ซื้อคอนโดมือสองเพื่อปล่อยเช่า: คุ้มหรือไม่และต้องระวังอะไร

คุณได้เลื่อนดูรายการต่างๆ ในวันอาทิตย์ที่ขี้เกียจ และคุณเห็นคอนโดสองห้องนอนใกล้ BTS Bearing ราคา 2.1 ล้านบาท อาคารมีอายุ 12 ปี สระว่ายน้ำดูสวยพอสมควรในภาพ และคุณเริ่มคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่า นี่อาจเป็นโครงการลงทุนที่สมควรพิจารณาได้หรือไม่ การซื้อคอนโดมือสองเพื่อให้เช่า คือ หนึ่งในกลยุทธ์ที่นิยมมากที่สุดในการสร้างรายได้พาสซีฟในกรุงเทพฯ แต่ช่องว่างระหว่างการเสื้อสารที่ชาญฉลาดและหลุมดำทางการเงินอาจบาง ขอให้ฉันนำเสนอสิ่งที่สำคัญจริงๆ โดยอิงจากประสบการณ์หลายปีในการดูผู้คนชนะและแพ้ในตลาดนี้

เหตุใดคอนโดมือสองจึงดึงดูดนักลงทุนด้านการเช่า

สิ่งที่ชัดเจนคือราคา คอนโดใหม่ใกล้ BTS Thong Lo อาจเริ่มต้นที่ 180,000 ถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร เดินลงไปอีกไม่กี่สถานีถึง BTS On Nut หรือ Udom Suk และหน่วยมือสองตั้งแต่ปี 2010 ถึง 2015 มักจะซื้อขายในราคา 70,000 ถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร ความแตกต่างของราคานี้ส่งผลโดยตรงต่อการคำนวณผลตอบแทนของคุณ เนื่องจากราคาการเช่าในพื้นที่เดียวกันไม่ลดลงในอัตราเดียวกับค่าขายต่อ

ยกตัวอย่างจริง Lumpini Ville On Nut ซึ่งเป็นโครงการที่มีอายุกว่า 10 ปีแล้ว เห็นหน่วยสตูดิโอและห้องนอนหนึ่งห้องขายต่อราคาประมาณ 1.5 ถึง 2 ล้านบาท หน่วยเดียวกันนี้ให้เช่าในราคา 8,000 ถึง 12,000 บาทต่อเดือน แม้ในที่สุดก็ยังอนุรักษ์นิยม ผลตอบแทนรวมของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 5 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งมีความดีกว่าผลตอบแทน 3 ถึง 4 เปอร์เซ็นต์ที่คุณเห็นได้บ่อยครั้งในโครงการใหม่ ๆ ในเขตเดียวกัน

ตามที่ CBRE Thailand กล่าว ผลตอบแทนการเช่ารวมเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2023 อยู่ที่ประมาณ 4 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ แต่อาคารเก่าในสถานที่ที่เชื่อมต่อได้ดีมักจะมีประสิทธิภาพดีกว่าเกณฑ์นั้น วลีหลักคือ "เชื่อมต่อได้ดี" สถานที่เสมอชนะ

ตัวเลขที่สำคัญจริงๆ

นักลงทุนครั้งแรกส่วนใหญ่มองดูตัวเลขเพียงตัวเดียว ผลตอบแทนรวม พวกเขาคำนวณค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาซื้อและเสร็จสิ้น นี่คือการทำให้เข้าใจง่ายเกินไปที่อันตราย คุณต้องคำนึงถึงค่าพื้นที่ร่วม การเติมเงินกองทุนสำรอง ภาษีทรัพย์สินรายปี ภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติจากรายได้การเช่า และค่าปรับปรุงเป็นระยะ ค่าเพิ่มเติมเหล่านี้สามารถลดผลตอบแทนรวมของคุณได้ 1.5 ถึง 2.5 เปอร์เซ็นต์

นี่คือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นตลอดเวลา ใครบางคนซื้อห้องนอนหนึ่งห้องที่ Aspire Sukhumvit 48 ในราคา 2.3 ล้านบาท ค่าเช่ารายเดือนคือ 12,000 บาท ดังนั้นผลตอบแทนรวมจึงดูเหมือนเป็นตัวเลขที่สุขสำราญ 6.3 เปอร์เซ็นต์ แต่ค่าพื้นที่ร่วมอยู่ที่ประมาณ 2,000 บาทต่อเดือน หน่วยต้องใช้เครื่องปรับอากาศใหม่และการทาสีใหม่ ราคาประมาณ 40,000 บาทล่วงหน้า เพิ่มระยะเวลาว่างหนึ่งเดือนต่อปีและการยื่นแบบประเมินภาษีประจำปีกับ Thai Revenue Department และผลตอบแทนสุทธิจริงจะอยู่ที่ประมาณ 4 เปอร์เซ็นต์ ยังเป็นที่เคารพ แต่ไม่ใช่ตัวเลขที่ทำให้คุณตื่นเต้น

เสมอการคำนวณผลตอบแทนสุทธิก่อนที่คุณจะตัดสินใจ นี่คือสูตรอย่างรวดเร็วที่เก็บไว้มือ ผลตอบแทนสุทธิเท่ากับค่าเช่ารายปีลบด้วยค่าใช้จ่ายรายปีทั้งหมด หารด้วยต้นทุนการได้มาทั้งหมดรวมค่าโอนและปรับปรุง

ตัวเลือกสถานที่ที่ใช้ได้สำหรับความต้องการการเช่า

คอนโดราคาถูกไม่ใช่ตัวเลือกการลงทุนการเช่าที่ดี หน่วยมือสองใกล้ BTS Saphan Khwai ในราคา 1.8 ล้านบาท จะค้นหาผู้เช่าได้เร็วกว่าหน่วยที่อยู่ใกล้สถานีไกลเมืองที่มีการจราจรน้อย ความต้องการการเช่าจะรวมตัวรอบจุดเชื่อมต่อ สำนักงาน มหาวิทยาลัย และโรงพยาบาล นั่นเป็นความจริงมาหลายทศวรรษแล้ว และมันจะไม่เปลี่ยนแปลง

ทางสายสุขุมวิท จาก BTS Ekkamai ผ่าน Bearing ยังคงเป็นเขตการเช่าที่เชื่อถือได้มากที่สุดสำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติและผู้เชี่ยวชาญหนุ่ม หน่วยห้องนอนหนึ่งห้องในส่วนนี้มักจะเช่าในราคา 10,000 ถึง 18,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับคุณภาพของอาคารและความใกล้ชิดต่อสถานี ในขณะเดียวกัน ส่วนขยาย MRT สายน้ำเงินได้เปิดพื้นที่เช่น Huai Khwang และ Lat Phrao ซึ่งคอนโดมือสองจากผู้พัฒนาที่ก่อตั้งขึ้นแล้วยังคงซื้อขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร

เพื่อนของฉันได้เก็บสตูดิโอ 28 ตารางเมตรที่ Centric Ratchada ใกล้ MRT Huai Khwang ในราคา 1.7 ล้านบาทเมื่อปีที่แล้ว มันให้เช่าอย่างสม่ำเสมอที่ 10,000 บาทต่อเดือนให้กับมืออาชีพเยาวชนไทยที่ทำงานในหอคอยสำนักงาน Ratchadaphisek นั่นคือผลตอบแทนรวมสูงกว่า 7 เปอร์เซ็นต์ เล็กน้อย และทีมนิติบุคคลของอาคารจะรักษาพื้นที่ร่วมให้อยู่ในรูปแบบที่เข้มแข็ง

สถานที่ / สถานี	ราคามือสองปกติ (ห้องนอน 1 ห้อง)	ค่าเช่ารายเดือนที่คาดหวัง	ผลตอบแทนรวมโดยประมาณ	โปรไฟล์ผู้เช่าหลัก
BTS On Nut	1.5 - 2.3 ล้านบาท	8,000 - 14,000 บาท	5 - 7%	ชาวต่างชาติ ผู้เชี่ยวชาญหนุ่ม
BTS Bearing	1.3 - 2.0 ล้านบาท	7,000 - 11,000 บาท	5 - 6.5%	พนักงานสำนักงานไทย นักเรียน
MRT Huai Khwang	1.5 - 2.2 ล้านบาท	9,000 - 13,000 บาท	5.5 - 7%	มืออาชีพไทย อิสระจ้าง
MRT Lat Phrao	1.4 - 2.0 ล้านบาท	8,000 - 12,000 บาท	5 - 6.5%	พนักงานรัฐ คู่รัก
BTS Thong Lo (มือสอง)	3.5 - 6.0 ล้านบาท	18,000 - 35,000 บาท	4 - 5%	ชาวต่างชาติ ผู้เช่าองค์กร

สัญญาณเตือนที่ต้องระวังก่อนซื้อ

การซื้อมือสองหมายถึงการซื้อประวัติของคนอื่น และรวมถึงประวัติของอาคารด้วย ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือการจัดการด้านนิติบุคคลที่ไม่ดี หากทีมจัดการปล่อยให้อาคารเสื่อมสภาพ หากล็อบบี้มีกลิ่นราคาเมือก หากลิฟต์ครึ่งหนึ่งเสีย คุณจะเสียหายต่อการดึงดูดผู้เช่า ไม่ว่าราคาจะเป็นเท่าใด

ก่อนที่จะใช้เงินดาวน์ให้มา มาเยี่ยมชมอาคารโดยตรงในเย็นวันธรรมชาติ ตรวจสอบสภาพของสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ทางเดิน และโครงสร้างที่จอดรถ พูดคุยกับรปภ. ถามเกี่ยวกับการรั่วไหล ตารางการควบคุมศัตรูพืช และว่ากองทุนสำรองมีสภาพคล่องดีหรือไม่ อาคารที่มีกองทุนสำรองหมด อาจจะตีกลับคุณด้วยการประเมิน 20,000 ถึง 50,000 บาทต่อหน่วยสำหรับการซ่อมแซมครั้งใหญ่ ความประหลาดใจแบบนั้นขจัดรายได้การเช่าทั้งปี

นอกจากนี้ยังตรวจสอบอัตราส่วนของหน่วยที่อาศัยอยู่โดยเจ้าของเทียบกับหน่วยการเช่า อาคารที่มีมากกว่า 60 ถึง 70 เปอร์เซ็นต์ของหน่วยให้เช่า มีแนวโน้มที่จะหมุนเวียนสูงกว่า สึกสวยมากขึ้น และบางครั้งการบังคับใช้กฎที่หลวมกว่า รายการใน DDproperty มักแสดงจำนวนหน่วยจากโครงการที่กำหนด พร้อมใช้งานพร้อมกัน ซึ่งให้ความรู้สึกคร่าวๆ เกี่ยวกับแรงดันซัพพลาย

อีกสิ่งหนึ่งที่ทำให้ผู้คนแปลกใจ ค่าโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะที่กรมที่ดิน หากผู้ขายเป็นเจ้าของหน่วยน้อยกว่าห้าปี จะใช้ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์กับมูลค่าที่ประเมิน การแบ่งแยกมาตรฐานคือ 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่สามารถเจรจาได้ สอบถามค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก่อนลงนามในข้อตกลงการขาย

ปรับปรุงและตกแต่งตามงบประมาณ

หน่วยมือสองเกือบทั้งหมดต้องการการรีเฟรชในระดับหนึ่งก่อนที่จะพร้อมสำหรับผู้เช่า ข่าวดีก็คือการปรับปรุงแบบมีเป้าหมายในกรุงเทพฯ ถูกต้อง เมื่อเทียบกับเมืองทั่วโลกส่วนใหญ่ การทาสีอย่างเต็มที่ ม่านใหม่ การเปลี่ยนนั่งร้านและอุปกรณ์ฝักบัวตกแต่ง และทำความสะอาดลึกโดยทั่วไปทำงานระหว่าง 25,000 ถึง 50,000 บาทสำหรับสตูดิโอหรือห้องนอนหนึ่งห้อง

หากครัวและห้องน้ำอยู่ในสภาพที่หยาบ ตั้งงบประมาณเพิ่มเติม 30,000 ถึง 60,000 บาทสำหรับการปรับแต่งโต๊ะเคาน์เตอร์ ประตูตู้ใหม่ และก๊อกน้ำแบบอัปเดต ข้ามความล่อแหลมในการปรับปรุงครั้งใหญ่ เว้นแต่หน่วยจะอยู่ในสภาพที่แย่จริงๆ เป้าหมายคือสะอาด ใช้งานได้ และถ่ายรูปได้ ผู้เช่าที่ค้นหาออนไลน์ตัดสินใจอย่างรวดเร็วโดยอิงจากภาพรายการ และหน่วยที่สว่าง ระบายอากาศได้ดีจะให้เช่าเร็วกว่าหน่วยที่มืด หยาบคาย

ฉันเคยช่วยเพื่อนเตรียมหน่วยห้องนอนสองห้องที่ Supalai Premier at Asoke ใกล้ MRT Phetchaburi เจ้าของเดิมปล่อยให้สถานที่ดูเหมือนปี 2008 เราใช้จ่ายประมาณ 55,000 บาทกับการทาสีใหม่ อุปกรณ์ไฟสิ้นสุด การรีเฟรชเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานจาก IKEA Bang Na และการทำความสะอาดมืออาชีพ หน่วยไปสดใจและมีสัญญาเช่าลงนามภายใน 10 วันที่ 22,000 บาทต่อเดือน ค่าใช้จ่ายล่วงหน้าเล็กน้อยนั้นเปลี่ยนตัวเลขโดยสิ้นเชิง

ภาษีและสิ่งจำเป็นทางกฎหมายที่คุณไม่สามารถข้ามได้

รายได้จากการให้เช่าในประเทศไทยต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติ ซึ่งยื่นประจำปี หากคุณมีรายได้การเช่า คุณต้องประกาศ Thai Revenue Department อนุญาตให้หัก 30 เปอร์เซ็นต์มาตรฐานสำหรับรายได้การเช่า ซึ่งหมายความว่าคุณต้องจ่ายภาษีเพียง 70 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่ได้รับ ขึ้นอยู่กับวงเล็บรายได้รวมของคุณ อัตราภาษีที่มีประสิทธิผลสำหรับรายได้การเช่า มักจะอยู่ระหว่าง 5 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์สำหรับเจ้าของที่ดินระดับเล็กส่วนใหญ่

ผู้ซื้อต่างชาติควรสังเกตว่าแม้ว่าคุณสามารถเป็นเจ้าของหน่วยคอนโดมิเนียมได้อย่างเต็มที่ตามพระราชกฤษฎีกาคอนโดมิเนียม โควตาความเป็นเจ้าของต่างชาติในอาคารใด ๆ ก็ตามมีขีดจำกัด 49 เปอร์เซ็นต์ หากอาคารพยุงโควตาแล้ว คุณก็ไม่สามารถซื้อที่นั่นในฐานะชาวต่างชาติได้ ตรวจสอบสถานะโควตาเสมอกับสำนักงานนิติบุคคลของอาคารก่อนดำเนินการต่อ

ด้านสัญญาเช่า สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเป็นเวลาสามปีหรือน้อยกว่า ไม่จำเป็นต้องลงทะเบียนที่กรมที่ดิน สัญญาเช่าคอนโดกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นหนึ่งปี ซึ่งทำให้สิ่งต่างๆ ง่ายขึ้น แต่ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีสัญญาเช่าลายลักษณ์อักษรที่เหมาะสม ครอบคลุมเงื่อนไขการฝาก ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา และเงื่อนไขการยกเลิกในวาระแรก สัญญาที่เขียนได้ดีป้องกัน 90 เปอร์เซ็นต์ของปัญหาเจ้าของที่ดินกับผู้เช่า

การซื้อคอนโดมือสองเพื่อให้เช่าในกรุงเทพฯ อาจเป็นการเคลื่อนไหวทางการเงินที่ชาญฉลาดโดยสมบูรณ์ แต่เฉพาะในกรณีที่คุณเข้าไปด้วยสายตาที่เปิด ทำการคำนวณตัวเลขจริง ตรวจสอบอาคารเหมือนว่าคุณจะอาศัยอยู่ที่นั่นด้วยตัวคุณเอง และตั้งงบประมาณสำหรับสิ่งที่ไม่น่าสนใจเหมือนภาษี การซ่อมแซม และช่องว่างของการว่างเปล่า ข้อตกลงที่ดีที่สุด ไม่ใช่ข้อตกลงราคาถูกที่สุด พวกเขาเป็นคนที่ทุกปัจจัยจัดวาง สถานที่ สภาพอาคาร ความต้องการผู้เช่า และความคาดหวังผลตอบแทนที่สมจริง หากคุณกำลังค้นหาผู้เช่าหรือต้องการเข้าใจว่าผู้เช่าจ่ายจริงในพื้นที่เป้าหมายของคุณ ให้ตรวจสอบรายการให้เช่าและข้อมูลเชิงลึกตลาดที่ superagent.co เพื่อดูว่าการลงทุนของคุณเทียบกับความต้องการจริงอย่างไร