เช่าคอนโดโดยไม่ต้องวางเงินประกัน: มีจริงไหม ต้องทำอะไร

ลองจินตนาการดูสิ: คุณเพิ่งลงจอดที่กรุงเทพฯ พบคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Ari ที่ราคา 18,000 บาทต่อเดือน แล้วเจ้าของสถานที่บอกคุณว่าเงินประกันต้องชำระล่วงหน้าสองเดือน นั่นคือ 36,000 บาท หายไปก่อนที่คุณจะเปิดแอร์เสียอีก เพิ่มค่าเช่าเดือนแรก และคุณกำลังมองหา 54,000 บาท เพื่อได้รับกุญแจ สำหรับคนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่ย้ายถิ่นหรือเปลี่ยนงาน เงินจำนวนมากแบบนั้นไม่มีการจองไว้ ดังนั้นคำถามจึงปรากฏขึ้นเสมอ: คุณสามารถเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ โดยไม่ต้องจ่ายเงินประกันได้จริง ๆ หรือ คำตอบสั้น ๆ คือใช่ บางครั้ง คำตอบที่ยาวนานกว่านั้นน่าสนใจมากขึ้น และนั่นคือสิ่งที่เราจะแบ่งแยกออกมาที่นี่

วิธีการทำงานของเงินประกันในการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ

ก่อนที่เราจะพูดถึงการข้ามการจ่ายประกัน ให้เราแน่ใจว่าเราเข้าใจสิ่งที่คุณกำลังเผชิญ แนวปฏิบัติมาตรฐานในกรุงเทพฯ คือให้เจ้าของสถานที่เรียกเก็บเงินประกันเท่ากับค่าเช่าสองเดือน นี่จะถูกเก็บไว้ตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า และควรจะส่งคืนเมื่อคุณย้ายออก หักค่าความเสียหายหรือค่าน้ำค่าไฟที่ค้างชำระ

ไม่มีกฎหมายไทยโดยเฉพาะที่กำหนดขีดจำกัดว่าเจ้าของสถานที่สามารถเรียกเก็บเงินประกันได้เท่าไหร่ มาตรฐานสองเดือนเป็นเพียงบรรทัดฐานตลาด ไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมาย เจ้าของสถานที่บางคนขอหนึ่งเดือน คนอื่น ๆ ต้องการสามเดือน Department of Lands ดูแลการลงทะเบียนทรัพย์สินและเรื่องเจ้าของสถานที่ผู้เช่าบางอย่าง แต่จำนวนเงินประกันโดยทั่วไปถูกปล่อยให้สัญญาระหว่างสองฝ่าย

นี่คือตัวอย่างจริง เพื่อนของฉันเช่าสตูดิโอใกล้ MRT Phra Ram 9 ที่ราคา 12,000 บาทต่อเดือน เจ้าของสถานที่ต้องการเงินประกันสองเดือนบวกค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน นั่นคือ 36,000 บาทในวันแรกสำหรับอพาร์ตเมนต์สตูดิโอ เธอพยายามเจรจาและลดเหลือเงินประกันหนึ่งเดือน เพียงอย่างเดียวนั้นช่วยเธอประหยัด 12,000 บาท ประเด็นคือ ทุกอย่างในกรุงเทพฯ สามารถเจรจาได้หากคุณรู้วิธีการเข้าถึง

เมื่อเจ้าของสถานที่จริง ๆ ยกเว้นเงินประกัน

ให้พูดตรง ๆ เจ้าของสถานที่ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะไม่ยกเว้นเงินประกันไปทั้งหมด พวกเขามองว่าเป็นประกันภัยต่อความเสียหาย ค่าน้ำค่าไฟที่ค้างชำระ หรือผู้เช่าที่หายตัวไปกลางคืน แต่มีสถานการณ์จริงที่เจ้าของสถานที่ลดหรือข้ามเงินประกันไปโดยสิ้นเชิง

สถานการณ์ทั่วไปที่สุดคือในช่วงเวลาที่มีอุปทานมากเกิน ตามรายงาน Knight Frank Thailand ตลาดคอนโดของกรุงเทพฯ เห็นอัตราว่างเพิ่มขึ้นเหนือ 20% ในคอริดอร์ที่มีอุปทานสูงหลายแห่งตามแนว Sukhumvit ระหว่าง 2020 ถึง 2023 เมื่อตึกมีหน่วยว่างหลายสิบหน่วย เจ้าของสถานที่จะมีความคิดสร้างสรรค์ บางคนมีเงินประกันหนึ่งเดือน เดือนแรกฟรี หรือยกเว้นเงินประกันไปโดยสิ้นเชิงสำหรับผู้เช่าที่ลงนามในสัญญาเช่าระยะยาว

ลองดูพื้นที่รอบ BTS Bearing และ BTS Samrong ซึ่ง Ideo Sukhumvit 93 และ Pause Sukhumvit 107 เห็นการแข่งขันหนักแน่น เจ้าของสถานที่ที่นั่นเป็นที่รู้จักกันว่าเสนอดีลเงินประกันเป็นศูนย์สำหรับสัญญา 12 เดือน โดยเฉพาะสำหรับหน่วยในช่วง 8,000 ถึง 13,000 บาทต่อเดือน มันไม่ใช่สากล แต่มันเกิดขึ้นมากกว่าที่ผู้คนคิด

ผู้เช่าของ บริษัท ยังได้รับการปฏิบัติพิเศษ หากบริษัทของคุณลงนามในสัญญาเช่าในนามคุณ เจ้าของสถานที่บางครั้งยกเว้นเงินประกันเพราะความเสี่ยงที่รับรู้จะต่ำลง บริษัทจะไม่หายตัวไปในคืนเดียว

ยุทธศาสตร์ที่ใช้ได้จริงเพื่อลดหรือขจัดเงินประกันของคุณ

หากคุณต้องการลองเช่าโดยไม่มีเงินประกัน หรืออย่างน้อยก็เงินประกันที่น้อยกว่า นี่คือกลวิธีที่ผู้เช่าจริง ๆ ในกรุงเทพฯ ใช้ได้สำเร็จ

อันดับแรก เสนอสัญญาเช่าที่นาน เจ้าของสถานที่ที่นั่งอยู่ในหน่วยว่างใกล้ BTS On Nut จะชอบผู้เช่าผลประกอบการ 18 เดือนที่มีเงินประกันเป็นศูนย์มากกว่าการเสี่ยงกับผู้เช่าระยะสั้นที่จ่ายเงินประกันสองเดือนล่วงหน้า แต่ออกไปหลังหกเดือน เสถียรภาพมีมูลค่าจริง และเจ้าของสถานที่ที่ฉลาดรู้เรื่องนี้

ประการที่สอง จ่ายค่าเช่ารายเดือนเพิ่มเติมแลกกับเงินประกันเป็นศูนย์ หากคอนโดใกล้ MRT Lat Phrao แสดงรายการ 15,000 บาทต่อเดือนพร้อมเงินประกันสองเดือน คุณสามารถเสนอ 16,500 บาทต่อเดือนโดยมีเงินประกันเป็นศูนย์ สูง 12 เดือน เจ้าของสถานที่จริง ๆ แล้วได้รับมากกว่า คุณหลีกเลี่ยงเงินก้อน 30,000 บาท และทุกคนชนะ

ประการที่สาม แสดงหลักฐานของรายได้และการอ้างอิง นำเอกสารการทำงาน จดหมายจ้างงาน หรือการอ้างอิงจากเจ้าของสถานที่เดิม ยิ่งคุณดูเชื่อถือได้มากเท่าไหร่ เจ้าของสถานที่ก็จะมีความยืดหยุ่นมากขึ้น นี่มีประสิทธิผลโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับเจ้าของรายบุคคลมากกว่าบริษัทจัดการทรัพย์สิน ซึ่งมักจะปฏิบัติตามนโยบายที่เข้มงวดมากขึ้น

ประการที่สี่ เช่าโดยตรงจากเจ้าของสถานที่ ตัวแทนและบริษัทจัดการทรัพย์สินไม่ค่อยมีอำนาจในการยกเว้นเงินประกัน แต่เจ้าของรายบุคคลที่จัดการหน่วยของตนเองที่ Lumpini Park Rama 9 หรือ The Base Park West สามารถตัดสินใจนั้นได้ในทันที

ทางเลือกเงินประกัน: บริการประกันและการรับประกัน

ตัวเลือกใหม่ที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในกรุงเทพฯ คือประกันการแทนที่เงินประกัน แทนที่จะจ่ายเงินก้อนเงินประกันให้เจ้าของสถานที่ คุณจ่ายค่าธรรมเนียมที่น้อยกว่าและไม่สามารถคืนได้ให้กับบริษัทประกันที่รับประกันเจ้าของสถานที่ต่อความเสียหายหรือการเลิกจ้าง

รูปแบบนี้เป็นเรื่องปกติในยุโรปและสหรัฐอเมริกา และปรากฏชัดเจนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ค่าใช้จ่ายทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 30% ถึง 50% ของสิ่งที่เงินประกันเดิมจะเป็น ดังนั้นสำหรับคอนโดใกล้ BTS Thong Lo เช่าที่ 25,000 บาทต่อเดือน แทนที่จะจ่าย 50,000 บาทเป็นเงินประกัน คุณอาจจ่าย 15,000 ถึง 25,000 บาทเป็นเบี้ยประกันหนึ่งครั้ง ข้อเสียคือค่าธรรมเนียมนี้ไม่สามารถคืนได้ ในขณะที่เงินประกันแบบดั้งเดิมทางทฤษฎีกลับมายังคุณ

ไม่ใช่เจ้าของสถานที่ทั้งหมดในกรุงเทพฯ ยอมรับการจัดเรียงเหล่านี้ยัง การยอมรับนั้นสูงขึ้นในหมู่เจ้าของสถานที่ที่เป็นมืออาชีพซึ่งเป็นเจ้าของหลายหน่วยและเข้าใจแนวคิด ตาม CBRE Thailand เจ้าของสถานที่สถาบันและตัวดำเนินการอพาร์ตเมนต์บริการมีการเปิดกว้างมากขึ้นต่อโครงสร้างเงินประกันทางเลือกมากกว่าเจ้าของรายบุคคล แม้ว่าช่องว่างจะแคบลงเมื่อตลาดกลายเป็นการแข่งขันมากขึ้น

สิ่งที่สำคัญอย่างหนึ่งที่ต้องเข้าใจ: แม้จะมีประกันเงินประกัน คุณยังคงรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง ประกันปกป้องเจ้าของสถานที่ ไม่ใช่คุณ หากคุณทำลายสถานที่ บริษัทประกันจะจ่ายเจ้าของสถานที่ แล้วมาหาคุณ

การเปรียบเทียบตัวเลือกของคุณแบบเคียงข้าง

นี่คือการแบ่งแยกอย่างชัดเจนว่าสถานการณ์เงินประกันที่แตกต่างกันมีผลต่อคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องทั่วไปในกรุงเทพฯ เช่าที่ 20,000 บาทต่อเดือน

ตัวเลือก	ค่าล่วงหน้า	สามารถคืนได้หรือไม่?	ผลกระทบต่อค่าเช่ารายเดือน	การยอมรับของเจ้าของสถานที่
เงินประกันมาตรฐาน 2 เดือน	40,000 บาท	ใช่ (ในทางทฤษฎี)	ไม่มีการเปลี่ยนแปลง	สูงมาก
เงินประกัน 1 เดือนที่เจรจาตกลง	20,000 บาท	ใช่ (ในทางทฤษฎี)	ไม่มีการเปลี่ยนแปลง	ปานกลาง
เงินประกันเป็นศูนย์ ค่าเช่าสูงขึ้น	0 บาท	ไม่มี	+1,000 ถึง 2,500 บาท/เดือน	ต่ำถึงปานกลาง
ประกันการแทนที่เงินประกัน	12,000 ถึง 20,000 บาท	ไม่	ไม่มีการเปลี่ยนแปลง	ต่ำ แต่กำลังเพิ่มขึ้น
สัญญาเช่าของ บริษัท (นายจ้างจ่าย)	0 บาท (เพื่อคุณ)	ไม่มี	ไม่มีการเปลี่ยนแปลง	สูง

จุดข้อมูลที่โดดเด่น: ค่าล่วงหน้าเฉลี่ยสำหรับการเช่าคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพฯ ตรงกลาง (พื้นที่เช่น Asoke, Phrom Phong และ Thong Lo) อยู่ระหว่าง 75,000 ถึง 105,000 บาท เมื่อคุณรวมเงินประกันสองเดือนกับค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน บนพื้นฐานของค่าเช่าเฉลี่ย 25,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องนอนหนึ่งห้องในพื้นที่ใกล้เคียงเหล่านี้ นั่นคือจำนวนทุนที่จริงจังมากที่ล็อกไว้ ซึ่งเป็นเหตุผลที่สำรวจทางเลือกทำให้เหมาะสม

สิ่งที่ต้องระวัง: ความเสี่ยงของดีลเงินประกันเป็นศูนย์

ก่อนที่คุณจะฉลองการค้นหาการจัดเรียงเงินประกันเป็นศูนย์ มีความเสี่ยงจริง ๆ ที่ต้องพิจารณา

เจ้าของสถานที่บางคนที่ยกเว้นเงินประกันชดเชยด้วยการเข้มงวดมากในการตรวจสอบการออก หากไม่มีเงินประกัน พวกเขาอาจคิดค่าใช้จ่ายโดยตรงต่อคุณสำหรับทุกรอยขีดข่วน รอยถลอก และจุด ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาเช่าของคุณกำหนดชัดเจนว่าอะไรนับว่าการสึกหรอตามปกติเมื่อเทียบกับความเสียหาย ถ่ายรูปและวิดีโอของทุกอย่างในวันเข้าอาศัยอย่างแน่นอน บันทึกเครื่องหมายบนผนัง รอยขูดบนพื้น การบุบบนเคาน์เตอร์ครัว

ความเสี่ยงอื่นคือดีลเงินประกันเป็นศูนย์บางครั้งมาจากเจ้าของสถานที่ที่สิ้นหวัง และความสิ้นหวังสามารถส่งสัญญาณปัญหาอื่น ๆ อาจจะตึกมีปัญหาการจัดการ หน่วยมีข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ หรือพื้นที่ใกล้เคียงไม่ปลอดภัยเท่าที่มองในแผนที่ Google คอนโดใกล้ BTS Wutthakat อาจดูเหมือนเป็นสินค้าขายดีที่ 9,000 บาทต่อเดือนโดยไม่มีเงินประกัน แต่หากตึกมีปัญหาความดันน้ำเรื้อรัง หรือตัวเก็บรักษาความปลอดภัยนอนหลับตลอดกะยามค่ำคืน คุณจะเข้าใจว่าทำไมเจ้าของสถานที่ถึงกระตือรือร้นอยากให้เช่าเพียงเท่านั้น

เยี่ยมชมหน่วยในบุคคลเสมอ พูดคุยกับผู้เช่าคนอื่น ๆ หากเป็นไปได้ และตรวจสอบสำนักงานจุริสติก เพื่อค้นหาปัญหาที่ค้างอยู่กับตึก ดีลที่ดีเป็นเพียงสิ่งที่ดีถ้าคอนโดนั้นอยู่อาศัยได้จริง ๆ

สุดท้าย รับทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร หากเจ้าของสถานที่ตกลงที่จะยกเว้นหรือลดเงินประกัน ให้แน่ใจว่าระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่า คำสัญญาโดยวาจาไม่มีความหมายเมื่อมีข้อพิพาท สัญญาเช่าไทยไม่ต้องการรูปแบบที่เฉพาะเจาะจง แต่การมีข้อกำหนดลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนปกป้องทั้งสองฝ่าย

การเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ โดยไม่มีเงินประกันความปลอดภัยนั้นเป็นไปได้ แต่ต้องมีเวลาที่เหมาะสม เจ้าของสถานที่ที่เหมาะสม และแนวทางที่ถูกต้อง ไม่ว่าคุณจะเจรจาโดยตรง ใช้ประกันเงินประกัน หรือใช้ประโยชน์จากสัญญาเช่าของ บริษัท กุญแจสำคัญคือการทำการบ้านของคุณและปกป้องตัวเองด้วยเอกสาร ตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ มีขนาดใหญ่และมีการแข่งขัน และการแข่งขันนั้นเป็นประโยชน์ต่อคุณหากคุณรู้ว่าจะมองหาที่ไหน หากคุณต้องการค้นหาคอนโดทั่วกรุงเทพฯ พร้อมราคาโปร่งใส และไม่มีการเดาอย่างสุ่มสี่สุ่ม ตรวจสอบ superagent.co ซึ่งคุณสามารถเปรียบเทียบรายการ ตัวกรองตามงบประมาณของคุณ และเชื่อมต่อกับเจ้าของสถานที่ที่พร้อมที่จะทำการเจรจา