ถ้าคุณกำลังคิดจะซื้อคอนโดสักห้องเพื่อปล่อยเช่า คำถามแรกที่ต้องตอบให้ได้คือ "ซื้อย่านไหนดี?" เพราะต่อให้คอนโดสวยแค่ไหน แต่ถ้าทำเลไม่ใช่ ปล่อยเช่าไม่ออก ก็จบ ห้องว่างเดือนแล้วเดือนเล่า ค่าส่วนกลางก็ยังต้องจ่าย แถมผ่อนแบงก์ก็ยังวิ่งอยู่

บทความนี้เลยรวบรวมข้อมูลจริงจากตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ วิเคราะห์ทำเลยอดนิยมที่ผู้เช่าตามหากันมากที่สุด พร้อมราคาเช่าเฉลี่ย กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย และข้อดีข้อเสียของแต่ละย่าน เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ถูกว่า คอนโดให้เช่าย่านไหนดี ที่เหมาะกับงบและเป้าหมายของคุณ

ย่านสุขุมวิทตอนต้น, ราชาแห่งการปล่อยเช่า

ถ้าพูดถึงทำเลปล่อยเช่ายอดนิยมอันดับหนึ่งในกรุงเทพ สุขุมวิทตอนต้นยังครองแชมป์อยู่เสมอ เราพูดถึงโซนตั้งแต่สถานี BTS นานา สถานี BTS อโศก ไล่ไปจนถึงสถานี BTS พร้อมพงษ์ และสถานี BTS ทองหล่อ ย่านนี้เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นและชาวตะวันตก

คอนโดยอดนิยมในโซนนี้ เช่น Park 24 ใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์ ปล่อยเช่าห้อง 1 นอนได้ประมาณ 25,000-35,000 บาทต่อเดือน หรือ The Lofts Asoke ติดสถานี MRT เพชรบุรี ที่ปล่อยเช่าได้ 28,000-40,000 บาทต่อเดือน ส่วน Noble Refine ใกล้สถานี BTS พร้อมพงษ์ ห้อง 1 นอนเช่าได้ราว 22,000-30,000 บาทต่อเดือน

ข้อดีคือห้องว่างไม่นาน เพราะ demand สูงตลอดทั้งปี แต่ข้อเสียคือราคาซื้อก็สูงตาม ห้อง 1 นอนเริ่มต้น 5-8 ล้านบาทขึ้นไป ผลตอบแทน (yield) อยู่ที่ประมาณ 4-5% ต่อปี ซึ่งถือว่าดีสำหรับทำเลพรีเมียม

ย่านอ่อนนุช-แบริ่ง, ของดีราคาเข้าถึงได้

ถ้างบซื้อไม่ถึง 5 ล้าน แต่อยากได้ทำเลที่ปล่อยเช่าง่าย โซนอ่อนนุชไปจนถึงแบริ่งน่าสนใจมาก ย่านนี้มีทั้งคนไทยวัยทำงานและชาวต่างชาติที่งบจำกัดแต่อยากอยู่ใกล้สาย BTS สุขุมวิท

คอนโดอย่าง IDEO Mobi Sukhumvit 81 ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช ห้อง 1 นอนปล่อยเช่าได้ 12,000-18,000 บาทต่อเดือน หรือ Whizdom 101 ใกล้สถานี BTS ปุณณวิถี เช่าได้ 15,000-22,000 บาทต่อเดือน ราคาซื้อห้อง 1 นอนอยู่ที่ 2.5-4 ล้านบาท ทำให้ yield อาจสูงถึง 5-6% ต่อปี

จุดเด่นคือมีห้างอย่าง Century The Movie Plaza สถานี BTS อ่อนนุช มีตลาดและร้านอาหารเยอะ ค่าครองชีพไม่สูง ผู้เช่าชอบเพราะเดินทางเข้าเมืองสะดวก แค่ไม่กี่สถานีก็ถึงอโศก

ย่านลาดพร้าว-รัชดา, ศูนย์กลาง MRT ที่มาแรง

ย่านนี้กลายเป็นม้ามืดในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เพราะ รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินเปิดให้บริการครบลูป ทำให้การเดินทางสะดวกมาก สถานี MRT ลาดพร้าว สถานี MRT พหลโยธิน และสถานี MRT ห้วยขวาง เป็นจุดที่มีผู้เช่าตามหาคอนโดเยอะมาก

คอนโดยอดนิยมเช่น Life Ladprao ติดสถานี BTS ห้าแยกลาดพร้าว ห้อง 1 นอนปล่อยเช่าได้ 18,000-25,000 บาทต่อเดือน หรือ Chapter One Midtown ใกล้สถานี MRT ลาดพร้าว เช่าได้ 12,000-16,000 บาทต่อเดือน ราคาซื้ออยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ถือว่าคุ้มค่า

กลุ่มผู้เช่าหลักคือคนไทยวัยทำงานที่ทำงานย่าน CBD และชาวต่างชาติที่เริ่มขยายมาอยู่นอกโซนสุขุมวิท เพราะค่าเช่าถูกกว่าแต่ยังเดินทางสะดวก

ย่านสีลม-สาทร, ทำเลออฟฟิศ ผู้เช่าไม่ขาด

สีลมและสาทรเป็นย่านธุรกิจหลักของกรุงเทพ มีออฟฟิศบริษัทข้ามชาติเต็มไปหมด ทำให้ผู้เช่ากลุ่ม expat ที่ทำงานแถวนี้ตามหาคอนโดใกล้ที่ทำงานตลอด สถานี BTS ช่องนนทรี สถานี BTS สุรศักดิ์ และสถานี MRT ลุมพินี เป็นทำเลฮอต

ตัวอย่างเช่น The Address Sathorn ปล่อยเช่าห้อง 1 นอนได้ 22,000-30,000 บาทต่อเดือน หรือ Supalai Elite Surawong ใกล้สถานี MRT สามย่าน เช่าได้ 18,000-25,000 บาทต่อเดือน คอนโดใหม่อย่าง Nara 9 ใกล้สถานี BTS ช่องนนทรี เช่าได้ 25,000-35,000 บาทต่อเดือน

ข้อเด่นคือใกล้สวนลุมพินี ใกล้ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหารระดับพรีเมียม ผู้เช่ายินดีจ่ายค่าเช่าสูงเพราะประหยัดเวลาเดินทาง แต่ราคาซื้อก็ค่อนข้างสูง เหมาะกับนักลงทุนที่มีงบตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป

ย่านอารีย์-สะพานควาย, ไลฟ์สไตล์ดีที่คนรุ่นใหม่อยากอยู่

อารีย์และสะพานควายเป็นย่านที่คนไทยรุ่นใหม่อยากอยู่มากที่สุดย่านหนึ่ง เพราะบรรยากาศดี คาเฟ่เยอะ ร้านอาหารอร่อย และยังเดินทางสะดวกด้วยสาย BTS สายสุขุมวิท สถานี BTS อารีย์ และสถานี BTS สะพานควาย

คอนโดอย่าง Noble RE:D ใกล้สถานี BTS อารีย์ ห้อง 1 นอนปล่อยเช่าได้ 16,000-22,000 บาทต่อเดือน หรือ Centric Ari Station เช่าได้ 14,000-20,000 บาทต่อเดือน ราคาซื้อห้อง 1 นอนอยู่ที่ 3.5-5.5 ล้านบาท

กลุ่มผู้เช่าหลักคือคนไทยวัยทำงาน ฟรีแลนซ์ และ digital nomad ชาวต่างชาติที่ชอบบรรยากาศย่านนี้ ข้อดีคือผู้เช่ามักอยู่นานเพราะชอบสภาพแวดล้อม ทำให้ไม่ต้องหาผู้เช่าใหม่บ่อย

ตารางเปรียบเทียบทำเลปล่อยเช่ายอดนิยมในกรุงเทพ

• สุขุมวิทตอนต้น: BTS อโศก / BTS พร้อมพงษ์ | 25,000-35,000 | 5-8 | 4-5% | ชาวต่างชาติ / expat
• อ่อนนุช-แบริ่ง: BTS อ่อนนุช / BTS ปุณณวิถี | 12,000-18,000 | 2.5-4 | 5-6% | คนไทย / ต่างชาติงบจำกัด
• ลาดพร้าว-รัชดา: MRT ลาดพร้าว / MRT ห้วยขวาง | 12,000-25,000 | 3-5 | 4-5% | คนไทยวัยทำงาน
• สีลม-สาทร: BTS ช่องนนทรี / MRT ลุมพินี | 22,000-35,000 | 5-8 | 4-5% | ชาวต่างชาติ / expat
• อารีย์-สะพานควาย: BTS อารีย์ / BTS สะพานควาย | 14,000-22,000 | 3.5-5.5 | 4-5% | คนไทยรุ่นใหม่ / freelance

ข้อมูลค่าเช่าเฉลี่ยอ้างอิงจาก รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ DDproperty ซึ่งรายงานว่าค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพเฉลี่ยอยู่ที่ 15,000-30,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 นอนใกล้รถไฟฟ้า โดยทำเลสุขุมวิทและสีลม-สาทรยังคงมีอัตราการเช่าสูงสุด

เคล็ดลับเลือกทำเลที่ปล่อยเช่าได้เร็ว

นอกจากย่านแล้ว ยังมีปัจจัยสำคัญที่ต้องดูก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า อันดับแรกคือระยะเดินจากสถานีรถไฟฟ้า คอนโดที่อยู่ห่างเกิน 800 เมตรจากสถานีจะปล่อยเช่ายากกว่ามาก เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องการความสะดวก

เรื่องขนาดห้องก็สำคัญ ห้อง 1 นอนขนาด 28-35 ตารางเมตรปล่อยเช่าง่ายที่สุด เพราะตรงกับความต้องการของผู้เช่าส่วนใหญ่ที่เป็นคนโสดหรือคู่รัก ส่วนห้อง 2 นอนจะเหมาะกับครอบครัวเล็กแต่กลุ่มผู้เช่าจะแคบกว่า

อย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดด้วย ไม่ใช่แค่ค่าผ่อนแบงก์ แต่รวมค่าส่วนกลาง ค่านิติบุคคล ภาษีเงินได้จากค่าเช่า และค่าซ่อมบำรุง yield ที่คำนวณได้จึงต้องหักค่าใช้จ่ายเหล่านี้ออกด้วย ถ้าอยากศึกษาเรื่องภาษีเพิ่มเติม ลองดูข้อมูลจากเว็บไซต์กรมสรรพากรได้เลย

อีกเรื่องที่หลายคนมองข้ามคือ "การแข่งขันในตึก" ถ้าคอนโดตึกนั้นมีห้องปล่อยเช่าพร้อมกันเป็นร้อยห้อง คุณจะต้องลดราคาแข่ง สู้เลือกตึกที่มีจำนวนยูนิตไม่เยอะเกินไป หรือตึกที่เจ้าของอยู่เองเยอะจะดีกว่า

สรุป, ทำเลไหนเหมาะกับคุณ?

ถ้างบเยอะและต้องการผู้เช่าต่างชาติระดับพรีเมียม สุขุมวิทตอนต้นและสีลม-สาทรคือคำตอบ yield อาจไม่สูงสุด แต่ห้องว่างน้อยและค่าเช่าได้ราคาดี

ถ้างบจำกัดแต่อยากได้ yield สูง อ่อนนุช-แบริ่งน่าสนใจที่สุด ราคาซื้อยังไม่แพงมาก แต่ค่าเช่าค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับเงินลงทุน

ถ้ามองหาทำเลที่กำลังเติบโตและมีโอกาสที่ราคาคอนโดจะขึ้น ลาดพร้าว-รัชดาเป็นตัวเลือกที่น่าจับตา ส่วนอารีย์-สะพานควายเหมาะกับคนที่อยากได้ผู้เช่าคุณภาพดีที่อยู่นานไม่ย้ายบ่อย

สุดท้าย ไม่ว่าจะเลือกซื้อทำเลไหน สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจตลาดเช่าจริง ๆ ก่อนตัดสินใจ ลองเข้าไปดูคอนโดให้เช่าทั่วกรุงเทพได้ที่ Superagent (superagent.