วิธีต่อรองกับผู้เช่าและรักษาความสัมพันธ์ที่ดี

เมื่อเร็ว ๆ นี้คุณเพิ่งพบว่าผู้เช่าของคุณต้องการจะออกไปเพราะเพื่อนบอกพวกเขาเกี่ยวกับหน่วยที่ถูกกว่าสองชั้นขึ้นไป หรือบางทีพวกเขาอาจขอส่วนลด 3,000 บาทเพราะสระว่ายน้ำปิดไป 2 สัปดาห์ หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพและให้เช่า ช่วงเวลาเหล่านี้จะมาหาคุณแน่นอน คำถามคือไม่ใช่ว่าคุณจะต้องเจรจากับผู้เช่า คำถามคือคุณจะจัดการมันอย่างไรโดยไม่ทำให้ความสัมพันธ์หรือรายได้จากการเช่าของคุณได้รับอันตราย หลังจากใช้เวลาหลายปีในการดูเจ้าของที่ดินในกรุงเทพที่ทำให้ถูกต้องและทำให้ผิดพลาดอย่างยอดเยี่ยม นี่คือสิ่งที่ใช้ได้จริงในภาคพื้นดิน

เข้าใจว่าผู้เช่าของคุณต้องการอะไรจริง ๆ ก่อนที่คุณจะตอบสนอง

การโต้แย้งของเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่เกิดจากการสันนิษฐาน ผู้เช่าส่งข้อความพูดว่าค่าเช่าสูงเกินไป และเจ้าของที่ดินก็ป้องกันตัวเอง แต่ครึ่งหนึ่งของเวลา ผู้เช่าไม่ได้ขู่ว่าจะออกไปด้วยซ้ำ พวกเขาแค่อยากให้รู้สึกว่าได้รับการฟัง หรือพวกเขาต้องการท่าทีเล็กน้อยที่ไม่ต้องใช้ค่าใช้จ่ายเกือบ ๆ

นี่คือสถานการณ์จริง เจ้าของที่ดินที่ Lumpini Park Riverside Rama 3 มีผู้เช่าที่จ่าย 18,000 บาทต่อเดือนสำหรับหน่วยห้องนอนหนึ่งห้อง ผู้เช่าขอลดค่าเช่าหลังจากที่อาคารเพิ่มค่าธรรมเนียมทั่วไป เจ้าของที่ดินตกใจและเสนอส่วนลด 2,000 บาททันที ปรากฎว่าผู้เช่าจะพอใจถ้าเจ้าของที่ดินครอบคลุมการเพิ่มขึ้น 200 บาทในค่าใช้จ่ายพื้นที่ร่วม นั่นคือข้อผิดพลาด 1,800 บาทต่อเดือนที่เกิดจากการไม่ถามคำถามก่อน

ก่อนที่คุณจะตอบสนองต่อคำขอเจรจาใด ๆ ให้ถามคำถามง่าย ๆ หนึ่งข้อ "คุณช่วยบอกฉันเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งที่อยู่ในใจของคุณได้ไหม" จากนั้นให้ฟังจริง ๆ คุณจะประหลาดใจว่าปัญหาจริงมักจะเป็นสิ่งเล็กน้อย เช่น ชั้นวางชำรุด หรือเพื่อนบ้านที่ส่งเสียงดัง ไม่ใช่ค่าเช่าเอง

รู้ตัวเลขของคุณให้ถ่องแท้เพื่อให้เจรจาจากข้อเท็จจริง

คุณไม่สามารถเจรจาได้ดีหากคุณไม่รู้ว่าตลาดของคุณมีลักษณะอย่างไรรอบ ๆ คอนโด ถ้าผู้เช่าของคุณพูดว่าพวกเขาสามารถหาหน่วยที่คล้ายกันได้สำหรับ 5,000 บาทต่อเดือนน้อยกว่า คุณต้องรู้ว่านั่นเป็นความจริงหรือพวกเขากำลังโม๊คราคา

ตามรายงานตลาดล่าสุดของ CBRE Thailand ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพส่วนกลางอยู่ในช่วง 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือนขึ้นอยู่กับสถานที่และอายุของอาคาร ห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q Siam ใกล้ BTS Ratchathewi อาจมีค่าเช่า 22,000 ถึง 28,000 บาท ในขณะที่หน่วยขนาดเดียวกันในอาคารเก่าใกล้ BTS On Nut อาจมีค่าเช่า 10,000 ถึง 14,000 บาท นี่คือตลาดที่แตกต่างมาก

ใช้เวลา 30 นาทีบน DDproperty ตรวจสอบว่าหน่วยที่เปรียบเทียบได้ในอาคารของคุณและอาคารใกล้เคียงติดแท็กราคาเท่าไร ถ่ายภาพหน้าจอรายการบางรายการ เมื่อผู้เช่าของคุณอ้างว่าค่าเช่าสูงกว่าตลาด คุณสามารถมีการสนทนาที่เงียบสงบและขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงแทนที่จะใช้อารมณ์

เจ้าของที่ดินที่ The Base Park West Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut เพิ่งใช้วิธีการนี้ ผู้เช่าของเธอพูดว่า 14,000 บาทนั้นสูงเกินไป เธอดึง 5 รายการในอาคารเดียวกันออกมาซึ่งแสดงหน่วยที่คล้ายกันในราคา 13,500 ถึง 15,000 บาท เธอแสดงให้ผู้เช่าเห็นและพูดว่า "ฉันคิดว่าเราอยู่ในช่วงที่เหมาะสม แต่ฉันเปิดกว้างต่อการคุยเกี่ยวกับระยะเวลาของสัญญา" ผู้เช่าลงนามเพื่อชดเชยอีกหนึ่งปีในราคาเดียวกันโดยไม่มีการติดขดเพิ่มเติม

การสนทนาการต่ออายุสัญญาคือที่ที่ความสัมพันธ์ชนะหรือแพ้

เวลาต่ออายุสัญญาเช่าคือจุดเจรจาที่พบบ่อยที่สุด และนี่คือที่ที่เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่สร้างความเมตตาหรือสูญเสียผู้เช่าที่ดี ในกรุงเทพ สัญญาเช่าคอนโดทั่วไปใช้ระยะเวลา 12 เดือนโดยมีเงินประกันสองเดือน เมื่อมาถึงเวลาต่ออายุ ทั้งสองฝ่ายกำลังประเมินตัวเลือกของพวกเขา

ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดของเจ้าของที่ดินคือรอจนกว่าจะถึงนาทีสุดท้าย ถ้าสัญญาของคุณสิ้นสุดในเดือนมีนาคม อย่ากล่าวถึงการต่ออายุในเดือนกุมภาพันธ์ เริ่มการสนทนาในเดือนธันวาคมหรือมกราคม ให้เวลาผู้เช่าของคุณคิด และให้เวลาตัวเองในการค้นหาผู้แทนที่หากจำเป็น

นี่คือสิ่งที่การสนทนาการต่ออายุที่ชาญฉลาดมีลักษณะอย่างไร เจ้าของที่ดินที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi มีผู้เช่าที่จ่าย 20,000 บาทต่อเดือน ค่าเช่าในตลาดในพื้นที่นั้นเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แทนที่จะเรียกร้องการเพิ่มขึ้น 2,000 บาทโดยไม่มีเหตุผล เจ้าของที่ดินพูดว่า "ค่าเช่าในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ฉันชอบปรับเป็น 21,000 บาท แต่ถ้าคุณลงนามสำหรับ 18 เดือนแทน 12 เดือน ฉันจะให้ 20,500 บาท" ผู้เช่าใช้ข้อตกลง 18 เดือน เจ้าของที่ดินได้รับเสถียรภาพของรายได้และหลีกเลี่ยงการจ้างวางว่างที่มีค่าใช้จ่ายสูง

ตามข้อมูลของ Knight Frank Thailand อัตราการจ้างวางว่างสำหรับคอนโดในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพเฉลี่ยประมาณ 4 ถึง 8 สัปดาห์ ที่ 20,000 บาทต่อเดือน แม้กระทั่งการจ้างวางว่างหนึ่งเดือนก็มีค่ากว่าการยอมให้ค่าเช่ากว่าต่อปี

การจัดการข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาโดยไม่มีปัญหา

หลังจากค่าเช่า หัวข้อเจรจาที่พบบ่อยที่สุดรองลงมาคือใครจ่ายให้กับสิ่งใดเมื่อมีสิ่งของแตกหัก นี่คือที่ที่ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าได้รับการทดสอบในกรุงเทพ เพราะสัญญาเช่าส่วนใหญ่ไม่ชัดเจนเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา

ผู้เช่าที่ Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS Phra Khanong รายงานว่าเครื่องปรับอากาศหยุดทำงาน เจ้าของที่ดินกล่าวว่ามันเป็นการสึกหรอปกติและผู้เช่าควรจ่าย ผู้เช่าโต้แย้งว่าหน่วยนั้นเก่าแล้วเมื่อพวกเขาย้ายเข้ามา นี่เกิดขึ้นไปมาเป็นเวลาสองสัปดาห์ ในระหว่างนั้นผู้เช่าก็หลั่งไหลเหงื่อผ่านฤดูร้อนของกรุงเทพโดยไม่มีแอร์ เมื่อเจ้าของที่ดินในที่สุดก็จ่ายบิลซ่อมแซม 3,500 บาท ผู้เช่าก็ตัดสินใจไม่ต่ออายุแล้ว

บทเรียนนั้นง่าย สำหรับสิ่งของที่มาพร้อมกับหน่วย เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น และเครื่องใช้ในครัวเรือนในตัว เจ้าของที่ดินควรครอบคลุมการซ่อมแซมเว้นแต่ว่าจะมีหลักฐานที่ชัดเจนของการใช้งานที่ผิด ใส่สิ่งนี้ลงในสัญญาเช่าของคุณเป็นหนังสือ มันกำจัด 90 เปอร์เซ็นต์ของข้อพิพาทเหล่านี้ก่อนที่จะเริ่มต้น

สำหรับรายการที่เล็กกว่า 1,000 บาท ให้พิจารณาบอกผู้เช่าของคุณล่วงหน้าว่าคุณไว้ใจพวกเขาที่จะแก้ไขปัญหาเล็กน้อยและคุณจะชดเชยด้วยใบเสร็จ นี่สร้างความเชื่อถือและช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงจากการถูกเรียกเกี่ยวกับก๊อกน้ำรั่วที่เวลา 11 นาที

เมื่อต้องยืนยึดและเมื่อต้องงอ

ไม่ใช่ทุกการเจรจาที่ควรจบลงด้วยการปรองดอง คำขอของผู้เช่าบางข้อสมควร บางข้ออย่างไร การรู้ว่าความแตกต่างคือสิ่งที่แยกแยะเจ้าของที่ดินที่มีประสบการณ์ในกรุงเทพจากเจ้าของที่ดินที่เครียด

สถานการณ์	วิธีการที่แนะนำ	ค่าใช้จ่ายทั่วไปของเจ้าของที่ดิน	ผลกระทบต่อความสัมพันธ์
ผู้เช่าขอลดค่าเช่า 1,000 ถึง 2,000 บาทเมื่อต่ออายุ	เสนอส่วนลดที่น้อยกว่าหรือระยะเวลาสัญญาที่ยาวกว่า	500 ถึง 1,000 บาทต่อเดือน	เชิงบวก สร้างความเมตตา
ผู้เช่าขอให้เจ้าของที่ดินครอบคลุมการซ่อมแซมแอร์เครื่องใช้ที่ให้มา	ครอบคลุมการซ่อมแซม มันเป็นสินทรัพย์ของคุณ	2,000 ถึง 5,000 บาทครั้งเดียว	เชิงบวกมาก
ผู้เช่าเรียกร้องให้ลดค่าเช่า 5,000 บาทหรือมากกว่าต่ำกว่าอัตราตลาดมาก	แสดงข้อมูลตลาด ยืนยึดหรือเสนอท่าทีเล็กน้อย	0 บาท	เป็นกลาง หากได้รับการจัดการด้วยความเคารพ
ผู้เช่าต้องการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดโดยไม่มีค่าปรับ	บังคับใช้เงื่อนไขเงินประกัน แต่ช่วยค้นหาผู้เช่าที่แทนที่	เวลาและความพยายาม	เป็นกลางถึงเชิงบวก
ผู้เช่าขอให้เพิ่มสัตว์เลี้ยงที่ไม่ได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้า	อนุญาตด้วยเงินประกันสัตว์เลี้ยงเพิ่มเติมที่สมเหตุสมผล 5,000 ถึง 10,000 บาท	0 บาท หากเงินประกันครอบคลุมความเสียหาย	เชิงบวก

เจ้าของที่ดินที่ Ideo Mobi Sukhumvit 66 ใกล้ BTS Udom Suk มีผู้เช่าที่ต้องการให้เช่าหน่วยให้เพื่อนเป็นเวลาสามเดือนในขณะที่เดินทาง เจ้าของที่ดินกล่าวว่าไม่ เพราะสัญญาเช่าไม่อนุญาตให้ให้เช่าและจะทำให้สิ่งต่าง ๆ ซับซ้อนมากขึ้นเกี่ยวกับประกันและกฎระเบียบของจุรสพ แต่แทนที่จะปฏิเสธเฉย ๆ เจ้าของที่ดินเสนออนุญาตให้ผู้เช่าหยุดสัญญาเช่าหนึ่งเดือนและดำเนินต่อไปสำหรับระยะเวลาที่เหลือ ผู้เช่าชื่นชอบความยืดหยุ่นและอยู่ต่อเพิ่มเติมอีกสองปี

สไตล์การสื่อสารมีความสำคัญมากกว่าที่คุณคิด

ในตลาดการเช่าของกรุงเทพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องจัดการกับผู้เช่าชาวต่างชาติหรือมืออาชีพระหว่างประเทศ วิธีที่คุณสื่อสารอาจมีความสำคัญเท่ากับสิ่งที่คุณสื่อสาร เจ้าของที่ดินไทยที่ตอบสนองช้าหรือเพียงแค่ผ่านตัวแทนมักจะทำให้ผู้เช่าที่คุ้นเคยกับการสื่อสารที่ตรงไปตรงมาและตอบสนองรู้สึกหงุดหงิด

ใช้ LINE สำหรับข้อความประจำวัน มันเป็นมาตรฐานในกรุงเทพ และผู้เช่าส่วนใหญ่คาดหวังไว้ แต่สำหรับสิ่งใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับเงินหรือเงื่อนไขสัญญาเช่า ติดตามด้วยอีเมลหรือข้อความในแชท LINE ของคุณที่ระบุข้อตกลงอย่างชัดเจน "เพื่อให้แน่ใจว่า เราตกลงที่จะต่ออายุที่ 19,000 บาทต่อเดือนสำหรับ 12 เดือนเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน" สิ่งนี้ปกป้องทั้งสองฝ่าย

ตอบสนองต่อข้อความของผู้เช่าใด ๆ ภายในเวลา 24 ชั่วโมง แม้ว่าการตอบสนองจะเป็นเพียง "ได้รับ ให้ฉันพิจารณาสิ่งนี้และจะติดต่อคุณในวันศุกร์" ความเงียบนำมาซึ่งความวิตกกังวล และผู้เช่าที่มีความวิตกกังวลเริ่มดูรายการ

อีกสิ่งหนึ่ง ไม่เคยเจรจาเมื่อคุณโกรธหรือหงุดหงิด เจ้าของที่ดินใกล้ BTS Thong Lo เคยส่งข้อความ LINE ที่เต็มไปด้วยความโกรธให้ผู้เช่าเกี่ยวกับการชำระเงินล่าช้า เรียกผู้เช่าว่าไม่รับผิดชอบ ผู้เช่าจ่ายในวันถัดไป แต่ออกไปเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าและปล่อยให้มีการตรวจสอบติดลบในแต่ละแพลตฟอร์มที่พวกเขาสามารถค้นหา ค่าเช่าคือ 35,000 บาทต่อเดือน ความว่างเปล่าและความเสียหายจากชื่อเสียงมีค่ากว่าการชำระเงินล่าช้าไม่กี่วันมาก

การเจรจากับผู้เช่าที่ดีไม่ใช่เรื่องเกี่ยวกับการชนะ มันเป็นการหาการจัดเรียงที่ทั้งสองฝ่ายรู้สึกว่าได้รับการเคารพและได้รับการปฏิบัติอย่างยุติธรรม เจ้าของที่ดินที่เก็บคอนโดของพวกเขาในทั้งปีไม่ใช่คนที่บีบให้ได้ทุกบาทจากทุกปฏิสัมพันธ์ พวกเขาคือคนที่เลือกการต่อสู้ของพวกเขา รู้ตลาด สื่อสารอย่างชัดเจน และปฏิบัติต่อผู้เช่าเหมือนพันธมิตรมากกว่าศัตรู ผู้เช่าที่ดีคนหนึ่งที่อยู่สามปีในราคาที่ยุติธรรมนั้นมีค่ากว่าประตูหมุนของผู้เช่าในอัตราพรีเมียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณคำนึงถึงการจ้างวางว่าง การทำความสะอาด และความเครียดในการค้นหาคนใหม่ทุกหน่วยเวลา 12 เดือน

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินที่ต้องการเชื่อมต่อกับผู้เช่าที่มีคุณภาพหรือผู้เช่าค้นหาข้อตกลงที่ยุติธรรมเกี่ยวกับคอนโดกรุงเทพครั้งต่อไป โปรดตรวจสอบ superagent.co แพลตฟอร์มนี้ใช้ AI เพื่อจับคู่ผู้เช่ากับหน่วยที่เหมาะสมและให้เครื่องมือแก่เจ้าของที่ดินในการจัดการรายชื่อและความส