ตั้งราคาเช่าคอนโดให้เหมาะสม: วิธีดูตลาดและกำหนดราคา

คุณซื้อคอนโดในกรุงเทพมหานครเพื่อการลงทุน บางทีอาจอยู่ในตึกใกล้ Thong Lo หรือการก่อสร้างที่ใหม่กว่าไปทาง Bearing ไม่ว่าในกรณีใด คุณกำลังมองไปที่สเปรดชีตและพยายามหาว่าควรคิดค่าเช่าเท่าไร เรียกราคาสูงเกินไปและหน่วยจะว่างเปล่าเป็นเดือน ๆ ตัวเงินและค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษา ตั้งราคาต่ำเกินไปและคุณจะสูญเสียเงินจำนวนมาก การตั้งราคาเช่าที่ถูกต้องสำหรับคอนโดในกรุงเทพมหานครเป็นส่วนหนึ่งของศาสตร์ ส่วนหนึ่งของความเข้าใจธรรมชาติ และเต็มไปด้วยความรู้เกี่ยวกับละแวกบ้านของคุณทีละบล็อก ให้ฉันช่วยคุณเดินผ่านวิธีที่จะทำจริง ๆ

เข้าใจว่าอะไรที่ขับเคลื่อนราคาเช่าคอนโดในกรุงเทพมหานครอย่างแท้จริง

ก่อนที่คุณจะเลือกตัวเลข คุณต้องเข้าใจปัจจัยที่ทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นหรือลดลง มันไม่ใช่แค่เรื่องตารางเมตร ตำแหน่งที่สัมพันธ์กับสถานี BTS หรือ MRT เป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด คอนโดห้องนอนหนึ่งห้องภายใน 300 เมตรจาก BTS Phrom Phong สามารถเรียกค่าเช่า 20,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่หน่วยที่มีขนาดเดียวกันห่างจาก BTS Udom Suk 1.5 กิโลเมตรอาจมีปัญหาในการเรียกค่าเช่า 10,000 ถึง 14,000 บาท

ระดับชั้นมีความสำคัญ วิวมีความสำคัญ อายุของตึก สภาพห้องโถง คุณภาพของสระว่ายน้ำ อุปกรณ์ยิม และแม้แต่ทัศนคติของสำนักงานจัดการอาคารล้วนมีบทบาท ผู้เช่าในกรุงเทพมหานครมีความต้องการเฉพาะ โดยเฉพาะผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีตัวเลือกมากมายและตัวแทนแสดงให้เห็นห้องพักห้าห้องในเที่ยวเดียว

นี่คือตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม เจ้าของสองคนใน Life Sukhumvit 48 มีหน่วยห้องนอนหนึ่งห้องขนาด 35 ตารางเมตร หนึ่งห้องอยู่ชั้นที่ 8 หันหน้าไปทางเมือง มีเฟอร์นิเจอร์ครบครัน เครื่องซักผ้า และโซฟาที่เหมาะสม อีกห้องหนึ่งอยู่ชั้นที่ 3 หันหน้าไปทางอาคารอื่น มีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน และไม่มีเครื่องซักผ้า ห้องแรกเช่าได้ 16,000 บาท ห้องที่สองว่างเปล่าที่ 14,000 บาท เนื่องจากผู้เช่าคิดว่าหน่วยแรกคุ้มค่าเพิ่มเติม 2,000 บาทต่อเดือน รายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ สร้างช่องว่างขนาดใหญ่

วิจัยตลาดเหมือนมืออาชีพ

คุณไม่สามารถตั้งราคาเช่าที่มีการแข่งขันได้หากคุณไม่ทราบว่าคู่แข่งกำลังคิดค่าอะไร เริ่มต้นด้วยการค้นหาชื่อตึกที่แน่นอนของคุณบนแพลตฟอร์มรายการ ตรวจสอบ DDproperty และ Fazwaz เพื่อดูว่าเจ้าของคนอื่น ๆ ในตึกของคุณกำลังระบุหน่วยของพวกเขาในราคาเท่าไร ให้ความสนใจว่ารายการเหล่านั้นใช้งานอยู่นานเท่าไร หน่วยที่ระบุไว้ที่ 25,000 บาทเป็นเวลาสามเดือนอาจไม่คุ้มค่า 25,000 บาท

จดราคาขอสำหรับหน่วยที่เปรียบเทียบได้อย่างน้อยห้าถึงแปดหน่วย สังเกตชั้น ขนาด ระดับการเฟอร์นิเจอร์ และทิศทางที่หน่วยหันเข้าหา จากนั้นลดราคาที่ระบุไว้ประมาณ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์เพื่อประมาณค่าเช่าธุรกรรมจริง เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เจรจาและเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ยอมรับน้อยกว่าที่โฆษณา

ตัวอย่างเช่น หากคุณเป็นเจ้าของห้องนอนสองห้องที่ The Base Sukhumvit 77 ให้ค้นหาตึกที่แน่นอนนั้น คุณอาจจะพบหน่วยที่ระบุไว้ระหว่าง 18,000 ถึง 28,000 บาทขึ้นอยู่กับขนาดและสภาพ หากหน่วยที่เปรียบเทียบได้ส่วนใหญ่อยู่รอบ ๆ 22,000 ถึง 24,000 บาท นั่นคือช่วงของคุณที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง อย่าหยุดที่ผู้ที่มองหากำลังขออพยพ 32,000 เพราะว่ามันนั่งอยู่ที่นั่นเห็นได้ชัดสี่เดือน

พิจารณาอุปสงค์ตามฤดูกาลและต้นทุนการว่างเปล่า

ตลาดเช่าในกรุงเทพมหานครมีรูปแบบตามฤดูกาลที่ชัดเจน อุปสงค์มักจะสูงสุดระหว่างเดือนมกราคมถึงมีนาคม เมื่อการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติใหม่และเทอมการศึกษาระหว่างประเทศเริ่มต้น มีการกระเบิดอีกครั้งรอบเดือนสิงหาคมและกันยายน เดือนที่ช้าที่สุดมักจะเป็นเดือนพฤษภาคมถึงกรกฎาคมและพฤศจิกายนถึงธันวาคม

ตามข้อมูลจาก CBRE Thailand อัตราการว่างเปล่าโดยเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครใจกลางอยู่ที่ประมาณ 15 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ผ่านมา โดยมีสถานที่ขอบเขตมีความว่างเปล่าสูงกว่าด้วยซ้ำ ซึ่งหมายความว่าประมาณหนึ่งในหกหน่วยว่างเปล่าในเวลาใด ๆ หากคอนโดของคุณว่างเปล่าเป็นเวลาสองเดือนเพราะคุณตั้งราคาสูง 2,000 บาท คุณจะสูญเสียรายได้ที่เป็นไปได้ 40,000 ถึง 50,000 บาท นั่นมากกว่า 2,000 บาทต่อเดือนที่คุณหวังว่าจะได้รับมาก

คิดแบบนี้ หน่วยเช่า 18,000 บาทเป็นเวลาสิบสองเดือนเต็มจะได้รับ 216,000 บาทต่อปี หน่วยเดียวกันตั้งราคาไว้ที่ 20,000 บาท แต่ว่างเปล่าเป็นเวลาสามเดือนจะได้รับเพียง 180,000 บาท ราคาต่ำ รายได้สูงกว่า คณิตศาสตร์นี้ทำให้เจ้าของบ้านคนแรก ๆ หลายคนตกใจ

เปรียบเทียบย่านเพื่อค้นหากลุ่มราคาของคุณ

กรุงเทพมหานครไม่ใช่ตลาดเช่าหนึ่งแห่ง มันคือหลายโหลตลาดจุลภาคที่ซ้อนกันอยู่ คอนโดใกล้ BTS Ari ดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงมากกว่าหน่วยใกล้ MRT Phra Ram 9 การรู้ว่าตึกของคุณอยู่ที่ใดในภูมิทัศน์ที่กว้างขึ้นช่วยให้คุณตั้งความคาดหวังที่สมจริง

พื้นที่ / สถานี	ค่าเช่า 1 ห้องนอนทั่วไป (บาท/เดือน)	ค่าเช่า 2 ห้องนอนทั่วไป (บาท/เดือน)	โปรไฟล์ผู้เช่าหลัก
Asoke / Phrom Phong (BTS)	22,000 ถึง 45,000	40,000 ถึง 80,000	มืออาชีพชาวต่างชาติ ครอบครัวชาวญี่ปุ่น
Thong Lo / Ekkamai (BTS)	18,000 ถึง 40,000	35,000 ถึง 75,000	ชาวต่างชาติหนุ่ม นักเ游ดิจิทัล สร้างสรรค์
Ari / Saphan Khwai (BTS)	14,000 ถึง 25,000	25,000 ถึง 45,000	มืออาชีพไทย เจ้าหน้าที่สถานทูต
On Nut / Phra Khanong (BTS)	10,000 ถึง 20,000	18,000 ถึง 35,000	ชาวต่างชาติที่ระมัดระวังงบประมาณ ครู
Phra Ram 9 / Ratchada (MRT)	10,000 ถึง 18,000	18,000 ถึง 30,000	ชาวต่างชาติจีน มืออาชีพไทย
Bearing / Samrong (BTS)	7,000 ถึง 13,000	12,000 ถึง 22,000	พนักงานออฟฟิศไทย นักเรียน

หากคุณเป็นเจ้าของห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS On Nut คุณอยู่ในช่วง 12,000 ถึง 18,000 บาทสำหรับหน่วยที่มีเฟอร์นิเจอร์ดีดีเพื่อพยายามผ่านไป 20,000 หมายความว่าคุณกำลังแข่งขันกับหน่วยที่อยู่ใกล้กับ Phrom Phong มากขึ้น และผู้เช่าจะเลือกสิ่งเหล่านั้นแทน

ตั้งราคาสำหรับผู้เช่าเป้าหมายของคุณ

คุณต้องการให้ใครอาศัยอยู่ในคอนโดของคุณ คำถามนี้มีความสำคัญมากกว่าเจ้าของคนส่วนใหญ่ตระหนัก หน่วยตั้งราคา 12,000 บาทใกล้ Bang Chak จะดึงดูดผู้เช่าไทยในท้องถิ่นและครูที่ระมัดระวังงบประมาณ หน่วยตั้งราคา 30,000 บาทใกล้ BTS Chit Lom จะดึงดูดมืออาชีพบริษัทระดับกลาง ทั้งสองกลุ่มมีความคาดหวังแตกต่างกันมากเกี่ยวกับเฟอร์นิเจอร์ ความตอบสนองของการดูแลบำรุงรักษา และความยืดหยุ่นของสัญญาเช่า

หากคุณกำลังเป้าหมายชาวต่างชาติ คาดว่าจะลงทุนมากขึ้นในการจัดเฟอร์นิเจอร์ พวกเขาต้องการหน่วยที่ดูเหมือนและรู้สึกเหมือนบ้านจากวันแรก ที่นอนที่เหมาะสม ไม่ใช่ที่นอนสไตล์ไทยที่แข็งเหมือนหิน โต๊ะจริงเพื่อทำงานจากระยะไกล อินเทอร์เน็ตเร็วพร้อม Fiber อย่างน้อย 200 Mbps เครื่องซักผ้าหรือเครื่องอบผ้าแบบรวม หากเป็นไปได้ การเพิ่มเติมเหล่านี้สามารถเรียกค่าใช้ทั้งหมด 2,000 ถึง 5,000 บาทต่อเดือน

พิจารณาสถานการณ์จริง เจ้าของ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo มีหน่วยเปล่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ IKEA ที่ไม่ตรงกัน มันนั่งเปล่าเป็นเวลาสองเดือนที่ 20,000 บาท พวกเขาใช้จ่ายประมาณ 40,000 บาทในการอัปเกรดโซฟา เพิ่มม่านเทพ ติดตั้งชั้นรองเท้าที่เหมาะสม และซื้อโต๊ะรับประทานอาหารขนาดเล็ก หน่วยเช่าภายในสองสัปดาห์ที่ 22,000 บาท อัปเกรดจ่ายตัวเองในน้อยกว่าสามเดือน

ปรับแต่งและปรับตัวตามข้อเสนอแนะจริง

การตั้งราคาไม่ใช่การตัดสินใจแบบครั้งเดียว หากหน่วยของคุณอยู่ในรายการสามสัปดาห์และคุณมีการรับชมศูนย์ ราคาสูงเกินไป ระยะเวลา มันไม่สำคัญว่าคุณคิดว่ามันควรจะมูลค่าเท่าไร ตลาดกำลังบอกคุณบางสิ่งบางอย่าง และคุณควรฟัง

กฎอันดับแรมที่ดีสำหรับกรุงเทพมหานคร ถ้าคุณได้รับการรับชมแต่ไม่มีข้อเสนอภายในสองสัปดาห์ ให้ลดราคาลง 1,000 บาท หากคุณได้รับการรับชมศูนย์ ให้ลดราคาลง 2,000 บาทหรือมากกว่า ความเร็วสำคัญเพราะหน่วยของคุณนั่งนานเท่าไหร่ มันก็จะดูเหมือนเก่าสำหรับตัวแทนและผู้เช่าการท่องเว็บแพลตฟอร์ม

นอกจากนี้ยังต้องทบทวนการตั้งราคาของคุณเป็นประจำทุกปี ตลาดเช่าในกรุงเทพมหานครเปลี่ยนไป อุปทานใหม่ยังคงมาออนไลน์ โครงการเหมือน Whizdom Essence Sukhumvit 101 เพิ่มหลายร้อยหน่วยในเขต On Nut ไป Punnawithi ซึ่งดึงค่าเช่าสำหรับอาคารเก่าในพื้นที่เดียวกัน หากโครงการใหม่สามโครงการส่งมอบใกล้คอนโดของคุณปีนี้ ความคาดหวังค่าเช่าของคุณจากปีที่แล้วอาจไม่ใช้ได้อีกต่อไป

ให้ความสนใจแนวโน้มมหภาค ด้วย ธนาคารแห่งประเทศไทยเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขทางเศรษฐกิจและแนวโน้มตลาดทรัพย์สินที่สามารถช่วยคุณวัดว่าตลาดที่กว้างขึ้นกำลังรัดหรือ softening ได้

บรรทัดล่างเกี่ยวกับการตั้งราคาคอนโดในกรุงเทพมหานครของคุณ

การตั้งราคาเช่าให้ถูกต้องมาจากการวิจัยที่ซื่อสัตย์ เข้าใจตลาดจุลภาคเฉพาะของคุณ และยินดีปรับเมื่อความเป็นจริงไม่ตรงกับความคาดหวังของคุณ อย่าตั้งราคาตามการชำระเงินอยงของคุณหรือสิ่งที่คอนโดของเพื่อนของคุณในพื้นที่ที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิงเช่า ตั้งราคาตามสิ่งที่หน่วยที่เปรียบเทียบได้ในตึกและบล็อกของคุณกำลังเช่าจริง ๆ วันนี้

จำสถิติหลักไว้ ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพมหานครใจกลางอยู่ที่ 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่แน่นอน คุณภาพของอาคาร และระดับการเฟอร์นิเจอร์ รู้ว่าหน่วยของคุณจะตกอยู่ที่ใดในสเปกตรัมนั้น และตั้งราคาตามนั้น

หากคุณต้องการข้ามการเดาทำได้ ดูข้อมูลค่าเช่าแบบเรียลไทม์สำหรับตึกเฉพาะของคุณ โปรดตรวจสอบ superagent.co Superagent ใช้เทพเจ้าการจับคู่คอนโดของคุณกับการตั้งราคาตลาดและเชื่อมต่อคุณกับผู้เช่าที่มองหาจริง ๆ ในพื้นที่ของคุณ มันลบความเครียดจำนวนมากออกจากกระบวนการที่ตรงไปตรงมาไม่ควรมีความซับซ้อนนี้