ใครที่มีคอนโดในกรุงเทพแล้วคิดจะปล่อยเช่าแบบรายวันผ่าน Airbnb คงเคยได้ยินมาบ้างว่า "ทำได้ไหมวะ ผิดกฎหมายหรือเปล่า" คำถามนี้สำคัญมาก เพราะถ้าทำผิดกฎ โดนปรับหนักจริง ๆ บทความนี้จะพาไปดูกฎหมายจริง ความเสี่ยงจริง และทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับคนอยากได้รายได้จากคอนโดโดยไม่ต้องเสี่ยง

กฎหมายไทยพูดชัด, เช่ารายวันต้องมีใบอนุญาต

หัวใจของเรื่องนี้คือ พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 กฎหมายระบุไว้ว่า การให้เช่าที่พักรายวัน หรือรายสัปดาห์ที่ต่ำกว่า 30 วัน ถือเป็น "กิจการโรงแรม" ซึ่งต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมจากกระทรวงมหาดไทย

พูดง่าย ๆ ถ้าคุณปล่อยเช่าคอนโดบน Airbnb แบบรายวันโดยไม่มีใบอนุญาต คุณกำลังเปิดโรงแรมเถื่อนในสายตากฎหมาย โทษปรับสูงสุด 20,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะหยุด บางกรณีอาจโดนจำคุกไม่เกิน 1 ปีด้วย

แล้วการขอใบอนุญาตโรงแรมสำหรับคอนโดทำได้ไหม? แทบเป็นไปไม่ได้เลย เพราะคอนโดส่วนใหญ่ไม่ผ่านเงื่อนไขด้านความปลอดภัย ระบบดับเพลิง และข้อกำหนดอาคาร ที่ออกแบบมาสำหรับโรงแรมโดยเฉพาะ

ความเสี่ยงที่คนปล่อยเช่ารายวันมักมองข้าม

นอกจากเรื่องกฎหมาย ยังมีความเสี่ยงอีกหลายอย่างที่คนทำ Airbnb ในคอนโดกรุงเทพมักไม่คิดถึง อย่างแรกคือ กฎนิติบุคคล คอนโดดัง ๆ อย่าง The Base สุขุมวิท 77, Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน หรือ Life Asoke-Rama 9 ส่วนใหญ่มีข้อบังคับนิติบุคคลห้ามเช่ารายวันอยู่แล้ว ถ้าถูกจับได้ อาจโดนปรับจากนิติฯ หรือถูกตัดน้ำตัดไฟ

อย่างที่สองคือ เพื่อนบ้านร้องเรียน แขกรายวันมักส่งเสียงดัง ใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่เกรงใจ ลากกระเป๋าเข้าออกตลอด เจ้าของห้องข้าง ๆ ไม่แฮปปี้แน่ ๆ และเมื่อมีคนร้องเรียนไปที่นิติฯ หรือตำรวจ เรื่องจะบานปลายเร็วมาก

อย่างที่สามคือ ความเสียหายในห้อง แขกรายวันไม่ได้รู้สึกเป็นเจ้าของ เฟอร์นิเจอร์พัง ผนังเลอะ เครื่องใช้ไฟฟ้าเสีย ค่าซ่อมแต่ละทีหลายพัน บางทีเงินค่าเช่าที่ได้ไม่คุ้มกับค่าซ่อมด้วยซ้ำ

สุดท้ายคือ เรื่องประกันภัย ประกันคอนโดทั่วไปไม่ครอบคลุมการใช้งานเชิงพาณิชย์ ถ้าแขกเกิดอุบัติเหตุในห้อง คุณอาจต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด

ปล่อยเช่ารายเดือนดีกว่ายังไง

ถ้าอยากได้รายได้จากคอนโดแบบสบายใจ การปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปีเป็นทางเลือกที่ดีกว่าเยอะ เพราะไม่เข้าข่าย พ.ร.บ. โรงแรม ไม่ต้องขอใบอนุญาตอะไรเพิ่ม แค่ทำสัญญาเช่าให้เรียบร้อย

รายได้ก็ไม่ได้น้อยกว่าที่คิด คอนโด 1 ห้องนอนแถว BTS อ่อนนุช ปล่อยเช่าได้ 12,000-18,000 บาทต่อเดือน ย่าน MRT พระราม 9 ได้ 15,000-22,000 บาท ส่วนทำเลดี ๆ อย่าง BTS พร้อมพงษ์ หรือ BTS ทองหล่อ ห้อง 1 นอนปล่อยได้ 25,000-45,000 บาทต่อเดือนสบาย ๆ

เทียบกับ Airbnb ที่ต้องจัดการเช็คอิน ทำความสะอาด ซักผ้าปูที่นอน ตอบแชทแขกตลอด 24 ชั่วโมง และยังเสี่ยงห้องว่างหลายวันต่อเดือน รายได้สุทธิจริง ๆ อาจไม่ต่างกันเท่าไหร่ แต่ปล่อยเช่ารายเดือนแทบไม่ต้องยุ่งอะไรเลย

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าคอนโด

ถ้าคิดจะปล่อยเช่าคอนโดอยู่ ลองเช็กสิ่งเหล่านี้ก่อน ข้อแรก อ่านข้อบังคับนิติบุคคลให้จบ ดูว่าอนุญาตให้เช่าแบบไหน ห้ามอะไรบ้าง บางโครงการอย่าง Ideo Mobi สุขุมวิท หรือ Rhythm สุขุมวิท 36-38 มีกฎเรื่องนี้ค่อนข้างชัดเจน

ข้อสอง ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ ระบุค่าเช่า ระยะเวลา ค่ามัดจำ เงื่อนไขการยกเลิก ให้ครบ ข้อสาม จดทะเบียนรายได้ค่าเช่ากับสรรพากร เพราะรายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษี ถ้าไม่แจ้ง โดนย้อนหลังแพงกว่า

ข้อสี่ ทำประกันคอนโดให้ครอบคลุม แจ้งบริษัทประกันว่าปล่อยเช่า เพื่อให้ความคุ้มครองตรงกับการใช้งานจริง และข้อห้า ตั้งราคาให้สมเหตุสมผล ดูราคาตลาดในย่านนั้น ๆ อย่าตั้งสูงจนหาผู้เช่าไม่ได้ แต่ก็อย่าต่ำจนไม่คุ้ม

แล้วถ้าเป็นฝั่งผู้เช่าล่ะ ระวังอะไรบ้าง

ถ้าคุณเป็นคนหาคอนโดเช่าอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ ก็ควรระวังด้วย ถ้าเจอคอนโดปล่อยเช่ารายวันเยอะในตึก นั่นหมายความว่า ความเป็นส่วนตัวน้อยลง คนแปลกหน้าเข้าออกตลอด ส่วนกลางอาจไม่สะอาดเท่าที่ควร และความปลอดภัยอาจมีปัญหา

เลือกคอนโดที่นิติฯ เข้มงวดเรื่องนี้จะดีกว่า ดูรีวิวจากผู้เช่าจริง ถามนิติฯ ตรง ๆ ว่ามีนโยบายเรื่องเช่ารายวันไหม ข้อมูลพวกนี้ช่วยให้ตัดสินใจได้ดีขึ้นเยอะ

สรุปง่าย ๆ การปล่อยเช่าคอนโดแบบ Airbnb รายวันในไทยนั้นผิดกฎหมายถ้าไม่มีใบอนุญาตโรงแรม ซึ่งคอนโดแทบทุกแห่งขอไม่ได้ ความเสี่ยงมีทั้งโดนปรับ โดนนิติฯ จัดการ เพื่อนบ้านร้องเรียน และห้องเสียหาย ถ้าอยากได้รายได้จากคอนโดจริง ๆ ปล่อยเช่ารายเดือนยังเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและมั่นคงกว่า

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของคอนโดที่มองหาผู้เช่าดี ๆ หรือเป็นคนกำลังหาคอนโดเช่ารายเดือนในกรุงเทพ ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดู ระบบ AI จะช่วยจับคู่คอนโดที่ตรงกับความต้องการคุณ ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องเสียเวลานัดดูห้องที่ไม่ใช่ แค่บอกว่าอยากได้อะไร แล้วให้ AI ทำงานแทน