วิธียกเลิกสัญญาเช่าคอนโดก่อนกำหนด: ขั้นตอนและค่าปรับ

คุณลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนในคอนโดมิเนียมใกล้ On Nut BTS เมื่อสามเดือนที่แล้ว งานดีมาก พื้นที่ใกล้เคียงก็สมบูรณ์แบบ และสระว่ายน้ำบนหลังคาเป็นตัวกำหนด จากนั้นบริษัทของคุณตัดสินใจย้ายคุณไปเชียงใหม่ หรืออาจจะคุณได้รับข้อเสนอที่ดีกว่าสำหรับห้องสองห้องนอนที่ Life Asoke Hype ที่คุณไม่สามารถปฏิเสธได้ ไม่ว่าเหตุผลจะเป็นอะไร คุณต้องออกจากสัญญาเช่าก่อนกำหนด และคุณไม่รู้ว่ามันจะมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่จริง ๆ หรือวิธีการทำเช่นนี้โดยไม่ทำให้ความสัมพันธ์กับเจ้าของที่อยู่อาศัยเสีย นี่คือหนึ่งในสถานการณ์ทั่วไปที่ผู้เช่าในกรุงเทพฯ เผชิญ และเป็นหนึ่งในสิ่งที่น้อยที่สุดที่มีการเข้าใจ ให้เราอธิบายวิธีการสิ้นสุดสัญญาเช่าก่อนกำหนด ค่าปรับที่ต้องคาดหวัง และวิธีการป้องกันตัวเอง

ทำความเข้าใจสัญญาเช่าของคุณก่อน

ก่อนที่คุณจะทำอะไรก็ตาม นำสัญญาเช่าจริง ๆ ออกมาและอ่านมัน นี่ดูเหมือนชัดเจน แต่ผู้เช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ลงนามในสัญญาเช่า แล้วใส่มันลงในลิ้นชักและไม่เคยอ่านมันอีก ข้อความสิ้นสุดสัญญาคือทุกอย่าง สัญญาบางฉบับมีส่วนสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนดที่ชัดเจน บางสัญญาไม่มีเลย ซึ่งสร้างปัญหาของตัวมันเอง

ในประเทศไทย สัญญาเช่าถูกควบคุมโดย พระราชกฤษฎีกาแพ่งและพาณิชย์ และไม่มีกฎหมายเดียวที่บังคับให้เจ้าของที่อยู่อาศัยปล่อยให้คุณออกจากสัญญาเช่าก่อนกำหนด หากสัญญาของคุณบอกว่าคุณเป็นหนี้สองเดือนของค่าเช่าเป็นค่าปรับสำหรับการผิดสัญญา นั่นคือสิ่งที่คุณเป็นหนี้ หากไม่มีการพูดถึงการสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนด คุณต้องเจรจากับเจ้าของที่อยู่อาศัยโดยตรง

นี่คือตัวอย่างจริง เพื่อนของฉันเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Mobi Sukhumvit ในราคา 18,000 บาทต่อเดือนในสัญญาเช่า 12 เดือน หลังจากห้าเดือน เธอต้องไปเนื่องจากเหตุฉุกเฉินในครอบครัว สัญญาของเธอมีข้อความกำหนดให้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร 60 วัน บวกกับการยึดเงินประกันสองเดือน เธอพยายามเจรจา แต่เจ้าของที่อยู่อาศัยจึงคงไว้ เธอสูญเสีย 36,000 บาท นั่นไม่ใช่เรื่องแปลก และเป็นเหตุผลว่าทำไมคุณต้องรู้ว่าสัญญาของคุณบอกอะไรก่อนที่คุณจะคิดถึงการผิดสัญญา

ค่าปรับทั่วไปและค่าใช้จ่ายจริง

ค่าปรับสำหรับการสิ้นสุดสัญญาเช่าก่อนกำหนดในกรุงเทพฯ แตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับเจ้าของที่อยู่อาศัย อาคาร และไม่ว่าคุณจะเช่าผ่านตัวแทนหรือโดยตรง แต่มีรูปแบบทั่วไปที่คุณจะเห็นได้ทั่วตลาด

ตามข้อมูลจาก DDproperty ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่และอายุอาคาร เมื่อคุณผิดสัญญาเช่าก่อนกำหนด ผลกระทบทางการเงินมักจะอยู่ในหมวดหมู่เหล่านี้: สูญเสียเงินประกัน ชำระค่าปรับคงที่ หรือครอบคลุมค่าเช่าที่เหลือจนกว่าเจ้าของที่อยู่อาศัยจะหาผู้เช่ารายใหม่

สถานการณ์ทั่วไปที่สุดคือการยึดเงินประกัน ซึ่งมักจะเป็นค่าเช่าสองเดือน ในคอนโดมิเนียมที่เช่าในราคา 25,000 บาทต่อเดือน นั่นหมายความว่าคุณสูญเสีย 50,000 บาท เจ้าของที่อยู่อาศัยบางรายจะยึดเงินค่าเช่าล่วงหน้าเดือนสุดท้ายของคุณด้วย ทำให้การสูญเสียทั้งหมดของคุณเป็น 75,000 บาท นั่นเป็นจำนวนเงินที่มีนัยสำคัญ และทำให้ผู้เช่าครั้งแรกจำนวนมากประหลาดใจ

สถานการณ์สิ้นสุดสัญญา	ค่าปรับทั่วไป	ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ (สัญญาเช่า 25,000 บาท/เดือน)	สามารถเจรจาได้
ยึดเงินประกันเท่านั้น	เงินประกันสองเดือนสูญหาย	50,000 บาท	ปานกลาง
เงินประกันบวกค่าเช่าล่วงหน้า	เงินประกันสองเดือนบวกค่าเช่าหนึ่งเดือนล่วงหน้า	75,000 บาท	ต่ำ
ข้อความค่าปรับคงที่ในสัญญา	ค่าเช่าหนึ่งถึงสามเดือนเป็นค่าปรับ	25,000 ถึง 75,000 บาท	ต่ำมาก
ค่าเช่าที่เหลือจนหาผู้เช่าใหม่	ค่าเช่าที่ต้องจ่ายจนกว่าจะหาผู้เช่ารายใหม่	แตกต่างกันมาก	ปานกลาง
ข้อตกลงร่วมกัน (ไม่มีข้อความในสัญญา)	เจรจาระหว่างคู่สัญญา	0 ถึง 50,000 บาท	สูง

วิธีที่ถูกต้องในการแจ้งเจ้าของที่อยู่อาศัย

วิธีการสื่อสารความตั้งใจให้ออกไปก่อนกำหนดมีความสำคัญเท่าที่สัญญาของคุณบอก การส่งข้อความ LINE ที่ไม่เป็นทางการว่า "เฮ ฉันอยากย้ายออกไปสัปดาห์หน้า" เป็นสูตรสำหรับความขัดแย้ง คุณต้องทำเช่นนี้อย่างถูกต้อง และในกรุงเทพฯ นั่นหมายความว่าต้องทำลายลักษณ์อักษร

เริ่มต้นด้วยการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการ แม้ว่าเจ้าของที่อยู่อาศัยของคุณเป็นประเภทที่เป็นมิตรที่จัดการทั้งหมดผ่าน LINE หรือ WhatsApp ให้ส่งจดหมายหรืออีเมลอย่างเป็นทางการระบุความตั้งใจที่จะสิ้นสุดสัญญาเช่าก่อนกำหนด รวมถึงวันที่ที่คุณวางแผนที่จะย้ายออก เหตุผล (คุณไม่จำเป็นต้องไปลงรายละเอียดมากมายนัก) และข้ออ้างอิงถึงข้อความเฉพาะในสัญญาของคุณที่ครอบคลุมการสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนด

ฉันรู้จักคู่หนึ่งที่เช่าห้องสองห้องนอนที่ The Base Park West ใกล้ Phra Khanong BTS ในราคา 28,000 บาทต่อเดือน เมื่อพวกเขาต้องไปสี่เดือนก่อนกำหนด พวกเขาส่งอีเมลอย่างเป็นทางการ เสนอให้ช่วยหาผู้เช่ารายใหม่ และให้ 60 วันแจ้งล่วงหน้าแม้ว่าสัญญาของพวกเขาต้องการเพียง 30 วัน เจ้าของที่อยู่อาศัยประทับใจกับความเป็นมืออาชีพของพวกเขามากจนเขาคืนเงินประกันของพวกเขาครึ่งหนึ่ง นั่นคือพลังของการจัดการมันด้วยวิธีที่ถูกต้อง

สัญญาส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร 30 ถึง 60 วันสำหรับการสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนด หากสัญญาของคุณไม่ระบุ การแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันถือว่ากระบวนการมาตรฐานและแสดงความจริงใจ

วิธีการเจรจาได้ดีกว่าเมื่อเลิกสัญญาเช่า

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่ตระหนัก: เกือบทุกอย่างในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ สามารถเจรจาได้ แม้ว่าสัญญาของคุณบอกว่าคุณสูญเสียเงินประกันทั้งหมด มักจะมีห้องสำหรับการทำความตกลงกัน เจ้าของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปต้องการหลีกเลี่ยงความยุ่งยากของข้อพิพาท และหลายคนจะยินดีรับเงินบางส่วนแล้วก้าวต่อไปมากกว่าที่จะต่อสู้เพื่อค่าปรับแบบเต็ม

บัตรที่แข็งแกร่งที่สุดที่คุณสามารถเล่นได้คือการเสนอให้หาผู้เช่ารายใหม่ด้วยตนเอง หากคุณเช่าสตูดิโอที่ Lumpini Suite Phetchaburi ใกล้ Makkasan MRT และคุณหาคนที่ยินดีที่จะรับเอาสัญญาเช่าของคุณในอัตราเดียวกัน เจ้าของที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะปล่อยให้คุณจากไปโดยมีค่าปรับน้อยที่สุด บางคนจะคืนเงินประกันของคุณแบบเต็ม

อีกแนวทางที่มีประสิทธิภาพคือเวลา หากคุณอยู่แปดเดือนของสัญญาเช่า 12 เดือน คุณมีตัวอักษรมากกว่าถ้าคุณอยู่เพียงสองเดือน เจ้าของที่อยู่อาศัยได้รับรายได้ค่าเช่าแล้วส่วนใหญ่ที่พวกเขาคาดหวัง และการเติมหน่วยงานสี่เดือนที่เหลือทำได้ค่อนข้างง่ายในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง

ตามรายงานตลาดค่าเช่าของ CBRE Thailand อัตราห้องว่างในคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ส่วนกลางตามแนวโครงการ Sukhumvit มักจะอยู่ระหว่าง 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ นั่นหมายความว่าหากหน่วยงานของคุณอยู่ในพื้นที่ที่น่าปรารถนาเช่น Thong Lo, Ekkamai, หรือ Asoke เจ้าของที่อยู่อาศัยอาจจะเติมมันได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งให้ห้องสำหรับคุณในการเจรจา

จงเป็นคนซื่อสัตย์ สุภาพ และเสนอวิธีแก้ปัญหาเฉพาะเจาะจง พูดว่า "ฉันต้องการที่จะยึดเงินประกันหนึ่งเดือนแทนที่จะเป็นสองเดือน และฉันจะออกจากหน่วยงานในสภาพที่สมบูรณ์แบบ" มีประสิทธิภาพมากกว่าการขออภัยเพียงอย่างเดียว

การป้องกันตัวเองก่อนที่คุณจะลงนามในสัญญาเช่า

ช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการจัดการกับการสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนดคือก่อนที่คุณลงนามในสิ่งใด ๆ หากคุณไม่แน่ใจแม้เล็กน้อยเกี่ยวกับแผนของคุณสำหรับ 12 เดือนถัดไป คุณต้องจัดการกับเรื่องนี้ระหว่างการเจรจาค่าเช่า ไม่ใช่หลังจากนั้น

ขอข้อความราษฎรธิปไตยหากคุณเป็นคนต่างชาติในใบอนุญาตทำงาน นี่คือข้อบัญญัติที่ช่วยให้คุณสามารถเลิกสัญญาเช่าโดยไม่มีค่าปรับหากนายจ้างของคุณย้ายคุณออกจากประเทศไทยหรือสิ้นสุดการจ้างงานของคุณ ข้อความราษฎรธิปไตยไม่ใช่มาตรฐานในสัญญาเช่าไทย แต่เจ้าของที่อยู่อาศัยหลายคนที่เช่าให้ผู้อพยพเป็นประจำจะเห็นด้วยที่จะรวมเข้าไป อาคารเช่น Millennium Residence ใกล้ Asoke BTS หรือ Magnolias Waterfront Residences ที่ Iconsiam คุ้นเคยกับผู้เช่าระหว่างประเทศและมักจะพอใจในคำขอเหล่านี้

คุณยังสามารถเจรจาระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าที่สั้นกว่าหรือค่าปรับที่ลดลงล่วงหน้า แทนที่จะเห็นด้วยว่าจะยึดเงินประกันสองเดือน ลองให้มันลดลงเป็นหนึ่งเดือน หรือขอข้อความแยกที่เริ่มขึ้นหลังจากหกเดือน ช่วยให้คุณสามารถออกไปโดยแจ้งล่วงหน้า 30 วันและไม่มีค่าปรับหลังจากช่วงครึ่งทางของสัญญาเช่าของคุณ

พิจารณาเงื่อนไขสัญญาเช่าที่สั้นกว่าหากความยืดหยุ่นมีความสำคัญสำหรับคุณ สัญญาเช่าหกเดือนในอัตราประจำเดือนที่สูงขึ้นเล็กน้อย เช่น 22,000 บาทแทน 20,000 บาทสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ Bearing BTS อาจช่วยให้คุณประหยัดหลายหมื่นบาทเมื่อเทียบกับการเลิกสัญญาเช่า 12 เดือนก่อนกำหนด คณิตศาสตร์มักจะทำงานให้คุณ

จะเกิดอะไรขึ้นหากคุณเพียงแต่เดินจากไป

ขอพูดถึงสถานการณ์เลวร้ายที่สุด ผู้เช่าบางคน โดยเฉพาะผู้ที่ออกจากประเทศไทยอย่างเต็มที่ พิจารณาการเดินจากสัญญาเช่าของพวกเขาโดยไม่มีกระบวนการอย่างเป็นทางการ พวกเขาเก็บของ ออกไป และหายไป นี่เป็นแนวคิดที่แย่มากด้วยเหตุผลหลายประการ

ก่อนอื่น เจ้าของที่อยู่อาศัยของคุณจะยึดเงินประกันทั้งหมด ค่าเช่าล่วงหน้า และอาจเรียกร้องคุณเพื่อชดเชยความเสียหายเพิ่มเติม แม้ว่าการบังคับใช้คำพิพากษ์ต่อบุคคลที่ออกจากประเทศไทยจะเป็นเรื่องยาก แต่ก็ไม่เป็นไปไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณวางแผนที่จะกลับมา

ประการที่สอง หากคุณเช่าผ่านตัวแทน ชื่อของคุณจะถูกนำเข้าสู่รายการสีดำที่ไม่เป็นทางการ ชุมชนตัวแทนค่าเช่าของกรุงเทพฯ มีขนาดเล็กและเชื่อมต่ออยู่ พูดคุยแพร่กระจายอย่างรวดเร็ว และคุณอาจพบว่ามันยากมากที่จะเช่าคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพในอนาคต

ประการที่สาม เจ้าของที่อยู่อาศัยบางรายจะรายงานสถานการณ์ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหากคุณอยู่ในวีซ่าที่ระบุที่อยู่นั้นเป็นที่อยู่อาศัยของคุณ ภายใต้กฎข้อบังคับการตรวจคนเข้าเมืองของไทย คุณจำเป็นต้องรายงานที่อยู่ของคุณผ่านระบบ TM30 ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และเจ้าของที่อยู่อาศัยที่โกรธแค้นสามารถสร้างความซับซ้อนที่คุณไม่ต้องการได้

ผู้เช่าคนหนึ่งที่ฉันรู้จัก Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ Thong Lo BTS พยายามใช้วิธีนี้ เขาออกไปสิงคโปร์โดยไม่มีการแจ้งล่วงหน้า สูญเสีย 40,000 บาทของเขา และเมื่อเขากลับมากรุงเทพฯ สองปีต่อมา ตัวแทนสามรายปฏิเสธที่จะทำงานกับเขาเพราะเจ้าของที่อยู่อาศัยคนก่อนหน้านี้ได้แพร่กระจายข้อมูล อย่าเป็นคนนั้น

การเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดในกรุงเทพฯ ไม่ใช่จุดสิ้นสุดของโลก แต่มันต้องการการวางแผน การสื่อสารที่ชัดเจน และความเต็มใจที่จะยอมรับค่าใช้จ่ายทางการเงินบางอย่าง ประเด็นสำคัญคือ: ประมาณ 70 เปอร์เซ็นต์ของการสิ้นสุดสัญญาเช่าก่อนกำหนดในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ผู้เช่าสูญเสียอย่างน้อยหนึ่งถึงสองเดือนของค่าเช่า ไม่ว่าจะผ่าน