วิธีไล่ผู้เช่าออกตามกฎหมายไทย: ขั้นตอนที่ถูกต้อง

ลองนึกภาพสถานการณ์นี้ คุณเป็นเจ้าของคอนโดใกล้ BTS Thong Lo ที่ให้เช่าในราคา 35,000 THB ต่อเดือน ผู้เช่าของคุณหยุดชำระเงินมาแล้วสองเดือน ไม่สนใจข้อความ LINE ของคุณ และคุณเริ่มตื่นตระหนก คุณต้องการให้พวกเขาออกไป แต่คุณก็ไม่ต้องการจะติดขัดกับกฎหมายไทย สถานการณ์นี้พบได้บ่อยกว่าที่คิด และการจัดการอย่างผิดวิธีสามารถทำให้คุณเสียเวลา เงิน และเข้าข่ายปัญหากฎหมายที่ร้ายแรง ไม่ว่าคุณเป็นเจ้าของหน่วยที่ The Lumpini 24 หรือบ้านแถวนอก Soi Ratchada 36 กระบวนการไล่ออกผู้เช่าในประเทศไทยจะปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายเฉพาะที่เจ้าของที่ดินทุกคนต้องเข้าใจก่อนการดำเนินการ

ทำความเข้าใจกฎหมายการเช่าของไทยและสิทธิของคุณในฐานะเจ้าของที่ดิน

ประเทศไทยไม่มี "พระราชบัญญัติเจ้าของที่ดินและผู้เช่า" ที่ครอบคลุมอย่างเดียว เช่นเดียวกับประเทศตะวันตกบางประเทศ แต่สัญญาเช่าจะอยู่ภายใต้ หมวดวิธีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย โดยเฉพาะมาตรา 537 ถึง 571 ซึ่งครอบคลุมการเช่าสถานที่ มาตราเหล่านี้ระบุสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายในระหว่างระยะเวลาเช่า

ในทางปฏิบัติหมายความว่าสัญญาเช่าลายลักษณ์อักษรของคุณเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด หากคุณและผู้เช่าลงนามในสัญญาที่ระบุว่าค่าเช่าครบกำหนดในวันแรกของแต่ละเดือน และการชำระเงินล่าช้าถือเป็นเหตุสำหรับการสิ้นสุดสัญญา ข้อแม้นั้นคือรากฐานทางกฎหมายของคุณ หากไม่มีข้อตกลงลายลักษณ์อักษร สถานการณ์จะเลวร้ายไปอย่างรวดเร็ว สัญญาเช่าด้วยวาจาจึงมีผลใช้บังคับทางกฎหมายตามหลักการ แต่การพิสูจน์เงื่อนไขในศาลจะกลายเป็นกระบวนการที่เจ็บปวด

นี่คือสถานการณ์จริง เจ้าของที่ดินในอาคารใกล้ MRT Phra Ram 9 มีผู้เช่าชำระเงินเดือนละ 18,000 THB โดยไม่มีสัญญาลายลักษณ์อักษร เมื่อผู้เช่าปฏิเสธที่จะออกไปหลังจากมีข้อพิพาทเป็นเวลาหกเดือน เจ้าของที่ดินค้นพบว่าหากไม่มีเงื่อนไขที่เป็นเอกสาร ศาลจะมองว่าการจัดเรียงนั้นเป็นสัญญาเช่ารายเดือน สิ่งนี้ให้การคุ้มครองเพิ่มเติมแก่ผู้เช่าและยืดกระบวนการออกไปหลายเดือนพิเศษ บทเรียน: มีสัญญาเช่าลายลักษณ์อักษรเสมอ

ตามการสำรวจปี 2023 โดย DDproperty ประมาณ 62 เปอร์เซ็นต์ของข้อพิพาทการเช่าในกรุงเทพเกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าที่มีการเขียนได้ไม่ดีหรือขาดข้อแม้สำคัญเกี่ยวกับการสิ้นสุดและค่าเริ่มต้น สถิติเพียงอย่างเดียวนี้ควรชักชวนเจ้าของที่ดินทุกคนให้ลงทุนในสัญญาที่เหมาะสม

เหตุผลทางกฎหมายที่ถูกต้องในการไล่ออกผู้เช่าในประเทศไทย

คุณไม่สามารถไล่ออกผู้เช่าได้เพียงเพราะคุณรู้สึกอยากทำเช่นนั้น กฎหมายไทยต้องการเหตุผลที่ชอบด้วยกฎหมาย และเหตุผลเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการบันทึก เหตุผลที่ถูกต้องที่พบบ่อยที่สุด ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดเงื่อนไขของสัญญาเช่า การใช้สถานที่เพื่อวัตถุประสงค์ที่ผิดกฎหมาย การทำให้เกิดความเสียหายอย่างมีนัยสำคัญแก่สถานที่ และการให้เช่าต่อโดยไม่ได้รับอนุญาต

การไม่ชำระเงินนั้นเป็นสิ่งที่ตรงไปตรงมามากที่สุด หากผู้เช่าของคุณในหน่วยที่ให้เช่า 25,000 THB ต่อเดือนที่ Life Asoke Hype พลาดการชำระเงินติดต่อกันสองครั้ง คุณมีเหตุผลที่ชัดเจนในการเริ่มกระบวนการสิ้นสุดสัญญา แต่ "การเริ่มต้นกระบวนการ" ไม่ได้หมายถึงการเปลี่ยนแปลงล็อค พรุ่งนี้ตอนเช้า นั่นจะผิดกฎหมายจริงๆ

การละเมิดเงื่อนไขของสัญญาเช่าครอบคลุมสถานการณ์ที่หลากหลาย บางทีผู้เช่าของคุณอาจเปลี่ยนคอนโดที่อยู่อาศัยใกล้ BTS Ekkamai ให้เป็นการดำเนินการ Airbnb ที่ไม่มีใบอนุญาต หรือพวกเขานำสุนัขขนาดใหญ่มาหลายตัวในขณะที่สำนักงานจัดการส่วนร่วมมีนโยบายห้ามสัตว์เลี้ยง การละเมิดเหล่านี้ หากระบุไว้ในสัญญาเช่าของคุณ จะให้สิทธิคุณในการสิ้นสุดข้อตกลงหลังจากแจ้งให้ทราบอย่างเหมาะสม

สิ่งหนึ่งที่ทำให้เจ้าของที่ดินต่างชาติหลายคนแปลกใจคือคุณไม่สามารถไล่ออกผู้เช่าได้เพียงเพราะคุณต้องการขายทรัพย์สินหรือเข้าอยู่อาศัยเอง เว้นแต่สัญญาเช่าของคุณรวมข้อแม้การสิ้นสุดตรงเวลาสำหรับสถานการณ์เหล่านี้เป็นเฉพาะ หากสัญญาเช่าอยู่ 12 เดือน ผู้เช่าโดยทั่วไปจะมีสิทธิพักอาศัยอยู่ 12 เดือน

กระบวนการไล่ออกทีละขั้นตอน

การไล่ออกผู้เช่าให้ถูกกฎหมายในประเทศไทยจะปฏิบัติตามเส้นทางที่มีโครงสร้าง ข้ามขั้นตอนแม้ว่าผู้เช่าจะละเมิดข้อตกลงอย่างชัดเจน ศาลอาจตัดสินเอกสารต่อหนึ่งของคุณกล่าวว่า

ขั้นตอนแรกคือการส่งประกาศทางการลายลักษณ์อักษร ประกาศนี้ต้องระบุเหตุผลสำหรับการสิ้นสุดอย่างชัดเจนและให้ผู้เช่าได้รับระยะเวลาที่สมควรในการแก้ไขปัญหาหรือออกจากที่อยู่ สำหรับการไม่ชำระเงิน คุณมักจะเรียกร้องการชำระเงินภายในระยะเวลา 15 วัน สำหรับการหมดอายุสัญญาเช่า คุณให้ประกาศล่วงหน้า 30 วันก่อนสิ้นสุดระยะเวลา ส่งประกาศนี้ทางจดหมายลงทะเบียนเพื่อให้คุณมีหลักฐานการส่งมอบ ภาพหน้าจอข้อความ LINE ไม่เพียงพอสำหรับวัตถุประสงค์ของศาล

ขั้นตอนที่สองคือการรอคอย หากผู้เช่าชำระเงินค่าเช่าที่ค้างอยู่ภายในระยะเวลาที่แจ้ง คุณโดยทั่วไปไม่สามารถดำเนินการไล่ออกได้สำหรับค่าผิดนัดนั้นโดยเฉพาะ หากพวกเขาไม่ตอบสนองหรือปฏิเสธที่จะปฏิบัติตาม คุณจะไปยังขั้นตอนที่สาม

ขั้นตอนที่สามคือการยื่นคดีต่อศาลแพ่งของไทย คุณไม่สามารถลบออกผู้เช่าได้ด้วยตนเอง คุณไม่สามารถตัดกระแสไฟฟ้าหรือน้ำของพวกเขาได้ คุณไม่สามารถเอาสิ่งของของพวกเขาออกไปได้ การกระทำเหล่านี้ทั้งหมดนั้นผิดกฎหมายและอาจส่งผลให้คุณเป็นผู้ต้องหาในกิจการอาญาในฐานะเจ้าของที่ดิน คุณต้องผ่านระบบศาล

ขั้นตอนที่สี่คือกระบวนการของศาลเองซึ่งเมื่อคุณยื่นคำร้องศาลจะกำหนดการสนทนาพิจารณา ทั้งสองฝ่ายสามารถนำเสนอหลักฐานได้ หากศาลตัดสินให้คุณชนะ มันจะออกคำสั่งไล่ออก เฉพาะเมื่อนั้นเท่านั้นที่เจ้าหน้าที่ศาลจะสามารถดำเนินการไล่ออกได้ กระบวนการศาลโดยรวมมักจะใช้เวลาสามถึงหกเดือน บางครั้งนานกว่านั้นหากผู้เช่าโต้แย้งคดีอย่างรุนแรง

เจ้าของที่ดินที่เป็นเจ้าของหน่วยสองห้องนอนใกล้ BTS Bearing ให้เช่าในราคา 15,000 THB ต่อเดือน เคยบอกฉันว่ากระบวนการทั้งหมดใช้เวลาเกือบแปดเดือนจากการชำระเงินครั้งแรกที่พลาดไปจนกระทั่งผู้เช่าออกไปจริงๆ ความอดทนไม่ใช่ทางเลือก มันเป็นข้อบังคับ

สิ่งที่คุณไม่สามารถทำได้อย่างแน่นอนระหว่างการไล่ออก

ส่วนนี้อาจช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการถูกตัดสินว่าเป็นผู้ต้องหาอาญา ดังนั้นให้ความสนใจ กฎหมายไทยปกป้องผู้เช่าจากสิ่งที่เรียกว่า "การไล่ออกโดยตนเอง" หมายความว่าการกระทำใด ๆ ที่คุณทำเพื่อบังคับให้ผู้เช่าออกโดยไม่มีคำสั่งศาลนั้นผิดกฎหมาย

คุณไม่สามารถเปลี่ยนแปลงการล็อค คุณไม่สามารถปิดการใช้สาธารณูปโภค คุณไม่สามารถเอาเฟอร์นิเจอร์ของผู้เช่าออกไป คุณไม่สามารถข่มเหงกลัวขู่หรือคุกคามผู้เช่า คุณไม่สามารถเข้าสถานที่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้เช่า แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของ การละเมิดกฎข้อใดข้อหนึ่งเหล่านี้อาจนำไปสู่การดำเนินการทางอาญาตามมาตราของประมวลกฎหมายอาญาไทยที่เกี่ยวข้องกับการบุกรุก การลักขโมย หรือการบังคับ

มีคดีที่ได้รับการสนทนาอย่างกว้างขวางเมื่อสองสามปีก่อนเกี่ยวข้องกับเจ้าของที่ดินใกล้ Soi Sukhumvit 71 ที่ตัดการจ่ายน้ำให้กับหน่วยที่ให้เช่าในราคา 22,000 THB ต่อเดือน ผู้เช่ายื่นรายงานให้ตำรวจและเจ้าของที่ดินจึงต้องเผชิญกับการดำเนินการทางอาญาในขณะที่ผู้เช่ายังคงอาศัยอยู่ในหน่วยนั้นโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าในระหว่างกระบวนการทางกฎหมาย เจ้าของที่ดินสูญเสียเงินไปมากขึ้นไปกว่านั้นผ่านค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและการปรับมากกว่าค่าเช่าที่ค้างไว้เสมอ

หากคุณรู้สึกล่อแหลมที่จะจัดการเรื่องนี้เอง ต้านทานแรงล่อแหลมนั้น ระบบศาลนั้นช้า แต่มันเป็นเส้นทางทางกฎหมายเพียงเส้นทางเดียว

ค่าใช้จ่ายและเวลา: สิ่งที่คุณสามารถคาดหวังได้อย่างสมจริง

มาคุยเรื่องตัวเลขกันดีไหม เพราะเจ้าของที่ดินทุกคนต้องการรู้ว่าสิ่งนี้ใช้จ่ายจริงๆ เท่าไหร่ ด้านล่างเป็นการเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายและเวลาทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับสถานการณ์การไล่ออกที่แตกต่างกันในกรุงเทพ

สถานการณ์การไล่ออก	ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายโดยประมาณ (THB)	ค่าธรรมเนียมการยื่นศาล (THB)	เวลาทั่วไป	ระดับความยาก
การไม่ชำระเงิน ผู้เช่าให้ความร่วมมือ	15,000 ถึง 30,000	1,000 ถึง 2,500	1 ถึง 2 เดือน	ต่ำ
การไม่ชำระเงิน ผู้เช่าโต้แย้ง	30,000 ถึง 80,000	2,000 ถึง 5,000	3 ถึง 6 เดือน	ปานกลาง
การละเมิดสัญญาเช่า ผู้เช่าโต้แย้ง	40,000 ถึง 100,000	2,000 ถึง 5,000	4 ถึง 8 เดือน	สูง
ไม่มีสัญญาเช่าลายลักษณ์อักษร ผู้เช่าโต้แย้ง	60,000 ถึง 150,000	2,500 ถึง 7,000	6 ถึง 12 เดือน	สูงมาก
ผู้เช่าละทิ้งสถานที่	5,000 ถึง 15,000	น้อยที่สุด	1 ถึง 3 สัปดาห์	ต่ำ

ตัวเลขเหล่านี้เป็นการประมาณการโดยอิงจากการสนทนากับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพและไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ค่าใช้จ่ายจริงของคุณจะขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของคดี ทนายความที่คุณจ้าง และว่าผู้เช่าต่อสู้มากแค่ไหน งบประมาณอย่างห่วงระวัง และจ้างทนายความที่เชี่ยวชาญด้านข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินมากกว่าผู้ประกอบวิชาชีพทั่วไปเสมอ

วิธีป้องกันปัญหาการไล่ออกก่อนที่จะเกิดขึ้น

การไล่ออกที่ดีที่สุดคือสิ่งที่คุณไม่เคยต้องจัดการ การป้องกันเริ่มต้นนานก่อนที่ผู้เช่าจะเข้ามา และมันมาจากสามสิ่ง: การคัดกรอง เอกสาร และการสื่อสาร

คัดกรองผู้เช่าของคุณอย่างเหมาะสม ขอหลักฐานการทำรายได้ การตรวจสอบการจ้างงาน และการอ้างอิงจากเจ้าของที่ดินในอดีต หากมีคนต้องการเช่าคอนโดของคุณ 40,000 THB ต่อเดือนที่ Noble Ploenchit แต่ไม่สามารถแสดงรายได้ของอย่างน้อยสามเท่าของจำนวนนั้น นั่นเป็นสัญญาณเตือน อย่าให้หน่วยที่ว่างเปล่าดันคุณให้ยอมรับผู้เช่าที่เสี่ยง

ร่างสัญญาเช่าที่ครอบคลุม ให้ทนายความไทยตรวจสอบ รวมข้อแม้ที่ชัดเจนเกี่ยวกับวันครบกำหนดชำระเงิน ค่าปรับสำหรับการชำระเงินล่าช้า เหตุสำหรับการสิ้นสุด ระยะเวลาแจ้งให้ทราบ และเงื่อนไขเงินประกัน เว็บไซต์ Knight Frank Thailand มีทรัพยากรที่มีประโยชน์เกี่ยวกับการปฏิบัติสัญญาเช่ามาตรฐานในตลาดกรุงเทพที่สามารถช่วยคุณในการตั้งมาตรฐานเงื่อนไขของคุณ

สื่อสารอย่างรวดเร็วเมื่อเกิดปัญหา หากผู้เช่าในสถานที่ของคุณใกล้ MRT Lat Phrao สายค่าเช่าห้าวันแล้ว อย่ารอจนถึงวันที่ 30 ก่อนที่จะติดต่อ ข้อความที่สุภาพแต่ยั่นยืดในวันที่สามสามารถป้องกันการค้างชำระสองเดือน ข้อพิพาทหลายประการขยายตัวเพียงเพราะทั้งสองฝ่ายหลีกเลี่ยงการสนทนาที่ไม่สบายใจจนกว่าจะสายเกินไป

เก็บเงินประกันอย่างน้อยสองเดือนค่าเช่า นี่คือการปฏิบัติมาตรฐานในกรุงเทพและให้คุณมีเบาะแสทางการเงินพิเศษในขณะที่ปกป้องจากความเสียหายเล็กน้อย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณระบุเงื่อนไขอย่างชัดเจนภายใต้ซึ่งสามารถเก็บเงินประกันได้บางส่วนหรือเต็มจำนวน

การจัดการกับผู้เช่าที่ยาก ยุ่ง และใช้เวลามาก แต่การปฏิบัติตามกระบวนการทางกฎหมายปกป้องคุณ การลงทุนของคุณ และชื่อเสียงของคุณในฐานะเจ้าของที่ดินในตลาดการให้เช่า