เจ้าของคอนโดให้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้างในปีหนึ่ง

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพและให้เช่าออกมา คุณอาจรู้สึกดีกับรายได้รายเดือนอยู่แล้ว แต่คุณเคยนั่งลงมานับเอาเหล่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่คุณต้องจ่ายในปีเต็ม เพื่อให้หน่วยของคุณสร้างรายได้ต่อไปหรือไม่ เจ้าของที่ดินลำดับแรกส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่การจ่ายสินเชื่อและลืมเรื่องค่าใช้จ่ายอีกมากมายที่ค่อยๆ กัดกร่านผลตอบแทนของพวกเขา ไม่ว่าคุณเป็นเจ้าของสตูดิโอใกล้ BTS Ari หรือห้องนอนสองห้องในตึกสูงที่ Sukhumvit Soi 24 ค่าใช้จ่ายประจำปีสามารถทำให้คุณประหลาดใจได้หากคุณไม่ได้เตรียมตัว เรามาแบ่งแยกอย่างชัดเจนว่าเจ้าของคอนโดต้องจ่ายเท่าไรในแต่ละปี เพื่อให้คุณสามารถวางแผนได้อย่างถูกต้องและปกป้องผลตอบแทนจากการเช่าของคุณ

ค่าใช้จ่ายพื้นที่ร่วม: บิลที่ไม่เคยหยุด

คอนโดทุกแห่งในประเทศไทยเรียกเก็บค่าบำรุงพื้นที่ร่วม โดยปกติคำนวณต่อตารางเมตรต่อเดือน นี่ครอบคลุมการบำรุงรักษาห้องโถง สระว่ายน้ำ ยิมเนเซียม ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดที่เป็นส่วนร่วม นี่เป็นค่าใช้จ่ายที่คาดเดาได้มากที่สุดที่คุณจะต้องเผชิญในฐานะเจ้าของ และมันมาเหมือนเครื่องวัดเวลา ไม่ว่าหน่วยของคุณจะมีผู้อยู่อาศัยหรือว่างเปล่า

อัตราต่างกันไปอย่างกว้างขวางขึ้นอยู่กับอายุของอาคาร ที่ตั้ง และระดับความหรูหรา สตูดิโอขนาด 35 ตารางเมตรในโครงการระดับกลาง เช่น Lumpini Park Rama 9 อาจราคาประมาณ 40 ถึง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทำให้ค่าบำรุงรักษาประจำปีของคุณประมาณ 16,800 ถึง 21,000 บาท ขึ้นไปยังอาคารระดับพรีเมียม เช่น Esse Asoke ใกล้ MRT Phetchaburi และคุณอาจต้องจ่าย 80 ถึง 120 บาทต่อตารางเมตร สำหรับห้องนอนหนึ่งห้องขนาด 50 ตารางเมตร นั่นหมายถึง 48,000 ถึง 72,000 บาทต่อปี

อาคารบางแห่งยังเก็บเงินสำหรองหนุนที่การซื้อ แต่อาจต้องเติมเงินเพิ่มเติมเป็นครั้งคราว ตรวจสอบรายงานการประชุมบุคคลวิทยาศาสตร์ล่าสุดเสมอเพื่อดูว่าต้องคิดค่าการประเมินพิเศษหรือไม่ ตามข้อมูลจาก DDproperty ค่าบำรุงรักษาทั่วกรุงเทพโดยเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 40 ถึง 90 บาทต่อตารางเมตรสำหรับคอนโดระดับกลางถึงระดับกลางส่วนใหญ่ แม้ว่าโครงการหรูหราพิเศษจะสูงกว่านั้นมาก

ภาษีอากรที่ดิน: ใช่ คุณต้องจ่ายจริงๆ

นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยภาษีที่ดินและอาคารมีผลใช้บังคับในปี 2563 เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าต้องจ่ายภาษีอากรประจำปีตามมูลค่าการเช่าที่ประเมิน หากคุณใช้คอนโดเป็นการลงทุนเพื่อเช่าและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของคุณ อัตราภาษีจะสูงกว่าสิ่งที่ผู้เช่าที่เป็นเจ้าของต้องจ่าย

สำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้จากการเช่า อัตราคิดจาก 0.3% สำหรับมูลค่าการประเมินสูงถึง 50 ล้านบาท ลงมาถึงอัตราที่มีประสิทธิภาพต่ำกว่าเนื่องจากมาตรการบรรเทาจากรัฐบาลต่างๆ ที่ได้ขยายออกไปในปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น หากคอนโดของคุณใกล้ BTS Thong Lo ถูกประเมินมูลค่าการเช่าที่ 3 ล้านบาท ภาษีประจำปีของคุณอาจประมาณ 9,000 บาทในอัตรา 0.3% คุณสามารถตรวจสอบอัตราล่าสุดและการยกเว้นบน เว็บไซต์กรมสรรพากร

โปรดจำไว้ว่ามูลค่าการประเมินไม่ใช่สิ่งเดียวกับมูลค่าตลาด เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะพิจารณาค่านั้น และบางครั้งอาจรู้สึกว่าเป็นไปโดยพลการ แต่การมองข้ามบิลไม่ใช่ตัวเลือก มีการปรับค่าปรับและค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับการชำระเงินล่าช้า และพวกมันสะสมตัวได้อย่างรวดเร็ว

ภาษีเงินได้จากการเช่า: สิ่งที่เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ประเมินต่ำเกินไป

นี่คือเวลาที่เรื่องร้ายแรง รายได้จากการเช่าต้องเสียภาษีตามกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติของไทย หากคุณเป็นพลเมืองไทยหรือผู้มีภูมิลำเนาทางภาษี รายได้นี้จะถูกนำมารวมในรายได้ประจำปีทั้งหมดของคุณและเสียภาษีในอัตราก้าวหน้าจาก 5% ถึง 35% คุณได้รับอนุญาตให้หักค่าใช้จ่าย ทั้งค่าใช้จ่ายจริงพร้อมเอกสารหรือการหักแบบคงที่ 30% สำหรับรายได้จากการเช่า แล้วแต่อย่างใดที่มีประโยชน์มากกว่า

สมมุติว่าคุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Line Sukhumvit 101 ใกล้ BTS Punnawithi และให้เช่าได้ 18,000 บาทต่อเดือน นั่นคือ 216,000 บาทต่อปีในรายได้จากการเช่าขั้นต้น โดยใช้การหักแบบคงที่ 30% รายได้จากการเช่าที่ต้องเสียภาษีของคุณกลายเป็น 151,200 บาท ขึ้นอยู่กับรายได้อื่นๆ ของคุณ นี่อาจผลักดันให้คุณเข้าสู่วงเล็บที่สูงขึ้น ตามข้อมูลจาก Knight Frank Thailand ผลตอบแทนการเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดกรุงเทพอยู่ระหว่าง 3% ถึง 5% แต่หลังจากคิดภาษีเงินได้ ผลตอบแทนที่มีประสิทธิผลของคุณลดลงอย่างเห็นได้ชัด การวางแผนเรื่องนี้เป็นสิ่งจำเป็น

หากคุณเป็นคนต่างชาติที่มีรายได้จากการเช่าในประเทศไทย กฎเกณฑ์อาจยุ่งยากมากขึ้นขึ้นอยู่กับสถานะภูมิลำเนาทางภาษีของคุณและข้อตกลงการหลีกเลี่ยงการเสียภาษีสองครั้งที่ประเทศของคุณมีกับประเทศไทย การนำบัญชีชีพการเลขไทยเข้ามาเกี่ยวข้องคุ้มค่าทุกบาท

ค่าประกันภัย ค่าซ่อมแซม และค่าบำรุงรักษา

อาคารสลายตัวลง ผู้เช่าทำให้เกิดการสึกหรอ เครื่องปรับอากาศฟังก์ชั่นในความร้อนของกรุงเทพเสมือนราวกับว่าเป็นงานของพวกเขา ในฐานะเจ้าของที่ดิน คุณต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง และยิ่งหน่วยของคุณเก่า คุณจะต้องจ่ายมากขึ้น

งบประมาณการบำรุงรักษาประจำปีทั่วไปสำหรับคอนโดขนาด 30 ถึง 50 ตารางเมตร ควรอยู่ประมาณ 10,000 ถึง 25,000 บาทขึ้นอยู่กับสภาพของหน่วย นี่ครอบคลุมสิ่งต่างๆ เช่นการบริการเครื่องปรับอากาศสองครั้งต่อปี (ประมาณ 1,500 ถึง 3,000 บาทต่อการบริการ) การซ่อมท่อน้ำเล็กน้อย การทาสีใหม่ระหว่างผู้เช่า และการเปลี่ยนอุปกรณ์เครื่องใช้ขนาดเล็ก หากคุณมีเครื่องซักผ้า เครื่องทำน้ำอุ่น หรืออุปกรณ์ครัวในตัว คาดหวังว่าจะมีการเรียกซ่อมอย่างน้อยหนึ่งครั้งต่อปี

จากนั้นมีประกันภัยทรัพย์สิน แม้ว่าบุคคลวิทยาศาสตร์ของอาคารจะมีประกันสำหรับโครงสร้างและพื้นที่ร่วม ส่วนภายในและเนื้อหาของคุณเป็นความรับผิดชอบของคุณ นโยบายประกันคอนโดประจำปีในประเทศไทยโดยปกติราคา 2,000 ถึง 5,000 บาทสำหรับความคุ้มครองที่รวมถึงไฟ ความเสียหายจากน้ำ การโจรกรรม และความรับผิดชอบ มันเป็นความสงบสุขราคาถูก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้เช่าของคุณจ่ายน้ำท่วมหน่วยโดยไม่ตั้งใจและทำให้เสียหายให้เพื่อนบ้านด้านล่าง

พิจารณาสิ่งที่เกิดขึ้นกับเจ้าของที่ดินที่ Ideo Mobi Asoke เมื่อไม่กี่ปีที่แล้ว ท่อหลวดน้ำของเครื่องซักผ้าแตกในชั้นที่ 22 ส่งน้ำไหลลงไปยังหน่วยสามหน่วยด้านล่าง หากไม่มีประกันภัยภายใน บิลค่าซ่อมจะต้องออกมาจากกระเป๋าของคุณทั้งหมด อย่าข้ามการครอบคลุมนี้

ค่าตัวแทน ค่าว่างไม่มีผู้เช่า และค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนผู้เช่า

การค้นหาผู้เช่าที่ดีต้องใช้เงิน เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ในกรุงเทพใช้ตัวแทนการเช่า และค่าคำนายาหมายถึงหนึ่งเดือนค่าเช่าสำหรับสัญญาเช่า 12 เดือน หากคอนโดของคุณที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo ให้เช่าได้ 30,000 บาทต่อเดือน คุณต้องจ่าย 30,000 บาททุกครั้งที่คุณต้องการผู้เช่ารายใหม่ หากผู้เช่าพักอาศัยอยู่สองหรือสามปี ค่าใช้จ่ายนี้จะแผ่ออกไปอย่างดี แต่หากคุณประสบกับการหมุนเวียนสูง มันจะกัดกร่านผลตอบแทนของคุณอย่างรวดเร็ว

ความว่างไม่มีผู้เช่าคือผู้ฆ่าเงียบๆ ของรายได้จากการเช่า แม้แต่หนึ่งเดือนว่างต่อปีก็หมายถึงการสูญเสีย 8.3% ของรายได้จากการเช่าขั้นต้นประจำปีของคุณ สองเดือนว่างและคุณสูญเสีย 16% ไป ในพื้นที่ที่มีอุปทานคอนโดมากเช่น Rama 9 On Nut หรือ Bang Na ความว่างไม่มีผู้เช่าสามารถยืดออกได้นานขึ้นในช่วงฤดูกาลที่มีการเลือกสรรน้อยตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงกันยายน

ระหว่างผู้เช่า คุณยังต้องเผชิญค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนผู้เช่า การทำความสะอาดอย่างลึกซึ้งราคา 3,000 ถึง 6,000 บาท การทาสีแตะต้องเพิ่มอีก 5,000 ถึง 15,000 บาทขึ้นอยู่กับขนาด การเปลี่ยนที่นอนเก่าหรือเบาะโซฟาสามารถเพิ่มอีก 5,000 ถึง 20,000 บาท ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ลืมได้ง่ายจนกว่าพวกมันจะมาทั้งหมดพร้อมกัน

การแยกต้นทุนประจำปี: รวมมันทั้งหมด

นี่คือการเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายเจ้าของที่ดินประจำปีที่สมจริงสำหรับคอนโดประเภทสามประเภท ในกรุงเทพ ตัวเลขเหล่านี้ถือว่ามี 12 เดือนที่มีผู้อยู่อาศัยพร้อมการเปลี่ยนผู้เช่าหนึ่งครั้ง

หมวดค่าใช้จ่าย	สตูดิโอ 28 ตร.ม. (Lumpini ใกล้ BTS On Nut ค่าเช่า 10,000/เดือน)	1 ห้องนอน 35 ตร.ม. (Ideo ใกล้ BTS Ari ค่าเช่า 20,000/เดือน)	2 ห้องนอน 55 ตร.ม. (Esse Asoke ใกล้ MRT Phetchaburi ค่าเช่า 45,000/เดือน)
ค่าใช้จ่ายพื้นที่ร่วม (ประจำปี)	13,440 บาท	25,200 บาท	66,000 บาท
ภาษีอากรที่ดิน (ประจำปี)	3,600 บาท	7,200 บาท	16,200 บาท
ภาษีเงินได้จากการเช่า (โดยประมาณ)	4,200 บาท	12,600 บาท	37,800 บาท
ประกันภัย (ประจำปี)	2,000 บาท	3,000 บาท	5,000 บาท
การบำรุงรักษาและซ่อมแซม	8,000 บาท	15,000 บาท	25,000 บาท
ค่าตัวแทน (การเปลี่ยนผู้เช่า 1 ครั้ง)	10,000 บาท	20,000 บาท	45,000 บาท
ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนผู้เช่า (ทำความสะอาด ทาแตะ)	5,000 บาท	10,000 บาท	18,000 บาท
ค่าใช้จ่ายประจำปีทั้งหมด	46,240 บาท	93,000 บาท	213,000 บาท
% ของรายได้จากการเช่าขั้นต้น	38.5%	38.8%	39.4%

รูปแบบนั้นชัดเจน โดยไม่คำนึงถึงช่วงราคา เจ้าของคอนโดกรุงเทพควรคาดหวังว่าค่าใช้จ่ายประจำปีจะบริโภค 35% ถึง 40% ของรายได้จากการเช่าขั้นต้นเมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด ผลตอบแทนขั้นต้น 5% นั้นหรือ? หลังจากต้นทุนจริง คุณอาจมองหาผลตอบแทนสุทธิที่ใกล้เคียงกับ 3% ถึง 3.2% นี่เป็นจุดข้อมูลที่สำคัญซึ่งเจ้าของที่ดินและนักลงทุนที่มีแนวโน้มทุกคนควรเข้าใจก่อนซื้อคอนโดให้เช่าในกรุงเทพ

วิธีปกป้องผลตอบแทนการเช่าของคุณ

ข่าวดีคือค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่สามารถจัดการได้เมื่อคุณรู้ว่าพวกมันมีอยู่ เจ้าของที่ดินที่ประสบความลำบากคือคนที่นึกถึงเพียงการจ่ายสินเชื่อและค่าบำรุงรักษาเท่านั้น ในขณะที่มองข้ามทุกอย่างอื่นในรายการนี้

เริ่มต้นโดยการตั้งเงินบำรุงรักษาเฉพาะเจาะจง ใส่ 10% ของค่าเช่าแต่ละเดือนลงในบัญชีแยกต่างหากและอย่าแตะต้องมันเว้นแต่จะเป็นสำหรับคอนโด นี่ครอบคลุมการซ่อม ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนผู้เช่า และการประเมินที่น่าประหลาดใจใด ๆ จากบุคคลวิทยาศาสตร์ ตรวจสอบรายงานการประชุมทั่วไปประจำปีของอาคารของคุณทุกปีเพื่อที่คุณจะไม่ตกใจด้วยการเติมเงินสำหรองหนุนหรือการเพิ่มค่าบำรุงรักษา

กำหนดราคาเช่าของคุณแข่งขันจากเริ่มต้น หน่วยที่มีราคาสูงเกินไปที่นั่งเปล่าเป็นเวลาสองเดือนมีค่าใช้จ่ายมากกว่าการเช่าออก 1,000 บาทต่ำกว่าราคาในอุดมคติของคุณ ดูรายการที่เปรียบเทียบได้ในอาคารของคุณและในพื้นที่ใกล้เคียงของคุณ หากห้องนอนหนึ่งห้องที่เทียบเท่าห้าห้องที่ The Base Park West Sukhumvit 77 ลงรายการที่ 15,000 บาท และของคุณอยู่ที่ 17,000 คุณจะต้องรอนานขึ้นและสูญเสียมากขึ้น

สุดท้าย ปฏิบัติต่อผู้เช่าของคุณให้ดี เจ้าของที่ดินที่ตอบสนองได้ซึ่งแก้