เจ้าของคอนโดต้องแจ้ง TM30 ไหม: กฎหมายและขั้นตอนปฏิบัติ

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพและให้เช่าแก่ชาวต่างชาติ คุณมี义務法律ที่เจ้าของบ้านจำนวนมากลืมไปหรือไม่เคยได้ยินมาก่อน เรียกว่าแบบฟอร์ม TM30 และการไม่ยื่นแบบฟอร์มนี้อาจส่งผลให้ได้รับค่าปรับ ความยุ่งยากและผู้เช่าที่ไม่พอใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของสตูดิโอใกล้ BTS Onnut หรือห้องนอน 2 ห้องที่ Ashton Asoke ใกล้ MRT Sukhumvit กฎเหล่านี้ใช้ได้กับคุณ ให้ฉันอธิบายอย่างชัดเจนว่า TM30 คืออะไร ใครต้องยื่นแบบฟอร์ม วิธีการยื่น และจะเกิดอะไรขึ้นหากคุณไม่ยื่น

TM30 คืออะไรและเพราะเหตุใดจึงมีอยู่

TM30 เป็นที่รู้จักอย่างเป็นทางการว่าเป็น "แบบฟอร์มการแจ้งสำหรับเจ้าของบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติพักอาศัย" ซึ่งเป็นชื่อที่ยาว แต่แนวคิดนั้นง่าย ตามมาตรา 38 ของพระราชบัญญัติการบัญชีวิทยาลัยการตรวจคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 บุคคลใดก็ตามที่ให้ที่อยู่อาศัยแก่บุคคลต่างชาติในประเทศไทยต้องแจ้งการตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับจากวันที่บุคคลต่างชาติดังกล่าวเข้ามาถึง

สิ่งนี้ใช้ได้ไม่ว่าผู้เช่าของคุณเพิ่งเดินทางจากต่างประเทศ ย้ายมาจากคอนโดอื่นในเมืองหรือแม้กระทั่งกลับมายังยูนิตของคุณหลังจากการเดินทางไปต่างประเทศสั้นๆ กฎหมายนี้ออกแบบมาเพื่อช่วยให้หน่วยงานของไทยติดตามที่อยู่ของบุคคลต่างชาติ และ สำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองไทยจึงเข้มงวดเกี่ยวกับการบังคับใช้มากขึ้นในปีที่ผ่านมา

นี่คือสถานการณ์จริง สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของยูนิตที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi และให้เช่าแก่ชาวต่างชาติชาวอังกฤษที่ทำงานในบริษัทใน Asoke ในวันที่เขาย้ายเข้ามา การนับถอยหลัง 24 ชั่วโมงของคุณก็เริ่มต้น หากคุณไม่ยื่นแบบฟอร์ม TM30 ในช่วงเวลาดังกล่าว คุณอาจต้องเสียค่าปรับสูงถึง 10,000 บาท ในระหว่างนี้ผู้เช่าของคุณอาจประสบปัญหาเมื่อทำการรายงาน 90 วันหรือขยายวีซ่า

ใครจึงต้องรับผิดชอบในการยื่นแบบฟอร์ม TM30

นี่คือที่ที่เกิดความสับสน ความรับผิดชอบทางกฎหมายตกอยู่กับ "เจ้าของบ้าน" หรือเจ้าของที่ดินนั้น ไม่ใช่ผู้เช่า หากคุณเป็นสัญชาติไทยและเป็นเจ้าของคอนโดและให้เช่าแก่ชาวต่างชาติ คุณเป็นคนที่ต้องยื่นแบบฟอร์ม TM30 หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดผ่านบริษัท กรรมการของบริษัทหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาตจะรับผิดชอบงานนี้

ในทางปฏิบัติ สิ่งต่างๆ มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เจ้าของบ้านจำนวนมากในกรุงเทพให้อำนาจแก่ผู้เช่าในการยื่นแบบฟอร์มแทนพวกเขา โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่คุ้นเคยกับการจัดการเอกสารการตรวจคนเข้าเมืองของตนเอง คุณสามารถทำได้โดยให้จดหมายอนุญาตที่ลงนาม พร้อมสำเนาของบัตรประจำตัวประชาชนไทยของคุณ เอกสารสิทธิ์ของที่ดินหรือใบสำคัญของสถานที่อยู่ (ทะเบียนบ้าน) และสัญญาเช่า

ยกตัวอย่างนี้ คุณเป็นเจ้าของยูนิตที่ Ideo Q Siam ใกล้ BTS Ratchathewi และให้เช่าแก่บุคลากรญี่ปุ่นในราคา 28,000 บาทต่อเดือน คุณอาศัยอยู่ในนนทบุรีและไม่อยากเดินทางไปสำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองทุกครั้งที่ผู้เช่าของคุณกลับจากการเดินทางไปโตเกียวเพื่อธุรกิจ คุณสามารถให้จดหมายลงนามอนุญาตแก่ผู้เช่าของคุณในการยื่นแบบฟอร์ม TM30 แทนคุณ ไม่ว่าจะด้วยตนเองหรือออนไลน์ตามข้อมูลการตรวจคนเข้าเมืองของไทยจากปี 2566 ประมาณ 1.2 ล้านการแจ้ง TM30 ถูกยื่นอย่างอิเล็กทรอนิกส์ผ่านระบบออนไลน์ของสำนักงาน ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากปีที่ผ่านมา ระบบกำลังเป็นดิจิทัลมากขึ้น ซึ่งเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของบ้านที่ยุ่งวุ่นวาย

วิธีการยื่นแบบฟอร์ม TM30 ทีละขั้นตอน

มีสามวิธีหลักในการยื่นแจ้ง TM30 และไม่มีวิธีใดที่ยากเป็นพิเศษเมื่อคุณรู้ขั้นตอน

ตัวเลือกแรกคือการยื่นแบบฟอร์มด้วยตนเองที่สำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่นของคุณ สำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในกรุงเทพนี่หมายถึงสำนักงานใหญ่ของสำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองที่สถาบันราชการในแขวงวัฒนา หรือสำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองที่สะดวกสบายกว่าที่ IT Square Laksi ใกล้บริเวณ BTS Mo Chit คุณนำแบบฟอร์ม TM30 ที่เติมเต็มแล้ว สำเนาหน้าพาสปอร์ตและวีซ่าของชาวต่างชาติ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนไทยของคุณ และสำเนาหลักฐานที่อยู่อาศัยเช่นสมุดบ้านหรือสัญญาเช่า

ตัวเลือกที่สองคือการยื่นแบบฟอร์มออนไลน์ผ่านระบบการแจ้งออนไลน์ของสำนักงานการตรวจคนเข้าเมือง คุณต้องลงทะเบียนบัญชีก่อน ซึ่งต้องเดินทางไปสำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองพร้อมเอกสารของคุณ เมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว คุณสามารถยื่นแจ้ง TM30 ได้จากโทรศัพท์หรือแล็ปท็อปของคุณ นี่เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับเจ้าของบ้านที่บริหารหลายยูนิต

ตัวเลือกที่สามคือการยื่นแบบฟอร์มทางไปรษณีย์ลงทะเบียน คุณส่งแบบฟอร์มที่เติมเต็มแล้วและสำเนาของเอกสารสนับสนุนทั้งหมดไปยังสำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองของเขตอำนาจศาลของคุณ วิธีนี้ใช้ได้น้อยเพราะมันช้าและคุณไม่มีการยืนยันการรับภายใน 24 ชั่วโมง

ให้ฉันยกตัวอย่างที่เป็นประจำ คุณเป็นเจ้าของคอนโด 2 หลัง หลังหนึ่งที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS Onnut และอีกหลังที่ Lumpini Park Rama 9 ใกล้ MRT Rama 9 ทั้งสองแห่งให้เช่าแก่ผู้เช่าชาวต่างชาติ หลังจากลงทะเบียนออนไลน์แล้ว คุณสามารถยื่นแจ้ง TM30 ทั้งสองแห่งในเวลาประมาณ 10 นาทีโดยไม่ต้องออกจากบ้านของคุณ ดีกว่าการใช้เวลาในตอนเช้าที่แขวงวัฒนามากมายเหลือเกิน

จะเกิดอะไรขึ้นหากคุณไม่ยื่นแบบฟอร์ม

การลงโทษสำหรับการไม่ยื่นแจ้ง TM30 นั้นเป็นจริง และอาจส่งผลกระทบต่อคุณและผู้เช่าของคุณ ในฐานะเจ้าของบ้าน คุณต้องเสียค่าปรับสูงถึง 10,000 บาทต่อการละเมิดแต่ละครั้ง หากปัญหานี้กลายเป็นรูปแบบ เจ้าหน้าที่การตรวจคนเข้าเมืองสามารถทำเครื่องหมายที่ทรัพย์สินของคุณซึ่งทำให้สิ่งต่างๆ ยากขึ้นสำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติในอนาคต

สำหรับผู้เช่าของคุณ ผลที่ตามมาอาจจะรุนแรงยิ่งขึ้น หากไม่มีการยื่นแจ้ง TM30 อย่างถูกต้อง ผู้เช่าของคุณไม่สามารถเสร็จสิ้นการรายงาน 90 วันของพวกเขาได้ ซึ่งเป็น義務ที่แยกต่างหากแต่เกี่ยวข้องกัน พวกเขาอาจประสบความยากลำบากเมื่อสมัครขยายวีซ่าที่สำนักงานการตรวจคนเข้าเมือง ชาวต่างชาติบางคนรายงานว่าถูกปฏิเสธการเข้าถึงเคาน์เตอร์ขยายวีซ่าจนกว่าปัญหา TM30 จะได้รับการแก้ไข ซึ่งส่งผลให้การเกินกำหนดเข้าเมืองซึ่งมีค่าปรับของตนเอง 500 บาทต่อวัน สูงสุด 20,000 บาท

ลองคิดจากมุมมองของผู้เช่าของคุณ พวกเขากำลังจ่าย 35,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องนอนเดียวที่ดีในสถานที่ Siamese Exclusive Ratchada ใกล้ MRT Huai Khwang พวกเขาใช้เวลาสุดสัปดาห์ไปยังเพนมเพ็นและกลับมายังวันอาทิตย์คืน หากคุณไม่ยื่นแจ้ง TM30 อีกครั้งภายในวันจันทร์คืน ในทางเทคนิคแล้วคุณอยู่ในการละเมิด ผู้เช่าของคุณพบว่าสามเดือนต่อมาเมื่อพวกเขาไปขยายวีซ่าการทำงานและถูกปฏิเสธการเข้าถึงที่สำนักงานการตรวจคนเข้าเมือง นั่นคือประสบการณ์ผู้เช่าที่แย่มาก และสามารถหลีกเลี่ยงได้ทั้งหมด

เปรียบเทียบวิธีการยื่นแจ้ง TM30

วิธีการยื่นแบบฟอร์ม	เวลาการประมวลผล	ค่าใช้จ่าย	ระดับความสะดวก	เหมาะที่สุดสำหรับ
ด้วยตนเองที่สำนักงานการตรวจคนเข้าเมือง	ในวันเดียวกัน (บวกเวลาคอย)	ฟรี	ต่ำ ต้องเดินทางและจัดคิว	ผู้ยื่นแบบฟอร์มครั้งแรก กรณีที่ซับซ้อน
ออนไลน์ผ่านเว็บไซต์การตรวจคนเข้าเมือง	ทันทีถึง 24 ชั่วโมง	ฟรี	สูง ยื่นแบบฟอร์มได้จากที่ใดก็ได้	เจ้าของบ้านที่มีทรัพย์สินหลายแห่ง
ไปรษณีย์ลงทะเบียน	3 ถึง 7 วันทำการ	ค่าส่ง (ประมาณ 50 ถึง 100 บาท)	ปานกลาง ไม่ต้องเดินทาง แต่ช้า	ไม่แนะนำมากมาย
ผ่านตัวแทนทรัพย์สินหรือผู้จัดการ	ในวันเดียวกันถึง 48 ชั่วโมง	แตกต่างกันไป (500 ถึง 2,000 บาท ค่าธรรมเนียมบริการ)	สูง จัดการให้คุณอย่างเต็มที่	เจ้าของบ้านที่ยุ่งวุ่นวาย เจ้าของที่ไม่อยู่เมืองไทย

ความผิดพลาดทั่วไป TM30 ของเจ้าของบ้านในกรุงเทพ

ความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือการคิดว่า TM30 เป็นการยื่นแบบฟอร์มครั้งเดียว ไม่ใช่เช่นนั้น ทุกครั้งที่ผู้เช่าชาวต่างชาติของคุณเข้าประเทศไทยอีกครั้ง คุณต้องยื่นแบบฟอร์มอีกครั้ง หากผู้เช่าของคุณที่ The Room Sukhumvit 69 ใกล้ BTS Phra Khanong บินไปสิงคโปร์เพื่อทำเรื่องนวม คุณจึงยื่นแบบฟอร์มอีกครั้งเมื่อพวกเขากลับมา กรมสรรพากรแห่งประเทศไทยคาดว่าเจ้าของบ้านจะประกาศรายได้จากการเช่า และการตรวจคนเข้าเมืองคาดว่าพวกเขาจะจัดการกับ TM30 การเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่ามาพร้อมกับเอกสารในหลายแนว

ความผิดพลาดที่สองคือการไม่เก็บสำเนาของใบเสร็จ TM30 ที่ยื่นแบบฟอร์มไว้ ผู้เช่าของคุณจะต้องหมายเลขใบเสร็จสำหรับการรายงาน 90 วันของพวกเขา หากคุณยื่นแบบฟอร์มและไม่ส่งการยืนยันต่อให้ ผู้เช่าของคุณจึงออกแบบได้อย่างรีบเร่ง

ความผิดพลาดที่สามคือการสมมติว่าสำนักงานวิทยาลัยคอนโดจัดการไว้ให้ พัฒนาขนาดใหญ่บางแห่งเช่น Ashton Asoke หรือ Noble Ploenchit ให้ความช่วยเหลือในการยื่นแจ้ง TM30 เป็นส่วนหนึ่งของบริการการจัดการอาคาร แต่หลายแห่งไม่ได้ ตรวจสอบโดยตรงกับสำนักงานวิทยาลัยของคุณเสมอ อย่าสมมติว่าพวกเขากำลังยื่นแบบฟอร์มแทนคุณเว้นแต่คุณจะได้รับการยืนยันโดยลายลักษณ์อักษร

ความผิดพลาดที่สี่คือการไม่สนใจความจำเป็นอย่างสิ้นเชิงเพราะ "ไม่มีใครตรวจสอบ" การบังคับใช้ได้กลายเป็นเข้มงวดมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ปี 2562 เมื่อการตรวจคนเข้าเมืองเริ่มดิจิทัลแคตตาลอกระบบติดตามของพวกเขา เจ้าหน้าที่ที่สำนักงานการตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่นขณะนี้มักตรวจสอบเชื่อมต่ออ้างอิง TM30 เมื่อประมวลผลการขยายวีซ่าและการรายงาน 90 วัน วันของการบินใต้เรดาร์กำลังจบลง

วิธีที่ Superagent ช่วยให้เจ้าของบ้านปฏิบัติตามกฎหมาย

หากคุณให้เช่าคอนโดแก่ชาวต่างชาติในกรุงเทพ TM30 เป็นเพียงส่วนหนึ่งของปริศนา นอกจากนี้คุณต้องคิดเกี่ยวกับการกำหนดราคาเช่าที่ถูกต้องสำหรับพื้นที่ของคุณ (ห้องนอนเดียวใกล้ BTS Thong Lo โดยปกติมีราคา 20,000 ถึง 45,000 บาท ขึ้นอยู่กับอาคาร) การคัดเลือกผู้เช่าอย่างเหมาะสม การร่างสัญญาเช่าที่มั่นคง และการประกาศรายได้จากการเช่าอย่างถูกต้อง

ข่าวดีก็คือ สิ่งนี้ไม่ต้องอนุญาตให้ยุ่งยากโดยสิ้นเชิง กระบวนการ TM30 เมื่อคุณตั้งค่าบัญชีออนไลน์แล้ว ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาทีต่อการยื่นแบบฟอร์ม จัดระเบียบเอกสารของคุณ สื่อสารอย่างชัดเจนกับผู้เช่าของคุณเกี่ยวกับแผนการเดินทาง และตั้งเตือนปฏิทินเพื่อยื่นแบบฟอร์มอีกครั้งหลังจากการเข้าเมืองแต่ละครั้ง

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่มองหาผู้เช่าที่มีคุณภาพหรือชาวต่างชาติที่ค้นหาที่เช่าที่บริหารจัดการอย่างดี Superagent ที่ superagent.co ทำให้กระบวนการง่ายขึ้นด้วยการจับคู่ที่ขับเคลื่อนด้วย AI และรายการที่โปร่งใสในพื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดของกรุงเทพ ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของหรือผู้เช่า การมีเครื่องมือและข้อมูลที่ถูกต้องทำให้ความแตกต่างทั้งหมด