ซ่อมแซมห้องเช่า: เจ้าของหรือผู้เช่าต้องจ่าย กฎหมายบอกอะไร

คุณเดินเข้าไปในห้องชุดของคุณหลังจากวันทำงานที่ยาวนาน แล้วกดสวิตช์ แต่ไม่มีอะไรเกิดขึ้น ไฟเพดานตายแล้ว หรือบางทีหน่วยแอร์ของคุณก็เริ่มรั่วน้ำทั่วพื้นไม้ของคุณ หรือสุขภัณฑ์ก็เพิ่งปฏิเสธที่จะล้างได้อย่างถูกต้องในเช้าวันอังคารที่สุ่มเสี่ยง ความคิดแรกของคุณ หลังจากความหงุดหงิดแรก ก็เหมือนกันเสมอ: ใครจ่ายค่านี้? คุณหรือเจ้าของบ้าน? หากคุณเคยเช่าห้องชุดโดยใกล้กับ Thong Lo, Ari หรือ Rama 9 คุณอาจเคยมีช่วงเวลานี้มาแล้ว และคำตอบไม่ได้ชัดเจนเสมอไปตามที่คุณคิด ประเทศไทยมีกฎหมายที่ชัดเจนในหัวข้อนี้ แต่ผู้เช่าและเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ไม่รู้หรือเลือกที่จะละเลย เรามาแยกประเด็นนี้ออกเพื่อให้คุณไม่ต้องติดค้างในการจ่ายสำหรับสิ่งที่ไม่ใช่ความรับผิดชอบของคุณ

กฎหมายไทยพูดอะไรเกี่ยวกับการซ่อมแซม

จุดเริ่มต้นคือ หมวดวิธีการแพ่งและพาณิชย์ไทย โดยเฉพาะส่วนที่ 546 ถึง 551 ซึ่งเกี่ยวข้องกับภาระผูกพันของผู้ให้เช่าและผู้เช่า กฎหมายค่อนข้างตรงไปตรงมา เจ้าของบ้านต้องรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมสำหรับวัตถุประสงค์ของการเช่า นั่นหมายความว่าหากมีสิ่งใดขาดเสียจากการสึกหรอตามปกติ หรือหากมีปัญหาโครงสร้างเกิดขึ้น เจ้าของบ้านจะครอบคลุมค่านั้น

ในทางกลับกัน ผู้เช่ามีความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาเล็กน้อยและความเสียหายใด ๆ ที่พวกเขาก่อให้เกิดขึ้นเอง คิดแบบนี้: หากท่อเบื้องหลังผนังแตกเนื่องจากเก่า นั่นคือปัญหาของเจ้าของบ้าน หากคุณอุดท่อน้ำระบายโดยล้างสิ่งที่คุณไม่ควรล้าง นั่นคือหน้าที่ของคุณ

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันเช่าห้องชุดนอนหนึ่งห้องใน The Base Park West ใกล้ BTS On Nut ประมาณ 4 เดือนหลังจากนั้น เครื่องทำน้ำอุ่นตายสนิท เจ้าของบ้านพยายามโต้แย้งว่าเป็นความผิดของผู้เช่าที่ใช้มากเกินไป แต่ตามกฎหมายไทย เครื่องทำน้ำอุ่นที่ล้มเหลวจากการใช้ตามปกติเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของชัดเจน หลังจากการไปมาบ้างครั้ง เจ้าของบ้านก็แทนที่มันใหม่ การรู้กฎหมายช่วยเพื่อนของฉันประหยัดประมาณ 8,000 ถึง 12,000 บาท

ความรับผิดชอบของเจ้าของบ้าน: รายการขนาดใหญ่

เจ้าของบ้านในกรุงเทพฯ มีภาระผูกพันทางกฎหมายที่จะดำเนินการซ่อมแซมที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างของทรัพย์สินและอุปกรณ์ที่เป็นส่วนหนึ่งของหน่วยเมื่อเริ่มต้นการเช่า ซึ่งรวมถึงเครื่องปรับอากาศที่ติดตั้งไว้ก่อนแล้ว เครื่องใช้ในครัวที่สร้างเข้ากับอาคาร เครื่องทำน้ำอุ่น ระบบประปา การต่อสายไฟฟ้า และสิ่งใดก็ตามที่ติดอยู่กับผนังหรือเพดาน

ตามการสำรวจปี 2023 โดย DDproperty ประมาณ 62% ของข้อพิพาทผู้เช่าในกรุงเทพฯ เกี่ยวข้องกับความเห็นไม่ตรงกันเกี่ยวกับการจ่ายสำหรับการซ่อมแซมเครื่องใช้ โดยเครื่องปรับอากาศเป็นปัญหาที่พบบ่อยที่สุด ค่าซ่อมแซมแอร์เฉลี่ยในกรุงเทพฯ อยู่ในช่วง 1,500 ถึง 5,000 บาท สำหรับการบริการมาตรฐาน แต่การเปลี่ยนคอมเพรสเซอร์เต็มรูปแบบอาจทำให้เสียค่าใช้จ่าย 15,000 ถึง 25,000 บาท หรือมากกว่า

พิจารณาห้องชุดเช่น Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS Ekkamai ซึ่งค่าเช่าห้องนอนหนึ่งห้องมักจะอยู่ในช่วง 18,000 ถึง 28,000 บาท ต่อเดือน หากหน่วยแอร์ที่เจ้าของติดตั้งตายหลังจากสามปี นั่นชัดเจนว่าเป็นค่าใช้จ่ายของเจ้าของ หน่วยนี้อยู่ที่นั่นก่อนที่คุณจะเข้ามา และมันล้มเหลวจากการใช้ปกติ

เจ้าของบ้านมีความรับผิดชอบในปัญหาพื้นที่ทั่วไปที่ส่งผลกระทบต่อหน่วยของคุณ เช่น น้ำรั่วจากชั้นด้านบนหรือปัญหากับระบบประปาของอาคารที่ส่วนกลับเข้ามาในห้องน้ำของคุณ ในกรณีเหล่านี้ บุคคลนิติของอาคารมักจะมีส่วนเกี่ยวข้องด้วย แต่ในที่สุด เจ้าของบ้านของคุณจะต้องแน่ใจว่าหน่วยของคุณสามารถใช้อยู่ได้

ความรับผิดชอบของผู้เช่า: สิ่งที่คุณจำเป็นต้องจ่ายจริง ๆ

ในฐานะผู้เช่า คุณต้องรับผิดชอบในสิ่งที่กฎหมายเรียกว่า "การซ่อมแซมเล็กน้อย" และความเสียหายใด ๆ ที่เกิดจากการใช้งานของคุณเองหรือความประมาท ซึ่งรวมถึงเรื่องต่าง ๆ เช่นการเปลี่ยนหลอดไฟฟ้า การทำความสะอาดหน่วย การล้างท่อระบายน้ำเล็กน้อย และการเปลี่ยนแบตเตอรี่ในรีโมตคอนโทรลหรือกุญแจ

หากคุณแขวนชั้นวางบนผนังและการเจาะเสียหายคอนกรีตหรือกระเบื้อง คุณต้องจ่ายสำหรับการซ่อมแซม หากสัตว์เลี้ยงของคุณขีดขวดตู้เสื้อผ้าสร้างเข้ากับอาคาร คุณจะจ่ายสำหรับมัน หากคุณหลงกุญแจและจำเป็นต้องเปลี่ยนกุญแจ ค่าใช้จ่ายนั้นเป็นของคุณ

สถานการณ์ทั่วไปเกิดขึ้นในอาคารเช่น Lumpini Park Rama 9 ใกล้ MRT Rama 9 ซึ่งมืออาชีพหนุ่มจำนวนมากเช่าห้องชุดสตูดิโอในราคา 10,000 ถึง 15,000 บาท ต่อเดือน ผู้เช่าบางครั้งนำเครื่องซักผ้าของตัวเองเข้ามาและเชื่อมต่อแบบไม่เหมาะสม ทำให้เกิดน้ำรั่วที่เสียหายให้พื้น ในกรณีนั้น ผู้เช่ามีความรับผิดชอบอย่างเต็มที่สำหรับการซ่อมแซมทั้งหมด เพราะความเสียหายมาจากสิ่งที่ผู้เช่าติดตั้งและบำรุงรักษา

กฎทั่วไปง่ายมาก หากคุณก่อให้เกิดมัน คุณก็แก้ไขมัน หากเวลาและการใช้งานตามปกติก่อให้เกิด เจ้าของบ้านก็แก้ไข

พื้นที่สีเทาที่ก่อให้เกิดการทะเลาะเบาะแว้งส่วนใหญ่

การทะเลาะเบาะแว้งเกือบทั้งหมดเกิดขึ้นในพื้นที่สีเทา และชีวิตการเช่าในกรุงเทพฯ เต็มไปด้วยพื้นที่นั้น แล้วราคาดำเนินการบนเพดานห้องน้ำล่ะ เป็นความผิดของผู้เช่าที่ไม่ระบายอากาศที่เหมาะสม หรือเป็นความผิดของเจ้าของที่มีการออกแบบอาคารแย่ แล้วเตียงที่มีคราบที่มาพร้อมกับหน่วยล่ะ แล้วผ้าม่านที่จางจากแสงแดดล่ะ

ศาลไทยโดยทั่วไปดูแนวคิดของ "การสึกหรอตามปกติ" เมื่อเทียบกับ "ความเสียหายจากการใช้งานอย่างไม่เหมาะสม" ผ้าม่านจางจากการสัมผัสแดดเป็นเวลาสามปีเป็นการสึกหรอปกติ การเผาบุหรี่บนผ้าม่านเป็นความเสียหาย ราคาดำเนินการจากข้อบกพร่องในการออกแบบอาคารเป็นปัญหาของเจ้าของ ราคาดำเนินการจากผู้เช่าที่ไม่เคยเปิดหน้าต่างหรือเปิดพัดลมระบายอากาศอาจถูกโต้แย้งว่าเป็นความผิดของผู้เช่า

ฉันรู้จักคนที่เช่าห้องชุดสองห้องนอนที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Rama 9 ในราคาประมาณ 30,000 บาท ต่อเดือน เมื่อพวกเขาออกไป เจ้าของบ้านพยายามหักจากเงินมัดจำของพวกเขา 15,000 บาท สำหรับ "ผนังเหลือง" แต่ผู้เช่าเคยอยู่ที่นั่นมากกว่าสองปี ไม่เคยสูบบุหรี่ในอพาร์ตเมนต์ และการเหลืองเป็นเพียงการแก่และความชื้นของกรุงเทพฯ พวกเขาคัดค้านโดยใช้ภาพถ่ายจากวันย้ายเข้า และเจ้าของบ้านก็คืนเงินมัดจำทั้งหมด การบันทึกเอกสารนั้นสำคัญทั้งหมด

สิ่งที่ข้อตกลงการเช่าของคุณควรระบุ

กฎหมายไทยให้พื้นฐาน แต่ข้อตกลงการเช่าของคุณสามารถเพิ่มเงื่อนไขเฉพาะด้วยเหนือนั้น ตราบเท่าที่เงื่อนไขนั้นไม่ละเมิดกฎหมายหรือสร้างภาระผูกพันที่เอเพื่อเท่า ๆ กันอย่างไม่ยุติธรรม ข้อตกลงที่เขียนไว้อย่างดีควรระบุอย่างชัดเจนว่าใครจ่ายสำหรับอะไร

มองหาข้อบทที่ครอบคลุมตารางการบริการเครื่องปรับอากาศ นโยบายการเปลี่ยนเครื่องใช้ และกระบวนการสำหรับการรายงานและการจัดการการซ่อมแซม เจ้าของบ้านบางคนในอาคารสูงระดับเช่น Marque Sukhumvit ใกล้ BTS Phrom Phong รวมการบริการแอร์รายไตรมาสเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า คนอื่น ๆ ต้องให้ผู้เช่าจัดการและจ่ายสำหรับการบริการทุกสามเดือน พร้อมใบเสร็จรับเงินเป็นหลักฐาน

วิธีปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการมีรายการสินค้าคงคลังโดยละเอียดพร้อมภาพถ่ายเมื่อย้ายเข้า ลงนามโดยคู่ฝ่าย นี่จะปกป้องทุกคน หากคุณเช่าผ่านตัวแทนหรือแพลตฟอร์ม ให้แน่ใจว่าเอกสารนี้เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการ ทีมการให้เช่าที่อยู่อาศัยของ Knight Frank Thailand ได้สังเกตว่าข้อพิพาทลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อคู่ฝ่ายทั้งสองตกลงในรายงานสภาพที่ได้รับการบันทึกเอกสารก่อนที่การเช่าจะเริ่มต้น

หากข้อตกลงการเช่าของคุณบอกว่าบางสิ่งที่ขัดแย้งกับกฎหมายไทย เช่นทำให้ผู้เช่ารับผิดชอบสำหรับการซ่อมแซมทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงสาเหตุ ข้อบทนั้นอาจไม่สามารถบังคับใช้ได้ แต่คุณอาจจำเป็นต้องผ่านกระบวนการพิพาทเพื่อท้าทายมัน ซึ่งใช้เวลาและพลังงานที่ไม่มีใครต้องการใช้

อ้างอิงด่วน: ใครจ่ายสำหรับอะไร

นี่คือการแยกแยะที่ใช้งานได้จริงของสถานการณ์การซ่อมแซมที่พบบ่อยที่สุดในห้องชุดกรุงเทพฯ และใครที่มีความรับผิดชอบโดยปกติ

ปัญหาการซ่อมแซม	มักเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ	มักเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า	ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ (บาท)
ล้มเหลวของเครื่องปรับอากาศ (หน่วยที่ติดตั้งไว้ก่อนแล้ว)	ใช่	ไม่ใช่	1,500 ถึง 25,000
ท่อระบายน้ำตันจากการใช้งานของผู้เช่า	ไม่ใช่	ใช่	500 ถึง 2,000
เปลี่ยนเครื่องทำน้ำอุ่น (การสึกหรอปกติ)	ใช่	ไม่ใช่	8,000 ถึง 15,000
กุญแจประตูหักจากการหายไป	ไม่ใช่	ใช่	1,000 ถึง 3,500
ท่อรั่วในผนัง	ใช่	ไม่ใช่	3,000 ถึง 10,000
เปลี่ยนหลอดไฟฟ้า	ไม่ใช่	ใช่	50 ถึง 300
ความเสียหายของผนังจากการติดตั้งของผู้เช่า	ไม่ใช่	ใช่	2,000 ถึง 8,000
การระบาดของศัตรูพืช (มีอยู่ก่อนแล้ว)	ใช่	ไม่ใช่	2,000 ถึง 5,000
พื้นมีคราบหรือถูกเผาจากผู้เช่า	ไม่ใช่	ใช่	5,000 ถึง 20,000
ล้มเหลวของเครื่องซักผ้า (ผู้ให้เช่าจัดหา)	ใช่	ไม่ใช่	3,000 ถึง 12,000

วิธีปกป้องตัวเองก่อนลงนาม

ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เช่าหรือเจ้าของบ้าน สิ่งที่ฉลาดที่สุดที่คุณสามารถทำได้คือการกำหนดความคาดหวังก่อนที่ใครจะลงนามในสิ่งใดก็ตาม ผู้เช่าควรขอการเดินผ่านรายละเอียดกับเจ้าของหรือตัวแทนเสมอ ถ่ายภาพรอยขีดข่วน คราบ และหมายเลขซีรีย์ของเครื่องใช้ทั้งหมด เจ้าของควรให้ตารางการบำรุงรักษาที่ชัดเจนและระบุในการเขียนว่าเครื่องใช้ใดรวมอยู่และภายใต้เงื่อนไขการรับประกันใด

หากข้อพิพาทเกิดขึ้น ให้เริ่มต้นด้วยการสื่อสารเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อความ Line อีเมล สิ่งใด ๆ ที่มีการประทับเวลา ศาลไทยยอมรับการสื่อสารดิจิทัลเป็นหลักฐาน และข้อพิพาทเล็กน้อยส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขเมื่อคู่ฝ่ายทั้งสองตระหนักว่าบุคคลอื่นมีเอกสาร สำหรับข้อพิพาทที่ไม่สามารถแก้ไขได้อย่างไม่เป็นทางการ สำนักงานสภาคุ้มครองผู้บริโภคเสนอกระบวนการเ调停ที่ฟรีสำหรับผู้เช่า

ตลาดการเช่าของกรุงเทพฯ เคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว โดยมีหน่วยนับพันหน่วยหมุนเวียนทุกเดือนในบริเวณตั้งแต่ Ari ถึง Bang Na ความแตกต่างระหว่างประสบการณ์การเช่าที่ราบรื่นและสถานการณ์ฝันร้ายมักจะขึ้นอยู่กับว่าคู่ฝ่ายทั้งสองเข้าใจความรับผิดชอบของพวกเขาตั้งแต่วันแรกหรือไม่ รู้กฎหมาย บันทึกเอกสารทั้งหมด และสื่อสารอย่างชัดเจน การผสมผสานนั้นแก้ไขปัญหาการซ่อมแซมประมาณ 90% ก่อนที่พวกเขาจะเริ่มต้น

หากคุณกำลังค้นหาห้องชุดในกรุงเทพฯ และต้องการเริ่มต้นด้วยเงื่อนไขการเช่าที่ชัดเจนและโปร่งใจตั้งแต่แรก โปรดตรวจสอบ superagent.co Superagent ช่วยคุณค้นหาห้องชุดที่เหมาะสมและเข้าใจอย่างชัดเจนว่าคุณลงนามสำหรับอะไร เพื่อให้สิ่งที่ต้องซ่อมแซมนั้นเล็กน้อยและความรับผิดชอบยังคงชัดเจน