สัญญาเช่าคอนโดเป็นภาษาอังกฤษ: ผู้เช่าไทยต้องระวังอะไร

คุณพบคอนโดที่สมบูรณ์แบบแล้ว บางทีมันอาจเป็นห้องนอน 1 ห้องใกล้ BTS Ari พร้อมสระว่ายน้ำบนหลังคา ที่กำหนดราคา 18,000 บาท ต่อเดือน เจ้าของบ้านดูเป็นคนใจดี เอเย่นตรวจสอบได้อย่างรวดเร็ว และทุกอย่างรู้สึกถูกต้อง จากนั้นสัญญาปรากฏในกล่องจดหมายของคุณ มันยาวสิบสองหน้า เขียนเป็นภาษาอังกฤษทั้งหมด และเต็มไปด้วยคำศัพท์ทางกฎหมายที่คุณไม่เห็นตั้งแต่ครั้งสุดท้ายที่คุณตกลงใจเรื่องแพ็คเกจโทรศัพท์ คุณเป็นคนไทย ภาษาอังกฤษของคุณพอสมควร แต่ "indemnification" และ "force majeure" ไม่ใช่คำศัพท์ที่ปรากฏในการสอบใดๆ ที่คุณเคยทำ ฟังเหมือนเป็นเรื่องของคุณไหม คุณไม่ได้อยู่คนเดียว ตามการสำรวจในปี 2023 โดย DDproperty มากกว่า 35% ของข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าคอนโดในกรุงเทพมหานครมาจากการเข้าใจผิดในเงื่อนไขของสัญญา คู่มือนี้อธิบายอย่างชัดเจนว่าผู้เช่าชาวไทยต้องระวังอะไรเมื่อลงนามในสัญญาเช่าคอนโดที่เขียนเป็นภาษาอังกฤษ

ทำไมสัญญาเช่าคอนโดในกรุงเทพจึงเป็นภาษาอังกฤษมากมาย

นี่คือสิ่งที่คนส่วนใหญ่ไม่คิด หุ้นสินค้าคอนโดของกรุงเทพจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่หลักเช่น สุขุมวิท สีลม และสาทร เป็นของผู้ลงทุนที่ใช้บริษัทบริหารสินค้า บริษัทจำนวนมากใช้สัญญาแบบมาตรฐานเป็นภาษาอังกฤษเพราะสัดส่วนใหญ่ของกลุ่มผู้เช่าของพวกเขาเป็นนานาชาติ

แม้ว่าคุณจะเป็นคนไทย เจ้าของบ้านมักจะไม่ยุ่งกับการเปลี่ยนเป็นเวอร์ชันภาษาไทย ยกตัวอย่างเช่นอาคารเช่น The Lumpini 24 ใกล้ BTS พร้อมพงศ์ หน่วยที่นั่นเช่าราคา 25,000 ถึง 45,000 บาท ต่อเดือน และดึงดูดคนไทยที่มีความเป็นมืออาชีพและผู้เช่าต่างชาติ บริษัทจัดการใช้เทมเพลตอังกฤษเดียวกันสำหรับทุกคน มันช่วยประหยัดเวลาของพวกเขา แต่มันสามารถทำให้ผู้เช่าชาวไทยอยู่ในตำแหน่งที่เสียเปรียบได้

กฎหมายไทยจริงๆ แล้วปกป้องคุณที่นี่ ตามพระราชกฤษฎีกากรมที่ดินและพระราชบัญญัติเรื่องเงื่อนไขสัญญาที่ไม่เป็นธรรม สัญญาการเช่าต้องไม่มีข้อความที่ไม่เป็นธรรมอย่างสมควรต่อผู้เช่า โดยไม่คำนึงถึงภาษา แต่คุณต้องเข้าใจจริงๆ ว่าคุณลงนามในอะไรเพื่อรู้ว่ามีบางสิ่งที่ไม่เป็นธรรม

กับดักเงินประกัน: สองเดือนเป็นมาตรฐาน สามเดือนเป็นสัญญาณเตือน

นี่อาจเป็นปัญหาที่เจ็บปวดที่สุดสำหรับผู้เช่าในกรุงเทพมหานคร เงินประกันมาตรฐานสำหรับการเช่าคอนโดคือสองเดือนค่าเช่า บวกกับค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน ซึ่งหมายความว่าสำหรับคอนโดราคา 20,000 บาท ต่อเดือน คุณจ่าย 60,000 บาท ล่วงหน้าก่อนที่จะย้ายเข้าไปด้วยซ้ำ

สัญญาภาษาอังกฤษบางฉบับพยายามแทรกเงินประกันสามเดือน บางฉบับรวมถึงภาษาที่คลุมเครือเช่น "เงินประกันเทียบเท่ากับจำนวนเงินที่เหมาะสมตามการตัดสินใจของผู้ให้เช่า" ถ้าคุณเห็นแบบนั้น หยุด นั่นไม่ใช่มาตรฐาน และมันให้อำนาจแก่เจ้าของบ้านเกินไป

นี่คือสถานการณ์จริง เพื่อนของฉันเช่าห้อง studio ที่ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อ่อนนุช ราคา 15,000 บาท ต่อเดือน สัญญาภาษาอังกฤษระบุเงินประกัน "เทียบเท่าสองเดือน" แต่ข้อความแยกต่างหากที่ฝังลึกในหน้าที่เก้า กล่าวว่าเจ้าของบ้านสามารถหักเงินประกันส่วนหนึ่งเพื่อ "การซ่อมแซมทั่วไปและการบูรณะ" วลีนั้น "การสึกหรอทั่วไป" นั้นกว้างมากจนเป็นอันตราย การสึกหรอปกติไม่ควรถูกหักจากเงินประกันของคุณ มองหาวลี "fair wear and tear excepted" ในสัญญา ถ้าไม่มี ให้ขอให้เพิ่มเข้าไป

ข้อความสิ้นสุดสัญญาก่อนกำหนดที่อาจทำให้คุณเสียค่าใหญ่

สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครมีระยะเวลา 12 เดือน การเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดคือสิ่งที่ทำให้มีค่าใช้จ่ายสูง และสัญญาภาษาอังกฤษมักจะซ่อนบทลงโทษไว้ในภาษาที่ซับซ้อน

บทลงโทษทั่วไปคือการยึดเงินประกันทั้งหมดของคุณ แต่สัญญาบางฉบับไปได้ไกลกว่านั้น พวกเขารวมข้อความที่ต้องให้คุณจ่ายค่าเช่าสำหรับส่วนที่เหลือของสัญญาเช่า หรือบทลงโทษคงที่ของสองถึงสามเดือนค่าเช่านอกเหนือจากการสูญเสียเงินประกัน ลองนึกภาพลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนในหน่วย 30,000 บาท ต่อเดือนที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี ถ้าคุณต้องการออกไปหลังจากหกเดือนและสัญญามี "remaining term liability" clause คุณอาจต้องเป็นหนี้ 180,000 บาท นั่นคือค่าเช่าหกเดือนบวกกับเงินประกันที่สูญหาย

คุณควรทำอะไร ก่อนลงนาม ให้เจรจาข้อความหารือ ข้อความที่สมเหตุสมผลอนุญาตให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งสิ้นสุดด้วยการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร 60 วัน หลังจากการพักอาศัยขั้นต่ำ หกเดือน ด้วยบทลงโทษ หนึ่งเดือนค่าเช่า ให้เอาสิ่งนี้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษรภายในสัญญา ไม่ใช่เป็นสัญญาดั้งเดิม

ค่าบำรุงรักษา ค่าสาธารณูปโภค และผู้ที่ต้องจ่ายอะไร

สัญญาภาษาอังกฤษบางครั้งรวมทุกอย่างเข้าด้วยกันภายใต้ "ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่จ่ายโดยผู้เช่า" ซึ่งอาจรวมถึงค่าบำรุงรักษาพื้นที่ทั่วไป ซึ่งในคอนโดของกรุงเทพมหานครมักจะอยู่ในช่วง 40 ถึง 80 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้องขนาด 35 ตร.ม. นั่นคือ 1,400 ถึง 2,800 บาท ต่อเดือน ในสัญญาเช่ามาตรฐานส่วนใหญ่ เจ้าของบ้านจ่ายค่าพื้นที่ทั่วไป แต่ไม่เสมอไป

มาร์คอัปไฟฟ้าและน้ำเป็นปัญหาคลาสสิกอีกประเด็นหนึ่ง บุคคลนิติกรรมที่คอนโดจำนวนมากคิดค่าไฟฟ้าต่อหน่วยแก่ผู้เช่าที่สูงกว่าอัตรากองทุนการไฟฟ้านครหลวง คุณอาจจ่าย 7 ถึง 9 บาท ต่อหน่วยแทนอัตราของรัฐบาลประมาณ 4 บาท เจ้าของบ้านบางคนส่งต่ออัตราอาคาร ในขณะที่บางคนคิดอัตราของรัฐบาล สัญญาควรระบุอย่างชัดเจนว่าอัตราใดใช้

สมมติว่าคุณเช่าที่ Aspire Rama 9 ใกล้ MRT พระราม 9 ราคา 12,000 บาท ต่อเดือน ถ้าสัญญาของคุณบอกว่าไฟฟ้าคิดเป็น "อัตราอาคาร" และอัตรานั้นคือ 8 บาท ต่อหน่วย การใช้แอร์เป็นประจำอาจเพิ่ม 2,500 ถึง 3,500 บาท ในบิลรายเดือนของคุณ นั่นเป็นส่วนใหญ่ของค่าเช่า 12,000 บาท ตรวจสอบ ถาม และจดจำจำนวนที่เฉพาะเจาะจงลงในข้อตกลง

ข้อความในสัญญา	สิ่งที่ควรพูดว่า (เป็นมิตรกับผู้เช่า)	เวอร์ชันสัญญาณเตือน	ผลกระทบต่อต้นทุนที่อาจเกิดขึ้น
เงินประกัน	ค่าเช่า 2 เดือน สามารถคืนได้ภายใน 30 วันหลังย้ายออก การสึกหรอปกติยกเว้น	เงินประกันถูกหักไว้เพื่อ "การบูรณะทั่วไป" ตามความเห็นของเจ้าของบ้าน	สูญหาย 30,000 ถึง 60,000 บาท
การสิ้นสุดสัญญาเอกสารมูลค่า	แจ้ง 60 วันหลังจากขั้นต่ำ 6 เดือน บทลงโทษ 1 เดือนค่าเช่า	ผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าเช่าทั้งหมดในระยะเวลาของสัญญาเช่า	ถึง 180,000 บาท หรือมากกว่า
อัตราไฟฟ้า	คิดเป็นอัตราของรัฐบาล MEA (ประมาณ 4 บาท ต่อหน่วย)	"ที่อัตราอาคาร" หรือไม่ระบุ	1,000 ถึง 3,000 บาท พิเศษต่อเดือน
ค่าพื้นที่ทั่วไป	จ่ายโดยเจ้าของบ้าน	"ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับหน่วยจ่ายโดยผู้เช่า"	1,400 ถึง 2,800 บาท ต่อเดือน
ความรับผิดชอบในการซ่อมแซม	เจ้าของบ้านครอบคลุมการซ่อมแซมโครงสร้างและอุปกรณ์ ผู้เช่าครอบคลุมความเสียหายเล็กน้อยที่เกิดจากผู้เช่า	ผู้เช่ารับผิดชอบ "การบำรุงรักษาและการซ่อมแซมทั้งหมด"	แตกต่างกันไป อาจเป็นหลายพันบาท

การให้เช่าย่อย แขกรับเชิญ และข้อมูลการลงทะเบียนที่คุณอาจพลาด

สัญญาเช่าภาษาอังกฤษในกรุงเทพมหานครมักจะรวมข้อความเกี่ยวกับการให้เช่าย่อยและแขกรับเชิญในข้ามคืนที่ผู้เช่าชาวไทยมักจะกวาดตาข้ามไป ข้อความห้ามให้เช่าย่อยที่เข้มงวดนั้นปกติ แต่สัญญาบางฉบับขยายสิ่งนี้เพื่อห้ามไม่ให้ "บุคคลใดบุคคลหนึ่งที่ไม่ได้รับการตั้งชื่ออยู่ในข้อตกลงนี้อาศัยอยู่ในหน่วยเพื่อมากกว่าเจ็ดวันติดต่อกัน" ว่าอาจใช้ได้จริงกับคู่ของคุณที่พักอาศัยเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์

ข้อความอื่นที่ต้องระวังเกี่ยวข้องกับการลงทะเบียนผู้เช่า ตามกฎหมายไทย เจ้าของบ้านจำเป็นต้องรายงานข้อมูลผู้เช่าให้กับสำนักงานเขตท้องถิ่นภายใน 30 วัน สำหรับผู้เช่าชาวไทย โดยปกติสิ่งนี้จัดการผ่านระบบ tabien baan สัญญาภาษาอังกฤษบางฉบับวางความรับผิดชอบในการลงทะเบียนไว้ที่ผู้เช่าทั้งหมด ซึ่งไม่ใช่วิธีที่ทำปกติ เจ้าของบ้านหรือบุคคลนิติกรรมอาคารมักจัดการสิ่งนี้ ถ้าสัญญาบอกว่าคุณต้องรับผิดชอบ ให้ชี้แจงว่าใครดำเนินการเอกสารจริงๆ

ผู้เช่าที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS ทองหลอ เคยบอกให้ฉันฟังว่าเธอถูกปรับโทษจากบุคคลนิติกรรมของอาคารของเธอเพราะแฟนของเธออาศัยอยู่เป็นเวลาสองสัปดาห์และเธอไม่ได้ "ลงทะเบียนผู้เข้าอาศัยเพิ่มเติม" สัญญาภาษาอังกฤษมีข้อความเกี่ยวกับเรื่องนี้ในหน้าที่เจ็ด อยู่ระหว่างกฎของที่จอดรถและนโยบายสัตว์เลี้ยง เธอไม่เคยคาดคิดไว้

การได้รับการแปลเป็นภาษาไทยและการทำความรู้จักกับสิทธิทางกฎหมายของคุณ

นี่คือสิ่งที่ผู้เช่าชาวไทยจำนวนมากไม่ตระหนัก คุณมีสิทธิทุกประการในการขอเวอร์ชันภาษาไทยของสัญญาเช่าของคุณ ถ้าเจ้าของบ้านปฏิเสธ สัญญาเตือนนั้นคุ้มค่าที่ให้ความสนใจ สัญญาสองภาษา โดยมีคอลัมน์ภาษาไทยและภาษาอังกฤษ จริงๆ แล้วเป็นมาตรฐานสีทองสำหรับการเช่าคอนโดในกรุงเทพมหานคร มันปกป้องทั้งสองฝ่าย

ถ้าเจ้าของบ้านเพียงให้ข้อมูลเวอร์ชันภาษาอังกฤษเท่านั้น ลองพิจารณามีมืออาชีพทางกฎหมายตรวจสอบ ทำให้ประชากรมีการตรวจสอบสัญญาพื้นฐานจากบริษัทกฎหมายไทยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2,000 ถึง 5,000 บาท เมื่อเงินประกันของคุณอยู่ที่ 40,000 บาท หรือมากกว่า ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบนั้นเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาด กรมสรรพากรไทยยังมีหลักเกณฑ์เกี่ยวกับภาระหนักทางภาษีที่เกี่ยวข้องกับรายได้จากการเช่า ซึ่งบางครั้งสามารถส่งผลกระทบต่อวิธีการจัดโครงสร้างสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการหักภาษีจากการจ่ายค่าเช่า

นอกจากนี้ ให้เก็บการสื่อสารทั้งหมดไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ถ้าเจ้าของบ้านตกลงด้วยวาจาที่จะลดหย่อนบทลงโทษหรือซ่อมแซมแอร์ ให้ติดตามด้วยข้อความยืนยันว่าสิ่งที่พูดคืออะไร ภาพหน้าจอของการสนทนา LINE สามารถมีการยอมรับได้ในศาลไทย

การลงนามในสัญญาเช่าในภาษาใด ๆ ต้องใส่ใจ แต่เมื่อสัญญาเป็นภาษาที่สอง ของคุณ เดิมพันเพิ่มขึ้น ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพมหานครตอนนี้อยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 35,000 บาท ต่อเดือนตามรายงานการตลาด CBRE Thailand ซึ่งหมายความว่าเงินประกันและการลงโทษที่อาจเกิดขึ้นสามารถถึงหกตัวเลขได้อย่างง่ายดาย ใช้เวลาเพิ่มเติมหนึ่งชั่วโมงในการอ่านทุกข้อความ ถามคำถามเกี่ยวกับสิ่งใดก็ตามที่ไม่ชัดเจน และถ้าเจ้าของบ้านกดดันให้คุณลงนามทันทีโดยไม่ให้เวลาคุณสำหรับการตรวจสอบ ให้ไปไป คอนโดที่ดีในกรุงเทพมหานครไม่ใช่สิ่งที่ยากที่จะหาเมื่อคุณรู้ว่าจะมองหาที่ไหน

ถ้าคุณต้องการเปรียบเทียบรายการคอนโดทั่วกรุงเทพมหานครด้วยการกำหนดราคาที่โปร่งใส และเงื่อนไขสัญญาที่ชัดเจน ตรวจสอบ superagent.co แพลตฟอร์มถูกสร้างขึ้นเพื่อให้การเช่ากระโปรงง่ายขึ้น ไม่ว่าคุณจะค้นหาใกล้ BTS Ari MRT หลัตฉัตร หรือทุกที่ระหว่าง