บริการรับประกันค่าเช่า: คืออะไรและควรใช้ไหม

คุณเป็นเจ้าของคอนโดใกล้ BTS Phrom Phong คอนโดนี้ว่างเปล่ามาแล้วสองเดือน ทุกวันที่ไม่มีผู้เช่าจะทำให้คุณสูญเสียรายได้ค่าเช่าประมาณ 1,300 บาท นอกจากนี้ยังต้องนับค่าส่วนกลางและการชำระเงินสินเชื่อบ้านที่สะสมอยู่ จากนั้นตัวแทนสัมบัติวิทยาโทรมาว่าเขาสามารถรับประกันรายได้จากการเช่าของคุณสำหรับปีหน้า บางทีอาจถึงสองปีก็ได้ ฟังดูเหลือเชื่อใช่หรือไม่ ยินดีต้อนรับสู่โลกของบริการรับประกันค่าเช่า ซึ่งเป็นตลาดที่เติบโตขึ้นในตลาดการเช่าคอนโดของกรุงเทพฯ ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคนควรเข้าใจก่อนลงนาม

บริการรับประกันค่าเช่าคืออะไรกันแน่

บริการรับประกันค่าเช่า บางครั้งเรียกว่าการรับประกันการเช่าหรือโปรแกรมลีสหลัก คือเมื่อตัวแทนสัมบัติวิทยาหรือบริษัทจัดการทรัพย์สินตกลงที่จะจ่ายเงินให้คุณค่าเช่ารายเดือนคงที่โดยไม่คำนึงว่าพวกเขาจะหาผู้เช่าได้หรือไม่ โดยพื้นฐานแล้ว คุณมอบหน่วยของคุณให้กับตัวแทน และพวกเขารับเอาความเสี่ยงจากการว่างเปล่า เพื่อแลกกับสิ่งนี้ จำนวนเงินที่รับประกันมักจะต่ำกว่าสิ่งที่คุณอาจได้รับจากการเช่าโดยตรงในตลาดเปิด

ลองนึกถึงเช่นนี้ สมมุติว่าคุณเป็นเจ้าของคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องที่ The Lumpini 24 ใกล้ BTS Phrom Phong ค่าเช่าตลาดสำหรับหน่วยตกแต่งจริงในอาคารนั้นโดยทั่วไปอยู่ในช่วง 28,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ผู้ให้บริการรับประกันค่าเช่าอาจเสนอให้คุณ 22,000 ถึง 25,000 บาทต่อเดือน ความแตกต่างคือส่วนต่อขึ้นของพวกเขา บัฟเฟอร์ของพวกเขาสำหรับช่วงเวลาที่ว่างเปล่า และผลกำไรของพวกเขาเมื่อพวกเขาวางผู้เช่าได้สำเร็จในอัตราตลาด

แบบจำลองนี้ไม่เป็นเอกลักษณ์ของกรุงเทพฯ เป็นเรื่องธรรมดาในเมืองต่างๆ เช่น ลอนดอนและโตเกียว แต่ในตลาดคอนโดที่มีการแข่งขันของกรุงเทพฯ ซึ่งอัตราการว่างเปล่าในพื้นที่สำคัญอาจเปลี่ยนแปลงอย่างมากขึ้นอยู่กับฤดูการท่องเที่ยวและสภาวะเศรษฐกิจ มันกลายเป็นข้ออ้างที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินบางประเภท

ตามข้อมูลจาก Knight Frank Thailand อัตราการว่างเปล่าในคอนโดมิเนียม CBD ของกรุงเทพฯ อยู่ในช่วง 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ผ่านมา ซึ่งหมายความว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดนี้ต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่เป็นจริงและวัดได้ของเดือนที่ว่างเปล่า

วิธีการคำนวณตัวเลขจริงในกรุงเทพฯ

ให้เราพิจารณาสถานการณ์จริง คุณเป็นเจ้าของหน่วยห้องนอนสองห้องที่ Ashton Asoke ตรงที่จุดแลกเปลี่ยน MRT Sukhumvit และ BTS Asoke นี่เป็นหนึ่งในสถานที่ที่พึงปรารถนามากที่สุดในกรุงเทพฯ สำหรับผู้เช่าชาวต่างประเทศ หน่วยห้องนอนสองห้องตกแต่งจริงที่นี่สามารถเก็บได้ 55,000 ถึง 70,000 บาทต่อเดือนในตลาดเปิด ขึ้นอยู่กับชั้นและสภาพ

ผู้ให้บริการรับประกันค่าเช่ามีข้อเสนอให้คุณ 45,000 บาทต่อเดือนสำหรับสัญญาระยะเวลาสองปี พวกเขาจัดการทุกอย่าง การหาผู้เช่า การจัดการหน่วย การจัดการกับคำขอซ่อมแซม งานของคุณเพียงอย่างเดียวคือฝากเงินจำนวนรายเดือนเข้าบัญชีธนาคารของคุณ

ในช่วงเวลา 24 เดือน คุณจะได้รับ 1,080,000 บาทรับประกัน หากคุณเช่าเองในราคา 60,000 บาทต่อเดือนแต่มีวัฒนะระหว่างสองเดือนในแต่ละปี คุณจะได้รับประมาณ 1,200,000 บาทในช่วงสองปี ความแตกต่างคือ 120,000 บาท หรือประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์น้อยกว่าด้วยการรับประกัน แต่นี่คือประเด็น คุณก็ไม่ต้องใช้เวลาเพียงชั่วโมงเดียวในการจัดการกับปัญหาผู้เช่า การตลาดหน่วย หรือการเครียดเกี่ยวกับเดือนว่างเปล่า

ข้อมูลจาก CBRE Thailand แสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนจากการให้เช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในสถานที่สำคัญอยู่ในช่วง 3 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี บริการรับประกันค่าเช่าที่เสนอให้คุณผลตอบแทนสุทธิ 3.5 เปอร์เซ็นต์โดยไม่มีความยุ่งยากสามารถให้ประสิทธิภาพดีกว่าประสบการณ์การจัดการตัวเองในอัตราทฤษฎี 4.5 เปอร์เซ็นต์เมื่อคุณคำนึงถึงงวดการว่างเปล่าจริง ค่าคอมมิชชันของตัวแทน และเวลาของคุณเอง

ใครควรพิจารณาการใช้บริการรับประกันค่าเช่า

ไม่ใช่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ที่จะเหมาะสมกับแบบจำลองนี้ มันใช้งานได้ดีที่สุดในสถานการณ์เฉพาะ หากคุณเป็นนักลงทุนต่างประเทศที่ซื้อคอนโดที่ Ideo Q Siam ใกล้ BTS Ratchathewi และคุณอาศัยอยู่ในสิงคโปร์หรือฮ่องกง การจัดการการเช่าระยะไกลเป็นเรื่องยุ่งยาก คุณไม่สามารถมาแสดงให้ดูการประชุม จัดการการตรวจสอบเข้า หรือซ่อมแอร์เสีย ตอนเที่ยงคืน บริการรับประกันค่าเช่าขจัดทั้งหมดนั้น

นอกจากนี้ยังใช้งานได้ดีสำหรับเจ้าของที่มีสินเชื่อบ้าน หากคุณต้องการกระแสเงินสดที่คาดเดาได้เพื่อครอบคลุมการชำระเงินสินเชื่อรายเดือนให้กับธนาคาร การรู้ว่าคุณจะได้รับเงินเท่าใดในทุกเดือนจึงมีความสำคัญมาก ความสงบสุขใจเพียงอย่างเดียวก็คุ้มค่ากับส่วนลดสำหรับหลายคน

ในทางกลับกัน หากคุณอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ มีประสบการณ์ในการจัดการผู้เช่า และเป็นเจ้าของหน่วยในอาคารที่ต้องการสูงเช่น 98 Wireless หรือ The Residences at Mandarin Oriental คุณคงจะเช่าโดยตรงดีกว่า หน่วยของคุณเรียกร้องค่าเช่าพิเศษ และข้อเสนอรับประกันจะรู้สึกเหมือนการลดราคาอย่างชันสลาด เจ้าของที่มีประสบการณ์พร้อมเครือข่ายผู้เช่าที่แข็งแกร่งนั้นแทบไม่ต้องการบริการนี้

ในทำนองเดียวกัน หากคอนโดของคุณอยู่ในพื้นที่ที่ต้องการน้อยกว่า สมมุติว่าสตูดิโอใกล้ BTS Bearing ที่มีค่าเช่าตลาดประมาณ 8,000 ถึง 10,000 บาทต่อเดือน ผู้ให้บริการรับประกันค่าเช่าอาจไม่สนใจด้วยซ้ำ ส่วนต่อขึ้นแคบเกินไปที่จะทำให้แบบจำลองมีผลกำไรสำหรับพวกเขา

ความเสี่ยงและสัญญาณเตือนที่คุณต้องระวัง

นี่คือจุดที่สิ่งต่างๆ ยุ่งยาก ไม่ใช่ผู้ให้บริการรับประกันค่าเช่าทั้งหมดในกรุงเทพฯ ที่ถูกสร้างขึ้นเท่าเทียมกัน ตลาดมีผู้ประกอบการบางรายที่สัญญามากเกินไปและให้ผลน้อยกว่า ปัญหาทั่วไปที่เจ้าของรายงานมีตัวแทนให้เช่าหน่วยได้อย่างผิดกฎหมายบน Airbnb ตัวแทนไม่บำรุงรักษาทรัพย์สินอย่างถูกต้อง และในกรณีที่เลวร้ายที่สุด ตัวแทนไม่สามารถชำระเงินได้หลังจากไม่กี่เดือน

ก่อนที่คุณจะลงนาม ให้ตรวจสอบสิ่งเหล่านี้ ประการแรก ให้ถามว่าบริษัทนี้ดำเนินการในกรุงเทพฯ นานแค่ไหน บริษัทที่ทำสิ่งนี้มาห้าปีขึ้นไปพร้อมประวัติการจัดการหน่วย 50 หน่วยขึ้นไปนั้นต่างจากการดำเนินการของคนเดียวที่เปิดตัวเมื่อไตรมาสที่ผ่านมา

ประการที่สอง อ่านสัญญาอย่างระมัดระวัง ให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับข้อสัญญาการยุติ จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ให้บริการหยุดการชำระเงิน คุณสามารถกู้คืนหน่วยของคุณได้เร็วเพียงใด สัญญาที่ดีควรให้คุณมีสิทธิในการยุติภายใน 30 วันหลังจากการชำระเงินพลาด บางสัญญาล็อกคุณไว้ระยะเวลาสองปีโดยไม่มีการออก และนั่นเป็นสูตรสำหรับหายนะ

ประการที่สาม ตรวจสอบว่าผู้ให้บริการเป็นบริษัทจัดการทรัพย์สินที่ได้รับใบอนุญาตตามข้อบัญญัติของกระทรวงมหาดไทยหรือไม่ แม้ว่าบริการรับประกันค่าเช่าจะดำเนินการในพื้นที่ที่ค่อนข้างสีเทาทางกฎหมาย การทำงานกับธุรกิจที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องให้คุณมีทางออกมากขึ้นหากสิ่งต่างๆ เสีย

เจ้าของคนหนึ่งที่ Life Ladprao ใกล้ BTS Ha Yaek Lat Phrao เล่าว่าผู้ให้บริการรับประกันค่าเช่าของเธอหยุดการชำระเงินหลังจากแปดเดือน ใช้เวลาของเธอสามเดือนและทนายความเพื่อให้เข้าถึงหน่วยของเธอเองได้ ผู้ให้บริการได้ให้เช่าระยะสั้นให้นักท่องเที่ยวทำให้เสื่อมเสียมากเกินกว่าการใช้งานปกติ เรื่องเช่นนี้เป็นการเตือนให้ทำการบ้านของคุณ

รับประกันค่าเช่าเทียบกับตัวแทนดั้งเดิมเทียบกับการจัดการตนเอง

เพื่อให้ชัดเจนยิ่งขึ้น นี่คือการเปรียบเทียบแบบเรียงควบคู่กันของตัวเลือกหลักสามข้อของคุณในฐานะเจ้าของคอนโดกรุงเทพฯ

ปัจจัย	บริการรับประกันค่าเช่า	ตัวแทนดั้งเดิม	การจัดการตนเอง
รายได้รายเดือน	คงที่ โดยปกติต่ำกว่าอัตราตลาด 15 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์	อัตราตลาด หักค่าคอมมิชชั่นหนึ่งเดือนต่อปี	ค่าเช่าตลาดเต็ม
ความเสี่ยงจากการว่างเปล่า	ศูนย์ ผู้ให้บริการดูดซึมไป	คุณรับเอาความเสี่ยง	คุณรับเอาความเสี่ยง
การจัดการผู้เช่า	จัดการอย่างเต็มที่โดยผู้ให้บริการ	ตัวแทนหาผู้เช่า คุณจัดการในแต่ละวัน	เป็นหน้าที่ของคุณทั้งหมด
ดีที่สุดสำหรับ	นักลงทุนต่างประเทศ เจ้าของพาสซีฟ	เจ้าของท้องถิ่นที่ต้องการความช่วยเหลือในการหาผู้เช่า	เจ้าของที่มีประสบการณ์และมีส่วนร่วมอย่างแข็งขัน
ระยะเวลาสัญญาทั่วไป	1 ถึง 3 ปี	ต่อสัญญาเช่า โดยปกติ 1 ปี	ไม่มีสัญญากับตัวแทน
การควบคุมหน่วย	ต่ำ ผู้ให้บริการตัดสินใจส่วนใหญ่	ปานกลาง คุณอนุมัติผู้เช่า	การควบคุมเต็มอำนาจ
ความเสี่ยงของการใช้ทรัพย์สินในทางที่ผิด	สูงกว่าหากผู้ให้บริการไม่มีชื่อเสียงดี	ต่ำกว่า คุณพิจารณาผู้เช่า	ต่ำที่สุด คุณเป็นผู้รับผิดชอบ

คำถามที่ต้องถามก่อนลงนามในสัญญารับประกันค่าเช่า

หากคุณตัดสินใจแล้วว่าบริการรับประกันค่าเช่าสมเหตุสมผลสำหรับสถานการณ์ของคุณ นี่คือรายชื่อจริงของคำถามที่ต้องถามผู้ให้บริการก่อนที่จะมอบความสัญญา

คุณกำลังจัดการกี่หน่วยในกรุงเทพฯ และในอาคารใด ผู้ให้บริการที่จัดการ 30 หน่วยในอาคาร Sukhumvit เช่น Park 24 Siamese Exclusive และ Edge Sukhumvit 23 นั้นได้รับการสร้างตั้งขึ้นอย่างชัดเจน ขอการอ้างอิงจากเจ้าของปัจจุบัน

จะเกิดอะไรขึ้นกับหน่วยของฉันในช่วงเวลาที่ว่างเปล่า จะนั่งเฉยๆ หรือคุณจะใช้มันเพื่อการเช่าระยะสั้น สิ่งนี้มีความสำคัญเพราะการเช่าระยะสั้นสามารถทำให้เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ของคุณเสียหายอย่างมีนัยสำคัญมากกว่าผู้เช่าระยะยาวจะต้อง

ใครจ่ายค่าบำรุงรักษาและการซ่อมแซม สัญญารับประกันค่าเช่าส่วนใหญ่ให้การซ่อมแซมเล็กน้อยกับผู้ให้บริการและการซ่อมแซมครั้งใหญ่ให้กับเจ้าของ แต่ "เล็ก" และ "ใหญ่" ต้องมีคำจำกัดความที่ชัดเจน ได้รับจำนวนบาทเฉพาะที่เขียนลงในสัญญา ตัวอย่างเช่น การซ่อมแซมต่ำกว่า 5,000 บาทอยู่กับผู้ให้บริการ อะไรก็ตามที่อยู่เหนือนั้นอยู่กับคุณโดยต้องได้รับอนุมัติล่วงหน้า

ตารางเวลาการชำระเงินคืออะไร การโอนบัญชีธนาคารรายเดือนในวันที่กำหนดเป็นมาตรฐาน หากผู้ให้บริการแนะนำการชำระเงินรายไตรมาส ควรยกเว้นสิ่งนั้น การชำระเงินรายเดือนช่วยรักษาความรับผิดชอบให้แน่นและให้คำเตือนก่อนหากมีสิ่งผิดปกติเกิดขึ้น

ฉันสามารถตรวจสอบทรัพย์สินของฉันได้หรือไม่ คุณควรมีสิทธิในการตรวจสอบหน่วยของคุณพร้อมประกาศล่วงหน้าที่สมเหตุสมผล โดยปกติคือ 7 ถึง 14 วัน ผู้ให้บริการคนใดที่ปฏิเสธจึงไม่ใช่คนที่คุณต้องการทำงานด้วย

จุดสำคัญอีกประการหนึ่ง ให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจผลกระทบของภาษี รายได้จากการเช่าในประเทศไทยอยู่ภายใต้ภาษีเงินได้ส่วนบุคคล และสำนักงานสรรพากรไทยคาดว่าคุณจะประกาศมันโดยไม่คำนึงว่าคุณได้รับมันจากผู้ให้บริการรับประกันค่าเช่าหรือผู้เช่าโดยตรง ผู้ให้บริการควรหัก ณ ที่จ่ายเงินแหล่งเดิมด้วยหากพวกเขาเป็นบริษัทจดทะเบียน

บริการรับประกันค่าเช่าไม่ใช่การหลอกลวงและไม่ใช่การแก้ไขปัญหาอย่างมหัศจรรย์ พวกเขาเป็นเครื่องมือทางการเงิน และเหมือนเครื่องมือใดๆ พวกเขาใช้งานได้ดีเมื่อใช้อย่างถูกต้องและใช้งานได้ไม่ดีเมื่อใช้อย่างไม่เหมาะสม สำหรับนักลงทุนต่างประเทศที่มีคอนโดระดับกลางในพื้นที่ที่มีความต้องการสูงตามแนว BTS Sukhumvit พวกเขาสามารถให้ความสงบสุขใจที่แท้จริงและผลตอบแทนที่ค