ภาษีสำหรับคอนโดให้เช่าในไทย: เจ้าของต้องจ่ายอะไรบ้าง

คุณเพิ่งลงนามในสัญญากับผู้เช่าหนึ่งห้องนอนในคอนโดใกล้ BTS Thong Lo ในราคา 25,000 THB ต่อเดือน รายได้จากการให้เช่ากำลังรู้สึกดี จนกว่าคุณจะตระหนักว่าคุณไม่มีความเห็นว่ารัฐบาลไทยคาดหวังให้คืนมาเท่าใด คุณไม่ได้อยู่ตามลำพัง เจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพ ทั้งพลเมืองไทยและชาวต่างชาติ ต่างอึ้งใจกับชั้นของภาษีที่มาพร้อมกับรายได้จากการให้เช่า บางคนมองข้ามไปทั้งหมดและหวังว่าจะเป็นไปได้ดี คนอื่น ๆ จ่ายเงินเกินเพราะว่าพวกเขาไม่เคยรู้ว่าการหักลดหย่อนใดที่พร้อมใช้งาน คู่มือนี้แจกแจงภาษีทุกประเภทที่เจ้าของคอนโดในกรุงเทพต้องรู้ พร้อมตัวเลขจริง สถานการณ์จริง และไม่มีการปกป้องเลย

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติจากรายได้ค่าเช่า

รายได้จากการให้เช่าในประเทศไทยจัดอยู่ในประเภทรายได้ที่เสียภาษีตามมาตรา 40(5) ของประมวณรัษฎากร ซึ่งหมายความว่าเงินที่คุณเก็บจากการให้เช่าทุกบาทจะต้องประกาศในการยื่นแบบปกติรายปีของคุณ กรมสรรพากร ไม่สนใจว่าคุณจะเป็นเจ้าของหนึ่งหน่วยหรือสิบหน่วย หากคุณมีรายได้จากการให้เช่า คุณจะต้องเสียภาษีจากมัน

ประเทศไทยใช้ระบบอัตราภาษีแบบก้าวหน้า รายได้สุทธิ 150,000 THB แรกได้รับการยกเว้น หลังจากนั้น อัตราจะเพิ่มขึ้นจาก 5% ไปจนถึง 35% สำหรับรายได้ที่สูงกว่า 5 ล้าน THB เจ้าของที่ดินรายบุคคลส่วนใหญ่ที่มีคอนโดหนึ่งหรือสองหน่วยจะตกอยู่ในช่วง 5% ถึง 20% ขึ้นอยู่กับรายได้รวมจากแหล่งอื่น ๆ

นี่คือที่ที่มันเริ่มน่าสนใจ คุณมีทางเลือก 2 ประการสำหรับการหักลดหย่อน คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายจริง ซึ่งหมายความว่าต้องเก็บใบเสร็จสำหรับการบำรุงรักษา ค่าธรรมชาติ การซ่อมแซม ประกันภัย และการหักค่าเสื่อมราคา หรือคุณสามารถใช้การหักลดหย่อนแบบเหมาจ่าย 30% ซึ่งไม่จำเป็นต้องมีเอกสารใด ๆ สำหรับคอนโดในอาคารเช่น The Lumpini 24 ใกล้ BTS Phrom Phong ที่ให้เช่า 35,000 THB ต่อเดือน การหักลดหย่อนแบบเหมาจ่ายนั้นให้คุณ 126,000 THB ออกจากรายได้ค่าเช่าประจำปี 420,000 THB ไม่จำเป็นต้องมีใบเสร็จ

เจ้าของที่ดินรายเล็กส่วนใหญ่เลือกอัตราเหมาจ่าย 30% เพราะมันง่ายกว่าและมักจะดีกว่าค่าใช้จ่ายจริงของพวกเขา แต่ถ้าคุณใช้เงินจำนวนมากในการปรับปรุง เช่นการปรับปรุงครัวแบบ 200,000 THB การหักลดหย่อนจริง ๆ อาจช่วยให้คุณประหยัดได้มากขึ้น คำนวณตัวเลขทั้งสองวิธีก่อนยื่นแบบ

ภาษีหักณ์ที่ผู้เช่าต้องหัก

อันนี้ทำให้เจ้าของที่ดินมือใหม่หลายคนประหลาดใจ เมื่อผู้เช่าของคุณเป็นบริษัท หรือบุคคลธรรมชาติ พวกเขามีภาระหน้าที่ทางกฎหมายในการหัก 5% ของค่าเช่าและส่งให้กรมสรรพากรในนามของคุณ ดังนั้นหากชาวต่างชาติจากญี่ปุ่นที่ทำงานให้บริษัทใน Silom เช่าคอนโดของคุณที่ Ashton Asoke ในราคา 40,000 THB ต่อเดือน และบริษัทจ่ายค่าเช่าโดยตรง คุณจะได้รับ 38,000 THB เท่านั้น อีก 2,000 THB ไปที่สำนักงานสรรพากรโดยตรง

คุณจะได้รับใบรับรองภาษีหักณ์ (แบบฟอร์มเรียกว่า PND 53) จากผู้เช่าบริษัท จำนวนนี้ไม่ใช่เงินที่สูญหาย มันเป็นหนึ่งในเครดิตภาษีที่คุณใช้เพื่อหักล้างหนี้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติของคุณเมื่อคุณยื่นแบบรายปี หากการหักลดหย่อนเกินกว่าภาษีจริงของคุณ คุณสามารถเรียกร้องการคืนเงินได้

หากผู้เช่าของคุณเป็นบุคคลธรรมชาติและจ่ายจากกระเป๋าของตนเอง จะไม่มีภาระหน้าที่ในการหักลดหย่อน คุณจะได้รับจำนวนเต็มและจัดการกับภาษีด้วยตนเอง นี่คือสถานการณ์ที่พบได้บ่อยกว่าสำหรับคอนโดในพื้นที่ที่มีความนิยมกับชาวต่างชาติอิสระ เช่นเขตเอกมัย และ On Nut ที่หน่วยหนึ่งห้องนอนให้เช่า 12,000 ถึง 22,000 THB ต่อเดือน

ภาษีบ้านและที่ดิน (อันใหญ่นับแต่ปี 2020)

พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลใช้บังคับตั้งแต่ปี 2020 แทนที่ภาษีบ้านและสิ่งปลูกสร้างเก่า มันเปลี่ยนเกมเพื่อเจ้าของคอนโดทั่วกรุงเทพ ภายใต้กฎหมายนี้ หากคอนโดของคุณใช้เพื่อวัตถุประสงค์ของการให้เช่า จะจัดอยู่ในประเภท "การใช้งานเชิงพาณิชย์" และคำนวณภาษีตามมูลค่าประเมินไม่ใช่รายได้จากการให้เช่า

อัตราถูกจัดโครงสร้างดังนี้ สำหรับสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินได้ถึง 50 ล้าน THB อัตราอยู่ที่ 0.3% ของมูลค่าประเมิน คอนโดกรุงเทพส่วนใหญ่อยู่ในช่วงนี้เป็นอย่างดี ตามข้อมูลจาก Knight Frank Thailand มูลค่าประเมินเฉลี่ยของคอนโดหนึ่งห้องนอนในกรุงเทพตอนกลาง อยู่ที่ 3 ถึง 7 ล้าน THB ดังนั้นคุณกำลังมองหาภาษีบ้านและที่ดินประจำปีประมาณ 9,000 ถึง 21,000 THB สำหรับหน่วยเช่าทั่วไป

นี่คือตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของคอนโด 45 ตารางเมตรที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi การประเมินของรัฐบาลมา 4.5 ล้าน THB ภาษีบ้านและที่ดินประจำปีของคุณจะเป็น 13,500 THB นั่นคือประมาณหนึ่งเดือนของค่าธรรมชาติสำหรับอาคารจำนวนมาก ไม่ร้ายแรง แต่ก็ไม่ใช่ศูนย์

หมายเหตุสำคัญ รัฐบาลมีการลดราคาชั่วคราวในบางปี โดยลดอัตราได้ถึง 90% ในระหว่างช่วงเวลาที่มีการบรรเทาโควิด ตรวจสอบประกาศล่าสุดจาก กรมที่ดิน หรือสำนักงานเขตท้องถิ่นของคุณก่อนชำระเงิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์

ภาษีทั้งสองนี้ใช้เมื่อคุณขายคอนโด ไม่ใช่เมื่อคุณให้เช่า แต่มันสำคัญต่อเจ้าของที่ดินเพราะผู้คนจำนวนมากซื้อคอนโดเป็นสินทรัพย์เพื่อการขายในอนาคต ความเข้าใจต้นทุนเหล่านี้ล่วงหน้าช่วยให้คุณคำนวณผลตอบแทนจริงจากการลงทุน

หากคุณขายคอนโดภายในห้าปีตั้งแต่วันซื้อ (ตามช่วงเวลาเป็นเจ้าของที่บันทึกไว้ในใบเสร็จ) คุณจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) ที่ 3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมินของรัฐบาล อย่างไรก็ตาม หากคุณถืออสังหาริมทรัพย์มากกว่าห้าปี คุณจะข้าม SBT และแทนที่จะจ่ายอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน

พิจารณาสถานการณ์นี้ คุณซื้อสตูดิโอที่ Ideo Mobi Sukhumvit ในปี 2022 ราคา 3.8 ล้าน THB คุณได้ให้เช่า 15,000 THB ต่อเดือน ในปี 2025 คุณตัดสินใจขาย 4.2 ล้าน THB เนื่องจากคุณถือมันเพียง 3 ปี คุณจึงเป็นหนี้ SBT จำนวน 138,600 THB (3.3% ของ 4.2 ล้าน) นั่นคือส่วนสำคัญที่กินกำไรเงินทุน หากคุณรอจนถึงปี 2028 คุณจะจ่ายเพียง 21,000 THB ในอากรแสตมป์แทน

เปรียบเทียบภาษีหลักสำหรับเจ้าของคอนโดในกรุงเทพ

นี่คือตารางอ้างอิงอย่างรวดเร็วเพื่อช่วยให้คุณจัดเรียงภาษีเหล่านี้ทั้งหมด ตัวเลขใช้คอนโดหนึ่งห้องนอนทั่วไปในกรุงเทพตอนกลางเป็นฐาน

ประเภทภาษี	เมื่อใช้บังคับ	อัตรา	ตัวอย่างจำนวนเงิน (คอนโด 4.5 ล้าน THB ค่าเช่า 25,000 THB/เดือน)	ชำระให้
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติ	การยื่นแบบประจำปีจากรายได้ค่าเช่า	5% ถึง 35% (ก้าวหน้า หลังหักลดหย่อน)	ประมาณ 10,500 ถึง 21,000 THB/ปี	กรมสรรพากร
ภาษีหักณ์	รายเดือน หากผู้เช่าเป็นบริษัท	5% ของค่าเช่า	1,250 THB/เดือน (ใช้เป็นเครดิตกับภาษีเงินได้)	กรมสรรพากร (ผ่านผู้เช่า)
ภาษีบ้านและที่ดิน	ประจำปี ตามมูลค่าประเมิน	0.3% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ถึง 50 ล้าน THB	13,500 THB/ปี	สำนักงานเขตท้องถิ่น
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ขาย หากถือน้อยกว่า 5 ปี	3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน	138,600 THB (ขาย 4.2 ล้าน)	กรมที่ดินที่การถ่ายโอน
อากรแสตมป์	ขาย หากถือมากกว่า 5 ปี	0.5% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน	21,000 THB (ขาย 4.2 ล้าน)	กรมที่ดินที่การถ่ายโอน

ข้อผิดพลาดทั่วไปของเจ้าของที่ดินในกรุงเทพกับภาษี

ข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดคือเพียงแค่ไม่ยื่นแบบ เจ้าของบางคนสันนิษฐานว่าเพราะไม่มีใครเคาะประตูหรือเตือน พวกเขาจึงปลอดภัย กรมสรรพากรได้เพิ่มขีดความสามารถในการจับคู่ข้อมูล โดยหมวดอ้างอิงรายการเช่าออนไลน์กับบัญชีภาษี หากคอนโดของคุณปรากฏบนแพลตฟอร์มการลงรายการที่ 30,000 THB ต่อเดือน แต่คุณรายงานรายได้ค่าเช่าเป็นศูนย์ ความไม่ตรงกันนั้นสามารถเรียกให้มีการตรวจสอบ

ข้อผิดพลาดทั่วไปอีกประการหนึ่งคือการนับซ้ำภาษีหักณ์ เจ้าของที่ดินบางคนลืมเรียกร้องเครดิตภาษีหักณ์จากการยื่นแบบรายปี ซึ่งส่งผลให้ต้องเสียภาษีสองครั้งจากรายได้เดียวกัน เก็บใบรับรอง PND 53 ไว้เป็นระเบียบและมอบให้บัญชีของคุณ

ข้อบกพร่องประการที่สามเกี่ยวข้องกับเจ้าของที่ดินต่างชาติซึ่งสันนิษฐานว่าสนธิสัญญาภาษีของประเทศบ้านเกิดของพวกเขาลบล้างภาระหน้าที่ภาษีไทย ประเทศไทยมีข้อตกลงหลีกเลี่ยงการเสียภาษีซ้ำกับหลายประเทศ แต่สนธิสัญญาเหล่านี้มักจะให้ประเทศไทยสิทธิหลักในการเสียภาษีรายได้ค่าเช่าที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ที่นี่ ชาวต่างชาติจากอังกฤษให้เช่าคอนโดที่ Supalai Elite Surawong ใกล้ BTS Sala Daeng ยังคงต้องเสียภาษีเงินได้ไทยจากค่าเช่านั้น สนธิสัญญาเพียงป้องกันรายได้เดียวกันจากการเสียภาษีอีกครั้งในสหราชอาณาจักร

สุดท้าย เจ้าของที่ดินบางคนไม่สนใจบิลภาษีบ้านและที่ดินเพราะมันมาถึงที่อยู่ที่จดทะเบียน ซึ่งอาจแตกต่างจากที่พวกเขาอาศัยอยู่จริง บิลค้างสะสมค่าปรับ 1% ต่อเดือน ตั้งค่าการเตือนปฏิทินสำหรับเดือนมีนาคมและเมษายนทุกปี เมื่อเงินเหล่านี้มักจะครบกำหนด

วิธีการปฏิบัติตามอำเภอใจโดยไม่ต้องสูญเสียการนอนหลับ

จ้างบัญชีท้องถิ่น จริง ๆ นะ การยื่นแบบประจำปีพื้นฐานสำหรับเจ้าของที่ดินรายบุคคลที่มีคอนโดเช่าหนึ่งหรือสองหน่วยมักมีราคา 3,000 ถึง 8,000 THB นั่นเป็นเศษส่วนของค่าปรับและค่าเสริมที่คุณจะต้องเผชิญหากพลาดการยื่นแบบ ขออ้างอิงจากสำนักงานกฎหมายหรือการจัดการอาคารของคุณ บัญชีจำนวนมากใกล้สยาม อโศก และสาทร ใช้เฉพาะสำหรับการยื่นแบบภาษีชาวต่างชาติและเจ้าของที่ดิน

เก็บสเปรดชีตง่าย ๆ ติดตามค่าเช่ารายเดือนที่ได้รับ ใบรับรองการหักลดหย่อนใด ๆ การชำระค่าธรรมชาติ ค่าซ่อมแซม และค่าเบี้ยประกันภัย แม้ว่าคุณตั้งใจจะใช้การหักลดหย่อนแบบเหมาจ่าย 30% การมีบันทึกค่าใช้จ่ายจริงจะให้คุณตัวเลือก และหากกรมสรรพากรเคยถามคำถาม คุณจะมีคำตอบพร้อม

เคล็ดลับปฏิบัติอีกประการหนึ่ง เปิดบัญชีธนาคารเฉพาะสำหรับรายได้ค่าเช่าของคุณ การผสมรายได้ค่าเช่ากับเงินเดือนและการใช้จ่ายส่วนตัวทำให้ยากต่อการติดตามสิ่งที่คุณได้รับและสิ่งที่คุณใช้จ่ายในอสังหาริมทรัพย์ บัญชีแยกต่างหากสร้างวิธีการเก็บการตรวจสอบที่สะอาด

การเป็นเจ้าของคอนโดเช่าในกรุงเทพยังคงเป็นหนึ่งในการเล่นเงินลงทุนที่ดีที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ผลตอบแทนเฉลี่ย 4% ถึง 6% ในพื้นที่หลักตามทิศทาง Sukhumvit ยังคงมีความดึงดูดใจเมื่อเทียบกับตลาดภูมิภาคจำนวนมาก แต่ผลตอบแทนเหล่านั้นดูดีบนกระดาษเท่านั้นหากคุณได้คำนวณภาระหน้าที่ภาษีของคุณ รู้ว่าคุณต้องเสีย ยื่นแบบตรงเวลา และเก็บบันทึกของคุณสะอาด วิธีนั้นรายได้ค่าเช่าจะยังคงเป็นสิ่งที่ควรจะเป็น การเพิ่มเติมที่เชื่อถือได้และปราศจากความเครียดไปยังชีวิตการเงินของคุณ หากคุณกำลังค้นหาผู้เช่าหรือต้องการลงรายชื่อคอนโดกรุงเทพของคุณโดยไม่มีปัญหา ตรวจสอบ superagent.co เพื่อจับคู่กับผู้เช่าคุณภาพสูงผ่านแพลตฟอร์มที่ขับเคลื่อนด้วย AI สร้างขึ้นโดยเฉพาะสำหรับตลาดกรุงเทพ