ชาวต่างชาติเช่าคอนโดในไทย: สัญญาเช่าต้องมีอะไรบ้าง

คุณพบคอนโดที่สมบูรณ์แบบในกรุงเทพฯ มุมมองจากชั้น 25 สามารถมองเห็น แม่น้ำเจ้าพระยา สถานี BTS Saphan Taksin อยู่ห่างเพียงห้านาทีเดิน และค่าเช่าคือ 28,000 THB ต่อเดือน ซึ่งเป็นราคาที่สมควร เจ้าของอพยพดูเป็นคนใจดี เขาเลื่อนสัญญาเช่าที่หนาไปทั่วโต๊ะ และเป็นภาษาไทยทั้งหมด คุณยิ้มและพยักหน้า และสงสัยว่าคุณกำลังจะลงนามในอะไรอยู่ หากเรื่องนี้ฟังเหมือนสิ่งที่คุณประสบ คุณไม่ได้อยู่คนเดียว ทุกปี มีผู้เช่าต่างชาติหลายพันคนในกรุงเทพฯ ลงนามในสัญญาเช่าที่พวกเขาไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ และบางคนต้องจ่ายราคาแพงสำหรับเรื่องนี้ คู่มือนี้อธิบายรายละเอียดว่าสัญญาเช่าของคุณควรมีอะไร สัญญาณเตือนที่ต้องระวัง และวิธีปกป้องตัวเองในฐานะผู้เช่าต่างชาติในประเทศไทย

เหตุใดผู้เช่าต่างชาติจึงต้องให้ความสนใจพิเศษกับสัญญาเช่า

กฎหมายการเช่าของไทยไม่มีความแตกต่างมากนักระหว่างผู้เช่าไทยและต่างชาติ Department of Land ดูแลการลงทะเบียนทรัพย์สิน แต่สัญญาเช่าที่พักอาศัยที่มีระยะเวลาน้อยกว่าสามปีไม่จำเป็นต้องลงทะเบียน ซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ดำเนินการตามพื้นฐานของการจ้างจ้องระหว่างคุณและเจ้าของอพยพ โดยมีการควบคุมของรัฐบาลค่อนข้างน้อย

เสรีภาพนั้นตัดทั้งสองด้าน สัญญาเช่าที่เขียนได้ดีจะปกป้องคุณ สัญญาเช่าที่คลุมเครือหรือเอกด้านจะปกป้องเจ้าของอพยพ และหากเกิดข้อพิพาท ศาลไทยจะดูที่สัญญาที่ระบุไว้จริง ไม่ใช่ที่คุณสมมติขึ้น

นี่คือสถานการณ์จริง คนอังกฤษคนหนึ่งที่เช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้กับ BTS On Nut ได้ลงนามในสัญญาเช่าที่มีอนุประโยค "สิ้นสุดก่อนกำหนด" ที่ฝังอยู่ในหน้าที่สี่ เมื่อเขาต้องการยกเลิกสัญญาเช่าหลังจากแปดเดือน เจ้าของอพยพได้เก็บเงินมัดจำทั้งสองเดือนของเขาจำนวน 36,000 THB โดยชี้ไปที่อนุประโยคนั้น ผู้เช่าไม่มีเอกสารการศึกษาทางกฎหมายเพราะอนุประโยคนั้นระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อตกลงที่เขาลงนาม

ตามการสำรวจปี 2023 โดย CBRE Thailand มีธุรกรรมการเช่าคอนโดประมาณ 38% ในกรุงเทพฯ ตัวกลางที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าต่างชาติ ซึ่งเป็นตัวเลขจำนวนมากของคนที่ต้องการทำให้เงื่อนไขการเช่าถูกต้อง

อนุประโยคที่จำเป็นซึ่งสัญญาเช่าของผู้เช่าต่างชาติทุกฉบับต้องมี

เจ้าของอพยพไม่ทุกคนในกรุงเทพฯ ใช้แม่แบบสัญญาเช่าเดียวกัน บางคนใช้เอกสารหน้าเดียว บางคนมอบเรื่องนวนิยายทางกฎหมายหน้า 12 แต่ว่าความยาว มีอนุประโยคเฉพาะที่สัญญาเช่าของคุณต้องมีเพื่อปกป้องคุณ

ขั้นแรก พื้นฐาน สัญญาเช่าของคุณควรระบุชื่อของทั้งสองฝ่าย ที่อยู่เต็มของทรัพย์สินรวมถึงชื่ออาคาร ชั้น และหมายเลขห้อง วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสัญญาเช่า และจำนวนค่าเช่ารายเดือนที่แน่นอนในสกุลเงินไทย นอกจากนี้ควรระบุวันครบกำหนดการชำระค่าเช่าแต่ละเดือนและวิธีการชำระเงินที่ยอมรับ

ประการที่สอง เงื่อนไขของเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า คอนโดกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ต้องใช้เงินมัดจำสองเดือนบวกกับค่าเช่าหนึ่งเดือนล่วงหน้า ดังนั้นหากคุณเช่าสตูดิโอที่ Ideo Mobi Asoke ใกล้กับ MRT Phetchaburi ในราคา 22,000 THB ต่อเดือน คาดว่าจะต้องจ่าย 66,000 THB ล่วงหน้า สัญญาเช่าของคุณต้องระบุเงื่อนไขที่เงินมัดจำจะคืนให้ กำหนดเวลาการคืนหลังจากย้ายออก และการหักต้องห้ามอะไร

ประการที่สาม ความรับผิดชอบในการชำระค่าสาธารณูปโภค นี่คือที่ที่สิ่งต่าง ๆ ซับซ้อน เจ้าของอพยพจำนวนมากในกรุงเทพฯ คิดค่าจ้างค่าไฟฟ้า ในขณะที่ Metropolitan Electricity Authority คิดค่าประมาณ 4 ถึง 5 THB ต่อหน่วย เจ้าของอพยพบางคนคิดค่า 7 ถึง 9 THB ต่อหน่วย สัญญาเช่าของคุณควรระบุอัตราที่แน่นอน หรือระบุว่าคุณจะชำระค่าไฟฟ้าอัตราของรัฐบาลโดยตรง เช่นเดียวกับน้ำ อินเทอร์เน็ต และค่าพื้นที่ส่วนกลาง

พิจารณาครูชาวแคนาดาคนหนึ่งที่เช่าบ้านใกล้กับ BTS Bearing ในอาคารที่เรียกว่า Lumpini Ville Sukhumvit 109 สัญญาเช่าของเธออไม่ได้กล่าวถึงอัตราค่าไฟฟ้า เจ้าของอพยพคิดค่าไฟฟ้า 8.5 THB ต่อหน่วย ซึ่งเกือบสองเท่าของอัตราของรัฐบาล เพิ่มค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มเติม 2,000 ถึง 3,000 THB ประโยคเดียวในสัญญาเช่าอาจป้องกันสิ่งนี้ได้

กฎเงินมัดจำ ไทม์ไลน์การคืน และข้อพิพาททั่วไป

ข้อพิพาทเงินมัดจำเป็นคำร้องเรียนที่พบบ่อยที่สุดในหมู่ผู้เช่าต่างชาติในกรุงเทพฯ รูปแบบนี้เกือบจะเหมือนกันเสมอ คุณย้ายออก เจ้าของอพยพตรวจสอบห้อง พบรอยขีดข่วนหรือลาง และหักส่วนใหญ่ของเงินมัดจำของคุณเพื่อ "ซ่อมแซม" บางครั้งการหักถูกต้องตามกฎหมาย บางครั้งก็ไม่เป็น

สัญญาเช่าของคุณควรระบุเรื่องนี้อย่างชัดเจน มองหาข้อความที่ระบุว่าเงินมัดจำจะถูกคืนภายในสามสิบวันหลังจากย้ายออก การหักต้องมีหลักฐานรูปถ่ายหรือใบเสร็จ และการสึกหรอทั่วไปไม่ใช่เหตุผลในการหัก หากไม่มีเงื่อนไขเหล่านี้ ให้ขอให้เพิ่มเติมก่อนที่คุณจะลงนาม

ขั้นตอนที่มีประโยชน์คือการบันทึกสถานะของห้องก่อนที่คุณย้ายเข้า ถ่ายภาพและวิดีโอทุกห้อง ทุกเครื่องใช้ไฟฟ้า และความเสียหายที่มีอยู่ แบ่งปันสิ่งเหล่านี้กับเจ้าของอพยพผ่านอีเมลหรือแอพส่งข้อความ เพื่อให้มีบันทึกเวลาที่ฝ่ายทั้งสองสามารถอ้างถึงได้ในภายหลัง

คนญี่ปุ่นคนหนึ่งที่เช่าห้องนอนสองห้องที่ Life Ladprao ถัดจาก MRT Phahon Yothin ได้ถ่ายภาพ 87 รูปในวันย้ายเข้า และส่งอีเมลไปยังเจ้าของอพยพ เมื่อเขาย้ายออกหลังจากหนึ่งปี เจ้าของอพยพพยายามหักเงิน 15,000 THB สำหรับกระเบื้องห้องน้ำที่แตก ผู้เช่าดึงรูปถ่ายการเข้าของเขาขึ้นมาแสดงให้เห็นว่าแตกอยู่แล้ว เขาได้เงินมัดจำเต็มจำนวนคืนภายในสองสัปดาห์

ภาษา การแปล และความถูกต้องตามกฎหมาย

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าต่างชาติจำนวนมากไม่ทราบ ในประเทศไทย หากสัญญาเช่าเขียนเป็นไทยและอังกฤษทั้งคู่และมีข้อขัดแย้งระหว่างสองเวอร์ชัน ศาลไทยมักจะอ้างอิงจากเวอร์ชันภาษาไทย สิ่งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง

หากเจ้าของอพยพให้สัญญาเช่าแบบสองภาษา อย่าเพียงแต่อ่านด้านภาษาอังกฤษและสมมติว่ามันตรงกับด้านภาษาไทย ให้ตรวจสอบเวอร์ชันภาษาไทยโดยผู้ที่คุณไว้วางใจ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อนที่พูดสองภาษา เพื่อนร่วมงาน หรือนักแปลมืออาชีพ บริการแปลในกรุงเทพฯ โดยปกติจะอยู่ที่ราคา 1,500 ถึง 3,000 THB สำหรับสัญญาเช่ามาตรฐาน

สิ่งที่ดีกว่านั้นคือขอสัญญาเช่าที่ระบุว่าเวอร์ชันภาษาอังกฤษเป็นเวอร์ชันที่มีบังคับใช้ในกรณีที่มีความขัดแย้ง ไม่ใช่เจ้าของอพยพทั้งหมดที่จะยอมรับเรื่องนี้ แต่มันคุ้มค่าที่จะถาม เจ้าของอพยพจำนวนมากที่ให้เช่าให้แก่ต่างชาติเป็นปกติ โดยเฉพาะในพื้นที่เช่น Thong Lor, Phrom Phong และ Silom ได้รับความคุ้นเคยกับคำขอนี้แล้ว

Thai Revenue Department ต้องการให้รายได้จากการเช่าถูกประกาศโดยเจ้าของอพยพ และการมีสัญญาเช่าที่ชัดเจนและสามารถบังคับใช้ได้จะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายอยู่ในข้อตกลงกับภาระผูกพันด้านภาษี

การเปรียบเทียบโครงสร้างสัญญาเช่าทั่วไปในพื้นที่ใกล้เคียงของกรุงเทพฯ

เงื่อนไขการเช่าและความคาดหวังแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับว่าคุณเช่าที่ไหนในกรุงเทพฯ คอนโดหรูหราใน Thong Lor จะทำงานแตกต่างจากห้องพักราคาถูกใกล้กับ BTS Bearing มากมาย นี่คือการเปรียบเทียบโครงสร้างสัญญาเช่าทั่วไปในพื้นที่ใกล้เคียงของผู้อพยพยอดนิยม

พื้นที่ใกล้เคียง	ค่าเช่าห้องนอน 1 ห้องทั่วไป (THB/เดือน)	เงินมัดจำมาตรฐาน	ระยะเวลาสัญญาเช่าทั่วไป	อัตราค่าไฟฟ้า (THB/หน่วย)	ประเภทเจ้าของอพยพทั่วไป
Thong Lor (BTS Thong Lo)	30,000 ถึง 55,000	2 เดือน	12 เดือน	อัตราของรัฐบาล (ใบเรียกเก็บเงินโดยตรง)	การจัดการแบบมืออาชีพ หรือ หน่วยงาน
Asoke (BTS Asok / MRT Sukhumvit)	25,000 ถึง 45,000	2 เดือน	12 เดือน	5 ถึง 7 THB/หน่วย	ผสมผสานเจ้าของรายบุคคลและหน่วยงาน
On Nut (BTS On Nut)	12,000 ถึง 22,000	2 เดือน	6 ถึง 12 เดือน	6 ถึง 9 THB/หน่วย	เจ้าของรายบุคคล (โดยตรง)
Silom / Sathorn (BTS Chong Nonsi)	20,000 ถึง 40,000	2 เดือน	12 เดือน	อัตราของรัฐบาล หรือ 5 ถึง 7 THB/หน่วย	เจ้าของอพยพองค์กร หรือ หน่วยงาน
Bearing (BTS Bearing)	8,000 ถึง 15,000	1 ถึง 2 เดือน	6 ถึง 12 เดือน	7 ถึง 9 THB/หน่วย	เจ้าของรายบุคคล (โดยตรง)

ดังที่คุณเห็น พื้นที่ใกล้เคียงที่อัปสแกสและผู้อพยพจำนวนมากเท่าไหร่ สัญญาเช่ามักจะมีมาตรฐานและเป็นมิตรต่อผู้เช่ามากขึ้น ในพื้นที่เช่น Bearing หรือ On Nut ซึ่งเจ้าของรายบุคคลครอบงำ คุณมีแนวโน้มที่จะพบเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ไม่เป็นทางการ มาร์กอัพค่าสาธารณูปโภคสูงขึ้น และความยืดหยุ่นน้อยลงในกำหนดเวลาการคืนเงินมัดจำ ไม่ได้หมายความว่าพื้นที่เหล่านี้ไม่ดี พวกเขาเสนอมูลค่าที่ไม่น่าเชื่อ แต่คุณต้องระมัดระวังมากขึ้นเกี่ยวกับการตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณ

สัญญาณเตือนที่ต้องระวังก่อนที่คุณจะลงนาม

หลังจากช่วยผู้เช่าหลายร้อยคนผ่านกระบวนการเช่า สัญญาณเตือนบางอย่างโผล่ขึ้นมาซ้ำแล้วซ้ำเล่า หากคุณพบเห็นสิ่งใดในสัญญาเช่า ให้หยุดชั่วคราวและถามคำถามก่อนลงนาม

อนุประโยคที่บอกว่าเจ้าของอพยพสามารถเข้าไปในห้อง "ตลอดเวลา" หรือ "โดยไม่มีหมายเหตุ" กฎหมายไทยไม่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิความเป็นส่วนตัวของผู้เช่าเท่า บ้านคนบ้านตะวันตก ดังนั้นสัญญาเช่าของคุณต้องกำหนดขอบเขต ยุ้งเหยิงเพื่อให้มีอนุประโยคที่ต้องการอย่างน้อย 24 ชั่วโมงแจ้งข้อมูลลายลักษณ์อักษรก่อนการเยี่ยมชมเจ้าของอพยพรายใด ยกเว้นในกรณีฉุกเฉิน

ไม่มีการกล่าวถึงว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า มันอัตโนมัติต่ออนุญาต? คุณไปเดือนต่อเดือนหรือไม่? ค่าเช่าเพิ่มขึ้นหรือไม่? หากสัญญาเช่าไม่มีการกล่าวถึงเงื่อนไขการต่ออายุ เจ้าของอพยพสามารถเรียกร้องการเพิ่มค่าเช่าอย่างมากหรือขอให้คุณออกจากที่พักด้วยการแจ้งเตือนน้อยที่สุด สัญญาเช่าที่ดีระบุกระบวนการต่ออายุอย่างชัดเจน

ภาษาคลุมเครือเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ใครเป่าเมื่อเครื่องปรับอากาศขัดข้อง? เกี่ยวกับการรั่วไหลของท่อน้ำ? ในคอนโดกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ เจ้าของอพยพต้องรับผิดชอบสำหรับการซ่อมแซมขนาดใหญ่และความล้มเหลวของเครื่องใช้ไฟฟ้า ในขณะที่ผู้เช่าครอบคลุมการบำรุงรักษาเล็กน้อย เช่น การเปลี่ยนหลอดไฟหรือการเปิดท่อน้ำ แต่ "ส่วนใหญ่" ไม่ได้หมายความว่า "ทั้งหมด" และสัญญาเช่าของคุณควรทำให้ชัดเจน

คู่สามีภรรยาชาวออสเตรเลียเช่าห้องที่ Rhythm Sukhumvit 36 38 ใกล้กับ BTS Thong Lo มีเครื่องซักผ้าขัดข้องสามเดือนหลังจากเริ่มต้นสัญญาเช่า เจ้าของอพยพปฏิเสธที่จะซ่อมแซมโดยอ้างอิงจากอนุประโยคที่ทำให้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ "เครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมดในห้อง" พวกเขาใช้เงิน 8,500 THB ในการซ่อมแซมจากกระเป๋าของตัวเอง อ่านอนุประโยคการบำรุงรักษาอย่างระมัดระวัง

การปกป้องตัวเองในฐานะผู้เช่าต่างชาติในกรุงเทพฯ

สิ่งที่ดีที่สุดที่คุณสามารถทำได้ในฐานะผู้เช่าต่างชาติคือการปฏิบัติต่อการลงนามสัญญาเช่าเป็นการเจรจา ไม่ใช่ลักษณะพิธี เจ้าของอพยพไทย โดยเฉพ