ตกแต่งคอนโดก่อนปล่อยเช่า: ลงทุนเท่าไหร่ให้คืนทุนไว

คุณเพิ่งรับกุญแจยูนิตคอนโดเปล่าใกล้ BTS On Nut ผนังเป็นสีขาว พื้นพื้นฐาน และไม่มีอะไรข้างในนอกจากห้องน้ำและเคาน์เตอร์ครัว คุณรู้ว่าต้องตกแต่งก่อนที่จะลงรายการเช่า แต่คำถามใหญ่ยังคงหวนวนอยู่ในหัว: ควรใช้เงินจำนวนเท่าไหร่จริงๆ ลงทุนน้อยเกินไป จะทำให้สถานที่ดูเหมือนหอพักราคาประหยัดที่ว่างไปหลายเดือน ลงทุนมากเกินไป และคุณก็แบบจะตกแต่งโชว์รูมที่จะไม่คืนทุนเลย จุดหวานอยู่ที่นั่น และการหามันนั้นง่ายกว่าที่คิดเมื่อคุณเข้าใจตัวเลข

ทำไมการตกแต่งก่อนลงรายการจึงเปลี่ยนแปลงทุกอย่าง

ตลาดเช่าของกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่าเมื่อพูดถึงยูนิตตกแต่งแล้ว ตามข้อมูลการวิจัยที่อยู่อาศัยของ CBRE Thailand คอนโดตกแต่งครบถ้วนในกรุงเทพฯ ตรงกลางเช่าได้ในราคาเฉลี่ย 20 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือนมากกว่ายูนิตไม่ตกแต่งที่มีขนาดเดียวกันในอาคารเดียวกัน นั่นไม่ใช่การขึ้นราคาเล็กน้อย ในยูนิตห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Thong Lo ที่อาจเช่าได้แบบไม่ตกแต่งในราคา 18,000 บาทต่อเดือน เวอร์ชันตกแต่งดีอาจขึ้นได้ 22,000 ถึง 25,000 บาทต่อเดือน

ยกตัวอย่างจริง ยูนิต 30 ตารางเมตรที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut เขียนรายการแบบไม่ตกแต่งในราคา 10,000 บาทต่อเดือนและว่างไปเกือบสามเดือน เจ้าของจึงลงทุนประมาณ 80,000 บาท ในเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า เขียนรายการใหม่ในราคา 14,000 บาทต่อเดือน และลงนามในสัญญาเช่าภายในสองสัปดาห์ เงิน 4,000 บาทต่อเดือนพิเศษนั่นหมายความว่าการลงทุนเฟอร์นิเจอร์คืนทุนตัวเองในประมาณ 20 เดือน และทุกอย่างหลังจากนั้นเป็นผลกำไรสูง

การลดความว่างเพียงอย่างเดียวก็คุ้มค่ากับการลงทุน ยูนิตว่างที่สร้างรายได้เป็นศูนย์สองถึงสามเดือนมีค่าใช้จ่ายมากกว่าโซฟาและเตียงใดๆ

ตั้งงบประมาณตามพื้นที่และผู้เช่าเป้าหมาย

ไม่ใช่ทุกคอนโดที่ต้องการการลงทุนในระดับเดียวกัน บริเวณใกล้เคียง อายุของอาคาร และประเภทของผู้เช่าที่คุณกำลังมองหาทั้งหมดนี้กำหนดว่าคุณควรใช้เงินจำนวนเท่าไหร่ ยูนิตที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi สำหรับผู้บริหารระดับกลางต้องมีแนวทางต่างจากห้องนอนสองห้องขนาดครอบครัวที่ Supalai Wellington ใกล้ Soi Thonglor 53 ที่มุ่งเป้าไปยังครอบครัวลูกจ้างชาวญี่ปุ่น

กฎมือโปรแกรมที่ใช้โดยเจ้าของอพยพที่มีประสบการณ์ในกรุงเทพฯ คือการตั้งงบประมาณระหว่าง 1,500 ถึง 3,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับการตกแต่ง ดังนั้นสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องทั่วไป 35 ตารางเมตร คุณกำลังดูมูลค่าประมาณ 52,500 ถึง 105,000 บาท สำหรับยูนิตห้องนอนสองห้อง 55 ตารางเมตร คาดว่าต้องลงทุน 82,500 ถึง 165,000 บาท

นี่คือสถานการณ์ คุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS Ekkamai ผู้เช่าเป้าหมายของคุณคือผู้บริหารระดับกลาง ทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ ที่คาดหวังลักษณะที่สะอาดและทันสมัย การใช้เงินประมาณ 90,000 บาท ในเฟอร์นิเจอร์คุณภาพสูง ที่นอนดี ทีวีสมาร์ท อุปกรณ์ครัวครบถ้วน และผ้าม่านสไตล์ดีทำให้คุณอยู่ในจุดหวานพอดี คุณสามารถลงรายการในราคา 18,000 ถึง 20,000 บาทต่อเดือนได้อย่างมั่นใจในอาคารที่ยูนิตเปล่าไป 13,000 ถึง 14,000 บาท

ที่ที่ต้องใช้เงินมากและที่ที่ประหยัดได้

ความผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดของเจ้าของอพยพครั้งแรกคือการใช้เงินเท่าๆ กันในทุกอย่าง ผู้เช่าจะไม่สังเกตทุกชิ้นเฟอร์นิเจอร์เท่าเทียมกัน บางรายการส่งผลต่อความเต็มใจของพวกเขาในการลงนามในสัญญาเช่าโดยตรง และสิ่งอื่นๆ เป็นเพียงเสียงพื้นหลัง ใช้เงินให้ถูกที่ที่สำคัญที่สุด

ใช้เงินมากขึ้นในเตียงและเฟรมเตียง ผู้เช่าจะนอนบนนั้นทุกคืน และที่นอนที่ดีจากแบรนด์เช่น Dunlopillo หรือ Slumberland ที่หาได้ที่ร้านค้าบนถนน Ratchadaphisek ใกล้ MRT Lat Phrao มีราคา 8,000 ถึง 15,000 บาท นี่ไม่อยู่ในประเมิน ที่นอนหย่อกๆ นำไปสู่บทวิจารณ์ที่ไม่ดีและผู้เช่าที่ไม่ต่ออายุ

ใช้เงินมากขึ้นในโซฟาถ้าพื้นที่นั่งเห็นได้จากประตูหน้า ความประทับใจครั้งแรกสำคัญ และโซฟาเป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่าที่มีศักยภาพเห็นในระหว่างการชม ตั้งงบประมาณ 6,000 ถึง 12,000 บาท สำหรับโซฟากะทัดรัดสีเป็นกลางจาก SB Furniture หรือ Index Living Mall

ประหยัดสินค้าตกแต่ง คุณไม่ต้องศิลปะแพงหรือหมอนโยนกระบบการออกแบบ เฟรมสองสามอันจาก Daiso หรือ IKEA Bang Yai พืชธรรมชาติสองสามชนิดจาก Chatuchak Weekend Market และผ้าเบดสีขาวสะอาดสร้างลักษณ์ที่ฉลาดทั้งหมดด้วยค่าใช้จ่ายน้อยกว่า 3,000 บาท ตามข้อมูลจาก DDproperty รายการที่มีภาพถ่ายสดใสและเสน่ห์ได้รับคำค้นหามากกว่า 60 เปอร์เซ็นต์มากกว่ารายการที่มีภาพสีมืดและอุสมัย

ประหยัดในโต๊ะอาหารถ้ายูนิตมีขนาดเล็ก ผู้เช่าห้องนอนเดียวส่วนใหญ่กินอาหารบนโซฟาหรือที่เคาน์เตอร์ครัว โต๊ะพับง่ายหรือโต๊ะสำหรับสองคนแบบกะทัดรัดจาก IKEA ในราคา 2,000 ถึง 3,500 บาท ทำหน้าที่ได้

การแบ่งค่าใช้จ่าย: งบประมาณ vs กลาง vs พรีเมียม

เพื่อให้นี่เป็นทางปฏิบัติ นี่คือการเปรียบเทียบชั้นการตกแต่งสามชั้นสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องมาตรฐาน 30 ถึง 35 ตารางเมตร ในกรุงเทพฯ ตัวเลขเหล่านี้ขึ้นอยู่กับการซื้อจริงที่ IKEA Bang Na, Index Living Mall, SB Furniture และซัพพลายเออร์ท้องถิ่นตามถนน Soi Lasalle ใกล้ BTS Bearing

หมวดหมู่	ชั้นงบประมาณ (บาท)	ชั้นกลาง (บาท)	ชั้นพรีเมียม (บาท)
เฟรมเตียงและที่นอน	6,000 ถึง 10,000	12,000 ถึง 18,000	20,000 ถึง 35,000
โซฟา	3,500 ถึง 6,000	7,000 ถึง 12,000	15,000 ถึง 25,000
ทีวีและความบันเทิง	5,000 ถึง 7,000	8,000 ถึง 12,000	15,000 ถึง 22,000
เครื่องซักผ้า	5,000 ถึง 7,000	8,000 ถึง 12,000	14,000 ถึง 20,000
สิ่งจำเป็นในครัว	2,000 ถึง 3,000	4,000 ถึง 6,000	8,000 ถึง 12,000
ม่านและไฟ	1,500 ถึง 3,000	3,000 ถึง 5,000	6,000 ถึง 10,000
ตู้เสื้อผ้าและที่เก็บของ	3,000 ถึง 5,000	5,000 ถึง 8,000	10,000 ถึง 15,000
ตกแต่งและการจัดแต่งหน้า	1,000 ถึง 2,000	3,000 ถึง 5,000	6,000 ถึง 10,000
การประมาณทั้งหมด	27,000 ถึง 43,000	50,000 ถึง 78,000	94,000 ถึง 149,000

สำหรับตำแหน่งส่วนใหญ่ระหว่าง BTS Udom Suk และ BTS Ekkamai ชั้นกลางจะสร้างสมดุลที่ดีที่สุดของต้นทุนและผลตอบแทนจากการเช่า หากคอนโดของคุณอยู่ในอาคารที่หรูหรา เช่น Park 24 ใกล้ BTS Phrom Phong หรือ Esse Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit คุณจะต้องเลียนแบบชั้นพรีเมียมเนื่องจากผู้เช่าของคุณจ่าย 35,000 ถึง 55,000 บาทต่อเดือนและคาดหวังระดับคุณภาพที่สอดคล้องกัน

การคำนวณช่วงเวลาคืนทุน

นี่คือจุดที่เจ้าของอพยพจำนวนมากจะมองไม่เห็นสตางค์ ดังนั้นให้เราทำให้มันเป็นรูปธรรม ช่วงเวลาคืนทุนก็คือต้นทุนการตกแต่งทั้งหมดของคุณหารด้วยเงินเช่ารายเดือนเพิ่มเติมที่การตกแต่งสร้างขึ้น

สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของยูนิตที่ Lumpini Ville Sukhumvit 77 ตรง BTS On Nut เมื่อไม่ตกแต่งจะเช่าได้ประมาณ 8,000 บาทต่อเดือนตามรายการปัจจุบัน Fazwaz คุณลงทุน 55,000 บาทในการตกแต่งระดับกลางและเขียนรายการใหม่ในราคา 12,000 บาทต่อเดือน เฟอร์นิเจอร์สร้างรายได้เพิ่มเติม 4,000 บาทต่อเดือน ช่วงเวลาคืนทุนของคุณคือประมาณ 14 เดือน หลังจากนั้นเงินเช่าของแต่ละเดือนก็ทำงานหนักมากขึ้นเพื่อคุณ

ช่วงเวลาคืนทุนเฉลี่ยสำหรับคอนโดตกแต่งดีในส่วนตลาดกลางของกรุงเทพฯ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่จาก BTS Wutthakat ถึง BTS Bearing จะอยู่ระหว่าง 12 ถึง 24 เดือน อะไรก็ตามที่ต่ำกว่า 18 เดือนถือว่าเป็นการลงทุนที่แข็งแกร่งตามมาตรฐานของเจ้าของอพยพส่วนใหญ่

อย่าลืมหักค่าความว่างลดลง หากการตกแต่งตัดความว่างจากสองเดือนเป็นสองสัปดาห์ ตัวเอง ก็บันทึกเงินเช่าหายไปหนึ่งและครึ่งเดือน ซึ่งในราคา 12,000 บาทต่อเดือนคือ 18,000 บาทคืนในกระเป๋าของคุณทันที

ความผิดพลาดทั่วไปที่ฆ่า ROI ของคุณ

การสร้างส่วนบุคลิกมากเกินไปคือสิ่งที่ฆ่าคนที่หนึ่ง กำแพงสีส้มเข้มที่คุณชอบ? ผู้เช่าของคุณอาจจะไม่ ยึดติดกับสีขาวเป็นกลาง เทาอุ่น และโทนไม้อ่อน ปล่อยให้ผู้เช่าเพิ่มบุคลิกด้วยของเขาของตัวเอง

การซื้อเฟอร์นิเจอร์ขนาดใหญ่สำหรับยูนิตเล็กเป็นข้อผิดพลาดแบบคลาสสิกอีกอย่างหนึ่ง โซฟา L ขนาดใหญ่ในสตูดิโอ 28 ตารางเมตร ที่ The Line Jatujak Mochit ทำให้สถานที่รู้สึกแคบ ผู้เช่าต้องการให้พื้นที่รู้สึกเหมือนอยู่อาศัยได้ ไม่ใช่เหมือนพวกเขากำลังบีบผ่านคลังเฟอร์นิเจอร์ วัดห้องอย่างสม่ำเสมอและซื้อชิ้นส่วนขนาดเล็ก

การข้ามเครื่องซักผ้าเป็นข้อผิดพลาดที่เจ้าของที่มีจิตสำนึกด้านงบประมาณบางคนทำ ในความร้อนและความชื้นของกรุงเทพฯ ผู้เช่าคาดหวังเครื่องซักผ้าในยูนิต เครื่องซักผ้าเปิดหน้าพื้นฐานจาก Toshiba หรือ Samsung ที่ Power Buy ราคาประมาณ 6,000 ถึง 8,000 บาท และทำให้รายการของคุณแข่งขันได้ทันที หากไม่มี คุณกำลังเสียผู้เช่าให้ยูนิตข้างเคียง

สุดท้าย การมองข้ามห้องน้ำเป็นเรื่องธรรมชาติที่น่าประหลาดใจ ผ้าม่านอาบน้ำสะอาด กระจกที่ดีเยี่ยม ที่วางแปรงส้วม และตะขอผ้าเช็ดตัวที่ตรงกันมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่า 1,500 บาททั้งหมดและทำให้ห้องน้ำรู้สึกเจตนา มากกว่าถูกลืม

การตกแต่งคอนโดของคุณก่อนเช่าออกไป ไม่เกี่ยวกับการสร้างเทพ์มีค่าวรรณศิลป์ มันเกี่ยวกับการทำการลงทุนที่ชาญฉลาดและคำนวณได้ซึ่งเพิ่มรายได้รายเดือนของคุณ ลดความว่าง และย่อลำดับเวลาคืนทุน ยึดติดกับงบประมาณระดับกลางสำหรับตำแหน่งส่วนใหญ่ ใช้เงินของคุณสำหรับสิ่งที่ผู้เช่าใจจริง และเก็บสไตล์เป็นกลาง ตัวเลขทำงานเพื่อประโยชน์ของคุณเมื่อคุณเข้าหามันเหมือนการตัดสินใจทางธุรกิจมากกว่าโครงการออกแบบ

พร้อมที่จะลงรายการคอนโดตกแต่งแล้วของคุณและค้นหาผู้เช่าคุณภาพสูงอย่างรวดเร็ว? ไปที่ superagent.co และปล่อยให้แพลตฟอร์มขับเคลื่อนด้วย AI ของเราจับคู่คุณสมบัติของคุณกับผู้เช่าที่เหมาะสมในกรุงเทพฯ นี่คือวิธีที่เร็วที่สุดในการเปลี่ยนการลงทุนของคุณเป็นรายได้