ซ่อมและปรับปรุงคอนโดก่อนปล่อยเช่า: ลงทุนเท่าไหร่คุ้มที่สุด

คุณมีคอนโดที่ว่างเปล่าอยู่ใกล้ BTS Thong Lo ทุกเดือนที่ยังว่างอยู่ คุณสูญเสียรายได้เช่าซึ่งมีมูลค่าระหว่าง 25,000 ถึง 45,000 บาท คุณรู้ว่าคุณควรซ่อมแซมก่อนที่จะลิสต์ แต่คำถามที่ทำให้คุณตื่นกลางคืนนั้นง่ายมาก: คุณควรใช้เงินเท่าไหร่กับการซ่อมแซมและการปรับปรุงเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด? ใช้เงินน้อยเกินไปและหน่วยของคุณจะดูเหนื่อยเมื่อเทียบกับการแข่งขัน ใช้เงินมากเกินไปและคุณจะไม่มีวันคืนเงินนั้นมาจากค่าเช่า คู่มือนี้อธิบายรายละเอียดว่าเงินบาทของคุณควรไปที่ไหน พร้อมตัวเลขจริงของกรุงเทพและตัวอย่างจากอาคารที่ผู้เช่าจริง ๆ แล้วค้นหา

ทำความเข้าใจตลาดค่าเช่าก่อนที่คุณจะใช้เงินแม้แต่บาทเดียว

ก่อนที่คุณจะเรียกผู้รับเหมาหรือค้นหาเฟอร์นิเจอร์ใหม่ใน Lazada คุณต้องเข้าใจว่าผู้เช่าในพื้นที่ของคุณยินดีจ่ายเท่าไหร่จริง ๆ คอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในทางหลวง Sukhumvit ระหว่าง BTS Asok และ BTS Ekkamai ในปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ย 18,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอาคาร ชั้น และสภาพของหน่วย ตามข้อมูลตลาดของ DDproperty หน่วยที่รักษาดีในอาคารที่เป็นที่นิยมสามารถได้ค่าเช่าสูงกว่า 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับหน่วยที่เหมือนกันในสภาพไม่ดีในโครงการเดียวกัน

ให้ฉันยกตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม เพื่อนของฉันเป็นเจ้าของหน่วยขนาด 35 ตารางเมตรใน Lumpini Suite Sukhumvit 41 หน่วยนี้ไม่ได้รับการปรับปรุงมาตั้งแต่ปี 2015 หน่วยที่คล้ายกันในสภาพดีกำลังเช่าอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน ของเขาว่างเปล่าที่ 13,000 บาทโดยไม่มีการสอบถามเลย หลังจากใช้เงินประมาณ 80,000 บาทในการปรับปรุงที่เน้นเป้าหมาย เขาลิสต์ใหม่ที่ 17,000 บาทและได้ลงนามสัญญาเช่าภายในสองสัปดาห์ เงิน 4,000 บาทพิเศษต่อเดือนนั้นหมายความว่าการปรับปรุงจะคุ้มค่ากับตัวเองในประมาณ 20 เดือน

กฎทองที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากที่สุดในกรุงเทพปฏิบัติตามคือ: งบประมาณการปรับปรุงทั้งหมดของคุณไม่ควรเกิน 10 ถึง 12 เดือนของค่าเช่ารายเดือนที่คาดหวัง สิ่งใดเกินกว่านั้น คณิตศาสตร์จะหยุดการทำงานในความโปรดปรานของคุณ

การแก้ไขที่มีผลกระทบสูงที่ผู้เช่าจริง ๆ แล้วสนใจ

ไม่ใช่การซ่อมแซมทั้งหมดที่เท่ากัน การปรับปรุงบางอย่างเพิ่มมูลค่าที่รับรู้อย่างมากในขณะที่บางอย่างนั้นมองไม่เห็นเลยสำหรับผู้เช่าที่คาดหวัง หลังจากที่ดูว่าอะไรขยายหน่วยใน กรุงเทพเป็นเวลาหลายปี รายการลำดับความสำคัญก็ชัดเจน

การทาสีมีความสำคัญเป็นอันดับแรกเสมอ ชั้นสีใหม่ในสีที่สะอาดและเป็นกลางแปลงคอนโดที่เหนื่อยหน่ายได้ทันที สำหรับห้องนอนหนึ่งห้องขนาด 30 ถึง 45 ตารางเมตร การทาสีแบบมืออาชีพจะใช้ประมาณ 8,000 ถึง 15,000 บาท รวมถึงวัสดุ นี่คือการลงทุนที่ดีที่สุดกลับมาที่คุณสามารถทำได้ และจริง ๆ แล้วไม่มีข้ออ้างสำหรับการข้ามมัน

รองลงมาคือห้องน้ำ ผู้เช่าชาวต่างชาติซึ่งแทนที่หุ้นจำนวนมากของตลาดค่าเช่าตามแนว BTS Sukhumvit ตัดสินสินค่าคอนโดตามห้องน้ำอย่างรุนแรง การเปลี่ยนโถสุขภัณฑ์ที่มีคราบ การเจาะกระดอกกระเบื้องใหม่ การติดตั้งหัวฝักบัวฝน และการแก้ไขปัญหาแรงดันน้ำอาจจะราคา 10,000 ถึง 25,000 บาทโดยรวม พิจารณาอาคารเช่น The Base Park West ใกล้ BTS On Nut ซึ่งการแข่งขันระหว่างเจ้าของบ้านนั้นรุนแรง ห้องน้ำที่สะอาดและดูทันสมัยมักจะเป็นปัจจัยที่ตัดสินใจเมื่อผู้เช่าที่คาดหวังเลือกจากหน่วยที่คล้ายกันห้าหน่วย

แอร์คือลำดับความสำคัญที่สาม ผู้เช่าในกรุงเทพจะเดินออกจากหน่วยที่มีกลิ่นเหม็นหรือมีแอร์ที่เสียงดังและไม่มีประสิทธิภาพ การทำความสะอาดอย่างลึกเชิงอาชีพจะใช้ประมาณ 400 ถึง 600 บาทต่อหน่วย หากแอร์ของคุณเก่ากว่า 7 ปี การแทนที่ด้วยรุ่น inverter ใหม่จะใช้ประมาณ 15,000 ถึง 22,000 บาทติดตั้ง แต่มันยังให้จุดขายสำหรับค่าไฟฟ้าที่ต่ำกว่า

เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า: ที่ที่เจ้าของบ้านกรุงเทพส่วนใหญ่เสียเงิน

นี่คือที่ที่ฉันเห็นเจ้าของบ้านกรุงเทพทำความผิดพลาดที่แพงที่สุด พวกเขาเลือกเฟอร์นิเจอร์คอนโดด้วยเฟอร์นิเจอร์คงเหลือของคุณยายหรือพวกเขาไปยัง Index Living Mall และใช้เงิน 200,000 บาททั้งหมด ทั้งสองวิธีนั้นผิด

จุดหวานคือการทำงาน สะอาด และมีสไตล์เพียงพอสำหรับรูปภาพในรายการ คิด IKEA ระดับคุณภาพ ไม่ใช่ห้องแสดงแบบดีไซเนอร์ คอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่ให้การสนับสนุนอย่างดีต้องใช้ที่นอนที่ดี (5,000 ถึง 8,000 บาทจากแบรนด์เช่น Koncept Furniture หรือแม้แต่ HomePro) พื้นที่ทำงานที่ใช้ได้จริงเนื่องจากการทำงานระยะไกลเป็นมาตรฐาน โซฟาที่ดี และม่านบังแสงที่เหมาะสม งบประมาณการเฟอร์นิเจอร์รวมสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องควรลงจอด ระหว่าง 40,000 ถึง 70,000 บาท ถ้าคุณช้อปปิ้งอย่างชาญฉลาด

สำหรับเครื่องใช้ไฟฟ้า ให้เน้นสิ่งที่ผู้เช่าใช้ทุกวัน เครื่องซักผ้าที่เชื่อถือได้ ไมโครเวฟ และตู้เย็นที่ดีสำคัญกว่าเครื่องล้างจานที่ไม่มีใครขอ การวิจัยจาก Knight Frank Thailand แสดงให้เห็นอย่างสม่ำเสมอว่าหน่วยที่ให้การสนับสนุนทั้งหมดในกรุงเทพกลางเช่าเร็ว 20 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์มากกว่าหน่วยที่ไม่มีการสนับสนุนหรือให้การสนับสนุนบางส่วน

ฉันรู้จักเจ้าของที่มีหน่วยห้องนอนสองห้องใน Life Sukhumvit 48 ใกล้ BTS Phra Khanong เธอใช้เงิน 180,000 บาทในการ ตู้บิวท์อินแบบกำหนดเองและกระเบื้องอิตาลีนำเข้า งานที่สวยงาม ประทับใจจริง ๆ แต่เพิ่มค่าเช่าสูงสุดที่เธอสามารถพูดถึงได้คือประมาณ 3,000 บาทต่อเดือนมากกว่าหน่วยเปรียบเทียบ นี่คือระยะเวลาคืนเงินห้าปีบนตู้เพียงอย่างเดียว เธอจะดีกว่าได้ไกลโดยใช้เงิน 60,000 บาทในการปรับปรุงมาตรฐานและนำเงินที่ต่างไปลงกระเป๋า

การแจกแจงงบประมาณ: ที่ที่เงินแต่ละบาทควรไป

เพื่อให้เป็นไปตามปกติ นี่คือการเปรียบเทียบหมวดหมู่การปรับปรุง ต้นทุนที่คาดไว้ และผลกระทบที่แต่ละอย่างมีต่อรายได้ค่าเช่าและความเร็วในการเช่าของคุณ ตัวเลขเหล่านี้ขึ้นอยู่กับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องทั่วไป (28 ถึง 45 ตารางเมตร) ในพื้นที่ค่าเช่าที่นิยมของกรุงเทพเช่น Sukhumvit Silom Ratchathewi และ Lat Phrao

หมวดหมู่การปรับปรุง	ต้นทุนโดยประมาณ (บาท)	ผลกระทบค่าเช่า	ระยะเวลาคืนเงิน
ทาสีเต็มบ้าน (ผนังและเพดาน)	8,000 ถึง 15,000	+1,000 ถึง 2,000/เดือน	4 ถึง 8 เดือน
การล้างห้องน้ำ (อุปกรณ์ประตู และฝักบัว)	10,000 ถึง 25,000	+1,000 ถึง 3,000/เดือน	5 ถึง 12 เดือน
บริการแอร์หรือการเปลี่ยน	500 ถึง 22,000	+500 ถึง 1,500/เดือน	1 ถึง 15 เดือน
เฟอร์นิเจอร์เต็มรูปแบบ (เตียง โซฟา โต๊ะ ม่าน)	40,000 ถึง 70,000	+3,000 ถึง 5,000/เดือน	8 ถึง 18 เดือน
อัพเกรดห้องครัว (เคาน์เตอร์ อ่างล้าง และน้ำหล่อเย็น)	8,000 ถึง 20,000	+500 ถึง 1,500/เดือน	6 ถึง 14 เดือน
อัพเกรดการให้แสง (LED และหลอดไฟ)	3,000 ถึง 8,000	+500 ถึง 1,000/เดือน	3 ถึง 8 เดือน
งานกำหนดเองหรูหรา (บิลท์อิน กระเบื้องพรีเมี่ยม)	80,000 ถึง 200,000+	+2,000 ถึง 4,000/เดือน	20 ถึง 50+ เดือน

รูปแบบนั้นชัดเจน ผลตอบแทนที่ดีที่สุดมาจากการปรับปรุงที่สวยงาม อัพเกรดความสะดวกสบายพื้นฐาน และการเฟอร์นิเจอร์อย่างชาญฉลาด ผลตอบแทนที่แย่ที่สุดมาจากงานกำหนดเองหรูหราที่ผู้เช่าชื่นชมแต่จะไม่จ่ายราคาสูงตามสัดส่วน

ความผิดพลาดทั่วไปที่เจ้าของบ้านกรุงเทพทำเมื่อปรับปรุง

ความผิดพลาดคลาสสิกแรกคือการปรับปรุงตามรสนิยมของคุณเองแทนที่จะเป็นผู้เช่าเป้าหมายของคุณ หากคอนโดของคุณอยู่ใกล้ MRT Phra Ram 9 ซึ่งผู้เช่นจำนวนมากเป็นอาชีพชาวจีนและญี่ปุ่นที่อายุน้อย พวกเขาต้องการพื้นที่ที่สะอาด ทันสมัย และเรียบง่าย เฟอร์นิเจอร์ไม้หนักแบบไทยไม่ใช่สิ่งที่พวกเขาค้นหา ไม่ว่าคุณจะรักมันเท่าไหร่

ความผิดพลาดที่สองคือการไม่สนใจพื้นที่ทั่วไปและชื่อเสียงของอาคาร คุณสามารถใช้เงิน 150,000 บาททำให้หน่วยของคุณในอาคารเก่าใกล้ BTS Saphan Khwai ที่สวยงามเป็นพิเศษ แต่ถ้าล็อบบี้ดูทรุดโทรม และสระว่ายน้ำเป็นสีเขียว ผู้เช่าก็ยังจะลังเล สำเร็จสำคัญเสมอในสภาพโดยรวมของอาคารเมื่อตัดสินใจงบประมาณของคุณ บางครั้งการยอมรับค่าเช่าที่ต่ำกว่าเล็กน้อยและใช้เงินน้อยกว่าการปรับปรุงนั้นสมเหตุสมผลมากกว่าการปรับปรุงหน่วยเกินจริงในอาคารที่ไม่สามารถเรียกร้องหลักประกันของอาคารที่นิยมหรูหรา

ที่สาม ผู้เช่าหลายคนลืมเรื่องรูปภาพในรายการ คุณสามารถใช้งบประมาณทั้งหมดของคุณในการปรับปรุงที่มองไม่เห็นเช่นการเดินสายไฟฟ้าใหม่หรือท่อระบายน้ำ สิ่งเหล่านี้มีความสำคัญสำหรับการบำรุงรักษา แต่ไม่ปรากฏในรูปภาพ ผู้เช่าเลื่อนไปในรายการบนโทรศัพท์ของพวกเขา หากรูปภาพของคุณไม่ปรากฏในสองวินาทีแรก พวกเขาจะเลื่อนผ่าน จัดสรรงบประมาณอย่างน้อยเล็กน้อย แม้แต่ 2,000 ถึง 3,000 บาทสำหรับช่างภาพมืออาชีพเมื่อการปรับปรุงเสร็จสิ้น

สุดท้าย อย่าลืมเรื่องแนวทางของ กรมสรรพส税 เกี่ยวกับภาษีรายได้เช่า ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาจนำมาพิจารณาในการคำนวณต้นทุนของคุณเมื่อประกาศรายได้เช่า ดังนั้นให้เก็บการรับสรุปและใบแจ้งหนี้ทั้งหมดไว้เป็นระเบียบ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจัดการได้อย่างถูกต้อง

การกำหนดเวลาการปรับปรุงของคุณเพื่อให้ได้ผลกระทบสูงสุด

ตลาดค่าเช่ากรุงเทพมีรูปแบบตามฤดูกาล ช่วงที่ยุ่งที่สุดสำหรับลิสต์ใหม่มักจะเป็น กันยายนถึง มกราคม เมื่อเทอมโรงเรียนนานาชาติเริ่มต้น การย้ายบริษัทเกิดขึ้น และผู้อพยพตั้งตัวสำหรับช่วงเย็น หากคุณกำลังวางแผนการปรับปรุง จัดเป้าหมายให้ทุกอย่างเสร็จสิ้นและลิสต์ภายในสิ้นสุด สิงหาคม หรือต้นเดือน กันยายนไม่ช้ากว่า

ตัวอย่างการปฏิบัติ: เจ้าของที่ Ideo Mobi Asoke มีหน่วยลิสต์ของเธออพยพหมดไปในเดือนมิถุนายน เธอเริ่มการปรับปรุงทันทีซึ่งใช้เวลาประมาณสามสัปดาห์ โดยเน้นการทาสี อุปกรณ์ห้องน้ำ ม่านใหม่ และการเปลี่ยนที่นอน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอยู่รอบ 55,000 บาท หน่วยถูกถ่ายภาพแบบมืออาชีพและลิสต์ที่ปลายเดือนกรกฎาคม เธอได้รับคำขอชมในสามคำในสัปดาห์แรกและลงนามสัญญาเช่าที่ 22,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าผู้เช่าก่อนหน้านี้ประมาณ 3,000 บาท ด้วยการติดแนวคลื่นในช่วงต้นของฤดูกาลสูง เธอหลีกเลี่ยงช่องว่างหามผู้เช่าสองถึงสามเดือนที่น่ากลัวซึ่งเจ้าของบ้านสูญเสียมากกว่าการปรับปรุงใด ๆ ที่เป็นไปได้

ความพร้อมของผู้รับเหมาก็มีความสำคัญ ผู้รับเหมาการปรับปรุงและช่างมือในกรุงเทพมีแนวโน้มที่จะยุ่งที่สุดจาก ตุลาคม ถึง ธันวาคม หากคุณสามารถกำหนดการทำงานของคุณในช่วงเดือนมาร์ถึง มิถุนายน ซึ่งเป็นเดือนที่เงียบสงบ มักจะได้ราคาและระยะเวลาการศึกษาที่ดีขึ้น

บรรทัดด้านล่างนั้นตรงไปตรงมา สำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องทั่วไปในพื้นที่ค่าเช่าที่นิยมของกรุงเทพ งบประมาณการปรับปรุงอย่างฉลาดของ 60,000 ถึง 100,000 บาท โดยเน้นการทาสี ห้องน้ำ แอร์ ไฟ และการเฟอร์นิเจอร์ จะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ดีที่สุด อยู่ ใจในการทำงาน ใช้เงินในสิ่งที่ผู้เช่าสามารถเห็นและรู้สึก เก็บการร