สัญญาเช่าปากเปล่ามีผลทางกฎหมายไหม: ความเสี่ยงและทางออก

เคยไหม เจอห้องคอนโดถูกใจ เจ้าของห้องก็ดูดี คุยกันถูกคอ แล้วก็ตกลงกันปากเปล่าว่า "เดือนละ 12,000 บาทนะ จ่ายทุกวันที่ 5" ไม่ได้เซ็นสัญญาอะไรเลย จับมือกันแล้วก็ย้ายเข้า ฟังดูสะดวกดี แต่รู้ไหมว่าวิธีนี้มีความเสี่ยงแฝงอยู่เยอะมาก

สัญญาเช่าปากเปล่าเป็นเรื่องที่เจอได้บ่อยในตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพ โดยเฉพาะห้องราคาไม่แพงย่านรังสิต บางแค หรือแถวสถานี MRT ลาดพร้าว ที่เจ้าของปล่อยเช่าเองไม่ผ่านนายหน้า หลายคนคิดว่าไม่เป็นไร แต่พอเกิดปัญหาขึ้นมา ไม่ว่าจะเรื่องขึ้นค่าเช่ากะทันหัน ค่าประกันไม่คืน หรือถูกไล่ออกโดยไม่แจ้งล่วงหน้า คนเช่ามักเป็นฝ่ายเสียเปรียบ บทความนี้จะพาไปดูว่าสัญญาเช่าปากเปล่ามีผลทางกฎหมายจริงไหม ความเสี่ยงมีอะไรบ้าง และทางออกที่ดีที่สุดคืออะไร

สัญญาเช่าปากเปล่ามีผลทางกฎหมายไหม

คำตอบสั้นๆ คือ มีผล ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือก็มีผลบังคับใช้ได้ หมายความว่าถ้าคุณตกลงเช่าคอนโดด้วยวาจา สัญญานั้นมีผลผูกพันทั้งสองฝ่ายจริงๆ ตามกรมที่ดิน

แต่ปัญหาคือ "มีผลทางกฎหมาย" กับ "พิสูจน์ได้" เป็นคนละเรื่องกัน เพราะเมื่อไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร การจะฟ้องร้องหรือเรียกร้องสิทธิ์อะไรก็ตามจะยากมาก ศาลต้องการหลักฐาน ไม่ใช่แค่คำพูดว่า "เราตกลงกันไว้แบบนี้"

สรุปง่ายๆ คือ สัญญาเช่าปากเปล่ามีผลทางกฎหมาย แต่ถ้าเกิดข้อพิพาท คุณแทบจะพิสูจน์อะไรไม่ได้เลย

ความเสี่ยง 5 ข้อที่คนเช่าต้องเจอ

ความเสี่ยงแรกคือเรื่องค่าเช่า เจ้าของห้องสามารถขึ้นค่าเช่าได้ทุกเมื่อ จากเดือนละ 10,000 บาท กลายเป็น 13,000 บาท โดยไม่มีสัญญาระบุว่าจะล็อกราคากี่เดือน คุณจะอ้างอะไรได้ ก็ไม่มีเอกสารอะไรในมือเลย

ความเสี่ยงที่สองคือค่าประกัน หรือเงินมัดจำ หลายกรณีที่เจ้าของเก็บค่าประกัน 2 เดือน เช่น ห้องเช่า 15,000 บาท ก็จ่ายมัดจำไป 30,000 บาท พอย้ายออก เจ้าของอ้างว่าห้องเสียหาย หักค่าซ่อมเกินจริง หรือไม่คืนเลย ไม่มีสัญญา ไม่มีใบเสร็จ ก็ไม่มีหลักฐานว่าจ่ายไปเท่าไหร่

ความเสี่ยงที่สามคือถูกไล่ออกกะทันหัน ตามกฎหมาย เจ้าของต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 1 รอบการชำระค่าเช่า แต่ในทางปฏิบัติ ถ้าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เจ้าของบางคนก็บอกให้ออกภายในสัปดาห์ โดยเฉพาะในคอนโดย่านที่ดีมานด์สูงอย่างแถว BTS พร้อมพงษ์ หรือ BTS ทองหล่อ ที่เจ้าของอาจเจอผู้เช่าที่ให้ราคาสูงกว่า

ความเสี่ยงที่สี่คือเรื่องค่าน้ำค่าไฟ ไม่มีสัญญาระบุอัตราค่าน้ำค่าไฟ เจ้าของบางคนคิดค่าไฟหน่วยละ 8-9 บาท ทั้งที่การไฟฟ้าคิดแค่ประมาณ 4-5 บาท ส่วนต่างนี้ตกเดือนละหลายร้อยถึงพันกว่าบาทเลย

ความเสี่ยงที่ห้าคือเรื่องสิทธิ์ในการอยู่อาศัย ถ้าเจ้าของขายคอนโดทิ้ง เจ้าของใหม่ไม่มีภาระผูกพันกับสัญญาปากเปล่าที่คุณทำไว้กับเจ้าของเดิม คุณอาจต้องย้ายออกทันที

เปรียบเทียบสัญญาเช่าปากเปล่ากับสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

• ผลทางกฎหมาย: มีผล แต่พิสูจน์ยาก vs มีผลและมีหลักฐานชัดเจน
• ค่าเช่า: เปลี่ยนแปลงได้ทุกเมื่อ vs ล็อกราคาตามสัญญา เช่น 12 เดือน
• ค่าประกัน/มัดจำ: ไม่มีหลักฐานการจ่าย vs ระบุจำนวนเงินและเงื่อนไขคืนชัดเจน
• การไล่ออก: อาจถูกไล่ออกกะทันหัน vs ต้องแจ้งล่วงหน้าตามที่ระบุในสัญญา
• ค่าน้ำ ค่าไฟ: เจ้าของกำหนดเองได้ vs ระบุอัตราชัดเจนในสัญญา
• สิทธิ์เมื่อเจ้าของขายห้อง: ไม่มีความคุ้มครอง vs ผู้ซื้อใหม่ต้องรับภาระสัญญาเดิม (ถ้าจดทะเบียน)
• การฟ้องร้อง: ยากมาก ต้องหาพยานบุคคล vs ใช้สัญญาเป็นหลักฐานในศาลได้ทันที

สัญญาเช่าที่ดีต้องมีอะไรบ้าง

ถ้าคุณกำลังจะเช่าคอนโดไม่ว่าจะเป็นห้องราคา 8,000 บาทแถว MRT ห้วยขวาง หรือห้องหรู 45,000 บาทย่าน BTS ชิดลม สิ่งที่ต้องมีในสัญญาเช่าอย่างน้อยคือ ชื่อและเลขบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย ที่อยู่ห้องที่เช่าพร้อมเลขห้อง ค่าเช่าต่อเดือนและกำหนดชำระ จำนวนเงินมัดจำและเงื่อนไขการคืน ระยะเวลาสัญญา อัตราค่าน้ำค่าไฟ และเงื่อนไขการย้ายออก

นอกจากนี้ ควรถ่ายรูปสภาพห้องก่อนเข้าอยู่ทุกมุม แล้วแนบไว้กับสัญญาด้วย เพราะตอนย้ายออก เจ้าของจะได้ไม่อ้างว่าห้องเสียหายแล้วหักค่าประกัน ตามกรมสรรพากร รายได้จากการเช่ายังต้องเสียภาษีด้วย ดังนั้นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรยังช่วยเจ้าของห้องในเรื่องภาษีอีกด้วย

อีกเรื่องที่หลายคนไม่รู้คือ ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กำหนดให้ธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัยต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ และมีข้อความครบถ้วนตามที่กำหนด ถ้าเจ้าของปล่อยเช่าหลายห้องเป็นธุรกิจ การไม่ทำสัญญาอาจถือว่าผิดกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคได้เลย

ถ้าเช่าปากเปล่าไปแล้ว ทำอะไรได้บ้าง

ยังไม่สายเกินไป ถ้าตอนนี้คุณเช่าคอนโดอยู่โดยไม่มีสัญญา ขั้นแรกคือคุยกับเจ้าของห้องตรงๆ ว่าอยากทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เจ้าของส่วนใหญ่ไม่ได้ปฏิเสธ เพราะสัญญาคุ้มครองทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่แค่ฝ่ายผู้เช่า

ถ้าเจ้าของไม่ยอมทำสัญญา ให้เก็บหลักฐานทุกอย่างที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นแชทไลน์ที่คุยเรื่องค่าเช่า สลิปโอนเงิน รูปถ่ายห้อง ข้อความยืนยันเงื่อนไขต่างๆ หลักฐานพวกนี้ใช้แทนสัญญาได้ในกรณีเกิดข้อพิพาท ตามแนวคำพิพากษาของศาล ข้อความในแอปแชทถือเป็นหลักฐานเอกสารอิเล็กทรอนิกส์ที่ศาลรับฟังได้

สิ่งสำคัญอีกอย่างคือ อย่าจ่ายค่าเช่าเป็นเงินสด ให้โอนผ่านธนาคารเสมอ เพราะจะมีหลักฐานการชำระเงินอัตโนมัติ

เช่าคอนโดในกรุงเทพอย่างไรให้ปลอดภัย

จากข้อมูลของ DDproperty ราคาเช่าคอนโดในกรุงเทพเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 15,000-25,000 บาทต่อเดือน สำหรับห้อง 1 นอน ในทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ซึ่งเป็นเงินไม่น้อยเลย การมีสัญญาเช่าที่ชัดเจนจึงสำคัญมาก เพราะคุณกำลังจ่ายเงินเป็นแสนต่อปี

ก่อนเซ็นสัญญา ควรเช็กให้ครบว่าเจ้าของห้องเป็นเจ้าของจริงหรือเปล่า โดยขอดูสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตรวจสอบว่าชื่อตรงกับคนที่ทำสัญญากับเรา ถ้าเป็นตัวแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ

อีกเรื่องที่ต้องระวังคือ ค่าส่วนกลาง ในสัญญาควรระบุชัดว่าใครเป็นคนจ่าย ปกติแล้วค่าส่วนกลางเป็นภาระของเจ้าของห้อง แต่บางทีเจ้าของก็แอบผลักภาระมาให้ผู้เช่า โดยเฉพาะคอนโดเก่าๆ ที่ค่าส่วนกลางอาจสูงถึง 2,000-4,000 บาทต่อเดือน

ถ้าเช่าคอนโดในย่านยอดนิยมอย่างสุขุมวิท สาทร หรือรัชดาภิเษก ห้องส่วนใหญ่ที่ปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์จะมีสัญญามาตรฐานอยู่แล้ว แต่ถ้าเช่าตรงกับเจ้าของ โดยเฉพาะห้องราคาถูกย่านแบริ่ง อ่อนนุช หรือบางนา ต้องระวังเรื่องสัญญาให้ดี

สรุป อย่าเช่าปากเปล่า ทำสัญญาเสมอ

สัญญาเช่าปากเปล่ามีผลทางกฎหมายก็จริง แต่เมื่อเกิดปัญหา คุณแทบไม่มีอะไรในมือไปสู้เลย ไม่ว่าจะเรื่องค่าเช่า ค่าประกัน หรือการถูกไล่ออก คนที่ไม่มีสัญญามักเป็นฝ่ายเสียเปรียบเสมอ

ไม่ว่าจะเช่าห้องราคา 7,000 บาทหรือ 70,000 บาท ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง อ่านทุกข้อก่อนเซ็น ถ่ายรูปห้องก่อนเข้าอยู่ และเก็บหลักฐานการจ่ายเงินไว้ตลอด แค่นี้ก็ลดความเสี่ยงไปได้เกินครึ่งแล้ว

ถ้ากำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและอยากได้ห้องที่มีสัญญาเช่าชัดเจน ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดูได้เลย เป็นแพลตฟอร์ม AI รายแรกในไทยที่ช่วยหาคอนโดเช่าให้ตรงใจ ไม่มีนายหน้ามากดดัน แค่บอกความต้องการ งบประมาณ และทำเลที่