้ในใจ: ต้นทุนเฉลี่ยในการหมุนเวียนหน่วยคอนโดในกรุงเทพฯ รวมถึงการทำความสะอาดลึก การซ่อมแซมเล็กน้อย และเวลาว่าง อยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 25,000 บาทต่อการหมุนเวียน ถ้าหน่วยของคุณหมุนเวียนสองครั้งต่อปีแทนที่จะเป็นหนึ่งครั้ง คุณอาจใช้จ่ายพิเศษ 15,000 ถึง 25,000 บาทต่อปีซึ่งการบริหารที่ดีสามารถช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงได้

ไม่มีคำตอบที่ถูกต้องสากลที่นี่ วิธีที่ดีที่สุดนั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนตัวของคุณ พอร์ตโฟลิโอทรัพย์สินของคุณ และคุณประเมินมูลค่าเวลาของคุณเองอย่างไร นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จที่สุดในกรุงเทพฯ บางคนเริ่มต้นด้วยการจัดการหน่วยแรกของพวกเขาด้วยตัวเองเพื่อเรียนรู้เคล็ดลับ จากนั้นจึงเปลี่ยนไปใช้บริษัทบริหารเมื่อพวกเขาปรับขนาดให้เป็นสามหน่วยหรือมากกว่านั้น วิธีการแบบไฮบริดนั้นให้ความรู้ด้านตลาดแก่คุณเพื่อโฮลด์บริษัทบริหารใดๆ ให้มีความรับผิดชอบ พร้อมกับปลดปล่อยเวลาของคุณเมื่อพอร์ตโฟลิโอของคุณเติบโต

ถ้าคุณกำลังค้นหาคอนโดเช่าในกรุงเทพฯ หรือคุณเป็นเจ้าของที่พยายามเข้าใจว่าผู้เช่าต้องการอะไรจริงๆ ให้ตรวจสอบ superagent.co สำหรับเครื่องมือการค้นหาคอนโดที่ใช้ AI ซึ่งทำให้การค้นหาและเปรียบเทียบหน่วยเช่าทั่วกรุงเทพฯ เร็วขึ้นและเครียดน้อยลงกว่าการเลื่อนดูกลุ่ม LINE ไม่มีที่สิ้นสุด