อัตราห้องว่างคอนโดกรุงเทพ: ทำไมยังมีห้องว่างอีกมากและผลต่อผู้เช่า

เดินไปรอบๆ หอคอนโดในกรุงเทพฯ ในช่วงบ่ายวันธรรมชาติและนับหน้าต่างที่มืด คุณจะสังเกตเห็นว่ามีจำนวนมากมาย ตั้งแต่ตึกระฟ้าตามแนวสุขุมวิทไปจนถึงกลุ่มทรัพย์สินใกล้ราชดำเนิน หน่วยว่างเปล่าอยู่ทั่วไป อาคารบางหลังรู้สึกเหมือนเมือง幽灵ในชั้นใดชั้นหนึ่ง หากคุณเป็นผู้เช่า สิ่งนี้อาจดูเหมือนปัญหาของคนอื่น แต่ความจริงก็คือ สถานการณ์ว่างเปล่าของคอนโดในกรุงเทพฯ ส่งผลโดยตรงต่อค่าเช่ารายเดือนของคุณ อำนาจต่อรองของคุณ และคุณภาพของดีลที่คุณสามารถลงนามได้ การทำความเข้าใจว่าเหตุใดคอนโดจำนวนมากจึงว่างเปล่า ทำให้คุณได้เปรียบแท้จริงเมื่อถึงเวลาลงนามในสัญญาเช่า

คอนโดว่างเปล่ากี่หลังในกรุงเทพฯ จริงๆ

ตัวเลขนั้นน่าตกใจ ตามการวิจัยจาก CBRE Thailand อัตราว่างเปล่าของคอนโดโดยรวมในกรุงเทพฯ ได้徘徊อยู่ระหว่าง 15% ถึง 20% ในปีที่ผ่านมา ขึ้นอยู่กับพื้นที่และอายุของอาคาร ในเขตที่อุปทานมากเกินไปเช่นบางนา หรือสุขุมวิท 9 ด้านนอก อัตราว่างเปล่าสามารถปีนขึ้นไปได้แม้ 25% ซึ่งหมายความว่าในอาคารที่มี 500 หน่วย มากกว่า 100 หน่วยอาจว่างเปล่าในเวลาใดเวลาหนึ่ง

ในการระบุตัวเลขที่ชัดเจน ตั้งแต่ปลายปี 2024 กรุงเทพฯ มีอุปทานคอนโดสะสมโดยประมาณกว่า 680,000 หน่วยในพื้นที่เมโทร โดยมีประมาณ 100,000 ถึง 130,000 หน่วยที่ไม่มีผู้อาศัย นั่นคือจำนวนอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่าอย่างมหาศาล ในเมืองที่ยังคงสร้างเพิ่มเติมอยู่

ยกตัวอย่างเช่นอาคาร Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS ปราการแหนน เป็นคอนโดระดับกลางที่ดีพอสมควร แต่เดินไปในทางเดินแล้วคุณจะเห็นประตูหลายบาน ไม่มีสัญญาณของชีวิต ที่จอดรถบอกเรื่องราวได้ดียิ่งขึ้น สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่อาคารที่ไม่ดี พวกเขาเป็นเพียงส่วนหนึ่งของตลาดที่มีอุปทานมากเกินไป

เหตุใดคอนโดในกรุงเทพฯ จำนวนมากจึงว่างเปล่า

มีแรงหลายแรงที่ชนกันเพื่อสร้างปัญหาว่างเปล่านี้ และไม่มีแรงใดที่จะจากไปในไม่ช่วงแต่เร็ว

ประการแรก การซื้อเพื่อเก็งกำไร เป็นเวลาหลายปี นักลงทุนชาวไทยและต่างชาติซื้อคอนโดก่อนการก่อสร้างหวังว่าจะขายต่อเพื่อกำไรหรือให้เช่าเพื่อรายได้พาสซีฟ ผู้ซื้อหลายคนไม่เคยตั้งใจจะอาศัยอยู่ในหน่วย เมื่อตลาดการเช่าอ่อนตัวลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังปี 2020 หน่วยคอนโดที่เป็นเจ้าของโดยนักลงทุนจำนวนมหาศาล ยังคงว่างเปล่า เจ้าของจะยินดีเปิดหน่วยเปล่า มากกว่าลดค่าเช่าให้ในระดับที่ตลาดรองรับจริงๆ

ประการที่สอง อุปทานมากเกินไปในแนวทางเฉพาะ ผู้พัฒนาโครงการได้มีส่วนสำคัญในการสร้างโครงการใหม่ตามแนว BTS และ MRT ซึ่งมีเหตุผลจากมุมมองการขนส่งสาธารณะ แต่จมอบประเทศใบบางมีหน่วยมากเกินไป ส่วนที่ยืดออกจาก BTS อ่อนนุช ถึง BTS บึงแค เป็นตัวอย่างที่สมบูรณ์ ระหว่าง 2015 ถึง 2023 มีหน่วยใหม่ขึ้นมาเป็นพันหน่วยในแนวทางนี้ ความต้องการเพียงไม่สามารถติดตามได้

ประการที่สาม การปราบปรามการเช่าท่องเที่ยวต่างประเทศ กรมที่ดิน และเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นได้บังคับใช้กฎเกณฑ์ต่อต้านการเช่ารายวันและระยะสั้นในคอนโดที่อยู่อาศัย สิ่งนี้ถูกลบรายได้ที่เจ้าของบางคนพึ่งพา ผลักดันหน่วยมากขึ้นเข้าสู่ว่างเปล่าระยะยาว เมื่อเจ้าของปฏิเสธที่จะปรับราคาสำหรับตลาดเช่ารายเดือน

พิจารณา Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อ่อนนุช มีการวิจ্ঞาณอย่างหนักแน่นในการเปิดตัว แกลเลอรี่ขายงามงาม โบรชัวร์เลื่อนลื่น สัญญาของการสร้างรายได้ 5% ถึง 7% แต่เนื่องจากมีอาคารที่คล้ายกันมากมายในพื้นที่เดียวกัน เจ้าของหลายคนพบว่าตนเองอยู่ในการแข่งขันกับผู้เช่าสระเดียวกัน บางคนยอมแพ้และปล่อยให้หน่วยว่างเปล่าเลยทีเดียว

นี่หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้เช่าในปัจจุบัน

นี่คือจุดที่น่าสนใจสำหรับคุณ อัตราว่างเปล่าสูงเปลี่ยนอำนาจจากเจ้าของถึงผู้เช่า เมื่อหอคอนโดว่างครึ่งหนึ่ง เจ้าของหน่วย 2204 ไม่ได้แข่งขันกับตลาดกรุงเทพฯ โดยทั่วไป พวกเขาแข่งขันกับเจ้าของหน่วย 2208 ในอาคารเดียวกัน โดยมีวิวเดียวกัน สระว่ายน้ำเดียวกัน ห้องออกกำลังกายเดียวกัน

นี่หมายความว่าคุณสามารถต่อรอง หนัก ในพื้นที่ที่มีว่างเปล่าสูง เป็นเรื่องปกติที่จะได้สักหนึ่งสองเดือนฟรีเช่าในสัญญาเช่า 12 เดือน เจ้าของบางคนจะโยนเฟอร์นิเจอร์ที่ยกระดับ ครอบคลุมค่าพื้นที่ใช้ร่วมกัน หรือปล่อยราคาลง 2,000 ถึง 5,000 บาท ต่อเดือนเพียงเพื่อหลีกเลี่ยงเดือนอื่นของรายได้เป็นศูนย์

ตัวอย่างเช่น คอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ MRT พระราม 9 ที่เจ้าของระบุไว้ที่ 18,000 บาท ต่อเดือน อาจจะปิดที่ 14,000 ถึง 15,000 บาท หากคุณรู้วิธีต่อรองและอาคารมีว่างเปล่าอย่างมีนัยสำคัญ นั่นคือการออมของ 36,000 ถึง 48,000 บาท ต่อปี เงินจริง

ตามข้อมูลจาก DDproperty ค่าเช่าเฉลี่ยที่ขออยู่ในบริเวณนอกกรุงเทพฯ หลายแห่งลดลง 10% ถึง 15% ระหว่าง 2022 ถึง 2024 แต่ค่าเช่าที่ซื้อขายจริงมักจะลดลงมากกว่า เนื่องจากเจ้าของต้องการเร่งด่วนเพื่อเติมหน่วย ราคาที่ระบุไว้นั้นแทบจะไม่เคยเป็นราคาสุดท้ายในหอคอนโดที่มีว่างเปล่าสูง

พื้นที่ใดมีความว่างเปล่าสูงสุดและต่ำสุด

ไม่ใช่ทุกส่วนของกรุงเทพฯ ที่เท่าเทียมกันเมื่อมันมาถึงคอนโดว่างเปล่า พื้นที่ใจกลางหลักเช่นสีลม สาธร และสุขุมวิทต่ำ (ระหว่าง BTS นนา และ BTS อโศก) มีแนวโน้มที่จะมีอัตราว่างเปล่าต่ำกว่าเพราะความต้องการจากชาวต่างชาติและผู้บริหารยังคงแข็งแกร่ง แต่ย้ายออกไปไกลขึ้น และตัวเลขเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

พื้นที่ / BTS หรือสถานี MRT	อัตราว่างเปล่าโดยประมาณ	ค่าเช่าห้องนอน 1 ห้องทั่วไป (บาท/เดือน)	อำนาจต่อรองของผู้เช่า
สีลม / สาลเดง / ชองนนท์สิ	8% ถึง 12%	20,000 ถึง 35,000	ปานกลาง
สุขุมวิท ซอย 1 ถึง 39 (นนา ถึง พร้อมพงษ์)	10% ถึง 14%	22,000 ถึง 40,000	ปานกลาง
อ่อนนุช ถึง บึงแค	18% ถึง 25%	10,000 ถึง 18,000	สูง
พระราม 9 / ราชดำเนิน	18% ถึง 22%	12,000 ถึง 20,000	สูง
บางนา / อุดมสุข	20% ถึง 28%	8,000 ถึง 15,000	สูงมาก
ทองหล่อ / เอกมัย	12% ถึง 16%	18,000 ถึง 35,000	ปานกลางถึงสูง

เพื่อนของฉันเพิ่งลงนามในสัญญาเช่าที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช หน่วยถูกระบุไว้ที่ 15,000 บาท เธอเสนอ 12,000 และเจ้าของยอมรับภายใน 24 ชั่วโมง ไม่มีการดัน ไม่มีการตอบสนอง นั่นบอกคุณทุกอย่างเกี่ยวกับความกดดันว่างเปล่าในแนวทางนั้น

วิธีใช้ข้อมูลว่างเปล่าให้เป็นประโยชน์ของคุณ

การรู้ว่าว่างเปล่าอยู่นั้นเป็นสิ่งหนึ่ง การรู้วิธีใช้ข้อมูลดังกล่าวเมื่อคุณกำลังถูกล่าหอพักคือที่ที่มูลค่าจริงอยู่

เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบจำนวนหน่วยที่ระบุไว้สำหรับเช่าในอาคารเดียวกัน หากคุณเห็นรายการ 15 หรือ 20 รายการสำหรับโครงการคอนโดเดียวบนแพลตฟอร์มเช่า อาคารนั้นมีปัญหาว่างเปล่า เจ้าของรู้มัน และคุณควรใช้ความรู้นั้นที่โต๊ะต่อรอง

ต่อไป ถามสำนักงานวุฒิสมาคมหรือเคาน์เตอร์ด้านหน้าของอาคารว่ามีจำนวนหน่วยเท่าใด พวกเขาจะไม่ให้ตัวเลขที่แม่นยำเสมอไป แต่ปฏิกิริยาของพวกเขาบอกคุณมากมายหากพวกเขาลังเล หรือหลีกเลี่ยงคำถาม การครอบครองอาจต่ำ หากพวกเขากล่าวด้วยความภาคใจใจว่าอาคารเต็มเกือบทั้งหมด คุณอาจมีที่ว่างน้อยลงในการต่อรอง

นอกจากนี้ให้ความสนใจกับพื้นที่ใช้ร่วมกัน ห้องออกกำลังกายที่ดูเหมือนใหม่เมื่อ 6 นาฬิกาเย็นในวันพุธ ไม่ใช่สัญญาณของการบำรุงรักษาอย่างดี มันเป็นสัญญาณว่าไม่มีใครใช้มันเพราะไม่มีใครอาศัยอยู่ สระว่ายน้ำที่ไม่มีคนตั้งแต่เดือนหนึ่งในชั่วโมงเยี่ยมชมบอกเรื่องเดียวกัน

หนึ่งขั้นตอนที่ใช้ได้จริง: หากคุณพบหน่วยที่คุณชอบในหอคอนโดที่มีว่างเปล่าสูง ให้ขอระยะเวลาสัญญาเช่าเริ่มต้นที่สั้นลง เจ้าของหลายคนในอาคารที่หมดหวังจะยอมรับสัญญาเช่า 6 เดือนแทนที่จะเป็น 12 เดือน โดยให้คุณมีความยืดหยุ่นในการย้ายหากมีสิ่งที่ดีกว่ามา หรือหากคุณต้องการต่อรองใหม่ในการต่ออายุ

อัตราว่างเปล่าจะดีขึ้นหรือแย่ลงหรือไม่

คำตอบที่ซื่อสัตย์คือสิ่งต่างๆ อาจไม่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในระยะสั้น ผู้พัฒนาโครงการยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนว MRT ที่ขยายตัวเช่นสายเหลือง (ซึ่งวิ่งจากลาดพร้าว ถึง สำโรง) และสายชมพู แต่ละโครงการใหม่เพิ่มอุปทานให้กับตลาดที่มีหน่วยมากกว่าผู้เช่าแล้ว

มีหวังบางอย่างในด้านความต้องการ กรุงเทพฯ ยังคงดึงดูดนักเ游牧ดิจิทัล ผู้เกษียณอายุ และผู้บริหารภูมิภาค วีซ่า Long Term Resident ของไทยและความคิดริเริ่มอื่นๆ อาจนำเข้าผู้เช่าต่างชาติมากขึ้นในอนาคต ธนาคารแห่งประเทศไทย ยังส่งสัญญาณความระมัดระวังเกี่ยวกับการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจช่วยชะลอการซื้อเก็งกำไรและในท้ายที่สุดก็จะทำให้อุปทานตึง

แต่สำหรับสองถึงสามปีข้างหน้าอย่างน้อยที่สุด อัตราว่างเปล่าในพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ระดับสูงแล้ว สำหรับผู้เช่า นี่ไม่ใช่ข่าวร้าย นี่หมายความว่าอำนาจต่อรองอย่างต่อเนื่องที่โต๊ะต่อรองและตัวเลือกมากกว่าที่คุณมีมาเป็นเวลาหลายปี

พิจารณาพื้นที่รอบ MRT เพชรบุรี และสถานี Orange Line ใหม่ ผู้พัฒนาโครงการได้เปิดตัวโครงการหลายแล้ว คาดการณ์ความต้องการในอนาคต แต่สถานียังไม่ได้ดำเนินการเต็มที่ และฐานผู้เช่ายังไม่เกิดขึ้นจริง ผู้เช่าช่วงแรกในพื้นที่เหล่านี้สามารถล็อคอินในอัตราที่ยอดเยี่ยมอย่างยิ่ง บางครั้ง 30% ต่ำกว่าสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการคาดการณ์ไว้เดิมเป็นค่าเช่าตลาด

ทำการเลื่อนที่ฉลาดในตลาดผู้เช่า

อัตราว่างเปล่าคอนโดสูงของกรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในข้อดีที่ถูกประเมินต่ำสุดสำหรับผู้เช่าในอาเซียนตะวันออกเฉียงใต้ในขณะนี้ ไม่ว่าคุณจะเป็นชาวต่างชาติที่ย้ายไปยังเมืองเพื่อทำงาน นักเ游牧ดิจิทัลที่มองหาฐาน หรือท้องถิ่นที่อัปเกรดสถานที่อาศัยของคุณ ปริมาณหน่วยว่างเปล่าจำนวนมากหมายความว่าคุณมีตัวเลือกและอำนาจต่อรองที่ไม่มีอยู่เมื่อห้าปีที่แล้ว

ทำการบ้านของคุณ ตรวจสอบนับรายการต่อหอพัก เยี่ยมชมในช่วงเวลาออกแบบและสังเกตการณ์ข้อบ่งชี้ว่าพักอาศัย ต่อรองอย่างมั่นใจ เพราะเจ้าของข้างโต๊ะอาจจะจ่ายจำนองและค่าธรรมชาติในหน่วยว่างเปล่าในเป็นเดือนแล้ว และอย่ากลัวที่จะเดินออกจากดีล เพราะแทบจะแน่นอนว่าจะมีหน่วยอื่นที่เทียบเคียงกันในอาคารเดียวกันหรือถัดไป

หากคุณต้องการข้ามการคิดเดาและค้นหาคอนโดที่มีราคาที่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดแล้ว ให้ลองค้นหาบน superagent.co แพลตฟอร์มใช้ AI เพื่อจับคู่คุณกับการเช่าที่มีอยู่ในกรุงเทพฯ เพื่อที่คุณจะใช้เวลาน้อยลงในการล่าหาและใช้เวลามากขึ้นในการตั้งตัวในที่พักใหม่ของคุณ