สัญญาเช่าคอนโดสำหรับเจ้าของ: ข้อที่ต้องใส่ให้ครบ

คุณเพิ่งปิดการซื้อขายคอนโดมิเนียมที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi และตอนนี้คุณต้องการให้เช่าออก คุณพบผู้เช่าผ่านกลุ่ม Facebook ตกลงเรื่องค่าเช่า 22,000 THB ต่อเดือน และจับมือเพื่อยืนยัน เสร็จแล้วใช่ไหม ไม่เลยครับ หากไม่มีสัญญาเช่าที่เหมาะสม คุณอาจเผชิญกับสถานการณ์ฉุกเฉิน เช่น ท่อระบายน้ำแตก หรือผู้เช่าหายตัวไปกลางคืน ซึ่งสามารถหลีกเลี่ยงได้ทั้งหมด สัญญาเช่าคอนโดที่มีคุณภาพดีไม่ใช่เพียงเอกสารธรรมชาติ มันคือกรมธรรมประกันภัยของคุณ กฎเกณฑ์ของคุณ และโล่ปกป้องทางกฎหมายทั้งหมดรวมกันในเอกสารฉบับเดียว ให้ฉันแนะนำคุณผ่านทุกข้อความตกลงที่ต้องมีอยู่ โดยอ้างอิงจากประสบการณ์นานปีในการดูเจ้าของบ้านในกรุงเทพฯ เรียนรู้บทเรียนเหล่านี้ด้วยวิธีที่ยากลำบาก

เหตุใดเทมเพลตทั่วไปจึงจะทำให้คุณเสียเงิน

เจ้าของคอนโดหลายคนเป็นครั้งแรกในกรุงเทพฯ ดึงเทมเพลตสัญญาเช่าหนึ่งหน้าจากอินเทอร์เน็ต กรอกข้อมูลในช่องว่าง และจบสิ่งที่พวกเขาทำในหนึ่งวัน ปัญหาคือเทมเพลตเหล่านั้นมักจะแปลจากสัญญาที่ออกแบบมาสำหรับประเทศอื่น หรือมันยากจนมากจนทำให้มีช่องว่างขนาดใหญ่ กฎหมายเก่าการเช่าที่อยู่อาศัยไทย ซึ่งควบคุมเป็นหลักโดยพระราชกฤษฎีกา Land Department และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีข้อกำหนดเฉพาะที่เทมเพลตทั่วไปมักจะพลาดไปโดยสิ้นเชิง

นี่คือสถานการณ์จริง เจ้าของบ้านที่ The Base Park West ใกล้ BTS On Nut เช่าห้องนอนหนึ่งห้องในราคา 15,000 THB ต่อเดือน โดยใช้สัญญาเช่าเพียงสองย่อหน้า ผู้เช่าหยุดชำระเงินหลังจากสามเดือนและปฏิเสธที่จะออกไป เนื่องจากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุกระบวนการปลด ระยะเวลาแจ้งเตือน หรือลงโทษสำหรับการละเมิดสัญญา เจ้าของบ้านจึงใช้เวลาเกือบหกเดือนและค่าใช้จ่ายทางกฎหมายกว่า 40,000 THB เพื่อแก้ไขสถานการณ์ สัญญาที่เหมาะสมคงจะให้แนวทางแก้ไขอย่างชัดเจนตั้งแต่วันแรก

ตามการสำรวจปี 2023 โดย CBRE Thailand มีคอนโดเจ้าของเดี่ยวประมาณ 68% ในกรุงเทพฯ ตัวเมืองให้เช่าโดยไม่มีสัญญาเช่าที่ร่างโดยมืออาชีพ ตัวเลขนั้นน่าเกรงว่าสำหรับเจ้าของบ้านทุกคนที่อ่านสิ่งนี้

ข้อความตกลงที่ต้องมีในสัญญาเช่าคอนโดทุกฉบับ

ให้ฉันแจกแจงข้อความตกลงที่จำเป็น ข้ามเมื่อใดก็ตามที่คุณปล่อยตัวเองไว้ต่อความเสี่ยง

อย่างแรก การระบุตัวตนของบุคคล ชื่อจริงตามกฎหมายฉบับสมบูรณ์ เลขหนังสือเดินทางหรือเลขบัตรประชาชนไทย และรายละเอียดติดต่อปัจจุบันสำหรับทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่า หากผู้เช่าของคุณเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานใกล้ BTS Chong Nonsi ให้รับเลขใบอนุญาตการทำงานและสำเนาหนังสือเดินทางของพวกเขา นี่เป็นพื้นฐาน แต่คุณอาจแปลกใจว่าเจ้าของบ้านหลายคนข้ามการระบุตัวตนที่เหมาะสม

ประการที่สอง คำอธิบายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงที่อยู่เต็ม เลขห้อง ชั้น ชื่ออาคาร และหมายเลขสัญญาจำนอง หากคุณกำลังให้เช่าหน่วยที่ Ideo Q Siam Ratchathewi อย่าเขียนว่า "คอนโดที่ Ratchathewi" เป็นเรื่องเฉพาะ รวมถึงขนาดเป็นตารางเมตร จำนวนห้องนอน และสถานที่จอดรถใดก็ตามที่รวมอยู่

ประการที่สาม จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน ระบุจำนวนรายเดือนที่แน่นอน วันที่ครบกำหนด วิธีการชำระเงินที่ยอมรับ และลงโทษสำหรับการจ่ายเงินช้า โครงสร้างทั่วไปในกรุงเทพฯ คือค่าปรับ 1,000 ถึง 2,000 THB หากไม่ได้รับค่าเช่าภายในเจ็ดวันหลังจากวันครบกำหนด เพื่อให้บริบท ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องตามแนว BTS Sukhumvit อยู่ในช่วง 15,000 ถึง 35,000 THB ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับสถานีและอายุของอาคาร

ประการที่สี่ เงินประกัน และค่าเช่ามัดจำ มาตรฐานตลาดไทยคือเงินประกันสองเดือนบวกค่าเช่ามัดจำหนึ่งเดือน ระบุให้ชัดเจนถึงเงื่อนไขที่สามารถหักเงินประกัน และกำหนดเวลาในการคืนเงินหลังจากย้ายออก Thai Revenue Department ถือว่ารายได้จากการเช่าอพยพได้ ดังนั้นให้เก็บบันทึกที่เหมาะสมของเงินประกันทั้งหมดที่ได้รับ

ข้อความตกลงที่ปกป้องคุณจากสถานการณ์ฝันร้ายต่างๆ

เกินกว่าพื้นฐาน มีข้อความตกลงหลายข้อที่แยกแยะสัญญาเช่าที่ดีจากสัญญาที่ยอดเยี่ยม สิ่งเหล่านี้คือสิ่งที่ช่วยคุณเมื่อสิ่งต่างๆ เสียไป

ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาและซ่อมแซม อธิบายว่าใครจ่ายเงินสำหรับสิ่งใด กฎทั่วไปที่ใช้ได้ดีในคอนโดกรุงเทพฯ คือผู้เช่าครอบคลุมการซ่อมแซมภายใต้ 3,000 THB ที่เกิดจากการใช้งานปกติ ในขณะที่เจ้าของบ้านจัดการกับปัญหาโครงสร้าง ความล้มเหลวของคอมเพรสเซอร์เครื่องปรับอากาศ และการสึกหรอของเครื่องใช้ไฟฟ้าจากการใช้งานปกติ เจ้าของบ้านที่ Lumpini Suite Sukhumvit 41 เคยต้องเปลี่ยนเครื่องทำน้ำอุ่น 45,000 THB เนื่องจากสัญญาเช่าไม่ได้กล่าวถึงความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา แม้ว่าผู้เช่าจะเห็นได้ชัดว่าใช้งานหน่วยนั้นไม่ถูกต้อง

ข้อจำกัดในการให้เช่าต่อ หากคุณไม่ห้ามอย่างชัดแจ้ง ผู้เช่าสามารถให้เช่าหน่วยของคุณต่อหรือลงโครงการในแอพ Airbnb ได้โดยทฤษฎี สำนักงานตุลาการจำนวนมากในคอนโดกรุงเทพฯ ห้ามการให้เช่าระยะสั้นแล้ว แต่สัญญาเช่าของคุณควรห้ามการให้เช่าต่อโดยอิสระโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร

เงื่อนไขการยุติสัญญาเร็วขึ้น ชีวิตเกิดขึ้น ชาวต่างชาติได้รับการย้าย ความสัมพันธ์สิ้นสุดลง งานเปลี่ยน สัญญาเช่าของคุณควรระบุระยะเวลาแจ้งเตือนสำหรับการยุติสัญญาเร็วขึ้น โดยปกติอยู่ที่ 30 ถึง 60 วัน และว่าผู้เช่าจะยึดหรือจ่ายค่าปรับเงินประกัน หากไม่มีข้อความตกลงนี้ ผู้เช่าที่ Noble Revolve Ratchada ใกล้ MRT Thailand Cultural Centre สามารถออกไปได้ในวันนี้ และคุณจะมีการอุทธรณ์ที่ จำกัด

รายการสินค้าคงคลังเป็น附錄 แนบรายการรายละเอียดของเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และอุปกรณ์ตกแต่งทั้งหมดพร้อมสถานะของพวกเขาและถ่ายรูป ทั้งสองฝ่ายควรลงนามในรายการนี้ นี่คือหลักฐานของคุณเมื่อผู้เช่ากล่าวอ้างว่าโต๊ะอาหารที่มีรอยขูดอยู่แล้วเมื่อพวกเขาย้ายเข้ามา

การเปรียบเทียบโครงสร้างสัญญาเช่าสำหรับสถานการณ์การให้เช่าต่างๆ

ไม่ใช่ทุกสถานการณ์การให้เช่าที่ต้องการโครงสร้างสัญญาเช่าแบบเดียวกัน นี่คือการเปรียบเทียบการตั้งค่าสัญญาเช่าทั่วไปที่ใช้โดยเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ และเมื่อใดที่แต่ละคนมีความสมควร

ประเภทสัญญาเช่า	ระยะเวลาทั่วไป	ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับ	ช่วงค่าเช่าโดยทั่วไป (1 ห้องนอน)	ความเสี่ยงหลัก
สัญญาเช่าระยะเวลาคงที่มาตรฐาน	12 เดือน	ผู้ประกอบวิชาชีพที่ทำงาน คู่รักชาวต่างชาติ	18,000 ถึง 35,000 THB/เดือน	ผู้เช่าออกไปเร็วโดยไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับลงโทษ
สัญญาเช่าระยะสั้น	3 ถึง 6 เดือน	ชาวต่างชาติตามโครงการ นักเดินทางดิจิตอล	25,000 ถึง 45,000 THB/เดือน (พรีเมียม)	การหมุนเวียนสูงกว่า การสึกหรอมากขึ้น
สัญญาเช่าระยะยาว	24 ถึง 36 เดือน	ครอบครัว เจ้าหน้าที่สถานทูต	15,000 ถึง 30,000 THB/เดือน (ส่วนลดเล็กน้อย)	ค่าเช่าล็อกอยู่ด้านล่างตลาดหากราคาเพิ่มขึ้น
ระยะเวลาคงที่ที่สามารถต่ออายุได้	12 เดือนพร้อมตัวเลือกต่ออายุ	ผู้เช่าที่ไม่แน่ใจเกี่ยวกับแผนระยะยาว	18,000 ถึง 35,000 THB/เดือน	ต้องระบุเงื่อนไขการปรับเปลี่ยนค่าเช่าเมื่อต่ออายุ

ตัวเลือกระยะเวลาคงที่ที่สามารถต่ออายุได้นั้นได้รับความนิยมมากขึ้นในพื้นที่เช่น Thong Lo และ Ekkamai ซึ่งค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้น 10 ถึง 15% ในแต่ละปี หากคุณใช้โครงสร้างนี้ ให้รวมข้อความตกลงที่ระบุว่าค่าเช่าสามารถเพิ่มขึ้นได้เท่าใดในการต่ออายุ โดยปกติจะจำกัดที่ 5 ถึง 10% ต่อปี

รายละเอียดทางกฎหมายที่เจ้าของบ้านกรุงเทพฯ มักจะมองข้าม

มีแง่มุมทางกฎหมายบางประการที่เฉพาะเจาะจงกับไทยที่เจ้าของคอนโด โดยเฉพาะผู้มาเป็นครั้งแรก มักจะพลาดไปโดยสิ้นเชิง

อากรแสตมป์บนสัญญาเช่า สัญญาเช่าใดๆ ที่มีระยะเวลาตั้งแต่สามปีขึ้นไปจะต้องลงทะเบียนกับ Land Department และอยู่ภายใต้อากรแสตมป์ที่ 0.1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า แม้แต่สำหรับสัญญาเช่าเป็นเวลาน้อยกว่าสามปี การแสตมป์สัญญาของคุณทำให้มันยอมรับได้เป็นหลักฐานในศาล ต้นทุนนั้นน้อยต่อหน่วย มักจะเพียงไม่กี่ร้อยบาท แต่การปกป้องทางกฎหมายนั้นมีนัยสำคัญ

การหักภาษีที่จ่ายแล้วจากรายได้จากการเช่า หากผู้เช่าของคุณเป็นบริษัทที่ชำระค่าเช่าแทนพนักงาน พวกเขาจะต้องหัก 5% ของค่าเช่ารายเดือนและส่งต่อไปยัง Revenue Department สัญญาเช่าของคุณควรระบุว่าค่าเช่าที่ระบุไว้นั้นก่อนหรือหลังการหักภาษี เจ้าของบ้านที่มีหน่วยที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit เคยพบการขาดทุน 30,000 THB เมื่อครั้งกำหนดภาษี เพราะสัญญาเช่าไม่ชัดเจนเกี่ยวกับว่าใครรับภาระการหักภาษี

กฎหมายควบคุมและการแก้ไขข้อพิพาท ระบุว่าข้อตกลงนั้นอยู่ภายใต้กฎหมายไทยและระบุว่าข้อพิพาทควรไปศาลไทยหรือการประนีประนวม สำหรับสัญญาเช่าคอนโดกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ในช่วง 15,000 ถึง 50,000 THB ต่อเดือน ศาลคือตัวเลือกที่ใช้ได้จริงเนื่องจากการประนีประนวมสามารถมีต้นทุนสูงเกินสัดส่วน

การใช้ภาษาให้ถูกต้อง

หากผู้เช่าของคุณเป็นชาวต่างชาติ ให้ร่างสัญญาเช่าเป็นภาษาไทยและอังกฤษ แต่ระบุว่าเวอร์ชันใดมีผลบังคับใช้ในกรณีที่มีความแตกต่างใดๆ ทนายความส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ แนะนำให้เวอร์ชันไทยเป็นข้อความควบคุมเนื่องจากศาลไทยจะอ้างอิงถึงเวอร์ชันภาษาไทยหากข้อพิพาทเคยเข้าสู่การฟ้องร้องหรือไม่

ลองคิดถึงสถานการณ์ที่ Rhythm Sukhumvit 36-38 ใกล้ BTS Thong Lo ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นและเจ้าของบ้านชาวไทยลงนามในสัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษเท่านั้น เมื่อข้อพิพาทเกี่ยวกับการชำระค่าสาธารณูปโภค ศาลได้ขอการแปลภาษาไทยอย่างเป็นทางการ ซึ่งทำให้ระยะเวลาดำเนินการล่าช้าสองเดือนและค่าใช้จ่ายกฎหมายเพิ่มเติมแก่เจ้าของบ้าน 15,000 THB สำหรับการแปลและค่าธรรมเนียมกฎหมาย การมีสัญญาสองภาษาตั้งแต่เริ่มแรกคงจะหลีกเลี่ยงสิ่งนี้ทั้งหมด

นอกจากนี้ยังรวมถึงข้อความตกลงเกี่ยวกับวิธีการสื่อสาร ระบุว่าการแจ้งเตือนอย่างเป็นทางการต้องส่งทางจดหมายลงทะเบียนหรืออีเมลไปยังที่อยู่ที่ได้รับการบันทึก ข้อความ LINE อาจเป็นวิธีการที่ใช้ได้ในกรุงเทพฯ ในทางปฏิบัติ แต่มันยากกว่าที่จะใช้เป็นหลักฐานอย่างเป็นทางการเมื่อเทียบกับจดหมายลงทะเบียนหรืออีเมลที่มีการยืนยันการอ่าน

สัญญาเช่าที่ร่างอย่างดีไม่ใช่เรื่องของการก้าวร้าวหรือไม่เชื่อถือผู้เช่าของคุณ มันเป็นเรื่องของการสร้างความชัดเจนเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายรู้ว่าพวกเขาอยู่ที่ไหนอย่างแน่นอน ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าที่ดีที่สุดในกรุงเทพฯ นั้นสร้างบนพื้นฐานของความคาดหวังที่ชัดเจน และความคาดหวังเหล่านั้นอยู่ในสัญญาเช่าของคุณ ใช้เวลาในการตรวจสอบทุกข้อความตกลงให้ถูกต้อง ให้ทนายความไทยที่มีคุณสมบัติตรวจสอบเอกสารอย่างน้อยครั้งหนึ่ง และถือว่าสัญญาเช่าของคุณเป็นรากฐานของความสัมพันธ์ที่เป็นมืออาชีพ

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ต้องการให้เช่าหน่วยของคุณด้วยความมั่นใจ Superagent ที่ superagent.co สามารถช่วยคุณจับคู่กับผู้เช่าที่ได้รับการตรวจสอบและแนะนำคุณตลอดกระบวนการให้เช่าเพื่อไม่ให้มีสิ่งใดหลุดลอย