ปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ: โอกาสดีและสิ่งที่ต้องรู้

คุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพมหานคร บางทีคุณซื้อมันเป็นการลงทุนเมื่อสองสามปีที่แล้ว หรือบางทีคุณย้ายไปยังสถานที่อื่นและต้องการเก็บไว้แทนที่จะขาย อย่างไรก็ตาม คุณเคยคิดเกี่ยวกับการให้เช่าให้กับชาวต่างชาติ สัญชาตญาณที่ดี ตลาดการให้เช่าคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในกรุงเทพมหานครเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความสক่อมสม่ำเสมอที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และความต้องการคอนโดคุณภาพจากผู้เช่าต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2565 แต่ก่อนที่คุณจะลงทะเบียนหน่วยของคุณและรอให้เงินไหลเข้ามา มีบางสิ่งที่คุณต้องเข้าใจจริงๆ ตลาดผู้เช่าต่างชาติทำงานแตกต่างจากตลาดท้องถิ่น และการทำให้ถูกต้องตั้งแต่แรกอาจหมายถึงความแตกต่างระหว่างการให้เช่าที่ราบรื่นและมีกำไร และหลายเดือนของความวุ่นวาย

ทำไมผู้เช่าต่างชาติจึงน่าจะเป็นเป้าหมาย

มาเริ่มต้นด้วยสิ่งที่ชัดเจน ผู้เช่าต่างชาติในกรุงเทพมหานครมีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าเช่าที่สูงกว่า นี่ไม่ใช่อคติ มันเป็นความเป็นจริงของตลาด ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัยของ CBRE Thailand ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนำ เช่น สุขุมวิท สีลม และสาทร อยู่ในช่วง 25,000 ถึง 45,000 บาทต่อเดือนสำหรับหน่วยที่มุ่งเป้าไปที่ผู้เช่าต่างประเทศ เปรียบเทียบกับ 12,000 ถึง 18,000 บาทสำหรับหน่วยขนาดที่คล้ายกันในอาคารเดียวกันที่ให้เช่าให้กับผู้คนท้องถิ่น และคุณจะเห็นได้ว่าเหตุใดเจ้าของที่ดินจึงสนใจ

ผู้เช่าต่างชาติยังมีแนวโน้มที่จะลงนามในสัญญาเช่าระยะยาว โดยมักจะ 12 เดือนพร้อมการต่ออายุ หลายคนอยู่ในแพคเกจองค์กรโดยที่นายจ้างของพวกเขาครอบคลุมค่าเช่าโดยตรง ซึ่งหมายความว่าคุณกำลังได้รับเงินจากบริษัทมากกว่าจากบุคคลหนึ่ง ซึ่งเพิ่มชั้นความปลอดภัยทางการเงินที่คุณแทบไม่เคยได้รับกับผู้เช่าท้องถิ่น

ยกตัวอย่างเช่นอาคารเช่น The Lumpini 24 ใกล้ BTS พร้อมพงษ์ หน่วยสองห้องนอนที่มีการติดตั้งเฟอร์นิเจอร์อย่างดีสามารถดึงเงิน 55,000 ถึง 70,000 บาทต่อเดือนจากครอบครัวชาวญี่ปุ่นหรือยุโรปที่อพยพมา ขณะที่หน่วยที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ให้เช่าให้ผู้คนท้องถิ่นอาจอยู่ที่ 30,000 บาท ช่องว่างนี้เป็นจริง และมันเกิดจากคุณภาพการติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ สิ่งอำนวยความสะดวกของอาคาร และวิธีการตลาดของทรัพย์สิน

ผู้เช่าต่างชาติจริงๆ แล้วค้นหาอะไร

หากคุณต้องการดึงดูดผู้เช่าต่างประเทศ คุณต้องคิดเหมือนพวกเขา ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ย้ายไปกรุงเทพมหานครไม่ได้มองหาตัวเลือกที่ถูกที่สุด พวกเขากำลังมองหาความสะดวก ความสบายสำราญ และความรู้สึกปลอดภัย นั่นหมายความว่าความใกล้ชิดกับสถานี BTS หรือ MRT ไม่ใช่ตัวเลือก มันเป็นสิ่งสำคัญ พื้นที่ในระยะเดินเท้าของ BTS อโศก BTS ทองหล่อ BTS เอกชัย และ MRT สุขุมวิท สอดคล้องกับช่วงสูงสุดของรายชื่อการให้เช่าชาวต่างชาติ

การติดตั้งเฟอร์นิเจอร์มีความสำคัญอย่างมาก คอนโดเปล่าที่มีที่นอนบนพื้นและโต๊ะเดียวจะไม่ได้ผล ผู้เช่าต่างชาติคาดหวังหน่วยที่ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์อย่างสมบูรณ์ด้วยเฟรมเตียงที่เหมาะสม ที่นอนคุณภาพดี ห้องครัวที่ใช้งานได้พร้อมเครื่องใช้พื้นฐาน เครื่องซักผ้า และอินเทอร์เน็ตที่เชื่อถือได้ หลายคนต้องการพื้นที่ทำงานด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากการทำงานระยะไกลเป็นบรรทัดฐานหลังจากปี 2563

พิจารณาชาวเยอรมันหรือนักสำรวจดิจิทัลจากประเทศเยอรมนีมองหาห้องนอนหนึ่งห้องที่ Siri at Sukhumvit ใกล้ BTS ทองหล่อ เธออยู่ในการเปรียบเทียบรายชื่อของคุณกับห้ารายการอื่น ๆ หน่วยที่มีลักษณะสะอาด ทันสมัย อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง โต๊ะที่เหมาะสม และม่านบดแสงจะชนะทุกครั้ง แม้ว่าจะมีค่าใช้จ่าย 5,000 บาทมากขึ้นต่อเดือน การนำเสนอไม่ใช่แค่เรื่องของรูปถ่าย มันเป็นเรื่องของประสบการณ์การอาศัยอยู่จริง

ความใกล้ชิดกับโรงพยาบาลนานาชาติเช่น Bumrungrad International Hospital และโรงเรียนนานาชาติยังมีบทบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัว ผู้ปกครองที่ย้ายจากฮ่องกงหรือสิงคโปร์จะให้ความสำคัญกับคอนโดใกล้โรงเรียนในเขตสุขุมวิทหรือตามถนนพระรามที่ 9

ข้อกำหนดทางกฎหมายและภาษีที่คุณไม่สามารถละเว้นได้

นี่คือที่ที่เจ้าของที่ดินไทยจำนวนมากติดขัด การให้เช่าให้กับชาวต่างชาติเป็นเรื่องที่ถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ แต่มีกฎเฉพาะที่คุณต้องปฏิบัติตาม ประการแรก รายได้การให้เช่าใด ๆ ที่คุณได้รับต้องมีภาษีอากรเงินได้บุคคลธรรมชาติ กรมสรรพากรไทย ต้องการให้คุณประกาศรายได้การให้เช่าในการยื่นแบบแสดงผลตามปกติประจำปี ขึ้นอยู่กับวงเล็บรายได้รวมของคุณ สิ่งนี้อาจหมายถึงการจ่ายภาษี 5% ถึง 35% สำหรับรายได้การให้เช่านั้น

คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายบางอย่าง ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายจริงพร้อมใบเสร็จหรือการหักแบบคงที่ 30% ของรายได้การให้เช่า เจ้าของที่ดินจำนวนมากเลือกการหักแบบคงที่ 30% เพราะมันง่ายกว่า แต่ถ้าคุณใช้จ่ายหนักสำหรับการบำรุงรักษา การติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ หรือค่าคมิชชั่นของตัวแทน การเก็บใบเสร็จจริงอาจช่วยให้คุณประหยัดได้มากขึ้น

ประการที่สอง หากผู้เช่าของคุณเป็นชาวต่างชาติในวีซ่า พวกเขาต้องรายงานที่อยู่ของพวกเขาต่อตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากย้ายเข้ามา สิ่งนี้เรียกว่าการแจ้งเรื่อง TM30 และในทางเทคนิคแล้วมันเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของที่ดินในการยื่นไป คุณสามารถทำได้ผ่านระบบออนไลน์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่นของคุณ ความล้มเหลวในการยื่นสามารถส่งผลให้มีค่าปรับสำหรับคุณและผู้เช่าของคุณ ดังนั้นอย่าข้ามขั้นตอนนี้

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณให้เช่าคอนโดของคุณที่ Noble Remix ใกล้ BTS ทองหล่อ ให้กับชาวต่างชาติจากออสเตรเลีย ในวันที่เขาย้ายเข้ามา คุณควรยื่น TM30 ออนไลน์ ใช้เวลาประมาณ 10 นาที หากคุณลืมและเขาถูกหยุดไว้ที่ตรวจคนเข้าเมืองเพื่อขยาย คุณทั้งคู่มีปัญหา

กำหนดราคาคอนโดของคุณให้ถูกต้องสำหรับตลาดชาวต่างชาติ

การกำหนดราคาคือที่ที่เจ้าของที่ดินจำนวนมากออกจากตารางเงินหรือขับไล่ผู้เช่าที่ดี ตลาดการให้เช่าชาวต่างชาติในกรุงเทพมหานครมีการแข่งขันสูง และผู้เช่ามีการเข้าถึงแพลตฟอร์มการจัดรายชื่อหลาย ๆ แพลตฟอร์ม การกำหนดราคาสูงกว่าอย่างน้อย 10% อาจหมายถึงหน่วยของคุณนั่งเปล่าเป็นเวลาสองสามเดือน ซึ่งจะกำจัดค่าพรีเมียมใด ๆ ที่คุณหวังว่าจะได้รับ

นี่คือการแบ่งประมาณของสิ่งที่ตลาดมีลักษณะเป็นในพื้นที่ที่สำคัญสำหรับชาวต่างชาติ ณ ปี 2567

พื้นที่ / BTS หรือ MRT ที่ใกล้ที่สุด	1-Bedroom (บาท/เดือน)	2-Bedroom (บาท/เดือน)	ประชากรชาวต่างชาติหลัก
สุขุมวิท ซอย 1 ถึง 23 / BTS นานา ถึง อโศก	20,000 ถึง 35,000	35,000 ถึง 60,000	ชาวต่างชาติตะวันตก ครอบครัวตะวันออกกลาง
สุขุมวิท ซอย 24 ถึง 55 / BTS พร้อมพงษ์ ถึง ทองหล่อ	25,000 ถึง 45,000	45,000 ถึง 80,000	ครอบครัวญี่ปุ่น เกาหลี ยุโรป
สีลม และ สาทร / BTS ศาลแดง MRT สีลม	18,000 ถึง 30,000	30,000 ถึง 55,000	ชาวต่างชาติองค์กร เจ้าหน้าที่สถานทูต
พระรามที่ 9 และ ราชดำเนิน / MRT พระรามที่ 9	12,000 ถึง 22,000	20,000 ถึง 40,000	ชาวต่างชาติจีน ผู้ทำงานด้านเทคโนโลยี สตาร์ทอัพ
อารี และ พหลโยธิน / BTS อารี	15,000 ถึง 28,000	25,000 ถึง 45,000	นักสำรวจดิจิทัล ชาวต่างชาติตะวันตกรุ่นเยาวชน

ส่วนพร้อมพงษ์ ถึง ทองหล่อ เก็บเบี้ยประกันที่สูงที่สุดเพราะการรวมกลุ่มของร้านอาหารญี่ปุ่น ซูเปอร์มาร์เก็ตนานาชาติเช่น Fuji Super และ Villa Market และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสำหรับครอบครัว หากคอนโดของคุณอยู่ในเขตนี้ คุณกำลังนั่งบนแหล่งทองคำ แต่เพียงแต่ว่าคุณได้กำหนดราคาและนำเสนออย่างถูกต้องเท่านั้น

ข้อผิดพลาดทั่วไปของเจ้าของที่ดินไทย

ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดคือการปฏิบัติต่อผู้เช่าต่างชาติเช่นเดียวกับผู้เช่าท้องถิ่นในแง่ของการสื่อสาร ชาวต่างชาติหลายคนไม่พูดภาษาไทย และพวกเขาคาดหวังการสื่อสารที่ชัดเจนและตอบสนองในภาษาอังกฤษ หากคุณไม่สามารถจัดการการสอบถามภาษาอังกฤษ การตอบสนองต่อปัญหาการบำรุงรักษา และการเจรจาอย่างสัญญา ด้วยตัวของคุณเอง คุณต้องมีตัวแทนหรือแพลตฟอร์มที่สามารถทำได้

ข้อผิดพลาดทั่วไปอีกข้อคือการข้ามสัญญาเช่าที่เหมาะสม ข้อตกลงการจับมือสามารถใช้งานได้กับผู้เช่าไทยที่คุณพบผ่านเพื่อน แต่ผู้เช่าต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่อยู่ในแพคเกจองค์กร ต้องมีสัญญาเช่าทางการเป็นภาษาอังกฤษ สิ่งนี้ควรระบุอย่างชัดเจนถึงค่าเช่า จำนวนเงินมัดจำ (โดยทั่วไปสองเดือน) ตารางการชำระเงิน ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ข้อกำหนดการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด และสิ่งที่เกิดขึ้นกับเงินประกันเมื่อสิ้นสุด

สมมติว่าคุณให้เช่าหน่วยที่ Ideo Q Sukhumvit 36 ใกล้ BTS ทองหล่อ ให้กับคู่สามีภรรยาชาวฝรั่งเศส พวกเขาจ่ายเงินมัดจำสองเดือนและหนึ่งเดือนล่วงหน้า หกเดือนต่อมา พวกเขาต้องการทำลายสัญญาเช่าก่อนกำหนดเนื่องจากการโอนงาน หากไม่มีข้อกำหนดการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดที่ชัดเจน คุณอยู่ในสถานการณ์ที่วุ่นวาย ด้วยอันหนึ่ง ทุกคนรู้กฎจากวันแรก

ข้อผิดพลาดที่สามคือการละเลยการบำรุงรักษา ผู้เช่าต่างชาติจากประเทศพัฒนาแล้วคาดหวังให้สิ่งต่าง ๆ ทำงาน เครื่องปรับอากาศที่เสียหายในเดือนกรกฎาคมไม่ใช่สิ่งที่พวกเขาจะรอสามสัปดาห์เพื่อให้คุณแก้ไข การมีช่างซ่อมหรือผู้ติดต่อการบำรุงรักษาที่เชื่อถือได้บนโทรศัพท์เร็วปกติเป็นสิ่งจำเป็น การตอบสนองอย่างรวดเร็วสร้างความเชื่อใจ และความเชื่อใจสร้างการต่ออายุ

การตลาดคอนโดของคุณเพื่อให้ถึงผู้เช่าต่างชาติ

วันที่คุณสามารถติดป้ายไว้ในลอบบี้และรอการโทรจะหมดไป วันนี้ผู้เช่าชาวต่างชาติค้นหาออนไลน์ และพวกเขาค้นหาในภาษาอังกฤษ รายชื่อของคุณต้องมีรูปถ่ายคุณภาพสูงที่ถ่ายในเวลากลางวันพร้อมแสงธรรมชาติ แผนพื้นที่ที่ชัดเจน และคำอธิบายที่เน้นว่าสิ่งที่สำคัญต่อชาวต่างชาติ: ระยะทางถึง BTS ความเร็วอินเทอร์เน็ต ซูเปอร์มาร์เก็ตใกล้เคียง ความพร้อมของยิม และสระว่ายน้ำ และนโยบายสัตว์เลี้ยงหากเกี่ยวข้อง

แพลตฟอร์มเช่น DDproperty และเว็บไซต์การให้เช่าชาวต่างชาติแบบเฉพาะทางได้รับการจราจรอย่างมีนัยสำคัญจากผู้ค้นหาต่างประเทศ แต่การจัดรายชื่อบนแพลตฟอร์มห้าแพลตฟอร์มและจัดการการสอบถามด้วยตนเองเป็นสิ่งที่เหนื่อยล้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเป็นเจ้าของหน่วยหลายหน่วย

คิดเกี่ยวกับเจ้าของที่ดินที่เป็นเจ้าของคอนโดสามหน่วย หนึ่งที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี หนึ่งที่ Ashton Asoke ใกล้ BTS อโศก และหนึ่งที่ The Room Sukhumvit 69 ใกล้ BTS พระขาโนง การจัดการรายชื่อ การสอบถาม การดูอพาร์ตเมนต์ สัญญา และการยื่น TM30 ในสามคุณสมบัติและแพลตฟอร์มหลายแพลตฟอร์มนั้นโดยพื้นฐานแล้วคือการทำงานนอกเวลา สิ่งนี้เป็นสถานการณ์ที่เทคโนโลยีและการทำให้เป็นอัตโนมัติสร้างความแตกต่างอย่างมาก

การให้เช่าคอนโดของคุณให้กับชาวต่างชาติในกรุงเทพมหานครเป็นหนึ่งในการเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาดที่สุดที่คุณสามารถทำได้ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน ความต้องการจำนวนมาก ค่าพรีเมียมนั้นเป็นจริง และตลาดกำลังเพิ่มขึ้นเท่านั้นเมื่อบริษัทนานาชาติจำนวนมากตั้งสำน