สัญญาเช่าคอนโดภาษาอังกฤษ: มีผลทางกฎหมายในไทยหรือไม่

คุณเพิ่งพบคอนโดที่สมบูรณ์แบบใกล้ BTS Thong Lo เช่า 28,000 บาท ต่อเดือน เจ้าของบ้านดูเป็นมิตร และทุกอย่างรู้สึกถูกต้อง จากนั้นข้อตกลงการเช่าก็มาถึงอีเมลของคุณ และเป็นภาษาอังกฤษทั้งหมด คุณหยุดลง นี่ถูกกฎหมายไทยจริง ๆ เหรอ ศาลไทยจะให้ความเห็นชอบได้ไหมถ้าเกิดปัญหา ถ้าคุณเป็นผู้อพยพที่เช่าที่อยู่ในกรุงเทพฯ คำถามนี้อาจขึ้นในใจของคุณบ่อยกว่าที่คิด คำตอบสั้น ๆ คือ ใช่ สัญญาเช่าภาษาอังกฤษสามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายไทย แต่มีรายละเอียดสำคัญที่คุณต้องเข้าใจอย่างแน่นอนก่อนลงนาม

สัญญาเช่าภาษาอังกฤษเท่านั้นถูกกฎหมายไทยหรือไม่

กฎหมายไทยไม่ได้กำหนดให้สัญญาเช่าต้องเป็นภาษาไทยจึงจะมีผลบังคับใช้ ไม่มีข้อบัญญัติในระเบียบของ กรมที่ดิน หรือในประมวณวิธีสิวิลและพาณิชย์ที่บังคับให้ใช้ภาษาใดภาษาหนึ่งสำหรับสัญญาเช่าเอกชน ตราบใดที่ทั้งสองฝ่ายตกลงเงื่อนไข และสัญญาเป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายพื้นฐาน มันก็มีผลบังคับใช้โดยไม่คำนึงถึงภาษาที่ใช้

อย่างไรก็ตาม ศาลไทยดำเนินการในภาษาไทย ถ้าข้อพิพาท เข้าไปในห้องศาลในที่สุด สัญญาภาษาอังกฤษต้องได้รับการแปลเป็นภาษาไทยอย่างเป็นทางการโดยนักแปลรับอนุญาต การแปลนี้จึงกลายเป็นเอกสารที่ศาลตรวจสอบ ดังนั้นในขณะที่สัญญาเช่าภาษาอังกฤษของคุณมีผลบังคับใช้ได้ แต่อาจประสบปัญหาการตีความ หากการแปลเป็นภาษาไทยนำเสนอความคลุมเครือ

ต่อไปนี้คือสถานการณ์จริง ผู้อพยพชาวบริเตนเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q Sukhumvit 36 จ่ายประมาณ 22,000 บาท ต่อเดือน เกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับเงินประกัน สัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษทั้งหมด เจ้าของบ้านในตอนแรกโต้แย้งว่าเงื่อนไขภาษาอังกฤษไม่ชัดเจน แต่เมื่อเอกสารได้รับการแปลอย่างมืออาชีพและส่งไปยังศาลคุ้มครองผู้บริโภค ตำแหน่งของผู้อพยพก็ได้รับการยืนยัน สัญญาภาษาอังกฤษมีผลบังคับใช้ได้เพราะทั้งสองฝ่ายลงนามโดยสมัครใจ

ตามการสำรวจปี 2023 โดย CBRE Thailand ประมาณ 65% ของสัญญาเช่าคอนโดที่ผู้เช่าต่างชาติลงนามในกรุงเทพฯ กลาง 起草เป็นภาษาอังกฤษหรือรูปแบบสองภาษา นี่คือส่วนใหญ่ที่มีความสำคัญ ซึ่งหมายความว่าการปฏิบัตินี้ได้รับการยอมรับอย่างแพร่หลาย

เหตุใดสัญญาสองภาษาจึงเป็นมาตรฐานทองคำ

แม้ว่าสัญญาภาษาอังกฤษเท่านั้นจะใช้ได้ แต่วิธีที่ฉลาดที่สุดคือสัญญาเช่าสองภาษา สัญญาสองภาษามีข้อความภาษาอังกฤษและไทยเคียงข้างกัน โดยปกติมีข้อกำหนดที่ระบุว่าเวอร์ชันภาษาใดมีผลบังคับใช้ในกรณีที่มีข้อขัดแย้ง เจ้าของบ้านและบริษัทจัดการทรัพย์สินที่มีประสบการณ์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ใช้รูปแบบนี้อยู่แล้ว

พิจารณาจากมุมมองปฏิบัติ ถ้าคุณเช่าห้องนอนสองห้องที่ Life Ladprao Valley ใกล้ MRT Phahon Yothin สำหรับ 35,000 บาท ต่อเดือน และแอร์แตกเสีย คุณต้องการไม่มีความสับสนเลยว่าใครจ่ายค่าซ่อมแซม สัญญาสองภาษาลบล้างการเดาการแปลใด ๆ เพราะเวอร์ชันไทยอยู่ที่นั่นแล้ว ตกลงล่วงหน้าโดยทั้งสองฝ่าย

เมื่อตรวจสอบสัญญาสองภาษา จงตรวจสอบเสมอว่าภาษาใดได้รับการกำหนดให้เป็นภาษาควบคุม สัญญาบางฉบับระบุว่าเวอร์ชันไทยควบคุม บางฉบับให้ความสำคัญกับเวอร์ชันภาษาอังกฤษ ข้อกำหนดข้อเดียวนี้สามารถกำหนดผลลัพธ์ของข้อพิพาทในอนาคต ดังนั้นอย่าข้ามไป

ข้อกำหนดหลักที่ต้องระวังในภาษาใด ๆ

ไม่ว่าสัญญาเช่าของคุณเป็นภาษาอังกฤษ ไทย หรือทั้งสองภาษา ข้อกำหนดบางประการต้องใช้ความสนใจอย่างเต็มที่ของคุณ คำศัพท์ที่หายไปหรือคลุมเครือคือจุดเริ่มต้นของปัญหา ไม่ใช่ภาษาของสัญญา

เงื่อนไขเงินประกันเป็นแหล่งข้อพิพาทอันดับหนึ่งในกรุงเทพฯ กฎหมายไทยตามแนวทางคุ้มครองผู้เช่าของ กรมที่ดิน จำกัดเงินประกันในการเช่าที่อยู่อาศัยสูงสุดหนึ่งเดือนค่าเช่า แม้ว่าในทางปฏิบัติเจ้าของบ้านหลายคนขอสองเดือน สัญญาเช่าของคุณควรระบุอย่างชัดเจนถึงจำนวนเงินประกัน เงื่อนไขสำหรับการหักเงิน และเส้นเวลาสำหรับการคืน มาตรฐานคือ 30 วันหลังจากย้ายออก

พิจารณาสถานการณ์ที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut โดยที่ผู้เชี่ยวชาญชาวญี่ปุ่นจ่ายค่าเช่า 18,000 บาท ต่อเดือน สัญญาเช่าภาษาอังกฤษของเธออกแบบเงินประกันสองเดือน แต่ไม่ได้พูดถึงเส้นเวลาการคืนหรือเกณฑ์การหักเงิน เมื่อเธอย้ายออก เจ้าของบ้านจึงกักเงิน 15,000 บาท สำหรับ "การทำความสะอาดและการสึกหรอ" โดยไม่มีการแยกรายการ หากไม่มีภาษาสัญญาที่เฉพาะเจาะจงในการปฏิเสธ เธอมีทางออกจำกัด

ข้อกำหนดสำคัญอื่น ๆ ที่ต้องตรวจสอบ ได้แก่ ระยะเวลาการเช่าและเงื่อนไขการต่ออายุ ความรับผิดชอบในการชำระค่าสาธารณูปโภค บทลงโทษสำหรับการสิ้นสุดก่อนกำหนด กระบวนการตรวจสอบทรัพย์สิน และการอนุญาตให้เช่าย่อยหรือไม่ ทุกข้อนี้ควรระบุอย่างชัดเจน ไม่ว่าสัญญาจะเป็นภาษาใดก็ตาม

การเปรียบเทียบสัญญาเช่าภาษาอังกฤษเท่านั้น ไทยเท่านั้น และสองภาษา

เพื่อให้ง่ายต่อการเข้าใจ ต่อไปนี้คือการแบ่งความเห็นถึงวิธีการเปรียบเทียบรูปแบบสัญญาทั้งสามในปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้เช่าในกรุงเทพฯ

ปัจจัย	สัญญาเช่าภาษาอังกฤษเท่านั้น	สัญญาเช่าภาษาไทยเท่านั้น	สัญญาเช่าสองภาษา
ความถูกต้องตามกฎหมาย	ถูกต้องหากทั้งสองฝ่ายตกลง	ถูกต้องอย่างสมบูรณ์	ถูกต้องอย่างสมบูรณ์
การใช้งานศาล	ต้องการการแปลเป็นภาษาไทยอย่างเป็นทางการ	สามารถใช้ได้โดยตรง	สามารถใช้ได้โดยตรงในทั้งสองภาษา
พบบ่อยในหมู่ผู้อพยพ	พบบ่อยมาก	หายากสำหรับผู้เช่าต่างชาติ	เป็นมาตรฐานที่เพิ่มขึ้น
ความเสี่ยงของการตีความผิด	ปานกลาง การแปลอาจนำเสนอข้อผิดพลาด	ต่ำสำหรับผู้พูดภาษาไทย สูงสำหรับผู้ที่ไม่พูดภาษาไทย	ต่ำ ทั้งสองเวอร์ชันตกลงไว้ล่วงหน้า
กรณีการใช้งานทั่วไป	เจ้าของบ้านเอกชนให้เช่าแก่ผู้อพยพ	การเช่าไทยต่อไทย	บริษัทมืออาชีพ ทรัพย์สินที่จัดการ
แนะนำสำหรับ	การพักอาศัยระยะสั้น สถานการณ์เสี่ยงต่ำ	คนไทย	ผู้เช่าต่างชาติทั้งหมด โดยเฉพาะระยะยาว

ข้อกำหนดการลงทะเบียนและกฎสามปี

นี่คือบางสิ่งที่ผู้เช่าหลายคนมองข้าม ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าใด ๆ ที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องลงทะเบียนกับกรมที่ดินเพื่อให้มีผลบังคับใช้เกินระยะเวลาเริ่มต้นสามปีนี้ นี่ใช้ได้กับภาษาสัญญาโดยไม่คำนึงถึง หากสัญญาเช่าของคุณไม่ได้ลงทะเบียน มันจึงมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปีสูงสุด แม้ว่าคุณจะลงนามในข้อตกลง 5 ปี

สำหรับผู้เช่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ นี่ไม่ใช่ข้อกังวลใหญ่ หลักสูตรวิจารณ์ส่วนใหญ่ของสัญญาเช่าคอนโดดำเนินการเป็นเวลาหนึ่งปีโดยมีตัวเลือกในการต่ออายุ แต่ถ้าคุณลงนามสัญญาระยะยาว เช่น สำหรับบ้านครอบครัวในคอมพาউนด์ใกล้สอย Bearing หรือหน่วยขนาดใหญ่ที่ Magnolias Waterfront Residences บน Charoen Nakhon ที่ 120,000 บาท ต่อเดือน การลงทะเบียนกลายเป็นสิ่งจำเป็น

การลงทะเบียนเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมโดยยึดตามมูลค่าค่าเช่าทั้งหมดในระหว่างระยะเวลาการเช่า เจ้าของบ้านและผู้เช่าโดยทั่วไปแบ่งค่าเหล่านี้ แม้ว่านี่สามารถเจรจาได้ ภาษาสัญญาไม่มีผลต่อสิทธิ์ในการลงทะเบียน สัญญาภาษาอังกฤษ ไทย หรือสองภาษา ทั้งหมดสามารถลงทะเบียนได้ แม้ว่ากรมที่ดินจะต้องการการแปลเป็นภาษาไทยของเอกสารภาษาอังกฤษใด ๆ

สิ่งที่ต้องทำหากเจ้าของบ้านเสนอสัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษเท่านั้น

สิ่งนี้เกิดขึ้นบ่อยเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่มีผู้อพยพหนาแน่นเช่น Sukhumvit Soi 24 Sathorn Soi 12 หรือรอบ BTS Ari เจ้าของบ้านเอกชนจำนวนมากที่ให้เช่าแก่คนต่างชาติใช้แม่แบบข้อความภาษาอังกฤษธรรมดาที่พวกเขาพบออนไลน์หรือได้รับจากเพื่อน แม่แบบเหล่านี้มีตั้งแต่เพียงพอสมควรไปจนถึงอันตรายอย่างไม่สมควร

ถ้าคุณได้รับสัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษเท่านั้น ขั้นตอนแรกของคุณควรอ่านทุกบรรทัดอย่างระมัดระวัง อย่าสมมติว่ามันครอบคลุมสิ่งพื้นฐานเพียงเพราะมันดูเป็นมืออาชีพ ตรวจสอบจำนวนค่าเช่าที่แน่นอน เงื่อนไขเงินประกัน วันที่ชำระเงิน ความรับผิดชอบในการรักษาบำรุง และจะเกิดอะไรขึ้นหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องการสิ้นสุด

ขั้นตอนที่สองของคุณคือขอให้มีเวอร์ชันสองภาษา เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะเห็นด้วยหากคุณอธิบายว่ามันปกป้องทั้งสองฝ่าย หากพวกเขาปฏิเสธ ให้พิจารณาให้สัญญาเช่าภาษาอังกฤษได้รับการตรวจสอบอย่างอิสระโดยทนายความไทยที่ทำงานกับลูกค้าผู้อพยพ การตรวจสอบสัญญาพื้นฐานโดยทั่วไปมีค่าระหว่าง 3,000 ถึง 8,000 บาท ซึ่งเป็นราคาเล็ก ๆ เมื่อเทียบกับการสูญเสียเงินประกัน 50,000 บาท

นักเร่ร่องดิจิทัลที่เช่าสตูดิโอที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit เพิ่งแบ่งปันประสบการณ์ของเขาออนไลน์ เจ้าของบ้านของเขาให้สัญญาเช่าหนึ่งหน้าเป็นภาษาอังกฤษ โดยไม่มีการกล่าวถึงเงื่อนไขการคืนเงินประกัน เขาจ่ายให้ทนายความ 5,000 บาท เพื่อจัดทำสัญญาสองภาษาที่เหมาะสม เจ้าของบ้านลงนามโดยไม่มีการโต้แย้ง ขั้นตอนง่าย ๆ นั้นให้ความคุ้มครองทางกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับการเช่าสิบสองเดือนทั้งหมด

ปกป้องตัวเองก่อนลงนาม

ภาษาของสัญญาเช่าคอนโดของคุณมีความสำคัญน้อยกว่าคุณภาพของเนื้อหา สัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษเท่านั้นถูกต้องตามกฎหมายไทย แต่สัญญาสองภาษาให้คุณมีทีมที่แข็งแกร่งกว่าหากเกิดอะไรขึ้นผิดปกติ ตรวจสอบข้อกำหนดหลักเสมอ จัดทำเอกสารสภาพหน่วยด้วยรูปถ่ายก่อนเข้าอยู่เสมอ และเก็บสำเนาสัญญาที่ลงนามไว้ในสถานที่ปลอดภัยเสมอ ไม่ว่าคุณจ่ายค่าเช่า 15,000 บาท ต่อเดือนสำหรับสตูดิโอใกล้ BTS Wutthakat หรือ 80,000 บาทสำหรับห้องนอนสองห้องที่มองเห็นแม่น้ำใน Riverside กฎเดียวกันนี้ใช้ได้ สัญญาเช่าของคุณเป็นเครือข่ายความปลอดภัยของคุณ

หากคุณกำลังค้นหาคอนโดในกรุงเทพฯ และต้องการให้แน่ใจว่าจัดการเอกสารอย่างถูกต้องตั้งแต่เริ่มต้น ลองดู superagent.co Superagent ช่วยให้คุณค้นหารายการที่ตรวจสอบแล้วทั่วกรุงเทพฯ และเชื่อมต่อคุณกับเจ้าของบ้านที่ใช้สัญญาเช่าที่เหมาะสมและโปร่งใส เพื่อให้คุณสามารถมุ่งเน้นไปที่การเข้าอยู่ในสถานที่ใหม่ของคุณแทนที่จะกังวลเกี่ยวกับรายละเอียดเล็ก ๆ ของสัญญา