ปล่อยเช่าคอนโดโดยไม่ผ่านนายหน้า: เจ้าของบ้านประหยัดได้แค่ไหน

คุณมีคอนโดที่ว่างเปล่าใกล้ BTS Thong Lo และทุกเดือนที่ผ่านไปก็คือรายได้ 25,000 บาทที่คุณไม่ได้เก็บ คุณรู้ว่าควรปล่อยเช่า แต่ความคิดที่ต้องให้ค่าคอมมิชชั่นแบรกเกอร์หนึ่งเดือนทำให้คุณลังเล นั่นคือ 25,000 บาทที่หายไปก่อนผู้เช่าถึงแม้แต่จะเข้ามา ดังนั้นคุณจึงเริ่มสงสัยว่า: ฉันทำได้ด้วยตัวเองไหม? คำตอบสั้น ๆ คือใช่ แต่คำตอบยาว ๆ เกี่ยวข้องกับการเข้าใจว่าคุณประหยัดอะไร คุณรับหน้าที่อะไร และว่าการแลกเปลี่ยนนั้นสมควรจริง ๆ หรือไม่สำหรับสถานการณ์ของคุณ เรามาแจกแจงมันออกมากันเถอะ

แบรกเกอร์คิดค่าธรรมเนียมเท่าไหร่จริง ๆ ในกรุงเทพ

ค่าคอมมิชชั่นมาตรฐานสำหรับแบรกเกอร์ปล่อยเช่าในกรุงเทพคือหนึ่งเดือนเช่า จ่ายโดยเจ้าของบ้าน หากคอนโดของคุณใกล้ BTS Ari ปล่อยเช่าที่ 18,000 บาทต่อเดือน คุณจ่ายให้เอเจนต์ 18,000 บาทเมื่อลงนามในสัญญา สำหรับหน่วยชั้นสูง เช่น ห้องนอนสองห้องที่ Ashton Asoke ปล่อยเช่า 55,000 บาทต่อเดือน ค่าคอมมิชชั่นนี้จะเจ็บปวดยิ่งกว่า

บางเอเจนต์คิดค่าธรรมเนียมจากผู้เช่า และมีบางคนพยายามเก็บจากทั้งสองฝ่าย แต่การจัดการทั่วไปที่สุดคือเจ้าของบ้านจ่าย ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัยของ CBRE Thailand เช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพตอนกลางตั้งแต่ 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับตำแหน่งและอายุของอาคาร ซึ่งหมายความว่าค่าคอมมิชชั่นทั่วไปของคุณอยู่ในช่วงเดียวกัน

ในสัญญาเช่าหนึ่งปี ค่าคอมมิชชั่นนี้แสดงถึงประมาณ 8.3% ของรายได้เช่ารายปีของคุณ ในสัญญาสองปี มันลดลงเหลือประมาณ 4.2% แต่นี่คือประเด็นสำคัญ: หากผู้เช่าออกไปหลังจากหนึ่งปีและคุณต้องการอีกคนหนึ่ง คุณจ่ายค่าคอมมิชชั่นนั้นอีกครั้ง ในช่วงห้าปีโดยมีการเปลี่ยนผู้เช่าโดยเฉลี่ย ค่าคอมมิชชั่นสามารถกินรายได้เช่ารวมของคุณได้ 15% ถึง 20%

ต้นทุนจริงของการทำเอง

การตัดแบรกเกอร์ออกเหมือนเป็นการประหยัดบริสุทธิ์ แต่มันไม่ใช่อย่างนั้นจริง ๆ เมื่อคุณจัดการทุกอย่างด้วยตัวเอง คุณกำลังรับงานที่เอเจนต์จะทำตามปกติ ซึ่งรวมถึงการลงรายการคุณสมบัติ ตอบกลับการสอบถาม กำหนดเวลาการดูงาน คัดกรองผู้เช่า เจรจาเงื่อนไข ร่างสัญญา และจัดการกระบวนการเข้าอยู่

สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของสตูดิโอที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut ลงรายการที่ 12,000 บาทต่อเดือน คุณประหยัด 12,000 บาทโดยข้ามเอเจนต์ แต่คุณใช้เวลาว่างสามวันแสดงหน่วยให้กับผู้เช่าที่มีศักยภาพ ตอบข้อความ LINE 40 ข้อความ จัดการกับห้าครั้งที่ไม่มาถึง และในที่สุดลงนามในสัญญาหลังจากว่างเปล่าหกสัปดาห์ เศษหกสัปดาห์ของรายได้เช่าที่หายไปคือประมาณ 18,000 บาท ซึ่งมากกว่าที่คุณประหยัดจากค่าคอมมิชชั่น

คณิตศาสตร์ใช้ได้ในความโปรดปรานของคุณเท่านั้นหากคุณสามารถหาผู้เช่าที่มีคุณสมบัติได้อย่างรวดเร็ว ความเร็วสำคัญกว่าการประหยัดค่าคอมมิชชั่นในกรณีส่วนใหญ่ สิ่งนี้เป็นจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีอุปทานสูงเช่น Sukhumvit Soi 77 หรือตามแนว Purple Line ใกล้ MRT Tao Poon ซึ่งการแข่งขันระหว่างเจ้าของบ้านหนาแน่นและระยะเวลาว่างเปล่าอาจยาวขึ้น

ที่ที่คุณประหยัดเงินจริง ๆ

จุดหวานสำหรับการไม่มีแบรกเกอร์คือเมื่อคอนโดของคุณอยู่ในตำแหน่งที่มีความต้องการสูงโดยมีอุปทานจำกัด คิดถึง BTS Chit Lom, BTS Nana หรือ MRT Sukhumvit หากคุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ดูแลรักษาอย่างดีที่บางสิ่งเช่น Noble Ploenchit หรือ Q Sukhumvit ผู้เช่ากำลังค้นหาหน่วยของคุณอยู่ ในกรณีนั้น รายการง่าย ๆ บนแพลตฟอร์มสามารถเติมคอนโดของคุณได้ในวันหรือสองวัน

ตามข้อมูลจาก DDproperty คอนโดภายในรัศมี 300 เมตรของสถานี BTS ในเขตเวียดนาม Sukhumvit ได้รับคำสอบถามมากกว่า 3 ถึง 5 เท่าของหน่วยที่เปรียบเทียบได้ที่ห่างจากการขนส่ง หากหน่วยของคุณตรงกับโปรไฟล์นั้น การข้ามแบรกเกอร์จะสมควรทางการเงินเพราะความต้องการที่ยิ่งใหญ่ทำหนักสำหรับคุณ

คุณยังประหยัดเมื่อคุณปล่อยเช่าให้คนที่คุณรู้จักแล้ว ชุมชนของชาวต่างชาติในกรุงเทพค่อนข้างผูกพัน หากคุณอยู่ในกลุ่ม Facebook สำหรับอาคารหรือบริเวณใกล้เคียงของคุณ คำบอกเล่าสามารถนำคุณไปสู่ผู้เช่าโดยไม่มีค่าการตลาด เจ้าของบ้านที่ Life Ladprao เพิ่งบอกฉันว่าเธอปล่อยเช่าหน่วยของเธอสามครั้งติดต่อกันผ่านกลุ่มแชตผู้อยู่อาศัยอาคาร โดยไม่เคยจ่ายค่าคอมมิชชั่นแม้แต่บาทเดียว

สิ่งที่คุณต้องจัดการเอง

หากคุณกำลังเดินทางตามเส้นทาง DIY คุณต้องให้ถูกต้องสองสามอย่าง ประการแรก รูปภาพการลงรายการของคุณเป็นสิ่งสำคัญมาก รูปภาพมืดและยุ่งเหยิงที่ถ่ายด้วยโทรศัพท์ปี 2018 จะไม่ทำงาน ใช้จ่าย 2,000 ถึง 3,000 บาทสำหรับช่างภาพอิสระหรืออย่างน้อยก็ทำความสะอาดหน่วย เปิดม่านและถ่ายภาพในแสงธรรมชาติ

ประการที่สอง คุณต้องมีสัญญาเช่าที่เหมาะสม สำนักงานที่ดิน ให้คำแนะนำเกี่ยวกับสัญญาเช่า และคุณสามารถหาแม่แบบสองภาษาออนไลน์ได้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาของคุณครอบคลุมเงินประกันเช่า (โดยปกติสองเดือน) ความรับผิดชอบในการชำระเงินสาธารณูปโภค เงื่อนไขการสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนด และรายการสภาพที่การเข้าอยู่ การข้ามไปใด ๆ เหล่านี้ก็คือการขออุบัติเหตุ

ประการที่สาม การคัดกรองผู้เช่าเป็นความรับผิดชอบของคุณ ขอสำเนาหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนไทยของผู้เช่า หลักฐานการจ้างงานหรือรายได้ และอ้างอิงจากเจ้าของบ้านหลังที่ผ่านมาหากเป็นไปได้ สถานการณ์ทั่วไป: เจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ Ideo Mobi Rama 9 ข้ามการคัดกรอง ปล่อยเช่าให้ผู้เช่าที่ดูเป็นมิตร และจบลงด้วยการพยายามเก็บค่าเช่าที่ไม่จ่ายสามเดือน อย่าให้มันเป็นคุณ

สุดท้าย ตั้งค่าระบบสำหรับคำขอบำรุงรักษา แม้แต่อย่างง่าย ๆ เช่นกลุ่มแชต LINE ร่วมกันก็ใช้ได้ ผู้เช่าต้องการรู้ว่าพวกเขาสามารถติดต่อคุณได้เมื่อเครื่องปรับอากาศเสีย ที่เที่ยงคืนในเดือนเมษายน

แบรกเกอร์กับไม่มีแบรกเกอร์: การเปรียบเทียบแบบเคียงข้าง

นี่คือการแจกแจงทางปฏิบัติของสิ่งที่เปลี่ยนแปลงเมื่อคุณตัดคนกลางออก โดยยึดตามคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องทั่วไปที่ปล่อยเช่า 20,000 บาทต่อเดือนในพื้นที่ Sukhumvit

ปัจจัย	กับแบรกเกอร์	ไม่มีแบรกเกอร์
ค่าคอมมิชชั่น	20,000 THB (หนึ่งเดือนเช่า)	0 THB
เวลาเฉลี่ยในการหาผู้เช่า	2 ถึง 3 สัปดาห์	3 ถึง 6 สัปดาห์
การลงรายการและการตลาด	ถูกจัดการโดยเอเจนต์	คุณจัดการรายการ ภาพ และคำสอบถาม
การคัดกรองผู้เช่า	เอเจนต์ทำการคัดกรองพื้นฐาน	คุณตรวจสอบเอกสารและอ้างอิง
การเตรียมสัญญา	เอเจนต์ให้สัญญามาตรฐาน	คุณหาแหล่งที่มาและปรับแต่งสัญญาเช่า
ความเสี่ยงจากการว่าง	ต่ำกว่า (เอเจนต์มีฐานข้อมูลผู้เช่า)	สูงกว่า (ขึ้นอยู่กับการเข้าถึงของคุณ)
การประหยัดประมาณการต่อปี	พื้นฐาน	20,000 ถึง 55,000 THB ต่อปี
การลงทุนเวลาของคุณ	น้อยที่สุด	10 ถึง 30 ชั่วโมงต่อการค้นหาผู้เช่า

มุมมองภาษีที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ลืม

ไม่ว่าคุณจะใช้แบรกเกอร์หรือไม่ รายได้เช่าในประเทศไทยเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี เจ้าของบ้านหลายคนลืมส่วนนี้อย่างสะดวก สำนักงานสรรพากร กำหนดให้คุณต้องประกาศรายได้เช่าในการยื่นภาษีประจำปีของคุณ คุณได้รับอนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายที่แท้จริง หรือใช้การหักแบบคงที่ 30% สำหรับรายได้เช่า

นี่คือที่ที่มันน่าสนใจสำหรับเจ้าของบ้านที่ทำเอง หากคุณใช้แบรกเกอร์ ค่าคอมมิชชั่นนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่หักลดได้ หากคุณไปเพียงลำพัง คุณจะสูญเสียการหักลดนั้น แต่เนื่องจากการหักแบบคงที่ 30% มักจะเกินค่าใช้จ่ายจริงของคุณ เจ้าของบ้านขนาดเล็กส่วนใหญ่จึงมีผลลัพธ์ประมาณเดียวกันไม่ว่าจะด้วยวิธีใด ยังคงเก็บใบเสร็จสำหรับทุกอย่าง: ซ่อมแซม ทำความสะอาด ค่าช่างภาพ แม้กระทั่งค่าใช้จ่ายในการลงรายการบนแพลตฟอร์มคุณสมบัติ มันทั้งหมดรวมกันที่เวลาภาษี

เพื่อเป็นการอ้างอิง หากคุณมีรายได้ 240,000 บาทต่อปีจากการเช่าคอนโดใกล้ MRT Phra Ram 9 ภาษีของคุณหลังหักลด 30% จะคำนวณจาก 168,000 บาท ขึ้นอยู่กับวงเล็บรายได้รวมของคุณ คุณอาจเป็นหนี้ประมาณศูนย์ถึง 15,000 บาทในภาษีเพิ่มเติม ไม่ใช่สิ่งหนึ่งที่ทำลาย แต่มูลค่าการคำนวณลงในการคำนวณกำไร

เมื่อเข้าที่ว่างให้ใช้แบรกเกอร์

การไปโดยไม่มีแบรกเกอร์ไม่เหมาะสำหรับทุกคน หากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศและเป็นเจ้าของคอนโดที่ Magnolias Waterfront Residences หรือ The Residences at Mandarin Oriental คุณอาจต้องการให้ใครสักคนจัดการกระบวนการบนพื้น คุณสมบัติชั้นสูงเหนือ 80,000 บาทต่อเดือนยังมีแนวโน้มที่จะดึงดูดประเภทผู้เช่าที่แตกต่างกัน คนที่คาดว่าจะได้รับประสบการณ์แบบเรียบเรียงและเป็นมืออาชีพ พร้อมการดูทรัพย์สิน การติดตามผล และบางครั้งแม้กระทั่งการปรึกษาการตกแต่งภายใน

ในทำนองเดียวกัน หากคุณเป็นเจ้าของหลายหน่วย เวลาที่ใช้จัดการตัวเองสามหรือสี่คอนโดในตำแหน่งต่างๆ เช่น Silom, Ratchada และ Bang Na สามารถกลายเป็นงานนอกเวลา ในระดับนั้น ค่าคอมมิชชั่นเป็นค่าใช้จ่ายที่สมควรในการประกอบธุรกิจ

แต่สำหรับเจ้าของบ้านกรุงเทพโดยเฉลี่ยที่มีคอนโดหนึ่งหรือสองหน่วยในพื้นที่ยอดนิยม การไปโดยไม่มีแบรกเกอร์เป็นตัวเลือกที่สมจริงและฉลาดทางการเงิน คุณเพียงต้องมีเครื่องมือที่เหมาะสมและความเต็มใจที่จะลงแรงพยายามสองสามชั่วโมงข้างหน้า

บรรทัดด้านล่างตรงไปตรงมา ในคอนโดกรุงเทพทั่วไปที่ปล่อยเช่า 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน การข้ามแบรกเกอร์ประหยัดจำนวนที่แน่นอนทุกครั้งที่คุณลงนามในผู้เช่าใหม่ ในช่วงไม่กี่ปี นั่นอาจเป็น 60,000 ถึง 100,000 บาทกลับเข้าไปในกระเป๋าของคุณ กุญแจคือการลดเวลาว่างเปล่าและคัดกรองผู้เช่าอย่างเหมาะสมเพื่อให้การประหยัดไม่ถูกกิน โดยเดือนที่ว่างหรือผู้เช่าเป็นปัญหา

หากคุณพร้อมที่จะลงรายการคอนโดของคุณและหาผู้เช่าโดยไม่มีค่าคอมมิชชั่นแบรกเกอร์แบบดั้งเดิม Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณนำหน่วยของคุณมาให้กับผู้เช่าที่มีคุณสมบัติได้อย่างรวดเร็ว โดยใช้การจับคู่ที่ขับเคลื่อนด้วย AI ซึ่งเชื่อมต่อคุณสมบัติของคุณกับคนที่กำลังค้นหาอย่างแข็งขันในพื้นที่ของคุณ เป็นประเภทของเครื่องมือที่ทำให้วิธีการ DIY ใช้ได้จริง