ค่าปรับออกจากคอนโดก่อนหมดสัญญา: มีเท่าไหร่และต่อรองได้ไหม

คุณลงนามสัญญาเช่า 12 เดือนในคอนโดสวยงามใกล้ BTS Thong Lo เมื่อเดือนมกราคม ค่าเช่า 28,000 บาทต่อเดือน วิวดีมาก และสระว่ายน้ำบนหลังคาเป็นไปตามที่คาดหวัง จากนั้นบริษัทของคุณย้ายให้ไปยัง Chiang Mai ในเดือนที่ห้า หรือบางทีสถานะความสัมพันธ์ของคุณเปลี่ยนไปและทันใดนั้นห้องนอน 2 ห้องดูเหมือนจะใหญ่เกินไปและแพงเกินไป ไม่ว่าจะเป็นเหตุผลอะไร คุณต้องการออก แต่สัญญาของคุณกล่าวไว้เป็นอย่างอื่น แล้วจะเกิดอะไรขึ้นต่อไปนี้? ค่าใช้จ่ายจริงในการบ่อนสัญญาเช่าคอนโดใน Bangkok จะเป็นเท่าใด และมีพื้นที่ในการเจรจาต่อรองหรือไม่? มาแยกประเด็นทั้งหมดออกมา

บทลงโทษการยกเลิกล่วงหน้าจริง ๆ ดูเป็นอย่างไรใน Bangkok

สัญญาเช่าคอนโดมาตรฐานใน Bangkok เกือบทั้งหมดรวมถึงข้อบัญญัติการยกเลิกก่อนกำหนด ในกรณีส่วนใหญ่ บทลงโทษคือการสูญเสียเงินประกันของคุณ เนื่องจากเจ้าของบ้านส่วนใหญ่เรียกเก็บเงินประกัน 2 เดือนล่วงหน้า ซึ่งหมายความว่าการออกไปก่อนกำหนดอาจเสียค่าใช้จ่าย 40,000 ถึง 70,000 บาทหรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับค่าเช่ารายเดือนของคุณ

สัญญาบางฉบับไปไกลกว่านั้น เจ้าของบ้านบางคนโดยเฉพาะผู้ที่ใช้บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพ รวมถึงค่าปรับตายตัวเพิ่มเติมเมื่อเสียเงินประกัน ซึ่งอาจเป็นหนึ่งเดือนของค่าเช่าหรือบางครั้งเป็นจำนวนเงินรวมที่เขียนไว้ในสัญญา ดังนั้นหากคุณกำลังเช่าห้องนอน 1 ห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi ในราคา 22,000 บาทต่อเดือน คุณอาจต้องเผชิญกับการโจมตีรวม 66,000 บาทหรือมากกว่า: เงินประกัน 2 เดือนบวกบทลงโทษ 1 เดือน

ตามข้อมูลจาก DDproperty ราคาเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอน 1 ห้องใน Bangkok ส่วนกลางอยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าบทลงโทษการยกเลิกก่อนกำหนดโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 30,000 ถึง 105,000 บาทเมื่อคุณคำนวณเงินประกันที่สูญหายและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม นี่เป็นจำนวนเงินที่มีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการย้ายตัวเองมีค่าใช้จ่ายแล้ว

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่รู้: โครงสร้างบทลงโทษไม่ได้แข็งแกร่ง มันคือสิ่งที่เขียนไว้ในสัญญาเฉพาะของคุณ ไม่มีกฎหมายเดียวใน Thailand ที่กำหนดค่าธรรมเนียมการยกเลิกก่อนกำหนดตายตัวสำหรับการเช่าที่พักอาศัย ซึ่งหมายความว่าเงื่อนไขแตกต่างกันอย่างมากจากเจ้าของบ้านไปยังเจ้าของบ้าน

สิ่งที่กฎหมาย Thailand พูดถึงการบ่อนสัญญาเช่า

รหัสพลเรือนและพาณิชยกรรมของ Thailand ควบคุมข้อตกลงการเช่า แต่ไม่ได้ระบุจำนวนบทลงโทษที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการยกเลิกก่อนกำหนด ส่วน 538 ถึง 571 ครอบคลุมภาระดำเนินการเช่าในแง่ทั่วไป หลักการสำคัญคือทั้งสองฝ่ายจะถูกผูกพันโดยสิ่งที่พวกเขาตกลงกันในลายลักษณ์อักษร หากสัญญาของคุณบอกว่าคุณสูญเสียเงินประกันของคุณสำหรับการออก มันจะบังคับใช้ได้

อย่างไรก็ตาม ศาลไทยโดยประวัติศาสตร์ได้พิจารณาว่าบทลงโทษเป็น "มากเกินความสมควร" หรือไม่ หากเจ้าของบ้านพยายามเรียกเก็บค่าเช่า 6 เดือนเป็นบทลงโทษสำหรับการออกไป 2 เดือนก่อนกำหนด ศาลอาจลดจำนวนนั้นลง แต่เรามาคุยกันตรง ๆ กันดีกว่า การพิพากษาการเช่าเพียงไม่กี่รายใน Bangkok ที่นำไปสู่ศาลจริงจังนัก จำนวนเงินที่เกี่ยวข้องนั้นไม่ค่อยสมควรกับค่าธรรมเนียมกฎหมายและเวลา

กรมสรรพากรไทยยังมีบทบาทโดยอ้อมที่นี่ เจ้าของบ้านที่รายงานรายได้การเช่าและออกใบเสร็จรับเงินภาษีที่เหมาะสมมีแนวโน้มที่จะใช้สัญญาที่เป็นมาตรฐานมากขึ้น การจัดเรียงแบบไม่เป็นทางการ เช่น การเช่าโดยตรงจากลุงที่เป็นเจ้าของหลายหน่วยใน walkup ใกล้ Soi Ari มักมีเงื่อนไขที่ปลวก สิ่งนี้อาจได้ผลสำหรับคุณหรือต่อต้านคุณ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์

พิจารณาตัวอย่างนี้ เพื่อนของฉันเช่า studio ที่ Ideo Q Ratchathewi ใกล้ BTS Ratchathewi ราคา 18,000 บาทต่อเดือน สัญญาของเธอเป็นหน้าเดียวเป็นภาษาไทยโดยไม่มีข้อบัญญัติการยกเลิกก่อนกำหนดเลย เมื่อเธอต้องการออกไปที่เดือนที่ 8 เจ้าของบ้านก็เก็บเงินประกันไว้หนึ่งเดือนและคืนอีกเดือนหนึ่ง ไม่มีละครสมรภูมิ แต่ผู้เช่าคนอื่นในอาคารเดียวกัน เช่าผ่านตัวแทน มีสัญญาภาษาอังกฤษ 4 หน้าที่ระบุอย่างชัดเจนการสูญเสียเงินประกันเต็มจำนวนบวกค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ 15,000 บาท อาคารเดียวกัน ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง

คุณสามารถเจรจาต่อรองบทลงโทษลดลงจริง ๆ หรือไม่

ใช่ และคุณควรพยายามเสมอ เจ้าของบ้าน Bangkok มักมีความยืดหยุ่นมากกว่าที่สัญญาแนะนำ โดยเฉพาะในตลาดที่อัตราความว่างเปล่าในบางพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ตามการศึกษาของ Knight Frank Thailand เกี่ยวกับตลาดคอนโด Bangkok

ตำแหน่งเจรจาต่อรองที่แข็งแกร่งที่สุดคือเมื่อคุณสามารถนำเสนอสิ่งที่เจ้าของบ้านให้คุณค่า การ์ดที่ทรงพลังที่สุดที่คุณสามารถเล่นได้คือการหาผู้เช่าทดแทนของคุณเอง หากคุณกำลังออกจากห้องนอน 2 ห้องในราคา 35,000 บาทต่อเดือนที่ Noble Revolve Ratchada ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre และคุณนำผู้เช่าที่มีคุณสมบัติพร้อมลงนามสัญญา 12 เดือนใหม่ เจ้าของบ้านจำนวนมากจะลดหรือปล่อยบทลงโทษไป สิ่งเหล่านี้หลีกเลี่ยงช่องว่างในการว่างเปล่า ข้ามความยุ่งยากของการแสดงรายการหน่วยอีกครั้ง และได้ผู้เช่าที่ตรวจสอบแล้ว ทุกคนชนะ

เวลายังมีความสำคัญด้วย หากคุณกำลังออกไปด้วยเวลาเหลือเพียง 2 เดือนจากสัญญา 12 เดือน เจ้าของบ้านที่สมเหตุสมผลส่วนใหญ่จะเจรจาต่อรอง บทลงโทษมีอยู่เพื่อปกป้องจากการสูญเสียรายได้ และหากพวกเขาสามารถเช่าหน่วยได้อย่างรวดเร็ว การสูญเสียจริงของพวกเขาก็น้อยที่สุด เข้าหากิจกรรมให้เร็วที่สุด ให้ประกาศแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 ถึง 60 วัน แม้ว่าสัญญาของคุณจะต้องการเพียง 30 วัน ยิ่งคุณให้เวลามากเท่าใด คุณก็ยิ่งสร้างจิตสำนึกดีจิตสำนึกมากขึ้นเท่านั้น

นี่คือสคริปต์ในทางปฏิบัติที่ใช้ได้ผลกับผู้เช่าจำนวนมากที่ฉันรู้จัก: "ฉันต้องออกไปก่อนกำหนดเนื่องจากการย้ายงาน ฉันเข้าใจเงื่อนไขของสัญญา แต่ฉันต้องการพูดคุยเกี่ยวกับตัวเลือก ฉันยินดีที่จะช่วยค้นหาผู้เช่าทดแทนหรือยอมจำนนเงินประกันหนึ่งเดือนแทนที่จะเป็นสองเดือน" สุภาพ ตรงไปตรงมา และมีแนวโน้มสารเร่งปฏิกิริยา วิธีการนี้ใช้ได้ดีกว่าการหลบหนี หรือเรียกร้องเงินประกันของคุณทั้งหมด

โครงสร้างบทลงโทษทั่วไปที่เปรียบเทียบ

ข้อบัญญัติการยกเลิกก่อนกำหนดทั้งหมดไม่ได้ถูกสร้างขึ้นเท่ากัน นี่คือการเปรียบเทียบโครงสร้างบทลงโทษที่พบได้บ่อยที่สุดในสัญญาเช่าคอนโด Bangkok

ประเภทบทลงโทษ	นั่นหมายถึง	ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไป (สำหรับค่าเช่า 25,000 บาท/เดือน)	ความพบบ่อย
การสูญเสียเงินประกันเต็มจำนวน	เจ้าของบ้านเก็บเงินประกันทั้งหมด	50,000 บาท (2 เดือน)	พบได้บ่อยมาก
การสูญเสียเงินประกันบางส่วน	เจ้าของบ้านเก็บเดือนหนึ่ง คืนเดือนหนึ่ง	25,000 บาท (1 เดือน)	พบได้บ่อย โดยมีเจ้าของบ้านที่มีความยืดหยุ่น
การสูญเสียเงินประกันบวกค่าธรรมเนียมตายตัว	สูญเสียเงินประกันและชำระค่าปรับเพิ่มเติม	50,000 ถึง 75,000 บาท	พบได้น้อยกว่า ใช้โดยตัวแทน
ไม่มีข้อบัญญัติการยกเลิกก่อนกำหนด	สัญญาเงียบเฉยเกี่ยวกับการยกเลิกก่อนกำหนด	เจรจาต่อรองได้ มักจะ 0 ถึง 25,000 บาท	หายาก ส่วนใหญ่สัญญาไม่เป็นทางการ
บทลงโทษตามสัดส่วน	บทลงโทษลดลงตามจำนวนเดือนที่ทำสำเร็จ	แตกต่างกัน โดยปกติ 10,000 ถึง 30,000 บาท	หายาก มองเห็นได้ในอพาร์ตเมนต์บริการ

รูปแบบตามสัดส่วนเป็นรูปแบบที่เป็นมิตรที่สุดสำหรับผู้เช่า แต่พบได้น้อยที่สุด คุณจะเห็นมันส่วนใหญ่ในอพาร์ตเมนต์บริการในพื้นที่เช่น Sukhumvit Soi 24 หรือ Wireless Road ซึ่งผู้ประกอบการคุ้นเคยกับระยะเวลาที่สั้นกว่าและสัญญาองค์กรที่มีความยืดหยุ่นในตัว

วิธีปกป้องตัวเองก่อนที่คุณจะลงนาม

เวลาที่ดีที่สุดในการจัดการกับบทลงโทษการยกเลิกก่อนกำหนดคือก่อนที่จะกลายเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้อง นั่นหมายความว่าอ่านสัญญาเช่าของคุณอย่างระมัดระวังก่อนลงนามและเจรจาต่อรองเงื่อนไขสำคัญล่วงหน้า

ขอข้อบัญญัติทางการฑูตต่อ นี่เป็นมาตรฐานในสัญญาเช่าสำหรับชาวต่างชาติจำนวนมากและอนุญาตให้คุณบ่อนสัญญากับแจ้งเตือน 30 หรือ 60 วันหากคุณได้รับการโอนออกนอกประเทศโดยนายจ้างของคุณ อาคารที่มีประชากรชาวต่างชาติจำนวนมาก เช่น Aguston Sukhumvit 22 ใกล้ BTS Phrom Phong หรือ The Lofts Ekkamai มักมีเจ้าของบ้านที่คุ้นเคยกับข้อบัญญัตินี้อยู่แล้วและยินดีรวมไว้

อีกการเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาดคือการเจรจาต่อรองข้อบัญญัติการหยุดพักในบางจุด ตัวอย่างเช่น คุณอาจลงนามในสัญญา 12 เดือน แต่รวมข้อบัญญัติที่อนุญาตให้คุณยุติหลังจากเดือนที่ 6 ด้วยแจ้งเตือน 60 วันและการสูญเสียเงินประกันหนึ่งเดือนเท่านั้น นี่ให้การครอบครองที่รับประกัน 6 เดือนแก่เจ้าของบ้านและให้ทางออกแก่คุณหากแผนของคุณเปลี่ยนแปลง

ฉันเคยช่วยเพื่อนร่วมงานของฉันเจรจาต่อรองสัญญาเช่าสำหรับหน่วย 30,000 บาทต่อเดือนที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo เธอขอข้อบัญญัติการหยุดพักที่เดือนที่ 8 และเจ้าของบ้านตกลง โดยมีเงื่อนไขว่าเธอให้ประกาศเป็นลายลักษณ์อักษร 60 วันและยอมจำนนเงินประกันหนึ่งเดือน ท้ายที่สุด เธออยู่ตลอด 12 เดือน แต่ความสงบสำนึกนั้นคุ้มค่ากับเวลา 5 นาทีที่ใช้ในการขอข้อบัญญัตินั้น

จะทำอย่างไรหากเจ้าของบ้านของคุณปฏิเสธที่จะเจรจาต่อรอง

บางครั้งคุณจะพบกำแพง เจ้าของบ้านบางคนโดยเฉพาะผู้ที่พึ่งพาอยู่กับรายได้การเช่าเป็นแหล่งเงินสดหลักจะไม่ยอมให้ สำหรับกรณีเหล่านี้ คุณมีตัวเลือกไม่กี่ประการ

ก่อนอื่น ให้ตรวจสอบว่าเจ้าของบ้านได้ปฏิบัติตามภาระดำเนินการตามสัญญาหรือไม่ หากคอนโดมีปัญหาการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง เครื่องใช้ไฟฟ้าที่แตกหักไม่เคยซ่อมแซม หรือหากเจ้าของบ้านได้ละเมิดเงื่อนไขใด ๆ ของข้อตกลง คุณอาจมีเหตุผลในการโต้แย้งว่าสัญญาได้รับการกระทำผิดแล้วจากด้านของพวกเขา จดทุกอย่างพร้อมรูปภาพ การประทับเวลา และการติดต่อทางลายลักษณ์อักษรใด ๆ

ประการที่สอง ให้พิจารณาว่าคณิตศาสตร์สมเหตุสมผลหรือไม่ หากบทลงโทษของคุณ 50,000 บาท แต่คุณยังมีเวลา 4 เดือนเหลือในสัญญาเช่า 25,000 บาทต่อเดือน ในความเป็นจริง คุณกำลังประหยัด 50,000 บาทโดยการชำระบทลงโทษและออก เสียงฟังดูเจ็บปวด แต่บางครั้งการชำระบทลงโทษนั้นถูกกว่าเมื่อเทียบกับการอยู่และชำระค่าเช่าเต็มจำนวนสำหรับเดือนที่คุณไม่ต้องการอยู่

ประการที่สาม หากคุณเป็นชาวต่างชาติและสถานการณ์ใบอนุญาตทำงานของคุณเปลี่ยนไป เจ้าของบ้านบางคนจะแสดงความยืดหยุ่นเมื่อได้รับการนำเสนอเอกสารอย่างเป็นทางการ จดหมายจากนายจ้างของคุณยืนยันการย้ายหรือการยกเลิกสัญญาของคุณจะช่วยได้มากมาย เจ้าของบ้านไทยส่วนใหญ่เป็นจริง พวกเขาเข้าใจว่าชีวิตเกิดขึ้น

ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut จ่าย 16,000 บาทต่อเดือน สามารถได้รับคืนเงินประกันเต็มจำนวนหลังจากให้จดหมายจากบริษัทของเขายืนยันการโอนไปเวียดนาม เจ้าของบ้านชื่นชมในการจำแนกชัดเจนและการแจ้งเตือนล่วงหน้า 45 วัน และเพียงแค่ปล่อยให้เขาไปโดยไม่มีบทลงโทษ

การบ่อนสัญญาเช่าคอนโดใน Bangkok ไม่ต้องเป็นภัยพิบัติทางการเงิน กุญแจสำคัญคือการเข้าใจสิ่งที่สัญญาของคุณพูดจริง ๆ รู้สิทธิ์ของคุณ และเข้าหาบทสนทนากับเจ้าของบ้านด้วยความเคารพและการเข้าใจล่วงหน้า ให้ประกาศแจ้งล่วงหน้าให้มากที่สุด เสนอที่จะค้นหาผู้เช่าทดแทน และอพยพการติดต่อทั้งหมดในลายลักษณ์อักษร ไม่ว่าบทลงโทษของคุณจะสิ้นสุดล