ทำสัญญาเช่าคอนโดด้วยตัวเอง: ต้องมีอะไรบ้างและระวังอะไร

สมมติว่าคุณเจอคอนโดที่ชอบ บางทีอพาร์ตเมนต์ห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS On Nut ราคา 15,000 THB ต่อเดือน แล้วเจ้าของบ้านบอกว่าคุณเพียงแต่ลงนามในสัญญาง่ายๆ ระหว่างคุณกับเขา ไม่มีตัวแทนเกี่ยวข้อง ไม่มีทีมกฎหมาย เพียงแต่เอกสารพิมพ์ การจับมือ และการโอนเงินผ่านธนาคาร ฟังดูง่ายพอใช่ไหม ก็ได้ แต่การเขียนสัญญาเช่าของตัวเองโดยไม่รู้ว่าต้องดูอะไร เป็นหนึ่งในวิธีที่เร็วที่สุดในการสูญเสียเงินประกัน ติดอยู่ในเงื่อนไขที่ไม่ดี หรือลงเอยในข้อพิพาทโดยไม่มีการคุ้มครองทางกฎหมายใดๆ ทุกปีในกรุงเทพ นายจ้างหลายพันคนลงนามในสัญญาเช่า DIY ที่ขาดข้อกำหนดที่สำคัญ คู่มือนี้อธิบายอย่างชัดเจนว่าสัญญาเช่าคอนโดที่เขียนเองของคุณต้องรวมอะไร และสัญญาณเตือนใดที่ควรทำให้คุณหยุดก่อนลงนาม

ทำไมผู้คนจึงเลือกที่จะเขียนสัญญาเช่าของตัวเอง

ไม่ใช่ว่าการเช่าคอนโดทุกครั้งในกรุงเทพจะผ่านบริษัทตัวแทน ในความเป็นจริง จำนวนธุรกรรมที่มีนัยสำคัญเกิดขึ้นโดยตรงระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารเก่าหรือโครงการที่เจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นเจ้าของเอง ลองนึกถึงสถานที่เช่น Lumpini Ville Sukhumvit 77 ซึ่งเจ้าของชาวไทยจำนวนมากเช่าห้องของตัวเองผ่านกลุ่ม Facebook หรือติดต่อ Line ไม่มีค่าตัวแทน ไม่มีคนกลาง และเจ้าของบ้านเพียงแต่นำเอกสารแบบฟอร์มสัญญาที่พวกเขาค้นหาออนไลน์มา

ความดึงดูดใจนั้นชัดเจน คุณประหยัดค่าคอมมิชชั่นหนึ่งเดือนที่ตัวแทนจะเรียกเก็บ คุณจัดการกับบุคคลที่เป็นเจ้าของหน่วยนั้น และบางครั้งการเจรจาต่อรองรู้สึกมีความยืดหยุ่นมากขึ้นเพราะไม่มีบุคคลที่สามเกี่ยวข้อง

แต่นี่คือสิ่งที่ต้องจับ เอกสารแบบฟอร์มที่ดาวน์โหลดมาอาจจะเก่า ไม่สมบูรณ์ หรือมีความเอนเอียงอย่างหนักต่อเจ้าของบ้าน ตามที่ Department of Land ระบุ สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยที่มีระยะเวลาไม่เกินสามปีไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน ซึ่งหมายความว่าไม่มีการตรวจสอบของรัฐบาลต่อเงื่อนไขของสัญญา ทุกอย่างขึ้นอยู่กับสิ่งที่เขียนไว้ในเอกสารที่คุณทั้งคู่ลงนาม

ข้อกำหนดที่จำเป็นทุกข้อที่สัญญา DIY ต้องรวมไว้

หากคุณกำลังเขียนหรือตรวจสอบสัญญาของตัวเอง นี่คือรายการตรวจสอบที่ไม่สามารถเจรจาได้ ถ้าหากคุณพลาดข้อใดข้อหนึ่งเหล่านี้ คุณกำลังตั้งตัวเองให้เกิดปัญหาในภายหลัง

อันดับแรก พื้นฐาน: ชื่อตามกฎหมายฉบับสมบูรณ์และหมายเลขประจำตัวหรือหมายเลขหนังสือเดินทางของทั้งสองฝ่าย ที่อยู่ฉบับสมบูรณ์ของหน่วยคอนโดรวมถึงชื่ออาคาร ชั้น และหมายเลขห้อง และวันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดสัญญา คุณอาจจะประหลาดใจว่าสัญญาที่ไม่เป็นทางการจำนวนมากข้ามข้ามหมายถึงวันที่สิ้นสุด ทำให้ระยะเวลาไม่ชัดเจนและไม่สามารถบังคับใช้ได้

ต่อไปคือส่วนการเงิน นี่ควรระบุจำนวนค่าเช่ารายเดือน วันครบกำหนดแต่ละเดือน วิธีการชำระเงิน (การโอนธนาคารเป็นมาตรฐานในกรุงเทพ) จำนวนเงินประกัน (โดยปกติสองเดือน) และค่าเช่าล่วงหน้าที่เรียกเก็บ สถานการณ์ทั่วไป: เจ้าของบ้านที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut ขอเงินประกันสองเดือนบวกค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน นั่นหมายความว่าคุณจ่าย 45,000 THB ล่วงหน้าในหน่วย 15,000 THB ต่อเดือน สัญญาของคุณต้องระบุว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินประกันนั้นเมื่อคุณย้ายออก

คุณยังต้องมีข้อกำหนดที่ครอบคลุมการชำระค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ อินเทอร์เน็ต) ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา กฎเกี่ยวกับการให้เช่าต่อ เงื่อนไขการสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนด และกระบวนการส่งคืนเงินประกัน Thai Revenue Department กำหนดให้เจ้าของบ้านต้องประกาศรายได้จากการเช่า ดังนั้นสัญญาที่เหมาะสมจึงช่วยปกป้องการปฏิบัติตามกฎหมายด้านภาษีของเจ้าของบ้านด้วย

ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่ผู้เช่าทำกับสัญญาที่เขียนเอง

ให้ฉันยกตัวอย่างจริง เพื่อนของฉันเช่าสตูดิโอที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS On Nut ราคา 12,000 THB ต่อเดือน เจ้าของบ้านให้สัญญาหนึ่งหน้าเป็นภาษาไทย เพื่อนของฉัน ชาวต่างชาติ ลงนามโดยไม่แปล หกเดือนต่อมา เมื่อเขาต้องการย้ายออก เจ้าของบ้านชี้ไปที่ข้อกำหนดที่ระบุว่าการสิ้นสุดก่อนกำหนดจะทำให้สูญเสียเงินประกันทั้งหมด เงินค่าเช่าสองเดือน หายไป ข้อกำหนดอยู่ที่นั่นตั้งแต่เริ่มต้น แต่ฝังอยู่ในภาษาที่เขาไม่สามารถอ่านได้

นี่คือข้อผิดพลาดข้อที่หนึ่ง: ลงนามในสัญญาที่คุณไม่เข้าใจอย่างเต็มที่ หากสัญญาเป็นภาษาไทยเท่านั้น ให้แปลหรืออย่างน้อยให้เพื่อนที่พูดสองภาษาตรวจสอบทุกข้อกำหนด

ข้อผิดพลาดข้อที่สอง คือ ไม่ได้บันทึกสภาพของหน่วยในขณะเข้า สัญญาของคุณควรอ้างอิงถึงรายงานสภาพพร้อมรูปภาพ หากไม่มีสิ่งนี้ เจ้าของบ้านสามารถอ้างว่าความเสียหายที่มีอยู่ก่อนหน้านี้เกิดจากคุณและหักออกจากเงินประกัน

ข้อผิดพลาดข้อที่สาม คือ ไม่สนใจการเพิ่มอัตราค่าสาธารณูปโภค อาคารคอนโดจำนวนมากในกรุงเทพเรียกเก็บค่าไฟฟ้า 7 ถึง 8 THB ต่อหน่วยแก่ผู้พักอาศัย ขณะที่อัตรา Metropolitan Electricity Authority นั้นใกล้เคียง 4 ถึง 5 THB สัญญาของคุณควรระบุว่าใครจ่ายค่าเพิ่มและในอัตราเท่าใด ตามข้อมูลจาก DDproperty ข้อพิพาทเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภคอยู่ในอันดับสามของเหตุผลการขัดแย้งระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้านในคอนโดกรุงเทพ

สัญญา DIY ที่เหมาะสมดูเป็นอย่างไรเมื่อเทียบกับสัญญาที่เสี่ยง

นี่คือการเปรียบเทียบแบบข้างๆ ของสัญญาเช่า DIY ที่มีโครงสร้างที่ดีกับสัญญาหนองอพยพพื้นฐานที่ทำให้ผู้คนติดปัญหา

องค์ประกอบสัญญา	สัญญาเช่า DIY ที่เหมาะสม	สัญญาเช่าที่เสี่ยงหรือไม่สมบูรณ์
รหัสประจำตัวของผู้เช่าและเจ้าของบ้าน	ชื่อเต็ม หมายเลขหนังสือเดินทาง/ประจำตัว รายละเอียดการติดต่อสำหรับทั้งสองฝ่าย	ชื่อจริงเท่านั้น ไม่มีการบันทึกหมายเลขประจำตัว
ระยะเวลาการเช่า	วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดที่เฉพาะเจาะจงพร้อมเงื่อนไขการต่ออายุ	ไม่ชัดเจนหรือเปิดกว้าง ไม่มีการกล่าวถึงวันที่สิ้นสุด
เงื่อนไขการส่งคืนเงินประกัน	เงินประกันได้รับคืนภายใน 30 วันหลังย้ายออก มีการหักเฉพาะรายการเท่านั้น	ไม่มีการกล่าวถึงกำหนดเวลาการคืนหรือกฎการหักเงิน
การสิ้นสุดก่อนกำหนด	ต้องแจ้งลายลักษณ์อักษร 60 วัน โครงร่างการคืนเงินประกันบางส่วน	การสูญเสียเงินประกันทั้งหมดโดยไม่ระบุระยะเวลาแจ้ง
อัตราค่าสาธารณูปโภค	ไฟฟ้าที่อัตราอาคาร (ระบุต่อหน่วย) น้ำที่อัตราคงที่	ไม่มีการกล่าวถึงอัตรา เจ้าของบ้านกำหนดราคาอย่างอิสระ
รายงานสภาพ	บัญชีรายการที่ลงนามแล้วพร้อมรูปภาพแนบเป็น附录	ไม่มีเอกสาร เป็นเพียงข้อตกลงด้วยวาจา
ภาษา	สองภาษา ไทยและอังกฤษ โดยทั้งสองเวอร์ชันมีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย	ภาษาไทยเท่านั้น ไม่มีการแปลให้
การแก้ไขข้อพิพาท	กลั่นกรองก่อน จากนั้นระบุเขตอำนาจศาลพลเรือนไทย	ไม่มีกระบวนการแก้ไขข้อพิพาทที่กล่าวถึง

หากสัญญาที่คุณกำลังจะลงนามดูเหมือนคอลัมน์ด้านขวามากขึ้น คุณต้องเจรจาต่อรองเงื่อนไขใหม่หรือเดินออกไป สัญญาที่เหมาะสมมีการปกป้องทั้งสองฝ่ายเท่าเทียมกัน

ฝุ่นกับการคุ้มครองเงินของคุณ

ข้อกำหนดเงินประกันคือจุดที่สัญญา DIY ส่วนใหญ่ล้มเหลวต่อผู้เช่าอย่างหนักที่สุด ในกรุงเทพ เงินประกันมาตรฐานสำหรับการเช่าคอนโดคือค่าเช่าสองเดือน สำหรับหน่วยห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารระดับกลางเช่น Life Sukhumvit 48 ใกล้ BTS Phra Khanong ซึ่งค่าเช่าโดยทั่วไปคือ 18,000 ถึง 25,000 THB ต่อเดือน นั่นหมายความว่าคุณส่งมอบ 36,000 ถึง 50,000 THB ก่อนที่คุณจะย้ายสิ่งของของคุณเข้า

สัญญาของคุณต้องตอบคำถามสามข้อเกี่ยวกับเงินประกัน เมื่อไรจะได้รับเงินคืนหลังจากสิ้นสุดการเช่า เจ้าของบ้านสามารถหักเงินจากอะไรได้บ้าง และจะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของบ้านขายหน่วยนั้นระหว่างการเช่า

ข้อกำหนดที่ดีจะระบุบางอย่างเช่น: "เงินประกันจะได้รับคืนภายใน 30 วันหลังจากวันสิ้นสุดการเช่า หักค่าใช้จ่ายที่ผ่านการสอบสวนสำหรับความเสียหายเกินกว่าการสึกหรอตามปกติ พร้อมใบเสร็จสำหรับการหักทั้งหมด" หากสัญญาของคุณไม่มีภาษาเช่นนี้ ให้เพิ่มเข้าไป ทั้งสองฝ่ายควรลงนามค่อนข้างใจที่เพิ่มเขียนด้วยมือใดๆ

ข้อมูลที่สำคัญประการหนึ่งที่ต้องจำไว้: การสำรวจปี 2023 โดย DDproperty พบว่าประมาณ 38% ของผู้เช่าคอนโดกรุงเทพรายงานข้อพิพาทเกี่ยวกับการส่งคืนเงินประกัน ทำให้เป็นแหล่งที่มาของความขัดแย้งที่พบบ่อยที่สุดในตลาดการเช่า ข้อกำหนดเงินประกันที่ชัดเจนและละเอียดเป็นประกันที่ดีที่สุดของคุณ

เมื่อสัญญา DIY นั้นไม่เพียงพอ

มีสถานการณ์ที่การเขียนสัญญาของตัวเองนั้นดีจริงๆ หากคุณเช่าสตูดิโอ 10,000 THB ใน Bearing จากเจ้าของบ้านที่คุณรู้จักเป็นการส่วนตัว สัญญาหนังสือสองหน้าที่มีข้อกำหนดที่ถูกต้องจะทำงานได้

แต่หากคุณลงนามในสัญญาที่ 40,000 THB ต่อเดือนหรือมากกว่า เช่น ห้องนอนสองห้องที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit เดิมพันนั้นแตกต่างกัน เงินประกันของคุณเพียงอย่างเดียวอาจจะเป็น 80,000 THB แพคเกจเฟอร์นิเจอร์อาจมีมูลค่าหลายร้อยพันบาท และเจ้าของบ้านอาจเป็นบริษัทแทนที่จะเป็นบุคคลธรรมชาติ พร้อมทีมกฎหมายของตัวเองที่ตรวจสอบสัญญา

ในสถานการณ์เหล่านี้ การใช้จ่าย 3,000 ถึง 5,000 THB ในการให้ทนายความตรวจสอบสัญญาเป็นเงินที่ใช้ได้ดี คุณยังสามารถค้นหาเทมเพลตสัญญามาตรฐานจากแหล่งที่เชื่อถือได้ แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์บางแห่งให้เทมเพลตสัญญาที่ได้รับการตรวจสอบจากมืออาชีพด้านกฎหมายและครอบคลุมข้อกำหนดทั้งหมดที่กล่าวถึงข้างต้น

สำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะ สัญญาที่มีสองภาษาไม่ใช่สิ่งสำหรับฟุ่มเฟือย มันเป็นความจำเป็น ศาลไทยจะใช้เวอร์ชันภาษาไทยเป็นค่าเริ่มต้นในกรณีของข้อพิพาท ดังนั้นคุณต้องแน่ใจว่าเวอร์ชันไทยและอังกฤษพูดสิ่งเดียวกันทุกประการ

การเขียนสัญญาเช่าคอนโดของตัวเองในกรุงเทพนั้นเป็นไปได้อย่างแน่นอน และผู้คนจำนวนมากทำมันสำเร็จทุกเดือน กุญแจสำคัญคือการรู้ว่าต้องใส่อะไรลงในเอกสาร ทำความเข้าใจว่าฝุ่นทั่วไปอยู่ที่ไหน และไม่ลงนามในอะไรเลยหากคุณไม่ได้อ่านและเข้าใจอย่างเต็มที่ ถ่ายรูปทุกอย่างก่อนย้ายเข้า ใส่ทุกเงื่อนไขทางการเงินลงในเอกสาร และหากมีอะไรรู้สึกห้องหญ้าเกี่ยวกับสัญญาหรือเจ้าของบ้าน ให้เชื่อความรู้สึกนั้น มีคอนโดหลายพันแห่งในเมืองนี้ และสถานที่ที่เหมาะสมจะมาพร้อมกับเจ้าของบ้านที่ยินดีที่จะใส่เงื่อนไขที่ยุติธรรมลงในเอกสาร หากคุณต้องการค้นหาคอนโดที่มีเงื่อนไขการเช่าที่โปร่งใส และการลงรายการที่ได้รับการยืนยัน ตรวจสอบ superagent.co เพื่อค้นหาสถานที่ถัดไปของคุณด้วยความเชื่อมั่น