ประกันสำหรับคอนโดให้เช่า: เจ้าของควรซื้อแบบไหน

คุณซื้อคอนโดใกล้ BTS Thong Lo เพื่อเป็นการลงทุน คุณใช้เงิน 4.5 ล้านบาทในการซื้อห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Lofts Ekkamai ซ่อมแซมห้องครัว เพิ่มเฟอร์นิเจอร์ที่สวยงาม และติดโพสต์ให้เช่าในราคา 28,000 บาทต่อเดือน ภายในสองสัปดาห์ ผู้เช่าหนึ่งคนย้ายเข้ามา ทุกอย่างรู้สึกดีมาก จากนั้นสามเดือนต่อมา ท่อในผนังแตกและท่วมหน่วยนั้น ทำลายพื้นไม้ และทำลายแล็ปท็อปของผู้เช่า ค่าซ่อมแซมรวมถึง 180,000 บาท ผู้เช่าของคุณต้องการค่าชดเชย บุคคลธรรมชาติของคุณกล่าวว่าท่อนั้นอยู่ในหน่วยของคุณ ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของคุณ และคุณไม่มีประกันอย่างใด นี่คือสถานการณ์ที่ไม่มีใครคิดถึงจนกว่าจะเกิดขึ้นจริง หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดให้เช่าในกรุงเทพฯ ประกันไม่ใช่ทางเลือก มันเป็นหนึ่งในการป้องกันที่ชาญฉลาดและราคาถูกที่สุดที่คุณสามารถซื้อได้ มาแยกแยะว่าคุณต้องการประกันประเภทใดและเหตุใดจึงจำเป็น

ทำไมเจ้าของคอนโดให้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จึงข้ามการประกัน

นี่คือความจริงที่ซื่อสัตย์ เจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ในประเทศไทยไม่ซื้อประกันสำหรับหน่วยให้เช่าของพวกเขา พวกเขาสมมติว่านโยบายประกันหลักของอาคารครอบคลุมทุกอย่าง มันไม่ใช่ นโยบายของสำนักอนุมัติธรรมชาติมักครอบคลุมพื้นที่ร่วมกันเช่นล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ลิฟต์ และองค์ประกอบโครงสร้างของอาคาร มันแทบจะไม่ครอบคลุมสิ่งใดในหน่วยของคุณเลย

ลองคิดเกี่ยวกับอาคารเช่น Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi สำนักงานบุคคลธรรมชาติคงไว้ซึ่งประกันสำหรับโครงสร้างอาคารทั้งหมด แต่หากเพิ่งเกิดไฟไหม้ในห้องครัวของคุณเนื่องจากเต้าเสียบไฟฟ้าที่ชำรุด คุณต้องรับผิดชอบสำหรับความเสียหายภายในผนังสี่ด้านของคุณ ของสิ่งของของผู้เช่า เฟอร์นิเจอร์ของคุณ การทาสีใหม่ พื้นใหม่ ทั้งหมดมาจากกระเป๋าของคุณ

ตามที่อ้างอิงโดย CBRE Thailand อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ ศูนย์กลางอยู่ระหว่าง 3.5% ถึง 5.5% ต่อปี เหตุการณ์ที่ไม่มีการประกันหนึ่งครั้งสามารถลบรายได้จากการเช่ารายปีสองหรือสามปีได้ นั่นเป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนที่จริงจังไม่ควรยอมรับ

ประกันสามประเภทที่เจ้าของคอนโดให้เช่าทั้งหมดควรรู้

ประกันในประเทศไทยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยไม่ซับซ้อนเท่าที่คนคิด โดยพื้นฐานแล้ว มีสามหมวดหมู่ที่มีความสำคัญสำหรับเจ้าของบ้าน การทำความเข้าใจความแตกต่างจะช่วยให้คุณไม่ซื้อนโยบายที่ผิดหรือแย่กว่านั้น ไม่ซื้ออะไรเลย

อย่างแรกคือประกันไฟ ซึ่งเป็นพื้นฐานที่สุด ในประเทศไทย นโยบายประกันไฟได้รับการกำหนดมาตรฐานโดย Office of Insurance Commission (OIC) และครอบคลุมไฟ ฟ้าแลบ และการระเบิด เบี้ยประกันค่อนข้างราคาถูก มักต่ำกว่า 1,000 บาทต่อปีสำหรับคอนโดมูลค่า 3 ถึง 5 ล้านบาท แต่ประกันไฟเพียงอย่างเดียวมีข้อจำกัด มันไม่ครอบคลุมความเสียหายจากน้ำ การขโมย หรือความรับผิดชอบของบุคคลที่สาม

ประเภทที่สองคือประกันทรัพย์สินแบบครอบคลุม บางครั้งเรียกว่าประกันแบบเสี่ยงหรือแบบอหุบัย นี่คือประกันที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ควรพิจารณาอย่างจริงจัง มันครอบคลุมไฟ น้ำท่วม ท่อแตก ความเสียหายจากพายุ การขโมย และบางครั้งแม้ความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า สำหรับคอนโดให้เช่าในอาคารเช่น Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS On Nut ที่เช่าได้ประมาณ 15,000 ถึง 20,000 บาทต่อเดือน นโยบายครอบคลุมอาจมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 2,500 ถึง 5,000 บาทต่อปี นั่นน้อยกว่าหนึ่งสัปดาห์ของรายได้จากการเช่าสำหรับการครอบคลุมหนึ่งปี

ประเภทที่สามคือประกันความรับผิดชอบ นี่คือประกันที่เกือบไม่มีใครซื้อ แต่มันอาจเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ลองนึกจินตนาการว่าหน่วยแอร์คอนของคุณรั่วไหลและทำลายเพดานของหน่วยที่อยู่ด้านล่างของคุณ หรือผู้เช่าของคุณเพื่อนลื่นไถลบนพื้นห้องน้ำเปียกของคุณและหักข้อมือ ประกันความรับผิดชอบครอบคลุมการเรียกร้องที่นำเสนอต่อคุณในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน นโยบายครอบคลุมบางประเภทรวมถึงการครอบคลุมความรับผิดชอบพื้นฐาน คนอื่นต้องการคนขี่แยกต่างหาก

นโยบายปกติจริง ๆ แล้วครอบคลุมอะไร

เรามีรายละเอียดเฉพาะ สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS Phra Khanong คุณให้เช่าแบบเฟอร์นิเจอร์ในราคา 18,000 บาทต่อเดือน คุณซื้อนโยบายประกันทรัพย์สินครอบคลุมในราคา 3,200 บาทต่อปี นี่คือสิ่งที่นโยบายนั้นจะครอบคลุมและไม่ครอบคลุมโดยทั่วไป

พื้นที่ครอบคลุม	โดยทั่วไปครอบคลุม	มักไม่ครอบคลุม	ช่วงเบี้ยประกันประจำปีโดยประมาณ
ไฟและการระเบิด	ใช่ รวมถึงความเสียหายต่อโครงสร้างและเนื้อหา	การวางเพลิงโดยเจ้าของ	800 ถึง 1,200 บาท
ความเสียหายจากน้ำ (ท่อแตก รั่ว)	ใช่ ทันทีและบังเอิญ	การไหลซึมค่อยเป็นค่อยไป หรือการรักษาบำรุงไม่ดี	รวมอยู่ในครอบคลุม
น้ำท่วมจากเหตุการณ์ทางธรรมชาติ	บางครั้ง มีผู้ขับขี่เฉพาะ	มักจะยกเว้นในนโยบายมาตรฐาน	500 ถึง 2,000 บาท เพิ่มเติม
การขโมยและการพังทลาย	ใช่ มีหลักฐานการบังคับเข้า	การขโมยโดยผู้เช่า หรือสมาชิกในครัวเรือน	รวมอยู่ในครอบคลุม
ความเสียหายของผู้เช่า (โดยตั้งใจ)	ไม่บ่อยนัก	การทำลายโดยตั้งใจโดยผู้เช่า	ต้องการนโยบายเจ้าของบ้านแยกต่างหาก
ความรับผิดชอบของบุคคลที่สาม	ใช่ ถ้ารวมหรือเพิ่มเป็นผู้ขับขี่	ความรับผิดชอบด้านอาชีพ หรือธุรกิจ	500 ถึง 1,500 บาท เพิ่มเติม
การสูญเสียรายได้จากการเช่า	ใช่ ในนโยบายพรีเมียม	ความว่างเปล่าเนื่องจากสภาวะตลาด	1,000 ถึง 3,000 บาท เพิ่มเติม

ประเด็นหลักที่ได้จากตารางนี้คือนโยบายครอบคลุมที่ราคา 2,500 ถึง 5,000 บาทต่อปี ครอบคลุมความเสี่ยงที่พบได้บ่อยที่สุดที่เจ้าของบ้านให้เช่าในกรุงเทพฯ ต้องเผชิญ นั่นประมาณ 0.07% ถึง 0.1% ของมูลค่าคอนโด เปรียบเทียบกับต้นทุนที่อาจเกิดขึ้นจากเหตุการณ์ความเสียหายจากน้ำเพียงครั้งเดียว ซึ่งสามารถทำงานได้ง่ายกว่า 100,000 บาท หรือมากกว่า และคณิตศาสตร์ชัดเจน

ความเสี่ยงจากน้ำท่วมและทำไมสถานที่จึงมีความสำคัญต่อค่าเบี้ยประกันของคุณ

กรุงเทพฯ มีความสัมพันธ์ที่ซับซ้อนกับน้ำ เมืองนี้ตั้งอยู่สูงเพียงเล็กน้อยเหนือระดับน้ำทะเล และบางแห่งจึงท่วมมากกว่าแห่งอื่น ๆ หากคอนโดให้เช่าของคุณอยู่ในพื้นที่ต่ำเช่นส่วนหนึ่งของ Soi Lat Phrao หรือใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา ค่าเบี้ยประกันของคุณสำหรับการครอบคลุมน้ำท่วมจะสูงขึ้น บางครั้งมีความสำคัญอย่างมาก

ลองพิจารณาสถานการณ์นี้ คุณเป็นเจ้าของสตูดิโอที่คอนโดริมแม่น้ำเช่น Supalai River Resort ใกล้ BTS Saphan Taksin วิวสวยงาม ราคาเช่าดี ที่ประมาณ 12,000 ถึง 16,000 บาทต่อเดือน แต่ความเสี่ยงจากน้ำท่วมเป็นจริง ในช่วงน้ำท่วมปี 2011 ทรัพย์สินริมแม่น้ำได้รับความเสียหายที่ร้ายแรง ผู้ประกันภัยจำสิ่งนี้ได้ ผู้ขับขี่ด้านน้ำท่วมสำหรับคอนโดริมแม่น้ำอาจมีค่าใช้จ่าย 2,000 ถึง 4,000 บาทต่อปี ในขณะที่ผู้ขับขี่คนเดียวกันสำหรับหน่วยในคอนโดสูงในซอยสุขุมวิท 24 อาจมีราคาครึ่งหนึ่ง

ตามข้อมูลที่อ้างถึงโดย Knight Frank Thailand ทรัพย์สินในพื้นที่เสี่ยงต่อน้ำท่วมสามารถเห็นค่าเบี้ยประกัน 30% ถึง 60% สูงกว่าหน่วยที่เปรียบเทียบได้ในพื้นที่ยกสูง มีการระบายน้ำที่ดี สิ่งนี้คุ้มค่าที่จะนำเข้าในการคำนวณการลงทุนของคุณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณเปรียบเทียบผลตอบแทนจากการเช่าในบริเวณใกล้เคียงที่แตกต่างกัน

เกี่ยวกับความเสียหายของผู้เช่าและเงินประกันใจ

นี่คือสิ่งที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่รู้สึกหงุดหงิดมากที่สุด ผู้เช่าของคุณย้ายออกหลังจากสัญญาเช่าหนึ่งปีที่คอนโดเช่น Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo คุณเดินเข้ามาและพบรอยเบิร์นบุหรี่บนโซฟา กระจกในห้องน้ำแตกหัก คราบทั่วม่านและไมโครเวฟหายไป เงินประกันใจเป็นสองเดือนที่ 25,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นคุณมี 50,000 บาท ที่จะใช้ได้ แต่ต้นทุนซ่อมแซมและเปลี่ยนจริง ๆ คือ 75,000 บาท

ประกันทรัพย์สินมาตรฐานไม่ครอบคลุมความเสียหายของผู้เช่าโดยตั้งใจ นี่คือช่องว่างที่นโยบายส่วนใหญ่ยกเว้นอย่างชัดแจ้ง บริษัทประกันประเทศไทยบางแห่งเสนอนโยบายเจ้าของบ้านที่เฉพาะเจาะจงซึ่งครอบคลุมความเสียหายของผู้เช่า แต่พวกเขายังคงไม่พบบ่อยนักและมีแนวโน้มที่จะมีเบี้ยประกันและค่าหักเงินที่สูงขึ้น วิธีการปฏิบัติที่สมควรยิ่งขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านให้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ คือการรวมนโยบายประกันครอบคลุมที่มั่นคงกับสัญญาเช่าที่เขียนขึ้นมาอย่างดีซึ่งชี้แจงความรับผิดชอบของผู้เช่าอย่างชัดเจน

สัญญาเช่าของคุณควรมีรายการสินค้ายึดโลกอย่างละเอียดพร้อมรูปภาพ ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายเมื่อเข้าอพยพ นี่คือการป้องกันของคุณที่ดีที่สุดต่อการโต้เถียงเกี่ยวกับความเสียหายของผู้เช่า แม้แต่ประกันที่มีประสิทธิภาพมากกว่าในกรณีส่วนใหญ่ใช้เงินประกันใจอย่างมีกลยุทธ์และเอกสารทุกอย่าง

วิธีเลือกผู้ให้บริการประกันที่เหมาะสมในประเทศไทย

ประเทศไทยมีบริษัทประกันหลายสิบแห่ง แต่ไม่ใช่ทั้งหมดจัดการประกันทรัพย์สินคอนโดได้ดี ผู้เล่นหลักสำหรับประกันทรัพย์สินที่อยู่อาศัยได้แก่ Viriyah Insurance Bangkok Insurance Dhipaya Insurance และ Muang Thai Insurance ทั้งสี่เป็นบริษัทที่จัดตั้งมาแล้ว มีเสถียรภาพทางการเงิน และได้รับการควบคุมจาก OIC

นี่คือตัวอย่างจากโลกแห่งความเป็นจริงของวิธีการเข้าหานี้ สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของคอนโดให้เช่าสองแห่ง ห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q Siam ใกล้ BTS Ratchathewi เช่าที่ 22,000 บาทต่อเดือนและสตูดิโอที่ Lumpini Park Rama 9 ใกล้ MRT Rama 9 เช่าที่ 11,000 บาทต่อเดือน คุณจะต้องการประกันทรัพย์สินครอบคลุมสำหรับหน่วยทั้งสอง มักจะได้รับส่วนลดโดยประกันทรัพย์สินหลายหน่วยกับบริษัทเดียวกัน

เริ่มต้นด้วยการขอใบเสนอราคาจากผู้ประกันภัยอย่างน้อยสามราย เปรียบเทียบไม่เพียง แต่เบี้ยประกันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจำนวนเงินประกัน จำนวนเงินหักเงิน ผู้ขับขี่ใดรวมอยู่ด้วย และวิธีดำเนินการค่าเรียกเก็บเงิน บริษัทบางแห่งจัดการค่าเรียกเก็บเงินภายในวันที่ 7 ถึง 14 วัน คนอื่น ๆ อาจใช้เวลาหลายเดือน ถามเกี่ยวกับกระบวนการค่าเรียกเก็บเงินล่วงหน้า นโยบายราคาถูกกับบริการค่าเรียกเก็บเงินที่ไม่ดีไม่ใช่ราคาถูกจริง ๆ เมื่อคุณต้องการมัน

นอกจากนี้ ตรวจสอบว่านโยบายของคุณครอบคลุมต้นทุนการแทนที่ของเนื้อหาของคุณ ไม่ใช่เพียงมูลค่าคิดค่าเสื่อมราคา โซฟาที่คุณซื้อในราคา 30,000 บาทสามปีที่แล้วอาจมีมูลค่าเพียง 10,000 บาทภายใต้นโยบายการคิดค่าเสื่อมราคา ความคุ้มครองต้นทุนการแทนที่หมายความว่าคุณได้รับเพียงพอที่จะซื้อโซฟาใหม่ที่เทียบเท่ากัน ความแตกต่างนี้มีความสำคัญมากกว่าที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ตระหนัก

อย่าลืมบอกผู้ประกันภัยของคุณว่าหน่วยถูกเช่าออก

นี่คือข้อผิดพลาดที่ทำให้เจ้าของบ้านประหลาดใจ หลายคนซื้อนโยบายประกันเจ้าของบ้านโดยไม่เปิดเผยว่าทรัพย์สินถูกเช่าให้กับบุคคลที่สาม หากคุณยื่นคำร้องและผู้ประกันภัยค้นพบว่าหน่วยถูกใช้เป็นห้องพัก พวกเขาสามารถปฏิเสธการเรียกร้องของคุณทั้งหมด นโยบายอาจเป็นโมฆะ

ลองนึกจินตนาการว่าเป็นเจ้าของหน่วยที่ Noble Revolve Ratchada ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre คุณซื้อนโยบายไฟและทรัพย์สินพื้นฐานเมื่อคุณซื้อคอนโดเป็นครั้งแรกเป็นบ้านของคุณเอง ต่