ตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ทำงานบนสองเส้นทางที่ขนานกันและชนกันอยู่ตลอดเวลา ด้านหนึ่ง คุณมีผู้ซื้อคนไทยที่กำลังจะซื้อหน่วยเป็นการลงทุนหรือบ้านของครอบครัว อีกด้านหนึ่ง คุณมีกลุ่มผู้เช่าขนาดใหญ่ ทั้งคนไทยและต่างชาติ กำลังมองหาสถานที่ที่เหมาะสมในราคาที่เหมาะสม การทำความเข้าใจว่าทั้งสองกลุ่มนี้ก่อรูปตลาดอย่างไรจะช่วยคุณประหยัดเวลา เงิน และความหนักใจมากมายเมื่อคุณค้นหาที่พักเช่าครั้งต่อไป

ทำไมผู้ซื้อคนไทยจำนวนมากถึงซื้อคอนโดที่พวกเขาไม่เคยอยู่

เดินผ่านอาคารเช่น Life Asoke Hype ใกล้สถานี MRT เพชรบุรี แล้วคุณจะสังเกตเห็นสิ่งที่น่าสนใจ หน่วยจำนวนมากเป็นเจ้าของโดยนักลงทุนคนไทยที่ซื้อแบบวางแผนล่วงหน้าในช่วงเฟสพรีเซล พวกเขาได้ราคาเอิร์ลี่เบิร์ด บางครั้งต่ำกว่าราคาตลาด 15 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ และแผนของพวกเขาไม่เคยจะย้ายเข้าไป เป้าหมายตั้งแต่แรกคืออัตราผลตอบแทนจากการเช่า

นี่เป็นเรื่องธรรมดามากทั่วกรุงเทพฯ ผู้ซื้อคนไทยถือว่าคอนโดมิเนียมเหมือนวิธีที่บางคนถือหุ้น ซื้อถูกในช่วงเปิดตัว ถือไว้ระหว่างการก่อสร้าง จากนั้นลงประกาศเช่าในทันทีที่อาคารได้รับการโอน ในพื้นที่ยอดนิยมเช่น สุขุมวิท สีลม และราชเทวี ความเป็นเจ้าของของนักลงทุนสามารถคิดเป็น 40 ถึง 60 เปอร์เซ็นต์ของหน่วยทั้งหมดในอาคาร

นี่หมายความว่าอะไรสำหรับคุณในฐานะผู้เช่า มันหมายความว่าอุปทานมักจะเข้มแข็งในอาคารใหม่ๆ แต่มันยังหมายความว่าคุณมักจะเจรจากับเจ้าของที่ดูหน่วยเป็นเพียงผลิตภัณฑ์ทางการเงินเท่านั้น พวกเขาสนใจอัตราการครอบครองและผลตอบแทน ไม่ใช่ว่าม่านจะตรงกับโซฟาหรือไม่ พลวัตนั้นเปลี่ยนวิธีที่คุณเข้าใจการเจรจา การร้องขอซ่อมแซม และการต่ออายุสัญญา

ช่องว่างราคาระหว่างการซื้อและการเช่าในปี 2024

ลองดูตัวอย่างจริง หน่วยห้องนอนหนึ่งห้องที่ Ideo Q สุขุมวิท 36 ตรงข้างสถานี BTS ทองหล่อ อาจขายได้ราคาประมาณ 5.5 ถึง 6.5 ล้านบาท หน่วยเดียวกันเช่าประมาณ 18,000 ถึง 22,000 บาทต่อเดือน หากคุณคำนวณได้ อัตราผลตอบแทนจากการเช่ารวมอยู่ที่ประมาณ 3.5 ถึง 4 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

สำหรับผู้ซื้อคนไทย ผลตอบแทนนั้นเอาชนะบัญชีออมทรัพย์ แต่มันไม่ได้ยอดเยี่ยมนักหลังจากคำนึงถึงค่าพื้นที่ร่วม ภาษีที่ดิน และเดือนที่ว่างเว้นเป็นครั้งคราว สำหรับผู้เช่า คณิตศาสตร์นี้มีประโยชน์สำหรับคุณ คุณสามารถเข้าถึงอาคารใหม่ที่ค่อนข้างสมบูรณ์พร้อมสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และการเข้าถึง BTS ด้วยต้นทุนรายเดือนที่ต่ำกว่าต้นทุนการเป็นเจ้าของมาก

ช่องว่างนี้ยังโดดเด่นในส่วนหรูหรา ห้องนอนสองห้องที่ Muniq สุขุมวิท 23 ใกล้สถานี BTS อโศก อาจขายได้ 18 ล้านบาท แต่เช่า 45,000 ถึง 55,000 บาทต่อเดือน อัตราผลตอบแทนลดลงต่ำกว่า 3.5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าในส่วนสูงได้รับข้อเสนอที่ดีจริงๆ เมื่อเทียบกับต้นทุนการเป็นเจ้าของ

พฤติกรรมของผู้ซื้อคนไทยสร้างฤดูกาลการเช่าอย่างไร

ตลาดการเช่าของกรุงเทพฯ มีจังหวะ และพฤติกรรมของผู้ซื้อคนไทยเป็นสิ่งหนึ่งที่ขับเคลื่อนมัน เมื่อโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เสร็จสมบูรณ์และการโอนทำหลายอย่างพร้อมกัน หน่วยที่เหมือนกันมากมายจะถล่มลงตลาดการเช่าพร้อมกัน เรื่องนี้เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้กับอาคารเช่น Whizdom Essence บน สุขุมวิท 101/1 ใกล้สถานี BTS พุณณวิถี ซึ่งเจ้าของนักลงทุนหลายคนลงประกาศหน่วยของพวกเขาในช่วงเดียวกัน

เมื่อเรื่องนี้เกิดขึ้น ผู้เช่าจะมีอำนาจอย่างจริงจัง เจ้าของพยายามแข่งขันกันด้วยแบบผังโครงสร้างที่เหมือนกันทุกประการ มุมมองระดับเดียวกัน และมักจะมีแพคเกจเฟอร์นิเจอร์ IKEA เดียวกัน คุณสามารถเจรจาเพื่อให้ต่ำกว่าราคาขออยู่ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ หรือผลักดันให้มีสิ่งพิเศษเช่นเดือนฟรีหรืออินเทอร์เน็ตรวม

ในทางกลับกัน อาคารที่มีชื่อเสียงในตำแหน่งสำคัญมักจะเต็มไปหมด ลองหาห้องนอนหนึ่งห้องว่างที่ Lumpini Suite สุขุมวิท 41 ใกล้สถานี BTS พร้อมพงศ์ในราคาต่ำกว่า 20,000 บาท มันยากเพราะอาคารเหล่านั้นมีบันทึกย่อที่ได้รับการพิสูจน์และเจ้าของรู้เรื่อง

สิ่งที่ผู้ซื้อคนไทยมองหาเทียบกับสิ่งที่ผู้เช่าต้องการจริงๆ

นี่คือที่ที่การเชื่อมต่อเสีย ผู้ซื้อคนไทย โดยเฉพาะประเภทนักลงทุน ถูกทำให้หลงใหลในสิ่งต่างๆ เช่น ชื่อนักพัฒนาระดับแบรนด์ ส่วนลดพรีเซล การเพิ่มทุนที่คาดการณ์ไว้ และการเข้าถึงสายเดินทางในอนาคต พวกเขาจะซื้อหน่วยใกล้สถานี MRT ที่มีแผนว่าจะเปิดในสามปี

ผู้เช่าสนใจสิ่งที่ได้ผลในตอนนี้ BTS ได้ทำงานแล้วหรือ มีร้าน 7 Eleven ภายในระยะเดินเท้าหรือไม่ ฉันสามารถเรียก Grab จากซอยทองหล่อไปที่สำนักงานของฉันในสาทร โดยไม่ใช้เวลา 45 นาทีติดจราจรหรือไม่ การจัดการอาคารสามารถแก้ไขเครื่องปรับอากาศได้หรือไม่ เมื่อมันเสีย

ความผิดปกตินี้สร้างโอกาส อาคารที่นักลงทุนคนไทยมองข้ามเพราะนักพัฒนาไม่ฉลาดพอบางครั้งก็มีมูลค่าการเช่าที่ยอดเยี่ยม โครงการขนาดเล็กตามซอยอารี หรือใกล้สถานี BTS สะพานควาย มักจะมีการจัดการที่ดีกว่า พื้นที่ร่วมกันที่เงียบสงบ และค่าเช่าเริ่มต้นจาก 12,000 ถึง 16,000 บาท สำหรับสตูดิโอที่ดี

การเช่าอย่างชาญฉลาดในตลาดที่ผู้ซื้อขับเคลื่อน

สิ่งที่ดีที่สุดที่คุณสามารถทำได้ในฐานะผู้เช่าในกรุงเทพฯ คือการทำความเข้าใจเจ้าของที่นั่งอยู่ตรงข้ามโต๊ะจากคุณ ถ้าพวกเขาเป็นนักลงทุนที่เป็นเจ้าของสามหน่วยในอาคารเดียวกัน พวกเขาจะได้รับแรงจูงใจจากอัตราการครอบครอง หน่วยว่างเพราะพวกเขาเสียเงินทุกวัน นั่นคืออำนาจการเจรจาของคุณ

ถามว่านานแค่ไหนที่หน่วยนั้นลงประกาศแล้ว ตรวจสอบว่ามีหน่วยอื่นในอาคารเดียวกันที่มีแบบผังโครงสร้างเหมือนกันหรือไม่ หากคุณกำลังดูอาคารที่เพิ่งเสร็จสิ้นการโอนไป คุณก็อยู่ในตำแหน่งที่เข้มแข็ง หากคุณกำลังดูอาคารที่ได้พิสูจน์แล้วใกล้สถานี BTS ชิดลม หรือสถานี BTS นานา โดยมีอัตราการครอบครองที่สูงตลอดเวลา คาดว่าจะมีห้องน้อยลงสำหรับการเจรจา

การรู้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ สนับสนุนผู้ซื้อคนไทยหรือผู้เช่าในช่วงเวลาใดๆ นั้นเป็นครึ่งหนึ่งของการต่อสู้ อีกครึ่งหนึ่งคือการหาหน่วยที่เหมาะสมอย่างรวดเร็ว โดยมีการกำหนดราคาที่แม่นยำและรายการที่ซื่อสัตย์ นั่นคือสิ่งที่ Superagent ที่ superagent.co ถูกสร้างขึ้นมา ให้ AI ทำงานหนักเพื่อให้คุณสามารถมุ่งเน้นไปที่การเลือกสถานที่ที่เหมาะสมกับชีวิตของคุณจริงๆ