ค่าส่วนกลางคอนโด: ใครต้องจ่าย เจ้าของหรือผู้เช่า

คุณเพิ่งลงนามในสัญญาเช่าสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่สวยงามใกล้กับ BTS Thong Lo ค่าเช่าคือ 22,000 THB ต่อเดือน ซึ่งดูเหมือนว่าเป็นการจ่ายที่ดี จากนั้นเจ้าของอพยพ์ก็กล่าวถึงสิ่งที่เรียกว่า "ค่าใช้ทั่วไป" และทันใดนั้นตัวเลขก็กลายเป็นเรื่องที่มวนหมอก ใครจะเป็นผู้ชำระเงินนี้? รวมอยู่ในค่าเช่าแล้วหรือเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่คุณต้องจัดงบประมาณ? หากคุณเช่าอพยพในกรุงเทพฯ มาได้สักระยะเวลาแล้ว คุณอาจเคยเจอคำถามนี้มาแล้ว และคำตอบนั้นไม่ง่ายเสมอไป ฉันจะอธิบายทั้งหมดให้ชัดเจน เพื่อให้คุณไม่เคยประหลาดใจอีกเลย

ค่าใช้ทั่วไปคืออะไรกันแน่?

ค่าใช้ทั่วไป หรือเรียกว่า ค่า CAM (Common Area Maintenance) คือค่าใช้จ่ายที่ครอบคลุมการบำรุงรักษาพื้นที่ร่วมในอาคารคอนโด คิดถึงห้องโถง สระว่ายน้ำ ยิม สวน ยามรักษาความปลอดภัย การบำรุงรักษาลิฟต์ ไฟส่องทางเดิน การกำจัดศัตรูพืช และการเก็บขยะ โดยพื้นฐานแล้ว ทุกอย่างนอกประตูห้องของคุณที่ช่วยให้อาคารทำงานได้อย่างราบรื่น

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้คำนวณต่อตารางเมตรของหน่วยของคุณ อัตราทั่วไปในกรุงเทพฯ อยู่ในช่วง 40 ถึง 80 THB ต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับอายุของอาคาร ตำแหน่ง และระดับของสิ่งอำนวยความสะดวก โครงการชั้นสูงเช่น The Esse at Singha Complex ใกล้ BTS Nana หรือ 98 Wireless บน Wireless Road อาจเรียกเก็บเกินกว่า 100 THB ต่อตารางเมตรเนื่องจากสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการระดับพรีเมียม

ตามข้อมูลจาก DDproperty ค่าใช้ทั่วไปเฉลี่ยสำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 50 ถึง 70 THB ต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้องนอนขนาด 35 ตารางเมตร นั่นหมายถึงประมาณ 1,750 ถึง 2,450 THB ต่อเดือน ไม่ใช่จำนวนเงินที่มหาศาล แต่ในระยะเวลาหนึ่งปี มันก็สะสมเป็น 21,000 ถึง 29,400 THB นั่นคือเงินจริง และต้องมีคนจ่าย

ใครมีหน้าที่ทางกฎหมายในการชำระค่าใช้ทั่วไป?

นี่คือส่วนที่สำคัญที่สุด ตามกฎหมายคอนโดของไทย โดยเฉพาะ พระราชบัญญัติบ้านชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งบริหารโดยกรม ที่ดิน ค่าใช้ทั่วไปเป็นหน้าที่ทางกฎหมายของเจ้าของหน่วย สิ้นสุด สำนักงานบุคคลธรรมชาติของอาคารจัดเก็บค่าเหล่านี้จากเจ้าของร่วมที่จดทะเบียน ไม่ใช่จากผู้เช่า

นี่หมายความว่าหากคุณเช่าคอนโดที่ Life Ladprao ใกล้ BTS Ha Yaek Lat Phrao และเจ้าของอพยพของคุณไม่ได้จ่ายค่าใช้ทั่วไป การจัดการอาคารจะไล่ตามเจ้าของ ไม่ใช่คุณ พวกเขาสามารถจำกัดการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่าง ประโยษน์ดอกเบี้ยล่าช้า และแม้กระทั่งดำเนินการทางกฎหมายต่อเจ้าของ ในฐานะผู้เช่า คุณไม่มีภาระในสายตาของกฎหมายไทย

อย่างไรก็ตาม นี่คือจุดที่โลกแห่งความจริงมีความน่าสนใจ เพียงเพราะกฎหมายบอกว่าเจ้าของจ่ายไม่ได้หมายความว่าสัญญาเช่าของคุณบอกเช่นเดียวกัน เจ้าของอพยพหลายรายในกรุงเทพฯ พยายามส่งต่อค่าใช้ทั่วไปให้ผู้เช่า โดยบวกเข้ากับค่าเช่าหรือเขียนลงในสัญญาเช่าโดยตรง และหากคุณลงนามในสัญญาที่บอกว่าคุณจะครอบคลุมค่าใช้ทั่วไป คุณก็ได้ยินยอมด้วยสมัครใจแล้ว และข้อตกลงนั้นมีผลบังคับใจระหว่างคุณและเจ้าของอพยพ

วิธีการทำงานในทางปฏิบัติในช่วงราคาต่างๆ

ให้ฉันวาดภาพสถานการณ์จริงสองสามอย่างจากตลาดการเช่าในกรุงเทพฯ เพื่อให้คุณเห็นว่ามันเป็นไปตามราคาต่างๆ อย่างไร

ลองนึกถึงห้องสตูดิโอที่ Lumpini Park Rama 9 ใกล้กับ MRT Rama 9 ค่าเช่าอาจจะประมาณ 10,000 ถึง 13,000 THB ต่อเดือน ในระดับงบประมาณนี้ เจ้าของอพยพมักพยายามส่งต่อค่าใช้ทั่วไปให้ผู้เช่า เพราะกำไรของพวกเขาค่อนข้างน้อย ค่าธรรมเนียมอาจจะ 1,200 ถึง 1,500 THB ต่อเดือน หากคุณไม่ระวัง คุณอาจจ่ายเพิ่มเติมจากค่าเช่าที่ประกาศเกือบ 15%

ตอนนี้พิจารณาห้องนอนสองห้องที่ Ashton Asoke ใกล้ BTS Asok ซึ่งค่าเช่าอยู่ที่ 45,000 ถึง 65,000 THB ต่อเดือน ในระดับนี้ เจ้าของอพยพส่วนใหญ่ดูดซึมค่าใช้ทั่วไปเข้าไปในค่าเช่าเพราะตัวเลขนั้นใหญ่พอที่จะรองรับพวกเขา การแข่งขันในช่วงราคานี้ก็รุนแรงเช่นกัน ดังนั้นเจ้าของอพยพที่พยายามเพิ่มค่าใช้จ่ายพิเศษมักจะสูญเสียผู้เช่าให้กับอาคารที่มีราคาที่ง่ายขึ้น

จากนั้นมีส่วนระดับหรูหราสูงสุด หน่วยที่ The Residences at Mandarin Oriental บน Charoen Krung อาจให้เช่า 200,000 THB ต่อเดือนหรือมากกว่า ค่าใช้ทั่วไปที่นี่อาจเกินกว่า 150 THB ต่อตารางเมตร ซึ่งผลักค่าธรรมเนียม CAM รายเดือนสำหรับหน่วยขนาดใหญ่เป็น 15,000 ถึง 25,000 THB แม้ในราคาเหล่านี้ เจ้าของมักครอบคลุมค่าใช้ทั่วไป แต่ทุกรายละเอียดได้รับการเจรจาตามสถานการณ์

ส่วนราคา	ช่วงค่าเช่าทั่วไป (รายเดือน)	ค่าใช้ทั่วไป (ประมาณรายเดือน)	ใครมักจ่าย CAM?	ตัวอย่างอาคาร
งบประมาณ (สตูดิโอ/ห้องนอน 1 ห้อง)	8,000 ถึง 15,000 THB	1,000 ถึง 1,800 THB	มักส่งต่อให้ผู้เช่า	Lumpini Park Rama 9 (MRT Rama 9)
ระดับกลาง (ห้องนอน 1-2 ห้อง)	18,000 ถึง 35,000 THB	1,500 ถึง 3,000 THB	มักรวมในค่าเช่า	Life Ladprao (BTS Ha Yaek Lat Phrao)
ระดับกลางตอนบน (ห้องนอน 1-2 ห้อง)	35,000 ถึง 65,000 THB	2,500 ถึง 5,000 THB	เจ้าของจ่ายเกือบทุกครั้ง	Ashton Asoke (BTS Asok)
ระดับหรูหรา (ห้องนอน 2-3 ห้อง)	65,000 ถึง 150,000 THB	4,000 ถึง 12,000 THB	เจ้าของจ่าย	The Esse Singha Complex (BTS Nana)
ระดับสูงสุด	150,000 THB ขึ้นไป	10,000 ถึง 25,000 THB ขึ้นไป	เจ้าของจ่าย (เจรจาได้)	Mandarin Oriental Residences (Charoen Krung)

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนที่คุณจะลงนามในสัญญาเช่า

สิ่งที่สำคัญที่สุดที่คุณสามารถทำได้คือการอ่านสัญญาเช่าของคุณอย่างรอบคอบก่อนลงนาม ให้ความสนใจโดยเฉพาะกับข้อความใดๆ ที่กล่าวถึงค่าใช้ทั่วไป ค่าบำรุงรักษา ค่า CAM หรือค่าจัดการอาคาร หากสัญญาเช่าบอกว่าคุณจ่าย คุณต้องนำสิ่งนี้มาพิจารณาในต้นทุนรายเดือนทั้งหมดและตัดสินใจว่าการจ่ายนี้ยังมีความสมเหตุสมผลหรือไม่

นี่คือตัวอย่างจริงที่ฉันเคยเห็นมาหลายครั้ง ผู้เช่าพบข้อเสนอที่ดีสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้กับ BTS Ekkamai ที่ประกาศขาย 18,000 THB ต่อเดือน รายการไม่ได้กล่าวถึงค่าใช้ทั่วไปเลย เมื่อสัญญาเช่ามาถึง มีข้อความที่ฝังตัวอยู่ในหน้า 3 ระบุว่าผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าใช้ทั่วไป 2,100 THB ต่อเดือน บวกกับเงินสะสมสำหรับการประเมินพิเศษหากมีการอุทธรณ์ใดๆ นั่นทำให้ค่าเช่าที่มีประสิทธิผลเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 20,000 THB ซึ่งเปลี่ยนสมการไป

ถามเจ้าของอพยพโดยตรง: รวมค่าใช้ทั่วไปในค่าเช่าหรือไม่? ขอให้เป็นลายลักษณ์อักษร หากเจ้าของอพยพยืนยืนว่าคุณจ่ายแยกต่างหาก คุณสามารถเจรจาได้อย่างแน่นอน เสนอค่าเช่าที่สูงขึ้นเล็กน้อยซึ่งรวมค่าธรรมเนียมเพื่อให้คุณมีตัวเลขที่สะอาดหนึ่งตัวต่อเดือน เจ้าของอพยพที่สมเหตุสมผลส่วนใหญ่จะเห็นด้วยเพราะมันช่วยให้การบัญชีง่ายขึ้นสำหรับทุกคน

ตรวจสอบด้วยว่าอาคารมีการประเมินพิเศษที่วางแผนไว้ที่ค้างอยู่หรือไม่ สำนักงานบุคคลธรรมชาติบางครั้งเรียกเก็บค่าครั้งเดียวสำหรับการซ่อมแซมที่สำคัญเช่นการทาสีภายนอกอาคาร การแทนระบบสระว่ายน้ำ หรือการอัปเกรดลิฟต์ ตามกฎหมายไทย สิ่งเหล่านี้เป็นภาระของเจ้าของ แต่เจ้าของอพยพบางรายพยายามลื่นพวกมันเข้าไปในความรับผิดชอบของผู้เช่า การวิจัยจาก Knight Frank Thailand แสดงว่าการประเมินพิเศษในคอนโดเก่าในกรุงเทพฯ อาจอยู่ที่ 500 ถึง 2,000 THB ต่อตารางเมตร ซึ่งสำหรับหน่วย 45 ตารางเมตรอาจหมายถึงบิลครั้งเดียว 22,500 ถึง 90,000 THB คุณไม่อยากติดขัดกับเรื่องนี้อย่างแน่นอน

ค่าใช้ทั่วไปกับค่าสาธารณูปโภค: อย่าสับสนระหว่างพวกเขา

ข้อผิดพลาดหนึ่งที่ผู้เช่ากระทำ โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งมาถึงกรุงเทพฯ คือการสับสนค่าใช้ทั่วไปกับค่าสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นอย่างสมบูรณ์ แยกต่างหาก ค่าสาธารณูปโภครวมถึงไฟฟ้า น้ำ และอินเทอร์เน็ตที่คุณใช้ภายในห้องของคุณ ค่าใช้ทั่วไปครอบคลุมโครงสร้างพื้นฐานของอาคารส่วนรวมนอกห้องของคุณ

สมมติว่าคุณเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้กับ BTS On Nut ราคา 16,000 THB ต่อเดือน ค่าสาธารณูปโภคของคุณอาจอยู่ที่ประมาณ 2,000 ถึง 4,000 THB ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับว่าคุณใช้เครื่องปรับอากาศมากเพียงใด หากเจ้าของอพยพยังส่งต่อค่าใช้ทั่วไป 1,400 THB ต่อเดือน ต้นทุนหลักของคุณรายเดือนจะเพิ่มขึ้นจาก 16,000 เป็นอาจถึง 21,400 THB นั่นคือการเพิ่มขึ้น 34% จากค่าเช่าที่ประกาศ คำนวณต้นทุนทั้งหมดของคุณเสมอก่อนที่จะผูกพัน

ไฟฟ้าในคอนโดของกรุงเทพฯ จะถูกเรียกเก็บในอัตราของรัฐบาลประมาณ 4 ถึง 5 THB ต่อหน่วยหรือในอัตราที่ทำเครื่องหมายไว้ของอาคาร 7 ถึง 9 THB ต่อหน่วย น้ำมักจะเป็น 18 ถึง 25 THB ต่อหน่วยในอัตราของอาคาร สิ่งเหล่านี้เป็นค่าใช้จ่ายของผู้เช่าทุกที่ในเมืองโดยไม่มีการถกเถียง ค่าใช้ทั่วไป อย่างไรก็ตาม ยังคงเป็นพื้นที่สีเทาที่เจ้าของอพยพและผู้เช่าต้องหารือกันอย่างชัดเจน

จะเกิดอะไรขึ้นหากไม่จ่ายค่าใช้ทั่วไป?

หากเจ้าของปล่อยให้ค่าใช้ทั่วไปค้างชำระ บุคคลธรรมชาติของอาคารสามารถดำเนินการได้หลายอย่าง พวกเขาอาจจำกัดสิทธิในการออกเสียงของเจ้าของในการประชุมใหญ่ประจำปี พวกเขาสามารถเรียกเก็บดอกเบี้ยโทษซึ่งอาคารส่วนใหญ่กำหนดไว้ที่ 10% ถึง 15% ต่อปี ในกรณีสุดโต่ง บุคคลธรรมชาติอาจยื่นฟ้องความโดยพฤติการณ์หรือแม้กระทั่งจดจำนำหน่วยเพื่อประกันการชำระเงิน

ในฐานะผู้เช่า คุณอาจรู้สึกถึงผลกระทบโดยอ้อม หากเจ้าของอพยพของคุณไม่จ่ายค่าใช้ทั่วไป อาคารอาจจำกัดการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกของคุณเช่นสระว่ายน้ำ ยิม หรือที่จอดรถ ฉันเคยเห็นเรื่องนี้เกิดขึ้นในอาคารเก่าๆ ตามซอยสุขุมวิท 77 ใกล้ BTS On Nut ซึ่งเจ้าของบางคนที่ค้างชำระทำให้อาคารตัดการเข้าถึงแบบคีย์การ์ดสำหรับผู้เช่าของพวกเขา มันอึดอัดและไม่สะดวก และมันเกิดจากการละเลยของเจ้าของโดยสิ้นเชิง ไม่ใช่จากคุณ

หากคุณพบว่าตัวเองอยู่ในสถานการณ์นี้ บันทึกทุกอย่างและติดต่อกับทั้งเจ้าของอพยพและสำนักงานบุคคลธรรมชาติ คุณอาจมีเหตุผลในการสิ้นสุดสัญญาเช่าของคุณก่อนกำหนด หากความล้มเหลวของเจ้าของอพยพในการจ่ายค่าใช้ทั่วไปส่งผลกระทบต่อความสามารถของคุณในการใช้ทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์

ในตอนท้าย ค่าใช้ทั่วไปเป็นหนึ่งในรายละเอียดที่สามารถทำให้หรือทำลายข้อเสนอการเช่าที่ดีได้ในกรุงเทพฯ กฎหมายชัดเจนว่าเจ้าของมีหน้าที่รับผิดชอบ แต่ความเป็นจริงบนพื้นดินขึ้นอยู่กับสิ่งที่สัญญาเช่าของคุณบอก รู้ตัวเลข ถามคำถามที่ถูกต้อง และคำนวณต้นทุนรายเดือนทั้งหมดของคุณเสมอก่อนที่จะผูกพัน การศึกษาเล็กน้อยล่วงหน้าจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงความประหลาดใจในภายหลัง และความสงบสุขนั้นมีค่าเท่ากับเงินเมื่อคุณตั้งรกรากในบ้านใหม่ในเมืองนี้

หากคุณต้องการเปรียบเทียบคอนโดในกรุงเทพฯ ด้วยราคาโปร่งใสที่คำนึงถึงค่าธรรมเนียมทั้งหมด ลองเข้าไปดูที่ superagent.co Superagent ช่วยให้คุณค้นหา เปรียบเทียบ และจองการเช่าคอนโดโดยใช้เครื่องมือที่ขับเคลื่อนด้วย AI ที่ทำให้กระบวนการเร็วขึ้นและง่ายขึ้น เพื่อให้ค