ภาษีอากรอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยปี 2026: สิ่งที่เจ้าของบ้านและผู้เช่าในกรุงเทพต้องจ่าย

หากคุณเช่าหรือเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ ภาษีอาจไม่ใช่สิ่งแรกที่อยู่ในใจของคุณ คุณคิดถึงร้านกาแฟแห่งใหม่ใกล้สถานี BTS อารีย์ หรือว่าเจ้าของที่ดินจะแก้ไขเครื่องปรับอากาศในที่สุด แต่นี่คือประเด็น: ระบบภาษีทรัพย์สินของไทยส่งผลต่อสิ่งที่คุณจ่ายทุกเดือนอย่างเงียบ ๆ ไม่ว่าคุณจะตระหนักหรือไม่ก็ตาม และในปี 2026 มีการเปลี่ยนแปลงบางอย่างที่คุ้มค่าที่จะเข้าใจก่อนลงนามในสัญญาเช่าครั้งต่อไปหรือรายชื่อหน่วยของคุณ

ให้ฉันอธิบายทั้งหมดในภาษาธรรมดา พร้อมตัวเลขจริงที่สำคัญหากคุณอาศัยอยู่ในเมืองนี้

ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของไทยทำงานอย่างไร

ไทยนำเสนอพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อปี 2019 เพื่อแทนที่ระบบเก่าที่ซับซ้อน โครงสร้างใหม่จะเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินตามมูลค่าประเมิน และอัตราขึ้นอยู่กับวิธีการใช้ทรัพย์สิน ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ เกษตรกรรม และที่ดินว่าง มีระดับอัตราต่างกัน

สำหรับทรัพย์สินที่อยู่อาศัย ภาษีเริ่มต้นที่ 0.02% ของมูลค่าประเมินสำหรับ 50 ล้านบาทแรก จากนั้นจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้น หากคอนโดของคุณที่ The Line Sukhumvit 101 มีมูลค่าประเมิน 4 ล้านบาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 800 บาท นั่นน้อยกว่ามื้ออาหารโอมากาเสะชั้นดีในทองหลวง

นี่คือส่วนที่ผู้เช่าจำนวนมากพลาดไป: หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินและเป็นที่อยู่อาศัยหลัก (มีชื่อของคุณในทะเบียนที่ดิน) มูลค่าประเมินแรก 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้น ดังนั้นเจ้าของและผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จึงจ่ายศูนย์บาท แต่หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินให้เช่าหน่วยที่ Ideo Q Siam การยกเว้นนี้จะไม่นำไปใช้ คุณจ่ายตั้งแต่บาทแรก

รัฐบาลได้เสนอการลดอัตราภาษีในปีที่ผ่านมา บางครั้งลดภาษีลง 15% ถึง 90% ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ สำหรับปี 2026 คาดว่าจะใช้อัตรามาตรฐานแบบเต็ม แม้ว่ากระทรวงการคลังมักจะยืนยันมาตรการบรรเทาใด ๆ ในช่วงต้นปี

เจ้าของที่ดินในกรุงเทพฯ จะจ่ายเท่าไรในปี 2026

เรามาเจาะจงกันเถอะ สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้สถานี BTS พร้อมพงศ์ มีมูลค่าประเมิน 6 ล้านบาท และให้เช่าในราคา 25,000 บาทต่อเดือน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีของคุณที่อัตราที่อยู่อาศัย 0.02% มาถึง 1,200 บาทต่อปี นั่นสามารถจัดการได้

แต่นี่คือจุดที่มันน่าสนใจ หากทรัพย์สินถูกใช้ในเชิงพาณิชย์ เช่น การให้เช่า Airbnb ระยะสั้น อัตราภาษีจะกระโดดไปยังระดับเชิงพาณิชย์ เริ่มต้นที่ 0.3% ของมูลค่าประเมิน ในคอนโดมูลค่า 6 ล้านบาทเดียวกันนั้น คุณจะต้องจ่าย 18,000 บาทต่อปี นั่นมากกว่าอัตราที่อยู่อาศัยถึง 15 เท่า

เจ้าของที่ดินจำนวนมากที่ดำเนินการหน่วยในอาคารเช่น Ashton Asoke หรือ Noble Ploenchit เป็นการให้เช่าระยะสั้นไม่ตระหนักถึงความแตกต่างนี้จนกว่าพวกเขาจะได้รับใบเรียกเก็บจากสำนักงานบริหารท้องถิ่น ในปี 2026 คาดว่าการบังคับใช้จะเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ ด้านในที่ได้รับการร้องเรียนเรื่องการให้เช่าระยะสั้นเพิ่มขึ้น

เจ้าของที่ดินยังต้องจัดสรรงบประมาณสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) หากพวกเขาขายทรัพย์สินภายในห้าปีนับจากการซื้อ SBT คือ 3.3% ของราคาขายหรือมูลค่าประเมิน โดยใช้ค่าที่สูงกว่า หากคุณซื้อหน่วยใกล้สถานี BTS สลาดแดง ในปี 2022 และพลิกกลับในปี 2026 ภาษีนี้จะสร้างความเสียหายอย่างแท้จริง

ผู้เช่าต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินใด ๆ ในกรุงเทพฯ หรือไม่

ในทางเทคนิค ไม่ใช่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ แต่เรามาคิดอย่างสัจจะเกี่ยวกับวิธีการนี้ในทางปฏิบัติ หากค่าใช้จ่ายของเจ้าของเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นจะแสดงในการเช่าของคุณในที่สุด

พิจารณาเจ้าของที่ดินที่เป็นเจ้าของสามหน่วยที่ Life Asoke Hype ใกล้สถานี MRT พระราม 9 ภาษีรวมประจำปี ค่าธรรมชาติ และการบำรุงรักษาอาจรวมถึง 80,000 ถึง 100,000 บาท เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้ดูดซึมค่าใช้จ่ายเหล่านั้นออกมาด้วยเมตตา พวกเขาอยู่ในการเช่ารายเดือน 18,000 ถึง 22,000 บาทที่คุณเห็นระบุไว้

ผู้เช่าควรรู้เกี่ยวกับภาษีหัก ณ ที่จ่าย เมื่อคุณจ่ายค่าเช่า เจ้าของที่ดินของคุณเป็นหนี้ภาษีเงินได้ที่เกี่ยวข้องกับรายได้จากการเช่า เจ้าของบางคนขอให้ผู้เช่าครอบคลุมภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% นอกเหนือจากค่าเช่า นี่สามารถเจรจาได้ และคุณควรชี้แจงก่อนลงนามในสัญญาเช่าใด ๆ การตกใจจากค่าเช่า 1,000 บาทเพิ่มเติมต่อเดือนสำหรับการเช่า 20,000 บาท ไม่สนุก

ค่าโอนและภาษีเมื่อซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ

หากคุณกำลังพิจารณาซื้อแทนที่จะเช่า ภาพภาษีขั้นต้นมีความสำคัญเท่าเทียมกัน การซื้อคอนโดมาตรฐานเกี่ยวข้องกับค่าโอน 2% อากรแสตมป์ 0.5% และอาจรวม 3.3% SBT ที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ ในคอนโดมูลค่า 5 ล้านบาทใกล้สถานี BTS ออนนุช คุณสามารถจ่ายค่าโอน 100,000 บาท

ในการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากตามทางสุขุมวิทหรือใกล้สถานีรถไฟกรุงเทพขนส่งมวลชน ผู้พัฒนาแบ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ 50/50 กับผู้ซื้อเป็นสิ่งจูงใจในการส่งเสริม ถามเสมอ ในตลาดขายต่อ เป็นเรื่องปกติที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะเจรจาว่าใครจ่ายอะไร ไม่มีอะไรที่กำหนดโดยกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่ง

ผู้ซื้อต่างชาติควรจำไว้ว่าไทยจำกัดความเป็นเจ้าของฟรีโฮลด์ของต่างชาติที่ 49% ของหน่วยทั้งหมดในอาคารใด ๆ สิ่งนี้ไม่เปลี่ยนแปลงภาษีของคุณ แต่ส่งผลต่อความพร้อมใช้งาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารยอดนิยมเช่น Magnolias Waterfront Residences ที่ Iconsiam

ติดตามข้อมูลภาษีของคุณในปี 2026

สำนักงานบริหารท้องถิ่น (เรียกว่า Tessaban หรือ Or Bor Tor ขึ้นอยู่กับเขตของคุณ) ส่งใบเรียกเก็บภาษีประจำปี โดยปกติระหว่างมกราคมถึงเมษายน การชำระเงินครบกำหนดภายในเวลา 30 วันนับจากวันที่ได้รับประกาศ ค่าปรับการชำระเงินล่าช้าเริ่มต้นที่ 1% ต่อเดือน ดังนั้นอย่าเพิกเฉยต่อซองนั้น

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินที่มีคอนโดในพื้นที่เช่น ซอยสุขุมวิท 24 หรือซอยอารี่ 1 สำนักงานเขตท้องถิ่นของคุณจัดการการประเมินและการเก็บเงิน คุณยังสามารถตรวจสอบมูลค่าประเมินผ่านเว็บไซต์ของกระทรวงการคลังซึ่งให้ความคิดเห็นอย่างหลวม ๆ เกี่ยวกับสิ่งที่คาดหวังก่อนที่ใบเรียกเก็บจะมาถึง

สำหรับผู้เช่า ประเด็นในทางปฏิบัติที่ใหญ่ที่สุดนั้นง่ายมาก: เข้าใจภาพต้นทุนแบบเต็มก่อนที่คุณจะตัดสินใจ คอนโดที่ระบุไว้ที่ 15,000 บาทต่อเดือนอาจมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่าพื้นที่ร่วมกันที่ผ่านไปยังผู้เช่า หรือเจ้าของที่ดินที่เพิ่มค่าเช่าประจำปีเพื่อครอบคลุมค่าภาษีที่เพิ่มขึ้น

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของที่ดินคำนวณผลตอบแทนที่แท้จริงของคุณหรือผู้เช่าพยายามเข้าใจว่าเหตุใดค่าเช่าของคุณจึงเพิ่มขึ้น 1,500 บาท ภาษีทรัพย์สินเป็นส่วนของสมการ พวกเขาเล็กน้อยเมื่อเทียบกับตลาดเช่นสหรัฐอเมริกาหรือสหราชอาณาจักร แต่พวกเขาไม่ใช่ศูนย์ และในปี 2026 พวกเขาสมควรได้รับสถานที่ในการวางแผนงบประมาณของคุณ หากคุณกำลังค้นหาการเช่าในกรุงเทพฯ คุณต้องการสิ่งต่อไปนี้ และต้องการราคาที่โปร่งใสโดยไม่มีเซอร์ไพรส์ที่ซ่อนอยู่ Superagent ที่ superagent.co ช่วยคุณเปรียบเทียบคอนโดทั่วเมืองพร้อมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ระบุไว้อย่างชัดเจน