วิธีขึ้นค่าเช่าคอนโดกับผู้เช่า: ทำอย่างไรให้ราบรื่น

คุณได้เช่าคอนโดใกล้ BTS Thong Lo มาสองปีแล้วในราคา 18,000 บาทต่อเดือน การจัดการอาคารเพิ่งขึ้นค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อของคุณเพิ่มขึ้น และคุณสังเกตว่าหน่วยที่คล้ายกันในอาคารเดียวกันกำลังลงประกาศในราคา 22,000 บาท คุณรู้ว่าต้องเพิ่มค่าเช่า แต่ผู้เช่าของคุณมีความน่าเชื่อถือ จ่ายตรงเวลา และดูแลสถานที่ได้อย่างเรียบร้อย คุณจะยกเรื่องการเพิ่มค่าเช่าได้อย่างไร而不失去ผู้เช่าที่ดี หรือสร้างสถานการณ์ที่อึดอัด นี่คือหนึ่งในภาวะยุ่งยากที่พบได้บ่อยที่สุดสำหรับเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ และข่าวดีก็คือว่าด้วยวิธีการที่ถูกต้อง มันไม่จำเป็นต้องทำให้เจ็บปวดเลย

รู้จักตลาดก่อนที่จะตั้งตัวเลข

ก่อนที่คุณจะคิดอย่างจริงจังเกี่ยวกับการส่งข้อความให้ผู้เช่า ให้ทำการบ้านของคุณให้เรียบร้อย ความผิดพลาดครั้งใหญ่ที่สุดที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำคือการเลือกตัวเลขค่าเช่าใหม่โดยยึดตามความรู้สึก แทนที่จะเช่นนั้น ให้ตรวจสอบว่าหน่วยที่เปรียบเทียบได้ในอาคารของคุณและบริเวณใกล้เคียงกำลังเช่าในราคาเท่าใดในขณะนี้ ตัวอย่างเช่น หากคุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut ให้ดูรายการปัจจุบันสำหรับหน่วยที่คล้ายกันในโครงการเดียวกันและอาคารใกล้เคียงเช่น Ideo Mobi Sukhumvit หรือ Whizdom Connect

ตามการวิจัยตลาดของ CBRE Thailand ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องตามแนว Sukhumvit ระหว่าง On Nut และ Bearing มีตั้งแต่ 12,000 ถึง 20,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดหน่วย ระดับชั้น และคุณภาพของการตกแต่งภายใน ในขณะเดียวกัน หน่วยที่คล้ายกันใกล้ Thong Lo หรือ Phrom Phong สามารถเรียกราคา 25,000 ถึง 45,000 บาท การรู้ว่าหน่วยของคุณอยู่ที่ไหนในสเปกตรัมนี้ให้คุณตัวเลขที่สามารถป้องกันได้เมื่อการสนทนาเกิดขึ้น

ใช้เวลา 30 นาทีเพื่อดูรายการบน DDproperty และถ่ายภาพหน้าจอ หากผู้เช่าของคุณค้านการเสนอ คุณสามารถแสดงข้อมูลจริงให้พวกเขาเห็นแทนที่จะทำให้รู้สึกเหมือนเป็นการตัดสินใจตามอำเภอใจ ผู้เช่าเคารพเจ้าของที่ได้ทำการวิจัยของพวกเขา

เวลาคือทุกสิ่ง ตามตัวอักษร

สัญญาเช่าภาษาไทยเกือบทั้งหมดคือข้อตกลง 12 เดือน เวลาที่ดีที่สุดในการพูดถึงการเพิ่มค่าเช่าคือ 60 ถึง 90 วันก่อนวันต่ออายุสัญญา วิธีนี้ให้เวลาผู้เช่าพอที่จะคำนวณการเปลี่ยนแปลง เปรียบเทียบทางเลือก และตัดสินใจโดยไม่รู้สึกถูกกดดัน การเสนอการขึ้นค่าเช่าสองสัปดาห์ก่อนต่ออายุคือสูตรสำหรับความขัดแย้ง

นี่คือสถานการณ์จริง สมมุติว่าคุณเป็นเจ้าของห้องสตูดิโอที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi และสัญญาเช่าของผู้เช่าหมดอายุในสิ้นเดือนมีนาคม คุณควรเริ่มการสนทนาในเดือนมกราคมต้นๆ ส่งข้อความสุภาพ ไม่ใช่จดหมายกฎหมายอย่างเป็นทางการ สิ่งที่เช่น "เฮ้ ฉันหวังว่าคุณจะสนใจคอนโดอยู่ ฉันอยากคุยเรื่องต่ออายุสัญญาที่จะถึง" ให้รักษาบรรยากาศอบอุ่นและมนุษยธรรม

นอกจากนี้ ให้พิจารณาการกำหนดเวลาทางเศรษฐกิจที่กว้างขึ้น หากธนาคารแห่งประเทศไทยเพิ่งขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ต้นทุนการจำนองของคุณอาจเพิ่มขึ้นจริง การกล่าวถึงสิ่งนี้ในการสนทนาไม่ใช่การสร้างความผิดหวังให้ผู้อื่น มันคือการเปิดเผยอย่างโปร่งใส

การเพิ่มขึ้นที่สมเหตุสมผลคือเท่าไหร่

นี่คือจุดที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับความโลภแล้วหรือขาดแรง ในตลาดเช่าคอนโดของกรุงเทพฯ กฎทั่วไปคือการเพิ่มค่าเช่าประจำปี 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ถือว่าสมเหตุสมผลและอยู่ในบรรทัดฐานของตลาด สำหรับหน่วยที่เช่าในราคา 20,000 บาท นั่นหมายถึงการเพิ่มขึ้น 1,000 ถึง 2,000 บาทต่อเดือน

การเพิ่มขึ้นมากกว่า 10 เปอร์เซ็นต์ในปีเดียวมีความเสี่ยงเว้นแต่ตลาดจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากมาย หากคุณไม่ได้เพิ่มค่าเช่ามาสามหรือสี่ปี การปรับปรุงครั้งใหญ่ครั้งเดียวอาจสมควรได้รับการพิจารณา แต่คุณควรอธิบายบริบทนั้นให้ชัดเจน ผู้เช่าที่จ่าย 15,000 บาทสำหรับห้องนอนสองห้องที่ Lumpini Park Rama 9 ใกล้ MRT Rama 9 มาสามปีอาจยอมรับ 17,000 บาท หากคุณอธิบายว่าราคาตลาดขึ้นไปเป็น 19,000 หรือ 20,000 บาท

จุดข้อมูลที่สำคัญอย่างหนึ่งที่ต้องจำไว้คือ รายงานตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ปี 2023 ของ CBRE Thailand ระบุว่าค่าเช่าคอนโดทั่วกรุงเทพฯ ตอนกลางเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8 ถึง 12 เปอร์เซ็นต์ทีละปีตามการฟื้นตัวหลังการแพนเดมิก ซึ่งขับเคลื่อนโดยชาวต่างชาติที่กลับมา และความต้องการที่เพิ่มขึ้นใกล้เส้น BTS และ MRT สถิติเพียงอย่างเดียวนี้สามารถสนับสนุนกรณีของคุณได้หากค่าเช่าของคุณไม่เคยเพิ่มขึ้นในช่วงเวลานั้น

การสนทนา: เขียนสคริปต์ แต่ให้เป็นธรรมชาติ

คุณไม่จำเป็นต้องซ้อมบทเรียนแบบ TED พูด แต่การมีสคริปต์แบบหลวม ๆ จะช่วยได้ เป้าหมายคือการโดยตรง เคารพ และวางแนวทางแก้ไข นี่คือกรอบงานที่ใช้ได้ดีสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

เริ่มต้นด้วยการแสดงความซาบซึ้ง "ฉันขอบคุณมากที่คุณเป็นผู้เช่าของฉัน คุณดูแลหน่วยได้ดีมากและจ่ายตรงเวลาเสมอ" นี่ไม่ใช่การเลียหมอบ มันกำหนดความสัมพันธ์ที่คุณให้ความสำคัญกับความสัมพันธ์

จากนั้นระบุข้อเท็จจริง "ค่าบำรุงรักษาอาคารเพิ่มขึ้นในปีนี้ และค่าเช่าตลาดในพื้นที่เพิ่มขึ้น ฉันได้ตรวจสอบหน่วยที่เปรียบเทียบได้ที่ Ideo Q Sukhumvit 36 และ Park 24 และคอนโดที่คล้ายกันจะมีราคา 28,000 ถึง 32,000 บาทในตอนนี้"

จากนั้นเสนอการเพิ่มขึ้น "ฉันต้องการปรับค่าเช่าจาก 25,000 เป็น 27,000 บาทนับแต่ระยะเวลาสัญญาเช่าครั้งต่อไป" จงเจาะจง ภาษาที่คลุมเครือเช่น "ฉันต้องการขึ้นไปหน่อยหนึ่ง" เชื้อเชิญการเจรจาต่อรองที่ลากยาว

สุดท้ายนั้น เปิดประตูสำหรับการอภิปราย "โปรดบอกความคิดของคุณ และเราจะหาวิธีที่ใช้ได้สำหรับทั้งคู่" วิธีนี้ทำให้มันเป็นการสนทนา ไม่ใช่คำสั่ง ผู้เช่าหลายคน โดยเฉพาะผู้อพยพที่ทำงานในสำนักงานรอบ Asoke หรือ Silom เข้าใจว่าค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น พวกเขาแค่ต้องการรู้สึกว่าได้รับการเคารพในกระบวนการ

ถ้าผู้เช่าของคุณค้านหรือขู่ว่าจะออกไป

สิ่งนี้เกิดขึ้น และมันเป็นเรื่องปกติอย่างสิ้นเชิง อย่าตกใจ ก่อนอื่น ให้ประเมินว่าการสูญเสียผู้เช่าคนนี้จะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าการเก็บค่าเช่าเดิมไว้หรือไม่ ต้นทุนที่ว่างเปล่าในกรุงเทพฯ เป็นเรื่องจริง แม้แต่หนึ่งเดือนที่ว่างเปล่าในหน่วย 25,000 บาท จะเสียค่าใช้จ่าย 25,000 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าทำความสะอาด ค่าธรรมเนียมตัวแทนที่อาจเกิดขึ้น และความเสี่ยงของการได้ผู้เช่าที่แย่ลง

หากผู้เช่าของคุณที่คอนโดเช่น Ashton Asoke ใกล้ BTS Asoke บอกว่า "ฉันไม่สามารถจ่ายเพิ่มอีก 2,000 บาทต่อเดือนได้" ให้พิจารณาการประนีประนอมกลางทาง อาจจะเพิ่มขึ้น 1,000 บาทตอนนี้และ 1,000 บาทอีกครั้งในการต่ออายุครั้งต่อไป หรือเสนออย่างอื่นแทนเช่น แทนเครื่องซักผ้าเก่าหรือทาสีภายในหน่วยใหม่

หากผู้เช่าตัดสินใจออกไปจริง ให้อวยพรให้พวกเขาและเริ่มลงประกาศทันที ในพื้นที่ยอดนิยมใกล้ BTS Nana Ari หรือ Sala Daeng หน่วยที่มีราคาดีและตกแต่งดีโดยทั่วไปจะหาผู้เช่าใหม่ได้ภายในสองถึงสี่สัปดาห์ ในสถานที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางเช่น Bang Na หรือ Bearing อาจใช้เวลาสี่ถึงแปดสัปดาห์

พื้นที่และสถานีใกล้เคียง	ค่าเช่าห้องนอนหนึ่งห้องทั่วไป (บาท/เดือน)	การเพิ่มขึ้นประจำปีที่สมเหตุสมผล	ระยะเวลาที่ว่างเปล่าเฉลี่ย
Thong Lo, BTS Thong Lo	22,000 ถึง 40,000	5 ถึง 10%	2 ถึง 3 สัปดาห์
Asoke, BTS Asoke / MRT Sukhumvit	20,000 ถึง 35,000	5 ถึง 10%	2 ถึง 4 สัปดาห์
On Nut, BTS On Nut	12,000 ถึง 20,000	5 ถึง 8%	3 ถึง 4 สัปดาห์
Ari, BTS Ari	15,000 ถึง 28,000	5 ถึง 10%	2 ถึง 3 สัปดาห์
Rama 9, MRT Rama 9	12,000 ถึง 22,000	5 ถึง 8%	3 ถึง 5 สัปดาห์
Bang Na, BTS Bang Na	8,000 ถึง 15,000	3 ถึง 7%	4 ถึง 8 สัปดาห์

บันทึกลงในเอกสารและจัดเก็บบันทึก

เมื่อคุณและผู้เช่าตกลงเรื่องค่าเช่าใหม่ ให้เขียนทุกอย่างลงในเอกสาร ในประเทศไทย ข้อตกลงทางวาจาสามารถผูกพันได้ในทางเทคนิค แต่เกือบเป็นไปไม่ได้เลยที่จะบังคับใช้ ร่างแบบปรับแก้สัญญาเช่าง่าย ๆ หรือสัญญาใหม่ระยะ 12 เดือนที่สะท้อนจำนวนค่าเช่าที่อัปเดต

แบบปรับแก้สัญญาเช่าของคุณควรระบุค่าเช่ารายเดือนใหม่ วันที่เริ่มต้นที่มีผล และการเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ที่คุณตกลงกัน เช่น การรวมเครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่หรือขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเป็น 18 เดือนเพื่อแลกกับการเพิ่มขึ้นที่น้อยลง ทั้งสองฝ่ายควรลงนาม และเก็บสำเนาไว้

หากคุณใช้บริการการจัดการทรัพย์สิน พวกเขามักจะจัดการเรื่องนี้ให้คุณ สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จัดการด้วยตนเอง คุณสามารถค้นหาแม่แบบสัญญาเช่าภาษาไทยมาตรฐานทางออนไลน์ได้ แต่ให้แน่ใจว่าสัญญานั้นสอดคล้องกับกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าปัจจุบันตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย เว็บไซต์ของกรม ที่ดย มีทรัพยากรเกี่ยวกับเรื่องทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์หากคุณต้องการตรวจสอบข้อกำหนด

นอกจากนี้ ให้จัดเก็บบันทึกของการวิจัยตลาดของคุณ บันทึกภาพหน้าจอของรายการที่เปรียบเทียบได้ หากข้อพิพาทใด ๆ เกิดขึ้นต่อไป คุณสามารถแสดงให้เห็นว่าการเพิ่มขึ้นของคุณสมเหตุสมผลและยึดตามตลาด ไม่ใช่โดยอำเภอใจ

ภาพที่ใหญ่ขึ้น: การปกป้องการลงทุนของคุณในระยะยาว

การเพิ่มค่าเช่าไม่ใช่เรื่องการบีบตัดผู้เช่า เรื่องนี้คือการรักษาการลงทุนของคุณให้ปลอดภัย การเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ มาพร้อมกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง การสมทบทุนกองทุน ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย และการบำรุงรักษา หากค่าเช่าของคุณอยู่เดิมเป็นระยะเวลาห้าปี ในขณะที่ทุกอย่างอื่นขึ้นไป ผลผลิตของคุณจะลดลงอย่างเงียบ ๆ

คิดเรื่องนี้ด้วยวิธีนี้ หากคุณซื้อห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Mobi Asoke ในราคา 5 ล้านบาท และเช่าในราคา 20,000 บาทต่อเดือน ผลผลิตรวมของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 4.8 เปอร์เซ็นต์ หากต้นทุนกินเบี้ยประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์และคุณไม่เคยเพิ่มค่าเช่า ผลผลิตสุทธิของคุณจะลดลงต่ำกว่า 3 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งแทบจะตามทันอัตราเงินเฟ้อ การเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เป็นประจำ และได้รับการสื่อสารอย่างดี จะรักษาการลงทุนของคุณให้ยั่งยืนโดยไม่สร้างความหลากหลายให้ผู้เช่า

ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของและผู้เช่าที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ ถูกสร้างจากความเคารพซึ่งกันและกันและความโปร่งใส ผู้เช่าของคุณต้องการราคาที่ยุติธรรมและบ้านที่สะดวกสบาย คุณต้องการกระแสรายได้ที่เชื่อถือได้และหน่วยที่ดูแลได้ดี เมื่อทั้งสองฝ่ายเข้าใจตำแหน่งของกันและกัน การเพิ่มค่าเช่าก็กลายเป็นส่วนหนึ่งของความสัมพันธ์ปกติแทนที่จะเป็นวิกฤต

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่กำลังมองหาผู้เช่าที่ถูกต้องในราคาที่ถูกต้อง หรือผู้เช่าที่ต้องการทราบว่าค่าเช่าตลาดที่ยุติธรรมเป็นอย่างไรในพื้นที่ของคุณ Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยได้ แพลตฟอร์มที่ขับเคลื่อนด้วย AI ของเราให้ข้อมูลตลาดจริงและเชื่อมต่อคุณกับรายการที่ตรวจสอบแล้วทั่วกรุงเทพฯ เพื่อให้การตัดสินใจเช่าแต่ละครั้งขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ไม่ใช่การเดา