ผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหาย: เรียกค่าเสียหายอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

คุณเดินเข้าไปในคอนโดของคุณหลังจากผู้เช่าย้ายออกไป และท้องของคุณก็หลุดลง มีรอยแตกใหญ่ในกระเบื้องห้องน้ำ รอยไหม้บนเคาน์เตอร์ครัว และผนังห้องนั่งเล่นดูเหมือนว่าอยู่รอดจากการยิงสีแบบสนุกสนาน หากคุณได้ให้เช่าทรัพย์สินในกรุงเทพมหานครมาพอสมควร สถานการณ์นี้ไม่ใช่คำถามว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ แต่เป็นเวลาที่มันจะเกิดขึ้น ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของสตูดิโอใกล้ BTS Ari ที่เก็บเงิน 12,000 บาทต่อเดือน หรือห้องนอน 2 ห้องหรูหราที่ Ashton Asoke ที่เก็บเงิน 55,000 บาท ความเสียหายของผู้เช่าเป็นความเป็นจริงที่เจ้าของบ้านทุกคนต้องเตรียมตัว ข่าวดีคือ กฎหมายไทยให้ตัวเลือกแก่คุณจริงๆ แต่คุณต้องทำอย่างถูกต้อง ไม่เช่นนั้นคุณอาจจะสูญเสียมากกว่าค่าซ่อมแซมเท่านั้น

สิ่งที่นับเป็นความเสียหายของผู้เช่าภายใต้กฎหมายไทย

ก่อนอื่น มาชี้แจงสิ่งที่ทำให้เจ้าของบ้านจำนวนมากในกรุงเทพมหานครสับสน การสึกหรอตามปกติไม่เหมือนกับความเสียหาย ผนังที่จางลงเล็กน้อยหลังจากอาศัยอยู่ 2 ปี นั่นคือการสึกหรอ รูที่มีขนาดของหมัดในผนังเดียวกันนั้น นั่นคือความเสียหาย กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทยแยกความแตกต่างระหว่างทั้งสอง และความแตกต่างนี้สำคัญเมื่อคุณพยายามเรียกร้องค่าชดเชย

ภายใต้หลักเกณฑ์ของ Thailand's Land Department และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 546 ถึง 563) ผู้เช่ามีหน้าที่ที่จะคืนทรัพย์สินในสภาพเดียวกับที่ได้รับ หักการสึกหรอที่สมควร ความเสียหายที่เกิดจากความประมาท การใช้ในทางที่ไม่ถูกต้อง หรือการกระทำโดยเจตนาตกอยู่บนไหล่ของผู้เช่า

นี่คือตัวอย่างจริง เจ้าของบ้านที่ให้เช่าหน่วยที่ Life Ladprao ใกล้ MRT Phahon Yothin ค้นพบหลังจากที่ผู้เช่าออกไปแล้ว ว่าประตูตู้เสื้อผ้าในตัวถูกฉีกออกจากบานพับ และหน่วยปรับอากาศรั่วไหลเพราะผู้เช่าไม่เคยจัดการบำรุงรักษา ทั้งสองอย่างนี้นับเป็นความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า ไม่ใช่การค่าเสื่อมราคาปกติ

ตามการสำรวจในปี 2023 โดย DDproperty เจ้าของบ้านในกรุงเทพมหานครประมาณ 34% รายงานว่าประสบปัญหาความเสียหายของทรัพย์สินเกินกว่าการสึกหรอตามปกติในช่วงระยะเวลาการเช่า นั่นคือประมาณ 1 ใน 3 เจ้าของบ้านที่จัดการกับปัญหานี้ ซึ่งหมายความว่าการมีกระบวนการที่ชัดเจนเป็นสิ่งจำเป็น

บันทึกทุกอย่างก่อนที่พวกเขาจะย้ายเข้ามา

นี่คือที่ที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครสูญเสียคดีของพวกเขาก่อนที่มันจะเริ่มต้น หากคุณไม่มีรายงานการตรวจสอบการย้ายเข้าอพยพโดยละเอียดพร้อมรูปภาพ เวลาประทับ และลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย การพิสูจน์ความเสียหายกลายเป็นคำพูดของคุณเทียบกับของพวกเขา

ถ่ายรูปและวิดีโอทุกห้อง ทุกเครื่องใช้ไฟฟ้า ทุกพื้นผิว เปิดเตาอบ ตรวจสอบภายในตู้ เทสโครงการก๊อก บันทึกหมายเลขอนุกรมอิเล็กทรอนิกส์หากรวมอยู่ใช้รูปแบบรายการตรวจสอบง่ายๆ และขอให้ผู้เช่าลงนามในวันย้ายเข้า

พิจารณาเจ้าของบ้านที่เป็นเจ้าของห้องนอน 1 ห้องที่ Ideo Q Ratchathewi ให้เช่ามันราคาประมาณ 22,000 บาทต่อเดือน เธอถ่าย 200 รูปในวันย้ายเข้าและเก็บไว้ในโฟลเดอร์ Google Drive ร่วม พร้อมประทับเวลา เมื่อผู้เช่าย้ายออก 18 เดือนต่อมา และทิ้งรอยขีดขูดลึกบนพื้นไม้วิศวกรรม เธอมีหลักฐานที่ชัดเจนมากของสภาพเดิม การหักเงินมัดจำของเธอเป็นเรื่องง่ายและไม่มีข้อสงสัย

ไม่มีเอกสารหมายความว่าไม่มีอำนาจ ในที่นี้สิ้นสุด

เงินมัดจำ: ป้องกันชั้นแรกของคุณ

ในกรุงเทพมหานคร เงินมัดจำมาตรฐานคือ 2 เดือนค่าเช่า สำหรับคอนโดใกล้ BTS Thong Lo ที่เก็บเงิน 35,000 บาทต่อเดือน นั่นหมายความว่าคุณถือ 70,000 บาทเป็นบัฟเฟอร์ แต่ที่นี่มันยุ่งมาก

ข้อบังคับการให้เช่าไทย โดยเฉพาะพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เช่า พ.ศ. 2561 ที่บังคับใช้โดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กำหนดให้เจ้าของบ้านต้องคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันหลังจากสิ้นสุดการเช่า เว้นแต่จะมีการหักเงินที่ชอบธรรมสำหรับความเสียหาย คุณไม่สามารถเพียงแค่ удерж เงินได้อย่างไม่มีกำหนดในขณะที่คุณ "กำลังคิดหา"

หากคุณต้องการหักออกจากเงินมัดจำ คุณต้องแจ้งรายการความเสียหายแบบละเอียดพร้อมค่าประมาณการซ่อมแซม ขอใบเสนอราคาจริงจากผู้รับเหมา คำกล่าวอ้างที่คลุมเครือเช่น "ความเสียหายทั่วไป หักออก 40,000 บาท" จะไม่ยืนหากผู้เช่าโต้แย้ง

และถ้าความเสียหายเกินจำนวนเงินมัดจำ นั่นคือที่ที่สิ่งต่างๆ กลายเป็นซับซ้อนมากขึ้น และคุณอาจต้องแสวงหาค่าชดเชยเพิ่มเติมผ่านการเจรจาหรือช่องทางทางกฎหมาย

ประเภทของความเสียหาย	ค่าซ่อมแซมทั่วไปในกรุงเทพมหานคร (บาท)	มักจะครอบคลุมโดยเงินมัดจำหรือไม่	พื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการเรียกร้อง
กระเบื้องแตกหัก (ห้องน้ำ/ครัว)	3,000 ถึง 8,000	ใช่	ความประมาทของผู้เช่าภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549
รอยขีดขูดลึกบนพื้น	5,000 ถึง 15,000	ใช่	ความประมาทของผู้เช่าภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549
หน่วยปรับอากาศเสียหาย	8,000 ถึง 25,000	บางครั้ง ขึ้นอยู่กับความรุนแรง	ความล้มเหลวในการบำรุงรักษา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553
รูในผนังหรือประตู	2,000 ถึง 10,000	ใช่	ความเสียหายโดยเจตนาหรือประมาท
ความเสียหายจากน้ำเนื่องจากการประมาท	15,000 ถึง 80,000 บวก	ไม่ค่อย มักจะเกินเงินมัดจำ	ความประมาท อาจฟ้องร้องแพ่งได้
ต้องทำครัวใหม่ทั้งหมด	40,000 ถึง 150,000 บวก	ไม่ เกินเงินมัดจำ	ต้องฟ้องร้องแพ่ง

เมื่อความเสียหายเกินเงินมัดจำ: ตัวเลือกทางกฎหมายของคุณ

สมมติว่าคุณให้เช่าหน่วยห้องนอน 2 ห้องที่ Supalai Elite Surawong ราคา 28,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าท่วมห้องน้ำโดยปล่อยให้น้ำไหลทั้งคืน ทำให้เกิดความเสียหายจากน้ำบนพื้นในสองห้องและหน่วยด้านล่าง ค่าซ่อมแซมอยู่ที่ 120,000 บาท เงินมัดจำ 56,000 บาทของคุณไม่ครอบคลุมแม้แต่ครึ่งหนึ่ง

ในสถานการณ์นี้ คุณมีทางเลือกสองสามวิธี ตัวเลือกแรกและดีที่สุดคือการเจรจาโดยตรงเสมอ ผู้เช่นจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่ต้องการรักษาประวัติสะอาดในกรุงเทพมหานคร จะตกลงจ่ายส่วนต่างหากคุณนำเสนอหลักฐานที่ชัดเจนและใบเสนอราคาที่สมเหตุสมผล

หากการเจรจาล้มเหลว คุณสามารถยื่นร้องเรียนกับ Land Department หรือสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค สำหรับการเรียกร้องน้อยกว่า 300,000 บาท คุณสามารถใช้ศาลเยาวชนไทยด้วยซึ่งเร็วกว่าและไม่ต้องมีทนายความ คดีมักจะแก้ได้ภายในหนึ่งถึงสามเดือน

สำหรับการเรียกร้องจำนวนมากขึ้น คุณจะต้องยื่นฟ้องแพ่ง นี้ต้องใช้ทนายความไทยและอาจใช้เวลาหกเดือนถึงกว่าหนึ่งปี ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายโดยทั่วไปเริ่มต้นที่ 30,000 ถึง 50,000 บาทสำหรับคดีตรงไปตรงมา แต่สามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็วหากผู้เช่าโต้แย้งทุกอย่าง

หมายเหตุที่สำคัญ: ระยะเวลาอายุการโหลดสำหรับการเรียกร้องความเสียหายของทรัพย์สินในประเทศไทยคือหนึ่งปีนับจากวันที่คุณค้นพบความเสียหาย อย่านั่งเฉยๆ

วิธีเขียนการเช่าที่คุ้มครองคุณ

ข้อตกลงการเช่าที่มั่นคงเป็นโล่ดีที่สุดของคุณต่อต้านข้อพิพาทความเสียหายของผู้เช่า เจ้าของบ้านจำนวนมากในกรุงเทพมหานครใช้สัญญาเพียงหน้าเดียวทั่วไปที่พวกเขาดาวน์โหลดจากอินเทอร์เน็ต นั่นเป็นการขออยากจริงๆ

การเช่าของคุณควรรวมรายการสินค้าโดยละเอียดที่แนบมาเป็น附録 ควรระบุหน้าที่บำรุงรักษาของผู้เช่า เช่นการจัดการให้บริการ AC ทุกสามถึงหกเดือน ควรกำหนดอย่างชัดเจนว่าสิ่งใดประกอบด้วยความเสียหายเมื่อเทียบกับการสึกหรอ และควรระบุกระบวนการที่แน่นอนสำหรับการหักเงินมัดจำ รวมถึงกำหนดเวลาและความต้องการจัดทำเอกสาร

เจ้าของบ้านที่ให้เช่าหน่วยมุมที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut ราคา 15,000 บาทต่อเดือนเรียนรู้สิ่งนี้อย่างยากลำบาก การเช่าของเขาไม่มีอนุสัญญาเกี่ยวกับการบำรุงรักษา AC เมื่อหน่วยปรับอากาศของหน่วยเสียจากการอุดตันของตัวกรองนานหลายปี เขาไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบเพราะสัญญาค่อนข้างเงียบเมื่อเรื่องหน้าที่ บำรุงรักษา เขาจึงต้องจ่าย 18,000 บาทสำหรับหน่วยใหม่ออกจากกระเป๋าของเขาเอง

ให้ทนายความไทยตรวจสอบการเช่าของคุณ มันต้องใช้ประมาณ 5,000 ถึง 10,000 บาท และสามารถช่วยคุณประหยัดนับร้อยพันในระยะยาว

ขั้นตอนปฏิบัติเมื่อคุณค้นพบความเสียหาย

เมื่อคุณค้นพบความเสียหายหลังจากที่ผู้เช่าย้ายออก ให้ทำตามลำดับนี้ อย่าข้ามขั้นตอน และอย่าปล่อยให้อารมณ์ขับเคลื่อนการกระทำของคุณ

ขั้นแรก ถ่ายภาพและวิดีโอทุกอย่างทันที ใช้โทรศัพท์ที่มีประทับเวลาและภูมิศาสตร์อัตโนมัติ ถ่ายมุมกว้างของแต่ละห้องบวกกับภาพใกล้ของรายการที่เสียหายทุกชิ้น

ที่สอง ขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างน้อยสองฉบับจากผู้รับเหมาที่ได้รับใบอนุญาต ในกรุงเทพมหานคร คุณสามารถหาบริการซ่อมแซมที่เชื่อถือได้ผ่านสำนักงานเจ้าอพยพที่อาคารเช่น Rhythm Sukhumvit หรือ Noble Revo Silom เนื่องจากสำนักงานจัดการคอนโดส่วนใหญ่มีรายชื่อผู้ขายที่อนุมัติ

ที่สาม ส่งแจ้งให้ผู้เช่าทราบโดยลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการ อีเมลยอมรับได้ แต่จดหมายลงทะเบียนไปยังที่อยู่ที่รู้จักล่าสุดของพวกเขาจะสร้างทางบันทึก รวมรูปภาพ ใบเสนอราคาซ่อมแซม และจำนวนเงินที่คุณวางแผนหักออกจากเงินมัดจำ ให้เวลาพวกเขา 15 วันเพื่อตอบสนอง

ที่สี่ หากผู้เช่าไม่เห็นด้วยกับการเรียกร้องของคุณ เสนอการไกล่เกลี่ยก่อนที่จะโดดเข้าไปในการดำเนินการทางกฎหมาย สถาบันการทํา Arbitration ไทยภายใต้กระทรวงยุติธรรมให้บริการการไกล่เกลี่ยที่ถูกกว่ามากและเร็วกว่าการดำเนินการศาล

ที่ห้า เก็บบันทึกของทุกอย่าง ข้อความทุกชั้น รูปภาพทุกอัน ใบเสร็จทุกใบ หากสิ่งนี้ลงเอยในศาล เอกสารที่จัดระเบียบอย่างดีจะชนะคดี

การจัดการกับความเสียหายของผู้เช่าเป็นหนึ่งในส่วนที่น่าเบื่อที่สุดของการเป็นเจ้าของบ้านในกรุงเทพมหานคร แต่ด้วยการบันทึกที่เหมาะสม การเช่าที่มั่นคง และความรู้เกี่ยวกับสิทธิ์ทางกฎหมายของคุณ มันไม่ต้องเป็นภัยพิบัติทางการเงิน กุญแจคือการเตรียมตัว เริ่มป้องกันตัวเองก่อนที่ผู้เช่าได้รับกุญแจสำคัญ และคุณจะอยู่ในตำแหน่งที่แข็งแกร่งมากขึ้นหากเสียไป หากคุณให้เช่าคอนโดในกรุงเทพมหานครและต้องการทำให้กระบวนการเรียบรื่อยขึ้นตั้งแต่การจดแจง ไปจนถึงการจัดการการเช่า ให้ตรวจสอบ superagent.co เพื่อใช้เครื่องมือที่ช่วยให้เจ้าของบ้านได้รับการจัดระเบียบและป้องกันตนเองตลอดการเช่าทั้งหมด