ภาษีเงินได้จากการปล่อยเช่าคอนโด: คำนวณอย่างไรและยื่นแบบอย่างไร

คุณซื้อคอนโดใกล้ BTS Ari พบผู้เช่าที่ดีจ่าย 18,000 THB ต่อเดือน และตอนนี้คุณกำลังสะสมรายได้แบบพาสซีฟเหมือนมืออาชีพ ชีวิตดีมาก จากนั้นฤดูการยื่นภาษีก็มาถึง และจู่ๆ คุณก็ตระหนักว่าคุณไม่รู้เลยว่าจะรายงานรายได้ค่าเช่านั้นอย่างไร คุณต้องจ่ายภาษีเต็มจำนวนหรือไม่ คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายได้หรือไม่ และแบบฟอร์มไหนที่คุณต้องยื่น หากเรื่องนี้ฟังเหมือนกับประสบการณ์ของคุณ คุณไม่ได้อยู่คนเดียว นับพันของเจ้าของคอนโดทั่วกรุงเทพฯ เก็บค่าเช่าทุกเดือนโดยไม่เข้าใจสมบูรณ์เกี่ยวกับภาระหน้าที่ทางภาษีของพวกเขา มาแก้ไขปัญหานี้ตอนนี้เลย ทีละขั้นตอน เพื่อให้คุณไม่ต้องตื่นตระหนกอีกเมื่อเดือนมีนาคมมาถึง

รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษี ไม่มีข้อยกเว้น

เริ่มต้นจากพื้นฐาน หากคุณได้รับรายได้ค่าเช่าจากคอนโดในประเทศไทย ส่วนราชการสรรพากร ถือว่าเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีตามหมวด 40(5) ของประมวณรัษฎากร ไม่สำคัญว่าคุณเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงาน หากรายได้มาจากประเทศไทย ก็ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติ

นี่คือตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Ladprao ใกล้ MRT พหลโยธิน คุณให้เช่าในราคา 15,000 THB ต่อเดือน นั่นหมายความว่ารายได้ค่าเช่ากึ่งสูตรรายปีของคุณคือ 180,000 THB จำนวนนี้ทั้งหมดต้องแจ้งในการแสดงรายงานภาษีประจำปีของคุณ ซึ่งต้องยื่นภายในสิ้นเดือนมีนาคมของปีถัดไป

ผู้ให้เช่าบางคนคิดว่าเนื่องจากไม่มีนายจ้างหักภาษี พวกเขาจึงสามารถข้ามการรายงาน นั่นเป็นความเข้าใจที่ผิด ส่วนราชการสรรพากรได้ตรวจสอบข้อมูลจากสำนักที่ดินและธนาคารมากขึ้น ดังนั้นการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์จึงไม่ใช่ตัวเลือกอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องจำเป็น

วิธีคำนวณรายได้ค่าเช่าที่ต้องเสียภาษี

ประเทศไทยให้คุณสองวิธีในการหักค่าใช้จ่ายจากรายได้ค่าเช่าของคุณก่อนใช้อัตราภาษี นี่คือสิ่งที่น่าสนใจ เพราะวิธีที่คุณเลือกสามารถส่งผลต่อจำนวนภาษีที่คุณต้องจ่ายอย่างมากได้

วิธีแรกคือการหักอัตราคงที่ สำหรับรายได้ค่าเช่าตามหมวด 40(5) คุณสามารถหัก 30% ของรายได้ค่าเช่ากึ่งสูตรของคุณโดยอัตโนมัติ โดยไม่ต้องใบเสร็จ ดังนั้น หากรายได้ค่าเช่ารายปีของคุณคือ 240,000 THB จากคอนโดที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อ่อนนุช จำนวนที่ต้องเสียภาษีของคุณหลังจากหักอัตราคงที่จะเป็น 168,000 THB

วิธีที่สองคือค่าใช้จ่ายจริง คุณเก็บบันทึกของทุกค่าใช้จ่ายจริง รวมถึงค่าพื้นที่ร่วม ดอกเบี้ยจำนองบ้าน การซ่อมแซม ประกันภัย และค่าเสื่อมราคา หากค่าใช้จ่ายจริงของคุณเกิน 30% ของรายได้กึ่งสูตร วิธีนี้จะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มากขึ้น แต่คุณต้องมีเอกสารสำหรับทุกสิ่ง

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ เลือกอัตราคงที่ 30% เพราะมันง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม หากคุณเป็นเจ้าของหน่วยในอาคารระดับพรีเมียมเช่น Magnolias Waterfront Residences ที่ ICONSIAM และค่าพื้นที่ร่วมเพียงอย่างเดียวก็ 8,000 ถึง 12,000 THB ต่อเดือน ค่าใช้จ่ายจริงอาจเป็นเส้นทางที่ฉลาดกว่า

ทำความเข้าใจอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติแบบก้าวหน้าของประเทศไทย

เมื่อคุณคำนวณรายได้ค่าเช่าสุทธิที่ต้องเสียภาษีแล้ว คุณใช้อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติแบบก้าวหน้าของประเทศไทย ตามตารางอัตราภาษีของส่วนราชการสรรพากร อัตราสำหรับการประเมินปี 2024 มีดังนี้ รายได้สุทธิ 150,000 THB แรกได้รับการยกเว้น รายได้ตั้งแต่ 150,001 ถึง 300,000 THB เสียภาษีในอัตรา 5% อัตราขึ้นไปแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยถึง 35% สำหรับรายได้สุทธิเกิน 5,000,000 THB

นี่คือจุดข้อมูลที่สำคัญและผู้ให้เช่าหลายคนมองข้าม ตามข้อมูลจาก CBRE Thailand อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเฉลี่ยสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 4% ถึง 6% โดยค่าเช่าโดยทั่วไประหว่าง 15,000 ถึง 35,000 THB ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับสถานที่และคุณภาพอาคาร นั่นหมายความว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายบุคคลส่วนใหญ่ที่มีหน่วยเดียวตกอยู่ในช่วงภาษีที่ต่ำกว่า มักจ่ายภาษีที่มีประสิทธิภาพ 5% ถึง 15% สำหรับรายได้ค่าเช่าของพวกเขาหลังจากการหักและเบี้ยประชากร

โปรดทราบว่ารายได้ค่าเช่าจะรวมกับแหล่งรายได้อื่นทั้งหมดของคุณ หากคุณมีเงินเดือน 50,000 THB ต่อเดือนและเก็บค่าเช่า 20,000 THB ต่อเดือนด้วย รายได้ที่ต้องประเมินทั้งหมดของคุณจะผลักดันคุณเข้าสู่ช่วงที่สูงกว่ากว่าแหล่งเดียวใดเดียว

สถานการณ์	ค่าเช่ารายเดือน	รายได้กึ่งสูตรรายปี	หลังจากหัก 30%	ภาษีที่คาดการณ์ (รายได้ค่าเช่าเท่านั้น)
สตูดิโอที่ The Base Park West, BTS อ่อนนุช	10,000 THB	120,000 THB	84,000 THB	0 THB (ต่ำกว่าการยกเว้น)
ห้องนอน 1 ห้องที่ Life Ladprao, MRT พหลโยธิน	15,000 THB	180,000 THB	126,000 THB	0 THB (ต่ำกว่าการยกเว้น)
ห้องนอน 1 ห้องที่ Ideo Q Sukhumvit 36, BTS ทองหล่อ	25,000 THB	300,000 THB	210,000 THB	3,000 THB
ห้องนอน 2 ห้องที่ Ashton Asoke, MRT สุขุมวิท	45,000 THB	540,000 THB	378,000 THB	11,400 THB
ห้องนอน 2 ห้องที่ Magnolias Ratchadamri, BTS ชิดลม	80,000 THB	960,000 THB	672,000 THB	47,400 THB

โปรดทราบว่าการคาดการณ์เหล่านี้ถือว่ารายได้ค่าเช่าเป็นแหล่งรายได้เพียงแหล่งเดียวและผู้เสียภาษีอ้างสิทธิ์เบี้ยประชากรมาตรฐานเท่านั้น 60,000 THB ตัวเลขในโลกแห่งความเป็นจริงจะแตกต่างกันไปตามภาพรวมรายได้ของคุณ

การยื่นการแสดงรายงานภาษีทีละขั้นตอน

แบบฟอร์มที่คุณต้องการคือ PND 90 นี่คือการแสดงรายงานภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติประจำปีสำหรับบุคคลที่ได้รับรายได้จากหมวดหมู่หลายรายการ รวมถึงรายได้ค่าเช่า หากรายได้เพียงอย่างเดียวของคุณมาจากการจ้างงาน คุณจะใช้ PND 91 แต่ในขณะที่คุณเพิ่มรายได้ค่าเช่า คุณจึงเปลี่ยนเป็น PND 90

คุณสามารถยื่นออนไลน์ผ่านระบบการยื่นอิเล็กทรอนิกส์ของส่วนราชการสรรพากรที่ efiling.rd.go.th กำหนดเวลาคือ 31 มีนาคม ของปีต่อจากปีภาษี ดังนั้น สำหรับรายได้ที่ได้รับในปี 2024 คุณยื่นภายในวันที่ 31 มีนาคม 2025 การยื่นออนไลน์ให้คุณได้รับส่วนขยายอัตโนมัติเป็นวันที่ 8 เมษายนในปีส่วนใหญ่

มาลองดูสถานการณ์จริง คุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS ทองหล่อ ผู้เช่าของคุณจ่าย 22,000 THB ต่อเดือน คุณยังทำงานเต็มเวลาและมีรายได้ 60,000 THB ต่อเดือน เมื่อคุณยื่น PND 90 คุณรายงานรายได้เงินเดือนของคุณตามหมวด 40(1) และรายได้ค่าเช่าของคุณตามหมวด 40(5) คุณเลือกการหัก 30% คงที่สำหรับรายได้ค่าเช่า เงินเดือนของคุณแล้วมีการหักภาษีโดยนายจ้างของคุณแล้ว ดังนั้นคุณอาจจ่ายเพิ่มเติมเล็กน้อยหรือแม้แต่ได้รับคืน ขึ้นอยู่กับสถานการณ์การหักของคุณ

รวบรวมข้อตกลงการเช่า บันทึกการโอนเงิน และใบเสร็จจากค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับคอนโดหากมี ก่อนที่จะนั่งลงเพื่อยื่น การจัดระเบียบทุกอย่างทำให้กระบวนการใช้เวลาประมาณ 30 นาทีออนไลน์

ความผิดพลาดทั่วไปของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ

ความผิดพลาดที่บ่อยที่สุดคือไม่ยื่นเลยตั้งแต่แรก ผู้ให้เช่าหลายคน โดยเฉพาะผู้ที่ให้เช่าหน่วยเดียวในราคา 12,000 ถึง 18,000 THB ต่อเดือนในพื้นที่เช่น แบริ่ง หรือ บางนา คิดว่ารายได้นั้นน้อยเกินไปที่จะสำคัญ ในขณะที่ภาษีที่ต้องจ่ายอาจเป็นศูนย์หลังจากการหักและเบี้ยประชากร คุณยังคงต้องยื่น การไม่ยื่นสามารถส่งผลให้เกิดค่าปรับและค่าเพิ่มเติม

ข้อผิดพลาดทั่วไปอีกประการหนึ่งคือสับสนระหว่างหมวด 40(5) กับหมวด 40(8) หากคุณให้บริการเพิ่มเติมเช่น ทำความสะอาด การเช่าเฟอร์นิเจอร์ หรือจัดเลิศหลาย คล้ายกับการดำเนินการให้เช่าคอนโดประเภทบริการ ส่วนราชการสรรพากรอาจจัดประเภทรายได้ของคุณตามหมวด 40(8) แทน สิ่งนี้เปลี่ยนแปลงอัตราการหักและข้อกำหนดในการรายงาน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการให้เช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb ออกจากคอนโดที่ Aspire Sukhumvit 48 ตัวอย่างเช่น อาจตกอยู่ในพื้นที่สีเทานี้

ลืมเรื่องภาษีหักณ์ที่จ่ายเป็นกับดักอีกอย่างหนึ่ง หากผู้เช่าของคุณเป็นบริษัท พวกเขาจำเป็นต้องหัก 5% ของค่าเช่าและส่งให้ส่วนราชการสรรพากรในนามของคุณ คุณต้องมีใบรับรองภาษีหักณ์จากพวกเขาเพื่ออ้างสิทธิเมื่อคุณยื่น ขอเอกสารนี้จากผู้เช่าบริษัทของคุณทุกครั้งที่พวกเขาจ่ายค่าเช่า

เกี่ยวกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติล่ะ

หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของคอนโดในประเทศไทยและให้เช่าออกไป กฎภาษีเดียวกันนี้จะใช้บังคับ รายได้ค่าเช่าที่สร้างขึ้นในประเทศไทยต้องเสียภาษีในประเทศไทยโดยไม่คำนึงถึงสัญชาติของคุณ คุณยื่น PND 90 เหมือนพลเมืองไทย

อย่างไรก็ตาม มีเรื่องบิดเบือนสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้มีภูมิลำเนาทางภาษี หากคุณอยู่ในประเทศไทยน้อยกว่า 180 วันในปีปฏิทิน คุณจะถือว่าเป็นผู้ไม่มีภูมิลำเนาทางภาษี ผู้ไม่มีภูมิลำเนาต้องเสียภาษีในอัตรากำหนดของ 15% สำหรับรายได้ค่าเช่า โดยไม่มีวงเล็บแบบก้าวหน้าและไม่มีเบี้ยประชากร สำหรับคนที่เก็บ 30,000 THB ต่อเดือนจากห้องนอนสองห้องที่ The Lumpini 24 ใกล้ BTS พร้อมพงศ์ นั่นหมายความว่าจ่ายภาษีประมาณ 54,000 THB ต่อปีแทนที่จะอาจน้อยมากภายใต้ระบบก้าวหน้า

หากคุณมีข้อตกลงหลีกเลี่ยงการเสียภาษีสองครั้งระหว่างประเทศไทยและประเทศบ้านเกิดของคุณ คุณอาจสามารถชดเชยภาษีไทยกับภาระหน้าที่ของประเทศบ้านเกิด ปรึกษาที่ปรึกษาภาษีที่เข้าใจภาษีข้ามพรมแดน เพราะการทำให้ผิดสามารถหมายความว่าจ่ายภาษีสองครั้งสำหรับรายได้เดียวกัน

การติดตามรายได้ค่าเช่าภาษีของคุณไม่จำเป็นต้องเป็นเรื่องเครียด กฎเกณฑ์นั้นตรงไปตรงมาเมื่อคุณเข้าใจ และการยื่นใช้เวลาน้อยกว่าการเดินทางช่วงเช้าของคุณบน BTS เก็บข้อตกลงการเช่าของคุณไว้เป็นระเบียบ ติดตามรายได้ของคุณรายเดือน เลือกวิธีการหักที่ถูกต้อง และยื่นภายในวันที่ 31 มีนาคม หากคุณให้เช่าคอนโดหรือกำลังมองหาผู้เช่าในกรุงเทพฯ Superagent ที่ superagent.co ทำให้กระบวนการนี้ง่ายขึ้นโดยการเชื่อมต่อคุณกับผู้เช่าที่ได้รับการตรวจสอบและจัดการรายละเอียดที่สำคัญ เพื่อให้คุณสามารถมุ่งเน้นไปที่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด ไม่ใช่การเป็นเจ้าของที่เครียด