ค่าส่วนกลางคอนโด: ผู้เช่าต้องจ่ายไหม และจะเจรจาอย่างไร

คุณพบคอนโดที่สวยงามใกล้ BTS Ari ค่าเช่าคือ 18,000 บาทต่อเดือน และคุณพร้อมที่จะเซ็นสัญญา จากนั้นเจ้าของบ้านก็พูดเพิ่มเติมว่าค่าส่วนกลางคือ 2,500 บาทต่อเดือนเพิ่มเติมจากค่าเช่า รอสักครู่ คิดว่านั่นคือปัญหาของเจ้าของบ้าน นี่คือหนึ่งในหัวข้อที่สับสนมากที่สุดและโต้แย้งบ่อยที่สุดในตลาดเช่าของกรุงเทพ และมันจับผู้เช่าครั้งแรกและชาวต่างชาติที่มีประสบการณ์ได้ไม่ตั้งตัว มาแบ่งแยกค่าส่วนกลางของคอนโดว่าคืออะไรแน่นอน ใครจริง ๆ ที่ต้องจ่าย และคุณจะจัดการอย่างไรอย่างเป็นมืออาชีพ

ค่าส่วนกลางของคอนโดคืออะไรแน่นอน

คอนโดมิเนียมทุกแห่งในประเทศไทยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมรายเดือนเพื่อบำรุงรักษาพื้นที่ร่วมและบริการ นี่รวมถึงสิ่งต่าง ๆ เช่นล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส พนักงานรักษาความปลอดภัย การบำรุงรักษาลิฟต์ การกำจัดสัตว์เพาะพันธุ์ แสงทางเดิน และประกันอาคาร สำนักงานบุคคลนิติหน่วยของคอนโดจัดการเงินเหล่านี้ และเจ้าของยูนิตทุกคนมีภาระผูกพันตามกฎหมายที่ต้องจ่าย

ค่าธรรมเนียมคำนวณต่อตารางเมตรของยูนิตของคุณ ช่วงทั่วไปในกรุงเทพคือ 30 ถึง 80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้ว่าอาคารหรูหราอาจสูงกว่ามากก็ได้ ยูนิต 35 ตร.ม. ห้องนอนหนึ่งห้องในอาคารระดับกลางเช่น Lumpini Suite Phetchaburi เช่น อาจมีค่าส่วนกลางประมาณ 1,400 ถึง 2,100 บาทต่อเดือน ในขณะเดียวกัน ยูนิตที่มีขนาดคล้ายกันในโครงการพรีเมียมเช่น The Esse Asoke อาจมีค่า 3,000 บาทหรือมากกว่าต่อเดือนในค่าส่วนกลางเพียงอย่างเดียว

ตามที่ DDproperty ระบุ ค่าส่วนกลางโดยเฉลี่ยสำหรับคอนโดในกรุงเทพส่วนกลางอยู่ที่ 40 ถึง 90 บาทต่อตารางเมตร โดยการพัฒนาหรูหราใหม่บ่อยครั้งเกินกว่า 100 บาทต่อตารางเมตร นี่คือจำนวนเงินที่มีนัยสำคัญเมื่อเพิ่มเข้าไปในค่าเช่ารายเดือนของคุณ

ใครมีความรับผิดชอบตามกฎหมายที่ต้องจ่ายนะ

นี่คือประเด็นสำคัญที่ผู้เช่าหลายคนมองข้าม ตามกฎหมายคอนโดมิเนียมของไทย เจ้าของยูนิตคือบุคคลที่มีภาระผูกพันตามกฎหมายที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้กับสำนักงานบุคคลนิติหน่วย นี่ไม่ใช่ความรับผิดชอบของผู้เช่าโดยค่าเริ่มต้น กรมที่ดิน และ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 ทำให้เรื่องนี้ชัดเจน ค่าธรรมเนียมเชื่อมโยงกับความเป็นเจ้าของ ไม่ใช่การครอบครองอยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม และนี่คือที่ที่สิ่งต่าง ๆ ยุ่งเหยิง เจ้าของบ้านในกรุงเทพประจำส่งต่อค่าใช้จ่ายนี้ให้กับผู้เช่าผ่านสัญญาเช่า มันถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ที่จะรวมค่าส่วนกลางเป็นส่วนหนึ่งของภาระผูกพันของผู้เช่าในสัญญา ดังนั้นแม้ว่ากฎหมายกล่าวว่าเจ้าของต้องจ่าย สัญญาเช่ากลับสามารถเปลี่ยนภาระนี้ให้คุณได้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมการอ่านทุกบรรทัดของสัญญาเช่าของคุณจึงมีความสำคัญมากจริง ๆ

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันเช่าห้องนอนสองห้องที่ Supalai Premier Ratchathewi ในราคา 28,000 บาทต่อเดือน ค่าส่วนกลางประมาณ 3,200 บาทรายเดือน และเจ้าของบ้านได้เขียนลงในสัญญาเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า เพื่อนของฉันไม่ได้สังเกตเห็นจนกว่าจะได้รับใบเรียกเก็บเงินครั้งแรก นั่นคือ 38,400 บาทเพิ่มเติมต่อปีที่เขาไม่ได้วางแผนไว้

ค่าส่วนกลางแตกต่างกันอย่างไรในทั่วกรุงเทพ

ไม่ใช่ทุกคอนโดที่เรียกเก็บอัตราเดียวกัน และความแตกต่างในทั่วย่านของกรุงเทพนั้นมีขนาดใหญ่อย่างมาก โครงการที่เป็นมิตรกับงบประมาณใกล้ MRT ลัดพระ จะมีค่าธรรมเนียมต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับอาคารหรูหราริมแม่น้ำบนเจ้าพระยา คุณภาพและปริมาณของสิ่งอำนวยความสะดวกส่งผลต่อราคาโดยตรง

อาคารที่มีพื้นที่ทำงานร่วมกัน สระว่ายน้ำเอฟ เท่านั้น ห้องพักผ่อนท้องฟ้า และบริการ 24 ชั่วโมง โดยธรรมชาติเรียกเก็บเงินมากขึ้น โครงการเช่น Ashton Asoke Rama 9 เช่น เรียกเก็บค่าส่วนกลางพรีเมียมเนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ในทางกลับกัน อาคารแปดชั้นธรรมดาเดินขึ้นใกล้ Soi Bearing ที่มีเพียงล็อบบี้พื้นฐานและพนักงานรักษาความปลอดภัยคนเดียวอาจเรียกเก็บต่ำถึง 25 ถึง 35 บาทต่อตารางเมตร

พื้นที่ / ตัวอย่างอาคาร	ค่าส่วนกลาง (ต่อตร.ม./เดือน)	ค่าธรรมเนียมรายเดือนโดยประมาณ (ยูนิต 35 ตร.ม.)	ช่วงค่าเช่าทั่วไป (1-bed)
สุขุมวิท ซอย 21-39 (อโศก ถึง พร้อมพงษ์) / The Esse Asoke	80 ถึง 110 บาท	2,800 ถึง 3,850 บาท	25,000 ถึง 45,000 บาท
อารีย์ / Centric Ari Station	55 ถึง 75 บาท	1,925 ถึง 2,625 บาท	15,000 ถึง 28,000 บาท
ราชเทวี / Supalai Premier Ratchathewi	50 ถึง 70 บาท	1,750 ถึง 2,450 บาท	18,000 ถึง 30,000 บาท
อนุสาวรีย์ / Life Sukhumvit 48	40 ถึง 60 บาท	1,400 ถึง 2,100 บาท	12,000 ถึง 22,000 บาท
แบริ่ง / Lumpini Ville Bearing	25 ถึง 40 บาท	875 ถึง 1,400 บาท	8,000 ถึง 15,000 บาท
ลัดพระ / Chapter One Midtown	45 ถึง 65 บาท	1,575 ถึง 2,275 บาท	10,000 ถึง 20,000 บาท

ดังที่คุณจะเห็น ความแตกต่างระหว่างการเช่าในแหล่งสุขุมวิทหลักเมืองเทียบกับสายบีทีเอสหรือเมตรด้านนอกอาจหมายถึงการประหยัด 1,500 ถึง 2,500 บาทต่อเดือนในค่าส่วนกลางเพียงอย่างเดียว นั่นรวมตัวกันอย่างรวดเร็วในระหว่างสัญญาเช่า 12 เดือน

วิธีการเจรจาค่าส่วนกลางเป็นผู้เช่า

ข่าวดีก็คือค่าส่วนกลางสามารถเจรจาได้อย่างแน่นอน เจ้าของบ้านส่วนใหญ่คาดหวังการเดินหน้าไปมาบ้างและนี่คือหนึ่งในสิ่งต่าง ๆ ที่ง่ายต่อการคัดค้านเพราะเจ้าของบ้านหลายคนรวมเข้าไปในกลยุทธ์การกำหนดราคาของพวกเขาแล้ว

วิธีที่ง่ายที่สุดคือขอให้เจ้าของบ้านรวมค่าส่วนกลางไว้ในค่าเช่า หากยูนิตถูกแสดงรายการที่ 20,000 บาทต่อเดือนโดยมีค่าส่วนกลาง 2,000 บาทเพิ่มเติม เสนอจ่าย 21,000 บาทรวมทั้งหมด เจ้าของบ้านหลายคนจะตกลงเพราะมันง่ายขึ้นสำหรับการบัญชีของพวกเขาและทำให้ยูนิตน่าดึงดูดใจมากขึ้นเมื่อเทียบกับรายการที่มีค่าธรรมเนียมแยกต่างหาก

กลยุทธ์อีกวิธีหนึ่งคือใช้มันเป็นไพ่ต่อรอง สมมติว่าคุณกำลังมองหาสองยูนิตใกล้ BTS ทองหล่อ เจ้าของบ้านคนหนึ่งรวมค่าธรรมเนียมส่วนกลาง อีกคนไม่ได้ บอกเจ้าของบ้านคนที่สองว่าข้อเสนอที่แข่งขันกันมีลักษณะอย่างไร เจ้าของบ้านในพื้นที่ที่มีการแข่งขันเช่นทองหล่อ เอกชัย และพร้อมพงษ์รู้ว่าผู้เช่ามีตัวเลือก พวกเขาจะนอนใจมากกว่าที่จะดูดซับค่าธรรมเนียมรายเดือน 2,000 บาทมากกว่าการสูญเสียผู้เช่าที่ดีให้กับอาคารข้างเคียง

คุณยังสามารถเจรจาสัญญาเช่าที่ยาวนานขึ้นแทนที่เจ้าของบ้านจะครอบคลุมค่าส่วนกลาง การเสนอเซ็นสัญญาสองปีแทนหนึ่งปีให้เจ้าของบ้านมีเสถียรภาพรายได้ และมักจะมีค่ามากกว่าจำนวนค่าธรรมเนียมส่วนกลางสำหรับพวกเขา เจ้าของบ้านที่มียูนิตบนสุขุมวิท ซอย 24 เช่น อาจยินดีที่จะดูดซับค่าธรรมเนียมรายเดือน 3,000 บาทหากมันหมายถึงการหลีกเลี่ยงช่องว่างว่างระหว่างผู้เช่า

สัญญาณเตือนที่ต้องดูแลในสัญญาเช่าของคุณ

ก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาอะไร ให้มองหาปัญหาเฉพาะเหล่านี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าส่วนกลางในสัญญาเช่า

ประการแรก ตรวจสอบว่าสัญญากำหนดจำนวนค่าส่วนกลางที่คงที่หรือกล่าวว่าคุณจะจ่าย "ตามที่เรียกเก็บโดยบุคคลนิติหน่วย" เวอร์ชันที่สองนั้นมีความเสี่ยงเพราะค่าธรรมเนียมส่วนกลางสามารถเพิ่มขึ้นได้ อาคารหลายแห่งเพิ่มอัตราของพวกเขาทุก ๆ ปีหรือสามปีเมื่อการประชุมใหญ่สามัญประจำปีลงคะแนนเสียง หากสัญญาของคุณล็อกคุณให้จ่ายสิ่งที่อาคารเรียกเก็บ คุณไม่มีการป้องกันจากการเพิ่มขึ้นในระหว่างสัญญาเช่า

ประการที่สอง ระวังสัญญาที่รวมค่าส่วนกลางเข้าด้วยกัน "ค่าบำรุงรักษา" หรือ "ค่าบริการ" โดยไม่อธิบายว่าแต่ละอย่างครอบคลุมอะไร เจ้าของบ้านบางคนเพิ่มค่าบำรุงรักษาที่คลุมเครือเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าส่วนกลางที่แท้จริง โดยพื้นฐานแล้วจ่ายคุณซ้ำ ขอสำเนาใบเรียกเก็บบุคคลนิติหน่วยล่าสุดสำหรับยูนิตเพื่อให้คุณสามารถดูหมายเลขจริง

สถานการณ์ทั่วไปเกิดขึ้นที่อาคารเช่น Life Asoke Rama 9 Sridej ใกล้ MRT พระนคร 9 ซึ่งสำนักงานนิติหน่วยเรียกเก็บเงินเจ้าของเป็นรายไตรมาสแทนรายเดือน เจ้าของบ้านอาจขอให้คุณจ่ายจำนวนเงินก้อนใหญ่ทุก ๆ สามเดือน ซึ่งรู้สึกว่ามีขนาดใหญ่มาก ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคณิตศาสตร์ถูกต้องและคุณไม่ได้ถูกเรียกเก็บเงินมากเกินไป ตาม Knight Frank Thailand ผู้เช่าควรตรวจสอบค่าส่วนกลางโดยตรงกับสำนักงานจัดการอาคารก่อนที่จะตกลงกับจำนวนใด ๆ ในสัญญาเช่า

จะเกิดอะไรขึ้นถ้าค่าธรรมเนียมส่วนกลางไม่ได้รับการชำระ

นี่คือส่วนที่ไม่มีใครพูดถึงจนกระทั่งมันกลายเป็นปัญหา หากเจ้าของบ้านควรจ่ายค่าส่วนกลาง แต่หยุดจ่าย ผลที่ตามมาจะตกอยู่บนยูนิต ไม่ใช่ผู้เช่าโดยตรง บุคคลนิติหน่วยสามารถจำกัดการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกของอาคารเช่นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และแม้แต่การเข้าถึงการ์ดคีย์ พวกเขายังสามารถเรียกเก็บค่าปรับสำหรับการชำระเงินล่าช้า และในกรณีสูงสุด ดำเนินการตามกฎหมายกับเจ้าของได้

แต่ในฐานะผู้เช่า คุณรู้สึกผลกระทบในทันที ลองนึกภาพการสูญเสียการเข้าถึงห้องฟิตเนสหรือการ์ดคีย์ของคุณถูกปิดใช้งานเนื่องจากเจ้าของบ้านล้าหลังค่าส่วนกลางสามเดือน นี่เกิดขึ้นจริงกับคู่ชาวต่างชาติที่ฉันรู้จักในอาคารบน Soi Ratchadaphisek 36 พวกเขาต้องขยายระดับผ่านตัวแทนและคุกคามว่าจะทำลายสัญญาเช่าก่อนที่เจ้าของบ้านจะชำระหนี้

เพื่อปกป้องตัวเอง คุณสามารถขอให้สัญญาเช่ารวมข้อความที่ต้องให้เจ้าของบ้านให้หลักฐานการชำระค่าส่วนกลางทุกไตรมาส นี่ไม่ธรรมดา แต่ไม่ไม่สมควร และเจ้าของบ้านที่ดีจะไม่ร้องขึ

บรรทัดด้านล่างนั้นตรงไปตรงมา ค่าส่วนกลางในคอนโดกรุงเทพคือความรับผิดชอบตามกฎหมายของเจ้าของ แต่มักจบลงอยู่ที่สำนักของผู้เช่าผ่านสัญญาเช่า รู้สิ่งนี้ก่อนที่คุณจะเริ่มค้นหาอพาร์ตเมนต์ให้คุณได้เปรียบมหาศาล คำนวณต้นทุนรายเดือนทั้งหมดของคุณรวมถึงค่าส่วนกลาง ค่ายูทิลิตี้ อินเทอร์เน็ต และค่าอื่น ๆ ก่อนเปรียบเทียบรายการ คอนโดที่ดูราคาถูกที่ 15,000 บาทต่อเดือนจะรู้สึกแตกต่างกันเมื่อคุณเพิ่มค่าส่วนกลาง 2,500 ค่าไฟฟ้า 2,000 และ 600 สำหรับอินเทอร์เน็ต

หากคุณต้องการค้นหาคอนโดที่มีราคาโปร่งใสแบบ all-in และข้ามค่าซ่อนเงิน ให้ตรวจสอบ superagent.co แพลตฟอร์มขับเคลื่อนด้วย AI ของ Superagent ช่วยให้คุณเปรียบเทียบต้นทุนการเช่าที่แท้จริงทั่วกรุงเทพเพื่อให้คุณรู้แน่ชัดว่าคุณจ่ายเท่าไรก่อนที่จะเซ็น