เหตุใดตัวแทนเช่าบ้านในกรุงเทพหายตัวหลังจากลงนาม (และวิธีปกป้องตัวเอง)

คุณได้ลงนามในสัญญาเช่า คุณจ่ายเงินประกัน คุณย้ายสิ่งของของคุณเข้าไปในคอนโดใกล้ Thong Lo หรือบางทีอาจที่ไหนสักแห่งนอก Bearing และจากนั้นตัวแทนของคุณก็หายไป ไม่มีการตอบสนองต่อข้อความ LINE ของคุณ ไม่มีคำตอบเมื่อคุณโทร ปัญหาการบำรุงรักษา AC ของคุณเหรอ โชคดีที่ได้คิดออกด้วยตัวเอง หากสิ่งนี้ฟังดูคุ้นเคย คุณแน่นอนว่าไม่ได้อยู่คนเดียว การหายตัวไปหลังจากลงนามในสัญญาเช่าเป็นข้อร้องเรียนที่พบบ่อยที่สุดจากผู้เช่าในกรุงเทพฯ และเกิดขึ้นบ่อยครั้งมากกว่าที่ควรจะเป็น

ส่วนที่น่ารำคาญคือตัวแทนของคุณมีความเชื่อมโยงสูงมากก่อนที่คุณจะลงนาม พวกเขากำลังส่งรายชื่อให้คุณเวลาเที่ยงคืน จัดการชมวิวในเวลาสั้น ๆ และสัญญาว่าจะให้คุณเป็นเจ้าของโลก แต่ทันทีที่หมึกแห้งและค่าคอมมิชชั่นเข้าสู่บัญชีของพวกเขา พวกเขาก็หายไปเหมือนรถจักรยานแท็กซี่เข้าไปใน Sukhumvit soi ในชั่วโมงเร่งด่วน

มาพูดถึงว่าเหตุใดจึงเกิดขึ้น หมายความว่าอย่างไรสำหรับคุณในฐานะผู้เช่า และสิ่งที่คุณสามารถทำได้จริง ๆ

โครงสร้างค่าคอมมิชชั่นสร้างปัญหาอย่างไร

หากต้องการเข้าใจการหายตัวไป คุณต้องเข้าใจว่าตัวแทนการเช่าในกรุงเทพฯ ได้รับเงินอย่างไร ในเกือบทุกกรณี ตัวแทนจะได้รับค่าคอมมิชชั่นเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน ค่าคอมมิชชั่นนั้นจ่ายโดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่โดยคุณ ดังนั้นเมื่อคุณลงนามในสัญญาเช่าสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใน Ari ที่ 20,000 THB ต่อเดือน ตัวแทนจะได้รับ 20,000 THB นั่นเอง รายการเสร็จสิ้น

ไม่มีแรงจูงใจทางการเงินเลยสำหรับตัวแทนนั้นที่จะช่วยคุณหลังจากลงนามในสัญญา ไม่มีค่าธรรมเนียมต่อเนื่อง ไม่มีค่าธรรมเนียมรายเดือน ไม่มีอะไรเลย รายได้ของพวกเขาขึ้นอยู่กับการปิดดีลครั้งต่อไปโดยสิ้นเชิง ไม่ใช่ในการทำให้แน่ใจว่าน้ำอุ่นของคุณทำงานหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คืนเงินประกันของคุณอย่างถูกต้อง

อ้างอิงจาก รายงานตลาด CBRE Thailand ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพมหานครส่วนกลางอยู่ที่ 15,000 ถึง 35,000 THB ต่อเดือน โดยสถานที่หลักใน Sukhumvit ผลักดันไปข้างบน 45,000 THB นั่นหมายถึงค่าคอมมิชชั่นตัวแทนจากดีลเดียวอยู่ที่ไหนสักแห่างตั้งแต่ 15,000 ถึง 45,000 THB ฟังดูดีพอสมควร แต่ตัวแทนต้องการปริมาณเพื่ออยู่รอด พวกเขาลุกขึ้นเสมอจากการลงนามครั้งต่อไป ไม่ใช่บริการครั้งสุดท้าย

พิจารณาผู้เช่าชื่อ James ที่ย้ายไปอยู่สตูดิโอใกล้ Victory Monument BTS ที่ 12,000 THB ต่อเดือน ตัวแทนของเขาได้รับ 12,000 THB จากดีลนั้นทั้งหมด เมื่อ James พบเชื้อราในห้องน้ำสองสัปดาห์ต่อมาและส่งข้อความไปยังตัวแทนของเขาเพื่อขอความช่วยเหลือในการสื่อสารกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เขาก็ไม่ได้รับอะไรเลย ไม่มีแม้แต่ใบเสร็จการอ่านใน LINE เลขคณิตก็ไม่รองรับการใช้เวลามากขึ้นกับ James

"หลาย ๆ หมวก" ปัญหากับตัวแทนกรุงเทพฯ

ตัวแทนการเช่าส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญแบบเต็มเวลาที่ทำงานให้กับโบรกเกอร์เดียวที่มีการฝึกอบรมและความรับผิดชอบ หลายคนเป็นอิสระที่กำลังหลอมรวมรายชื่อนับสิบรายทั่วอาคารหลายแห่ง บางคนเป็นตัวแทนนอกเวลาที่ยังทำงานในธุรกิจโรงแรม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรืออุตสาหกรรมอื่น ๆ บางคนเป็นเพียงคนที่มีบัญชี LINE และการเข้าถึงรูปภาพรายชื่อ

นี่ไม่ใช่การโ夸大 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยมีอุปสรรคการเข้าน้อยมากสำหรับตัวแทนการเช่า ไม่มีระบบการออกใบอนุญาตบังคับใจเหมือนที่คุณจะพบในประเทศเช่นออสเตรเลียหรือสหรัฐอเมริกา ใครก็ได้ที่สามารถเรียกตัวเองว่าตัวแทนและเริ่มต้นดีลโบกเรือ

ยกตัวอย่างคู่รักที่เช่าหน่วยห้องนอนสองห้องที่ Life Asoke Hype ใกล้ Rama 9 MRT ที่ 28,000 THB ต่อเดือน ตัวแทนดูเหมือนเป็นมืออาชีพในระหว่างการค้นหา แต่หลังจากลงนาม คู่รักก็รู้ว่าตัวแทนนั้นเป็นอิสระจริง ๆ ที่มีรายชื่อคอนโดทั่วอาคารหกแห่งใน Ratchadaphisek เธอไม่มีภาระผูกพันอย่างเป็นทางการในการให้การสนับสนุนหลังลงนามและไม่มีระบบในการทำเช่นนั้นแม้ว่าเธออยากจะ

ผลลัพธ์ คืออะไร เมื่อคู่รักต้องการเจรจาการต่ออายุสัญญาเช่าห้าเดือนก่อนที่สัญญาของพวกเขาจะสิ้นสุด พวกเขาต้องจัดการโดยตรงกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่พูดภาษาอังกฤษได้จำกัดและมีความคาดหวังแตกต่างกันมากเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า สถานการณ์ที่ตัวแทนที่ดีสามารถแก้ไขได้ในช่วงบ่ายกลับกลายเป็นปวดหัวเป็นเวลาหนึ่งเดือน

สิ่งที่คุณสูญเสียจริง ๆ เมื่อตัวแทนของคุณหายไป

การหายตัวไปหลังจากลงนามในสัญญาเช่าไม่ใช่แค่เรื่องร煞ung มันอาจทำให้คุณเสียเงินจริง ๆ และความเครียดจริง ๆ ต่อไปนี้เป็นสถานการณ์ทั่วไปที่สุดที่ผู้เช่าต้องการการสนับสนุนของตัวแทนหลังลงนาม และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อไม่มีการสนับสนุน

ข้อพิพาทการบำรุงรักษาเป็นข้ออย่างใหญ่ AC ของคุณขัดข้องในเมษายนเมื่ออากาศอุณหภูมิ 38 องศา คุณส่งข้อความให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซึ่งบอกว่าเป็นหน้าที่ของคุณ คุณไม่มีความคิดว่าสัญญาเช่าพูดถึงอะไรเพราะมันยาว 12 หน้าและส่วนหนึ่งเป็นภาษาที่คุณไม่อ่าน หากไม่มีตัวแทนเพื่อไกล่เกลี่ย คุณจะต้องจ่ายค่าซ่อมด้วยตัวเองหรือสั่งสอนมัน

การกู้คืนเงินประกันเป็นฝันร้ายอีกอันหนึ่ง ฟอรัม DDproperty เต็มไปด้วยเรื่องราวของผู้เช่าที่สูญเสียส่วนหรือทั้งหมดของเงินประกันสองเดือนของพวกเขาจากการเรียกร้องความเสียหายที่น่าสงสัย เงินประกันทั่วไปบนคอนโด 25,000 THB ต่อเดือนคือ 50,000 THB นั่นคือเงินจริง ๆ และการต่อสู้เพื่อให้ได้มันโดยไม่มีตัวกลางที่รู้จักเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องยากมาก

จากนั้นก็มีการต่ออายุสัญญาเช่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มักจะพยายามเพิ่มค่าเช่า 5 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ในเวลาต่ออายุ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่นิยม เช่น Phrom Phong หรือ Ekkamai หากไม่มีตัวแทนที่สามารถกำหนดเกณฑ์ราคาและเจรจาต่อรองในนามของคุณ คุณจะต้องยอมรับการเพิ่มขึ้นหรือผ่านกระบวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดอีกครั้ง

ตัวแทนแบบดั้งเดิม เทียบกับแพลตฟอร์มที่ขับเคลื่อนด้วย AI: การเปรียบเทียบ

ไม่ใช่ว่าประสบการณ์การเช่าทั้งหมดต้องทำตามรูปแบบนี้ ต่อไปนี้คือวิธีที่แบบจำลองตัวแทนแบบดั้งเดิมเทียบกับแพลตฟอร์มที่ใช้แบบจำลองวิธีการวางแผนการสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง

คุณลักษณะ	ตัวแทนกรุงเทพฯ แบบดั้งเดิม	แพลตฟอร์มที่ขับเคลื่อนด้วย AI (เช่น Superagent)
การตอบสนองก่อนลงนาม	มักจะสูง	สูง โดยมี AI ที่มีให้ใช้ 24/7
การสนับสนุนหลังลงนาม	น้อยที่สุดถึงไม่มี	การสนับสนุนต่อเนื่องในตัวแพลตฟอร์ม
การไกล่เกลี่ยปัญหาการบำรุงรักษา	หากาก่อนที่จะจ่ายค่าคอมมิชชั่น	เครื่องมือสื่อสารที่มีโครงสร้าง
การเจรจาต่อรองการต่ออายุสัญญา	เฉพาะในกรณีที่ตัวแทนเห็นค่าคอมมิชชั่นใหม่	การกำหนดเกณฑ์ค่าเช่าโดยใช้ข้อมูล
ความช่วยเหลือในการกู้คืนเงินประกัน	แทบจะไม่เคย	ความช่วยเหลือด้านเอกสารและข้อพิพาท
ความโปร่งใสของรายชื่อ	มักจะล้าสมัยหรือซ้ำซ้อน	รายชื่อที่ยืนยันและปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง
ต้นทุนผู้เช่าทั่วไป	ฟรี (เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จ่ายค่าคอมมิชชั่น)	ฟรีสำหรับผู้เช่า

ความแตกต่างที่สำคัญคือแบบจำลองแรงจูงใจ เมื่อชื่อเสียงของแพลตฟอร์มขึ้นอยู่กับประสบการณ์การเช่าทั้งหมด ไม่ใช่แค่การลงนาม จึงมีเหตุผลที่จะยังคงมีส่วนเกี่ยวข้องกับผู้เช่าตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า

วิธีปกป้องตัวเองก่อนลงนาม

หากคุณกำลังจะลงนามในสัญญาเช่าในกรุงเทพฯ มีขั้นตอนที่เป็นรูปธรรมที่คุณสามารถทำได้เพื่อลดความเสี่ยงของการถูกหายตัวไป

ประการแรก ถามตัวแทนของคุณโดยตรง: "จะเกิดอะไรขึ้นถ้าฉันมีปัญหาหลังจากที่ฉันย้ายเข้ามา ฉันจะติดต่อคุณได้อย่างไร" หากคำตอบคลุมเครือหรือพวกเขาดูไม่สบายใจ นั่นบอกคุณทุกอย่าง ตัวแทนที่ดีหรือแพลตฟอร์มจะมีกระบวนการที่ชัดเจนสำหรับการสนับสนุนหลังลงนาม

ประการที่สอง ได้รับข้อมูลการติดต่อโดยตรงของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อนลงนาม สิ่งนี้ควรรวมถึงหมายเลขโทรศัพท์ ID LINE และอีเมล หากตัวแทนของคุณต้านทานการแบ่งปันสิ่งนี้ นั่นเป็นสัญญาณเตือน คุณควรมีวิธีติดต่อเจ้าของทรัพย์สินเสมอโดยไม่ต้องผ่านตัวกลางที่อาจจะไม่อยู่ในสามเดือน

ประการที่สาม จัดทำเอกสารสภาพของหน่วยงานอย่างละเอียดก่อนย้ายเข้า ถ่ายรูปและวิดีโอทุกห้อง อุปกรณ์ทุกชิ้น รอยขีดข่วนทุกครั้งบนพื้น ส่งสิ่งเหล่านี้ไปยังทั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนพร้อมกับประทับเวลา สิ่งนี้ปกป้องเงินประกันของคุณเมื่อคุณย้ายออก ไม่ว่าตัวแทนของคุณจะยังคงตอบสนองต่อข้อความหรือไม่

ผู้เช่าที่ The Line Jatujak ใกล้ Chatuchak MRT เรียนรู้สิ่งนี้อย่างหนักใจ เธอย้ายเข้าไปในห้องนอนหนึ่งห้อง 22,000 THB ต่อเดือนโดยไม่มีการจัดทำเอกสารรอยขีดข่วนที่มีอยู่ก่อนบนพื้นไม้แข็ง เมื่อย้ายออก เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หักเงินประกัน 15,000 THB สำหรับ "ความเสียหายพื้น" ตัวแทนของเธอ ไม่สามารถติดต่อได้เป็นเวลาหลายสัปดาห์

ระบบการสนับสนุนหลังลงนามควรมีลักษณะอย่างไร

ตลาดการเช่าในกรุงเทพฯ กำลังเติบโตขึ้น และผู้เช่าเริ่มต้นการเรียกร้องมากกว่าแค่สัญญาเช่าที่ลงนาม อ้างอิงจาก Knight Frank Thailand ตลาดการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ มีกิจกรรมที่มีนัยสำคัญในปีที่ผ่านมา โดยมีอุปทานที่เพิ่มขึ้นในพื้นที่ตามสายทางขยาย MRT ใหม่เช่นสายเหลืองและสายชมพู อุปทานที่มากขึ้นหมายถึงการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในหมู่ตัวแทนและแพลตฟอร์ม ซึ่งโดยทฤษฎีแล้วควรดันคุณภาพบริการขึ้นมา

ระบบการสนับสนุนหลังลงนามที่เหมาะสมควรรวมถึงช่องสื่อสารที่เชื่อถือได้ซึ่งไม่ได้ขึ้นอยู่กับความพร้อมใช้งาน LINE ของบุคคลหนึ่ง ควรมีการช่วยเหลือกับปัญหามิดลีสทั่วไป เช่นคำขอการบำรุงรักษา การตั้งค่าบัญชีสาธารณูปโภค การติดตั้งอินเทอร์เน็ตผ่านผู้ให้บริการเช่น AIS Fibre และการทำความเข้าใจกฎของอาคาร และควรมีการช่วยเหลือจริง ๆ ในระหว่างกระบวนการย้ายออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับไทม์ไลน์การคืนเงินประกันและการตรวจสอบสภาพ

ลองคิดดูจากมุมมองของคนที่เช่าคอนโด 30,000 THB ต่อเดือนที่ Ashton Asoke ใกล้ Sukhumvit MRT ตลอดช่วงเวลาสัญญาเช่า 12 เดือน ผู้เช่ารายนั้นจ่ายค่าเช่า 360,000 THB บวกเงินประกัน 60,000 THB นั่นคือ 420,000 THB ที่มอบหมายให้กับทรัพย์สินเดียว สำหรับเงินจำนวนนั้น การคาดหวังให้คนตอบข้อความของคุณเมื่อเครื่องซักผ้าน้ำท่วมห้องน้ำไม่ไม่สมควร

การวิจัยจาก CBRE Thailand แสดงให้เห็นว่าประมาณ 60 เปอร์เซ็นต์ของผู้เช่าคอนโดในกรุงเทพฯ เป็นคนต่างชาติหรือสัญชาติไทย หลายคนประสบปัญหาด้านภาษาและความไม่คุ้นเคยกับบรรทัดฐานท้องถิ่น ผู้เช่าเหล่านี้มีความเสี่ยงสูงสุดต่อการถูกหายตัวไปและต้องการการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องมากที่สุด

ปัญหาการหายตัวไปในตลาดการเช่าของกรุงเทพฯ ไม่ได้จะแก้ไขตัวเองเพียงแค่ด้วยจิตสำนึกที่ดี มันต้องการการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในวิธีที่ตัวแทนและแพลตฟอร์มได้รับแรงจูงใจ จนกว่าอ