ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า: เจ้าของบ้านควรทำอะไรตามลำดับ

คุณตื่นนอนในวันที่ 5 ของเดือน ตรวจสอบแอปธนาคาร และการโอนเงินค่าเช่าที่คุณคาดหวังจากผู้เช่าของคุณที่ Life Asoke Hype ก็... ไม่เคยมาถึง คุณส่งข้อความ LINE ที่สุภาพ ไม่มีการตอบกลับ วันที่ 7 มาถึง ยังไม่มีอะไร ในวันที่ 10 คุณเริ่มรู้สึกเจ็บท้องคล้ายปม หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพและปล่อยเช่า สถานการณ์นี้พบได้บ่อยกว่าที่คุณคิด ตามการสำรวจปี 2023 โดย CBRE Thailand ความว่างเปล่าในการเช่าและการชำระเงินที่ล่าช้า仍然 เป็นข้อกังวลหลักของเจ้าของคอนโดรายบุคคลในกรุงเทพส่วนกลาง โดยเฉพาะในส่วน 15,000 ถึง 30,000 บาทต่อเดือน แล้วคุณจะทำอะไรเมื่อผู้เช่าหยุดจ่ายเงิน มาเดินทางทีละขั้นตอน ด้วยวิธีที่เป็นจริงในกรุงเทพ

ขั้นตอนที่ 1: สื่อสารก่อนที่จะขยายสถานการณ์

ก่อนที่คุณจะตื่นตระหนกหรือโทรหาทนายความ หายใจเข้าลึกๆ ขั้นตอนแรกคือการสื่อสาร เก้าครั้งจากสิบครั้ง ผู้เช่าที่พลาดค่าเช่ากำลังเผชิญกับปัญหาเงินสดชั่วคราว ไม่ได้พยายามหลอกลวงคุณ บางทีพวกเขาเพิ่งเปลี่ยนงาน หรือบริษัทของพวกเขาล่าช้าในการจ่ายเงินเดือน มันเกิดขึ้นตลอดเวลากับคนต่างชาติที่ทำงานใน Silom และ Sathorn

ส่งข้อความผ่าน LINE หรือช่องทางอื่นที่คุณใช้ปกติ ที่สุภาพแต่ชัดเจน อ้างอิงสัญญาเช่าและวันที่ครบกำหนด เช่น "สวัสดี เพียงแค่ตรวจสอบ ฉันสังเกตว่าค่าเช่าเดือนนี้ยังไม่มาถึง ทุกอย่างเป็นไปได้ดีหรือไม่" รักษาโทนสนใจสนิทแต่บันทึก ถ่ายภาพหน้าจออย่างทั้งหมด

นี่คือตัวอย่างจริง เจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ปล่อยเช่าห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q Siam ในราคา 22,000 บาทต่อเดือน เคยบอกฉันว่าผู้เช่าของเธอ ครูสอนที่โรงเรียนนานาชาติใกล้ BTS Ari พลาดค่าเช่าสองเดือน ปรากฎว่าโรงเรียนกำลังปรับโครงสร้างสัญญาและล่าช้าในการจ่ายเงินเดือน การสนทนาแบบง่ายๆ ก็แก้ไขได้ และผู้เช่าชำระคืนทั้งหมดในเวลา 30 วัน ไม่มีปัญหา ไม่มีทนายความ

หากคุณติดต่อไม่ได้หลังจากพยายามหลายครั้งในช่วง 7 ถึง 10 วัน ก็ถึงเวลาที่จะไปยังขั้นตอนต่อไป

ขั้นตอนที่ 2: ส่งประกาศลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการ

นี่คือจุดที่สิ่งต่างๆ ก็มีความเป็นทางการมากขึ้น แต่ยังจัดการได้ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย เจ้าของอพาร์ตเมนต์ต้องแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการทางกฎหมาย คุณไม่สามารถเปลี่ยนแม่กุญแจหรือตัดไฟฟ้าได้ นั่นถูกกฎหมาย และมันอาจทำให้คุณเดือดร้อนได้

ร่างจดหมายอย่างเป็นทางการระบุจำนวนเงินที่ค้างชำระ วันที่ที่พลาด และกำหนดเวลาชำระเงิน โดยปกติ 15 ถึง 30 วัน ส่งทางไปรษณีย์แบบลงทะเบียนผ่าน Thailand Post เพื่อให้คุณมีหลักฐานการส่งมอบ คุณยังสามารถส่งมอบด้วยตนเองและขอให้ผู้เช่าลงนามในการยอมรับ แม้ว่านั่นจะใช้ได้เฉพาะเมื่อพวกเขายังคงอยู่ที่หน่วยดังกล่าว

Land Department ไม่ได้จัดการข้อพิพาทเรื่องการเช่าโดยตรง แต่เว็บไซต์ของพวกเขามีทรัพยากรที่มีประโยชน์เกี่ยวกับสิทธิทรัพย์สินที่สามารถช่วยคุณเข้าใจสถานะทางกฎหมายของคุณในฐานะเจ้าของอพาร์ตเมนต์ นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งที่ดีที่ต้องตรวจสอบแนวทาง Thai Revenue Department หากคุณกำลังรายงานรายได้จากการเช่า เนื่องจากค่าเช่าที่ค้างชำระอาจส่งผลต่อการยื่นแบบประเมินภาษีของคุณ

คิดว่าประกาศลายลักษณ์อักษรนี้เป็นร่องรอยกระดาษของคุณ หากคุณจบลงในศาล ผู้พิพากษาจะต้องการเห็นว่าคุณให้คำเตือนที่เป็นธรรมแก่ผู้เช่า

ขั้นตอนที่ 3: ทำความรู้จักสิทธิและข้อจำกัดทางกฎหมายของคุณ

เรามีความชัดเจนมากเกี่ยวกับสิ่งที่คุณทำได้และไม่ได้ทำในฐานะเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพ กฎหมายไทยปกป้องผู้เช่ามากกว่าที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่รู้สึก นี่คือสิ่งที่อยู่นอกขอบเขต แม้ว่าผู้เช่าของคุณจะค้างค่าเช่าหลายเดือนก็ตาม

คุณไม่สามารถเปลี่ยนแม่กุญแจขณะที่ของส่วนตัวของผู้เช่ายังคงอยู่ข้างในได้ คุณไม่สามารถปิดน้ำหรือไฟฟ้าเป็นยุทธวิธีกดดันได้ คุณไม่สามารถเข้าหน่วยงานโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่า ยกเว้นในสถานการณ์ฉุกเฉิน คุณไม่สามารถยึดหรือกำจัดทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่าได้ การทำสิ่งเหล่านี้อาจส่งผลให้ผู้เช่ายื่นร้องขอต่อคุณ และคุณอาจต้องเผชิญกับความรับผิดชอบทั้งแพ่งและอาญา

สิ่งที่คุณทำได้คือยกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไข ส่วนใหญ่สัญญาเช่ามาตรฐานในกรุงเทพประกอบด้วยข้อที่อนุญาตให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์ยกเลิกหากค่าเช่าค้างชำระ 30 วันหรือมากกว่านั้นหลังจากแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร ตรวจสอบสัญญาของคุณอย่างรอบคอบ หากคุณใช้สัญญาบุคคลตามกฎหมายมาตรฐานจากอาคารเช่น The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut มีแนวโน้มว่าจะมีข้อยกเลิกที่ชัดเจนอยู่แล้ว

ขั้นตอนที่ 4: พิจารณาการเจ調停หรือทนายความ

หากผ่านไป 30 วันหลังจากประกาศลายลักษณ์อักษรของคุณและผู้เช่ายังไม่ได้ชำระเงินหรือตอบกลับ ถึงเวลาที่จะขอความช่วยเหลือจากมืออาชีพ คุณมีตัวเลือกหลักสองตัวที่นี่: การเจ调停หรือดำเนินการทางกฎหมาย

การเจ調停มีราคาถูกและเร็วกว่า สถาบันการเจ調停ไทยภายใต้ศาลแห่งประเทศไทยมีบริการเจ調停 และข้อพิพาทเรื่องการเช่าระหว่างเจ้าของอพาร์ตเมนต์และผู้เช่าจำนวนมากในกรุงเทพได้รับการแก้ไขแบบนี้โดยไม่ต้องไปพิจารณาคดี สามารถมีค่าใช้จ่ายน้อยเท่าสองสามพันบาทและเสร็จในไม่กี่สัปดาห์

หากการเจ調停ล้มเหลว คุณจะต้องจ้างทนายความและยื่นฟ้องร้องพิจารณาคดี ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านข้อพิพาทเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพโดยปกติเรียกเก็บเงินระหว่าง 20,000 ถึง 50,000 บาทสำหรับคดีการขับไล่ที่ตรงไปตรงมา ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน การพิจารณาคดีต่างๆ สามารถใช้เวลา 3 ถึง 6 เดือน บางครั้งนานกว่านั้น

เพื่อนของฉันที่เป็นเจ้าของคอนโดสามหลังใกล้ MRT Phra Ram 9 ปล่อยเช่าแต่ละหน่วยในราคาประมาณ 18,000 ถึง 25,000 บาทต่อเดือน ต้องผ่านกระบวนการนี้ครั้งเดียว ผู้เช่าของเขาในหน่วยที่ Lumpini Suite Dindaeng หยุดจ่ายเงินหลังจากเดือนที่สี่และปฏิเสธที่จะติดต่อ หลังจากทนายความส่งจดหมายเรียกร้องอย่างเป็นทางการ ผู้เช่าจึงอพยพออกไปในเวลาสองสัปดาห์ บางครั้งเพียงแค่มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องก็เพียงพอแล้ว

ขั้นตอนที่ 5: ยื่นฟ้องร้องการขับไล่ในศาลไทย

นี่คือทางเลือกสุดท้าย และตามความจริง เจ้าของอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพไม่เคยต้องถึงขั้นตอนนี้ แต่หากคุณทำ นี่คือวิธีการทำงาน

คุณยื่นคำร้องพิจารณาคดีที่ศาลที่มีเขตอำนาจเหนือสถานที่ตั้งของทรัพย์สิน สำหรับคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพส่วนกลาง นี่จะเป็นศาลแพ่งบน Ratchadaphisek Road ใกล้ MRT Sutthisan คุณจะต้องการสัญญาเช่า หลักฐานของประกาศลายลักษณ์อักษร หลักฐานของการไม่ชำระเงินเช่นรายงานธนาคาร และบันทึกการติดต่อใดๆ

ศาลจะกำหนดการพิจารณาคดี หากผู้เช่าไม่เข้าร่วม คุณสามารถขอให้มีการตัดสินตามค่าเริ่มต้น หากพวกเขาเข้าร่วม ผู้พิพากษาอาจพยายามเจ調停ก่อน สมมติว่าคำตัดสินเป็นอยู่ในความโปรดปรานของคุณ ศาลจะออกคำสั่งขับไล่ และผู้เช่าจะได้รับเวลาหนึ่งช่วง โดยปกติ 30 วัน เพื่ออพยพออกจากไป

จุดข้อมูลที่สำคัญ: เวลาเฉลี่ยตั้งแต่ยื่นฟ้องไปจนถึงการขับไล่ในกรุงเทพอยู่ประมาณ 3 ถึง 8 เดือน และค่าใช้จ่ายกฎหมายทั้งหมดรวมถึงค่าศาลและค่าทนายความโดยปกติอยู่ในช่วง 30,000 ถึง 80,000 บาท สำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่เก็บค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน นั่นหมายความว่าค่าใช้จ่ายในการขับไล่สามารถเท่ากับ 2 ถึง 4 เดือนของรายได้เช่าได้ง่าย นี่คือเหตุผลว่าทำไมการป้องกันและการสื่อสารในช่วงต้นจึงสำคัญมาก

วิธีปกป้องตัวเองไปข้างหน้า

เมื่อคุณผ่านสถานการณ์ผู้เช่าที่ไม่จ่ายเงิน คุณจะไม่อยากทำซ้ำอีก นี่คือขั้นตอนการปฏิบัติที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์กรุงเทพใช้เพื่อปกป้องตัวเอง

เสมอเก็บเงินประกันหลักประกันอย่างน้อยสองเดือนค่าเช่า สำหรับคอนโดที่ Ashton Asoke ใกล้ BTS Asoke ที่ปล่อยเช่าในราคา 35,000 บาทต่อเดือน นั่นหมายความว่าต้องถือ 70,000 บาทล่วงหน้า สิ่งนี้ให้ตัวระบายการเงินของคุณและส่งสัญญาณว่าผู้เช่ามีเสถียรภาพการเงิน

คัดกรองผู้เช่าของคุณอย่างเหมาะสม ขอหลักฐานการจ้างงาน ใบอนุญาตการทำงานสำหรับผู้เช่าต่างชาติ และการอ้างอิง การโทรเร็วๆ ถึงนายจ้างหรือเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่แล้วของพวกเขาสามารถช่วยคุณประหยัดเวลาเดือน

ใช้สัญญาเช่าที่ชัดเจนและมีรายละเอียด อย่าพึ่งพาสัญญาที่ไม่เป็นทางการ แม้ว่าผู้เช่าดูเหมือนน่าเชื่อถือก็ตาม รวมข้อเฉพาะเกี่ยวกับค่าปรับการชำระเงินช้า ระยะเวลาแจ้งให้ทราบ และเหตุผลในการยกเลิก

การกระทำ	ลำดับเวลา	ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ (บาท)	ประสิทธิภาพ
ติดตาม LINE หรือโทรศัพท์	วันที่ 1 ถึง 7	ฟรี	สูงสำหรับปัญหาชั่วคราว
ประกาศลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียน	วันที่ 7 ถึง 14	100 ถึง 500	สร้างร่องรอยกระดาษทางกฎหมาย
เจ調停มืออาชีพ	วันที่ 30 ถึง 60	2,000 ถึง 10,000	แก้ไขข้อพิพาทส่วนใหญ่
จดหมายเรียกร้องของทนายความ	วันที่ 30 ถึง 45	5,000 ถึง 15,000	มักจะทำให้เกิดการอพยพโดยสมัครใจ
ยื่นฟ้องร้องการขับไล่ศาลแพ่ง	เดือนที่ 2 ถึง 8	30,000 ถึง 80,000	ทางเลือกสุดท้าย แต่มีผลผูกพัน

การเผชิญกับผู้เช่าที่ไม่จ่ายค่าเช่าเป็นความเครียด แต่ไม่ต้องเป็นภัยพิบัติ กุญแจสำคัญคือการกระทำอย่างรวดเร็ว รักษาความสงบเท่าที่จะเป็นไปได้ บันทึกทุกอย่าง และปฏิบัติตามกระบวนการทางกฎหมาย ตลาดเช่ากรุงเทพเต็มไปด้วยผู้เช่าที่ดี และประสบการณ์ร้ายหนึ่งไม่ควรทำให้คุณกลัวที่จะเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ข้อพิพาทส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขนานก่อนที่ใครจะเห็นด้านในของห้องศาล เพียงแค่ให้แน่ใจว่าสัญญาของคุณมั่นคง กระบวนการคัดกรองของคุณได้ผลดี และการสื่อสารของคุณชัดเจนตั้งแต่วันแรก

หากคุณเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ค้นหาผู้เช่าที่เชื่อถือได้และคัดกรองแล้ว สำหรับคอนโดกรุงเทพของคุณ หรือผู้เช่าที่ค้นหาประสบการณ์การเช่าที่โปร่งใส ตรวจสอบ superagent.co Superagent ใช้ AI เพื่อจับคู่ผู้เช่าที่มีคุณภาพสูงกับทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูง ทำให้กระบวนการเช่าทั้งหมดราบรื่นยิ่งขึ้นสำหรับทุกคน