เงินประกันเช่าคอนโดต้องจ่ายกี่เดือน: กฎหมายและความจริง

คุณพบคอนโดที่สมบูรณ์แบบในกรุงเทพแล้ว บางทีอาจเป็นห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Ari พร้อมสระว่ายน้ำบนหลังคา หรือสตูดิโอทั่วไป Sukhumvit Soi 24 พร้อมวิวสไตล์ไลน์เมืองหลวง ราคารายการตามงบประมาณของคุณ คุณพร้อมจะลงนาม จากนั้นเจ้าของอพยพบอกว่าคุณต้องจ่ายเงินประกันสองเดือนค่าเช่าล่วงหน้า นอกเหนือจากค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน ทันใดนั้นคอนโดราคา 20,000 บาทต่อเดือนต้องการ 60,000 บาทก่อนที่คุณจะได้รับกุญแจด้วยซ้ำ หากคุณเคยสงสัยว่าคุณต้องจ่ายเงินประกันจริงๆ เท่าไร กฎหมายพูดอะไร และเกิดอะไรขึ้นจริงๆ ในทางปฏิบัติในกรุงเทพ คำแนะนำนี้จะอธิบายทั้งหมด

กฎหมายไทยพูดอะไรเกี่ยวกับเงินประกันค่าเช่า

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่รู้ ไทยไม่มีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าที่ครอบคลุมและเดียวเช่นที่คุณอาจพบในสหราชอาณาจักรหรือออสเตรเลีย เป็นเวลาหลายปี จำนวนเงินประกันพื้นฐานคือสิ่งที่เจ้าของอพยพตัดสินใจ แต่ในปี 2561 รัฐบาลไทยนำเสนออาญัติใต้พระราชกฤษฎีกาคุ้มครองผู้บริโภคที่กล่าวถึงการเช่าที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ

กรมสรรพากรไทยและหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องช่วยสร้างกรอบงานที่เจ้าของอพยพของทรัพย์สินที่อยู่อาศัยไม่สามารถเก็บเงินประกันมากกว่าหนึ่งเดือนค่าเช่า พวกเขายังไม่สามารถเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้ามากกว่าหนึ่งเดือน ดังนั้นตามกฎหมาย ต้นทุนล่วงหน้าสูงสุดควรเป็นสองเดือนค่าเช่ารวมทั้งหมด ไม่ใช่สาม

แต่นี่คือจุดที่มันซับซ้อน ข้อบังคับนี้ใช้กับเจ้าของอพยพเป็นหลักซึ่งเป็นเจ้าของและเช่าหลายยูนิตเป็นธุรกิจ หากคุณเช่าจากเจ้าของบุคคลที่มีคอนโดเพียงหนึ่งหรือสองชุด กฎเริ่มเบลอ ในทางปฏิบัติ เจ้าของอพยพจำนวนมากในกรุงเทพยังคงขอเงินประกันสองเดือนบวกค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน รวมเป็นสามเดือน ตัวอย่างเช่น หากคุณกำลังมองหาคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Ladprao ใกล้ BTS Ha Yaek Lat Phrao ระบุราคา 15,000 บาทต่อเดือน คาดว่าเจ้าของอพยพจะขอ 45,000 บาทล่วงหน้า

เจ้าของอพยพในกรุงเทพคิดค่าอะไร

นอกจากกรอบกฎหมาย คำถามจริงคือจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อคุณนั่งลงที่โต๊ะเพื่อลงนาม สัญญาเช่า ตามข้อมูลตลาดจาก DDproperty ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพส่วนกลางอยู่ในช่วง 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือนขึ้นอยู่กับพื้นที่ใกล้เคียงและอายุอาคาร สำหรับยูนิตเหล่านี้ แนวปฏิบัติมาตรฐานของเงินประกันคือสองเดือนค่าเช่า

ทรัพย์สินชั้นสูงมีแนวโน้มที่จะยึดติดกับรูปแบบเงินประกันสองเดือน หากคุณเช่ายูนิตสองห้องนอนที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit ราคา 55,000 บาทต่อเดือน คาดว่าจะจ่ายเงินประกัน 110,000 บาทบวกค่าเช่าล่วงหน้า 55,000 บาท นั่นคือ 165,000 บาทก่อนที่คุณจะซื้อเฟอร์นิเจอร์ชิ้นเดียว

ในปลายด้านราคาถูก เช่น สตูดิโอที่ Lumpini Ville Prachachuen ใกล้ MRT Tao Poon ประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน เจ้าของอพยพบางคนอาจยินยอมเพียงแค่เงินประกันหนึ่งเดือน นี่มักจะเกิดขึ้นเมื่อยูนิตว่างไปสักครู่และเจ้าของอพยพต้องการหาผู้เช่า มันไม่เสียหายที่จะถาม

การเช่าระยะสั้นหกเดือนหรือน้อยกว่ามักมาพร้อมกับข้อกำหนดเงินประกันที่สูงกว่า เจ้าของอพยพบางคนจะขอเงินประกันสามเดือนในสัญญาเช่าระยะสั้นเนื่องจากความเสี่ยงของพวกเขาสูงขึ้นและต้นทุนการหมุนเวียนผู้เช่ามีค่าใช้จ่าย

จำนวนเงินประกันตามระดับคอนโดและตำแหน่ง

เพื่อให้คุณมีภาพที่ชัดเจนมากขึ้น นี่คือการเปรียบเทียบแนวปฏิบัติเงินประกันทั่วไปในทั้งช่วงการเช่าต่างๆ ในกรุงเทพ ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนสิ่งที่ผู้เช่าพบได้โดยทั่วไปในปี 2567 และ 2568

ระดับคอนโด	ตัวอย่างอาคาร	ค่าเช่ารายเดือนปกติ (บาท)	เงินประกันที่ต้องการโดยปกติ	ต้นทุนล่วงหน้ารวม (บาท)
สตูดิโอบัджเจต	Lumpini Ville Prachachuen (MRT Tao Poon)	7,000 ถึง 9,000	1 ถึง 2 เดือน	14,000 ถึง 27,000
ห้องนอนหนึ่งห้องช่วงกลาง	Life Ladprao (BTS Ha Yaek Lat Phrao)	14,000 ถึง 18,000	2 เดือน	42,000 ถึง 54,000
ห้องนอนหนึ่งห้องช่วงกลางสูง	Ideo Q Sukhumvit 36 (BTS Thong Lo)	22,000 ถึง 30,000	2 เดือน	66,000 ถึง 90,000
ความหรูหรา 1 ถึง 2 ห้องนอน	Ashton Asoke (MRT Sukhumvit)	45,000 ถึง 65,000	2 เดือน	135,000 ถึง 195,000
2 ห้องนอนหรูหราสูงสุด	98 Wireless (BTS Phloen Chit)	120,000 ถึง 200,000	2 ถึง 3 เดือน	360,000 ถึง 800,000

ดังที่คุณเห็น เงินประกันสองเดือนเป็นมาตรฐานที่โดดเด่นในส่วนใหญ่ของตลาด คอนโดบัजเจตบางครั้งอาจลดลงเหลือหนึ่งเดือน ในขณะที่ทรัพย์สินหรูหราสูงสุดบางครั้งอาจเพิ่มขึ้นเป็นสามเดือน โดยเฉพาะสำหรับผู้เช่าต่างชาติที่ไม่มีประวัติการปฏิบัติงานที่ยาวนานในประเทศไทย

วิธีการต่อรองเงินประกันที่ต่ำกว่า

ใช่ คุณสามารถต่อรองได้ นี่คือกรุงเทพ และเกือบทุกอย่างสามารถต่อรองได้หากคุณเข้าหาด้วยวิธีที่ถูกต้อง ฉันเคยเห็นผู้เช่าได้เงินประกันลดลงจากสองเดือนเป็นหนึ่งเดือนเพียงแค่ด้วยการเสนอให้ลงนามในสัญญาเช่าที่ยาวนานขึ้น

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันกำลังมองหาห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut ระบุราคา 13,000 บาทต่อเดือน เจ้าของอพยพต้องการเงินประกันสองเดือน เพื่อนของฉันเสนอให้ลงนามสัญญาเช่าสองปีแทนที่จะเป็นปกติหนึ่งปี และเจ้าของอพยพตกลงที่จะลดเงินประกันเหลือหนึ่งเดือน นั่นประหยัด 13,000 บาทล่วงหน้า ซึ่งครอบคลุมค่ากระแสไฟฟ้าและน้ำเดือนแรกพร้อมเงินสด

กลยุทธ์อื่นๆ ที่มีประสิทธิภาพ ได้แก่ การจ่ายค่าเช่าหลายเดือนล่วงหน้า การให้หลักฐานของการจ้างงานที่เสถียรในไทย หรือการมีเพื่อนหรือนายจ้างไทยทำหน้าที่เป็นผู้อ้างอิง บางแพคเกจการโยกย้ายระหว่างบริษัทยังช่วยให้บริษัทรับประกันเงินประกันแทนพนักงาน ซึ่งเจ้าของอพยพชอบเพราะมันลดความเสี่ยงที่รับรู้เกือบเป็นศูนย์

สิ่งหนึ่งที่ไม่ได้ผลคือการพยายามต่อรองเงินประกันลงหลังจากที่คุณตกลงกับเงื่อนไขแล้ว ทำการต่อรองของคุณก่อนที่คุณจะลงนาม เมื่อลงนามสัญญาแล้ว ตัวเลขก็ถูกล็อก

การได้เงินประกันคืนเมื่อคุณย้าย

นี่คือจุดที่เรื่องราวความ恐怖การเช่าส่วนใหญ่มาจาก และตามสัตย์ธรรม กรุงเทพไม่มีข้อยกเว้น ตามการสำรวจปี 2566 โดย CBRE Thailand ข้อพิพาทเกี่ยวกับการคืนเงินประกันความปลอดภัยยังคงเป็นหนึ่งในข้อร้องเรียนสำคัญที่สุดในหมู่ผู้เช่าต่างชาติในกรุงเทพ ประมาณ 30% ของผู้เช่ารายงานการหักบางรูปแบบที่พวกเขาถือว่าไม่ยุติธรรม

การหักที่พบบ่อยที่สุดของเจ้าของอพยพ ได้แก่ ความเสียหายต่อผนังจากการแขวนรูปหรือชั้นวาง จุดบนเตียงหรือโซฟา เครื่องใช้หรือส่วนประกอบที่หัก และค่าบ้านทำความสะอาดเชิงลึก บางอย่างเหล่านี้มีเหตุผล บางอย่างไม่ได้ การสึกหรอปกติไม่ควรหักจากเงินประกันของคุณ แต่เจ้าของอพยพจำนวนมากพยายามกลับไป

ปกป้องตัวคุณเองโดยทำสามสิ่ง ก่อน ถ่ายภาพและวิดีโอโดยละเอียดของหน่วยทั้งหมดในวันที่คุณย้าย รวมถึงความเสียหาย รอยขูด หรือจุดที่มีอยู่ส่งสิ่งเหล่านี้ไปยังเจ้าของอพยพทางอีเมลหรือแอปพลิเคชันข่าวสาร เพื่อให้คุณมีบันทึกที่มีประทับเวลา ประการที่สอง อ่านอนุประโยคการออกจากสถานที่ของสัญญาของคุณอย่างระมัดระวังก่อนลงนาม มองหาภาษาเกี่ยวกับค่าบ้านทำความสะอาด ค่าทาสี หรือจำนวนการหักตายตัว ประการที่สาม กำหนดการตรวจสอบร่วมกันการออกจากสถานที่กับเจ้าของอพยพของคุณก่อนที่สัญญาเช่าของคุณสิ้นสุด เพื่อให้คุณสามารถอภิปรายปัญหาต่างๆ แบบเผชิญหน้าและหลีกเลี่ยงสิ่งที่ไม่คาดคิด

ตามกฎหมาย เจ้าของอพยพต้องคืนเงินประกันของคุณภายในระยะเวลาที่สมควร โดยปกติ 7 ถึง 30 วันหลังจากที่คุณย้าย หากเจ้าของอพยพปฏิเสธที่จะคืนเงินประกันโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร คุณสามารถยื่นข้อร้องเรียนต่อสำนักงานสภาคุ้มครองผู้บริโภค แม้ว่าในทางปฏิบัติกระบวนการนี้ช้าและผู้เช่าส่วนใหญ่ยอมรับการหักบางส่วนแทนที่จะต่อสู้

ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ทำให้ผู้เช่าสูญเสียเงิน

ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่ฉันเห็นผู้เช่าทำในกรุงเทพคือการไม่อ่านสัญญา หรือแย่ลงไปอีก ลงนามสัญญาที่เขียนเป็นภาษาไทยทั้งหมดโดยไม่ได้รับการแปล หากสัญญาเป็นภาษาไทยเท่านั้นและคุณไม่อ่านภาษาไทย ขอเวอร์ชันภาษาอังกฤษหรือจ้างคนแปลส่วนหลัก นี่เป็นสิ่งสำคัญโดยเฉพาะสำหรับอนุประโยคเกี่ยวกับการหักเงินประกัน บทลงโทษการยุติลงก่อนกำหนด และระยะเวลาแจ้งเตือน

ข้อผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายอีกประเภทคือการจ่ายเงินประกันเป็นเงินสดโดยไม่ได้รับใบเสร็จ ขอใบเสร็จเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอที่ระบุจำนวนเงินที่จ่าย วันที่ และจุดประสงค์ โอนเงินผ่านธนาคารยังดีกว่าเพราะสร้างบันทึกโดยอัตโนมัติ หากมีสิ่งที่ผิดปกติในภายหลัง คุณต้องมีหลักฐานว่าคุณจ่ายจริงๆ

ข้อผิดพลาดประเภทที่สามคือการสับสนระหว่างเงินประกันกับเงินสำหรับกุญแจหรือค่าจองรักษา เอเจนต์หรือเจ้าของอพยพบางคนขอ "ค่าจองรักษา" เพื่อถืออยู่ในหน่วย โดยปกติประมาณ 5,000 ถึง 10,000 บาท ค่าธรรมเนียมนี้มักจะไม่คืนหากคุณเปลี่ยนใจ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจว่าการชำระเงินแต่ละรายการสำหรับอะไรก่อนที่คุณส่งมอบเงินใดๆ

สุดท้าย อย่าสมมติว่าเงินประกันของคุณจะคืนเต็มจำนวนเพียงเพราะคุณเก็บคอนโดในสภาพที่ดี งบประมาณสำหรับความเป็นไปได้ของการสูญเสียบางส่วนหรือทั้งหมด และถือว่าการคืนเงินใดๆ เป็นโบนัสที่น่าพอใจแทนที่จะเป็นการรับประกัน

การเช่าคอนโดในกรุงเทพไม่ต้องเต็มไปด้วยความเครียดหรือเซอร์ไพรส์ทางการเงิน รู้กฎหมาย ทำความเข้าใจบรรทัดฐานของตลาด จัดเอกสารทุกอย่าง และต่อรองก่อนที่คุณลงนาม ไม่ว่าคุณจะจ่าย 8,000 บาทต่อเดือนใกล้ MRT Tao Poon หรือ 60,000 บาทใกล้ BTS Phloen Chit เกมเงินประกันก็ทำงานเหมือนกัน สองเดือนเป็นมาตรฐาน หนึ่งเดือนเป็นไปได้หากคุณเล่นมันอย่างชาญฉลาด และการได้เงินมันกลับมาขึ้นอยู่กับการเตรียมการและการสื่อสารที่ชัดเจนกับเจ้าของอพยพของคุณส่วนใหญ่

หากคุณกำลังค้นหาคอนโดในกรุงเทพในปัจจุบันและต้องการเปรียบเทียบรายการ ตรวจสอบข้อกำหนดเงินประกัน และรับข้อมูลการเช่าที่โปร่งใสทั้งหมดในที่เดียว ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co สร้างมาเพื่อช่วยผู้เช่าในกรุงเทพหาสถานที่ที่เหมาะสมโดยไม่มีปัญหาตามปกติ