คุณเพิ่งลงนามในสัญญาเช่าคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องใกล้ BTS Ari ในราคา 18,000 บาทต่อเดือน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขอเงินมัดจำสองเดือนบวกกับค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน นั่นคือ 54,000 บาทก่อนที่คุณจะนอนหลับแม้แต่คืนเดียวในที่นั่น คุณจ่ายเงินและย้ายเข้าไป ทุกอย่างดีเยี่ยม แต่สิบสองเดือนต่อมา เมื่อคุณย้ายออก ก็มีรายการหักเงินลึกลับและเงินมัดจำของคุณหดลงเกือบหมดสิ้น ฟังดูคุ้นเคยไหม มันเกิดขึ้นตลอดเวลาในกรุงเทพ และผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่รู้ว่าสิทธิจริง ๆ ของพวกเขาคืออะไร เรามาแก้ไขปัญหานี้กันเถิด

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพเรียกเงินมัดจำเท่าไหร่จริง ๆ

เงินมัดจำมาตรฐานสำหรับการเช่าคอนโดในกรุงเทพคือสองเดือนค่าเช่า นี่คือบรรทัดฐานทั่วทั้งตลาด ตั้งแต่สตูดิโอ 12,000 บาทใกล้ MRT Huai Khwang ไปจนถึงห้องนอนสองห้องหรูหรา 120,000 บาทในบริเวณ Thonglor เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายจะขอหนึ่งเดือน และบางรายก็จะผลักดัน ให้เป็นสามเดือน แต่สองเดือนคือสิ่งที่คุณควรคาดหวังในกรณีส่วนใหญ่

นอกเหนือจากเงินมัดจำ คุณจะเกือบทั้งหมดต้องจ่ายค่าเช่าหนึ่งเดือนล่วงหน้า ดังนั้นค่าใช้สอยในการย้ายเข้าทั้งหมดโดยทั่วไปคือสามเดือนค่าเช่า เพื่อให้ได้บริบท รายงานตลาดล่าสุดของ CBRE Thailand ระบุว่าค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดห้องนอนหนึ่งห้องในกรุงเทพส่วนกลาง มีตั้งแต่ 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าการชำระเงินล่วงหน้าของคุณมักจะอยู่ระหว่าง 45,000 ถึง 105,000 บาท

นี่คือสถานการณ์จริง สมมติว่าคุณกำลังเช่าหน่วยขนาด 30 ตารางเมตรที่ Lumpini Park Rama 9 ใกล้ MRT Rama 9 ค่าเช่าคือ 14,000 บาทต่อเดือน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณขอเงินมัดจำสองเดือน (28,000 บาท) บวกกับหนึ่งเดือนล่วงหน้า (14,000 บาท) ค่าใช้สอยในการย้ายเข้าทั้งหมด: 42,000 บาท นั่นคือเงินจำนวนมากพอสมควร และคุณสมควรรู้ว่าเกิดอะไรขึ้นกับมัน

อพาร์ตเมนต์บริการบางแห่งและอาคารระดับสูงเรียกเงินมัดจำสามเดือน โดยเฉพาะสำหรับสัญญาเช่าระยะสั้นต่ำกว่าหกเดือน เจรจาต่อรองเสมอ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจะลดลงเหลือ 1.5 เดือน หากคุณตัดสินใจเป็นระยะเวลาเช่านาน

กฎหมายไทยพูดถึงเงินมัดจำการเช่าอะไรจริง ๆ

ไทยไม่มีกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าที่ครอบคลุมแบบสแตนด์อโลนเช่นที่บางประเทศตะวันตกมี อย่างไรก็ตาม กรมที่ดิน และประมวณวิธีแพ่งและพาณิชยหมายเลขประจำตัวไทยได้กำหนดการคุ้มครองพื้นฐานบางประการสำหรับผู้เช่า ข้อบังคับหลักครอบคลุมสัญญาเช่า义務ที่จะส่งคืนทรัพย์สินในสภาพเดิม (ลบการสึกหรอตามปกติ) และหน้าที่ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะคืนเงินมัดจำหลังจากสิ้นสุดการเช่า

ในปี 2018 รัฐบาลไทยได้นำเสนอกฎกระทรวงภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภคโดยเฉพาะสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย กฎระเบียบนี้จำกัดเงินประกันความปลอดภัยให้ไม่เกินค่าเช่าหนึ่งเดือนสำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม และสิ่งนี้สำคัญ มันใช้ได้เป็นหลักกับผู้ประกอบการที่เช่าหน่วยหลายชุดออกมาเป็นธุรกิจ เจ้าของคอนโดแต่ละรายที่เช่าหน่วยเดียวมักจะอยู่นอกขอบเขตที่เข้มงวดของกฎระเบียบนี้ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมคุณยังคงเห็นเงินมัดจำสองเดือนทั่วทั้งบอร์ด

ความเป็นจริงในทางปฏิบัติคือ: สัญญาเช่าของคุณคือเอกสารที่สำคัญที่สุด จำนวนเงินมัดจำใด ๆ ที่เขียนไว้ในสัญญานั้นคือสิ่งที่ผู้เช่าทั้งสองฝ่ายจะถูกผูกพัน หากสัญญากำหนดว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะคืนเงินมัดจำภายในสามสิบวันหลังย้ายออก นั่นคือกฎ หากปิดเงียบ ๆ ในไทม์ไลน์ คุณอาจรอตัวอยู่นานพอสมควรโดยมีการแก้ไขทางกฎหมายจำกัด

พิจารณาสิ่งที่เกิดขึ้นกับเพื่อนคนหนึ่งที่เช่าคอนโดห้องนอนสองห้องที่ Ideo Q Chula ใกล้ MRT Sam Yan ในราคา 28,000 บาทต่อเดือน สัญญาของเขาระบุระยะเวลาการคืนเงินสามสิบวัน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์พยายามเก็บเงินมัดจำไว้เก้าสิบวัน เนื่องจากสัญญาเช่าชัดเจน จดหมายง่าย ๆ ที่อ้างถึงเงื่อนไขสัญญาทำให้เงินมัดจำถูกคืนภายในหนึ่งสัปดาห์

คุณควรได้รับเงินมัดจำของคุณคืนเมื่อไหร่

สัญญาเช่าในกรุงเทพส่วนใหญ่ระบุว่าเงินมัดจำจะถูกคืนภายในสามสิบวันนับจากวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าส่งกุญแจคืน สัญญาบางฉบับกล่าวว่าเจ็ดวัน บางฉบับกล่าวถึงสี่สิบห้าหรือแม้กระทั่งหกสิบวัน หากสัญญาของคุณไม่ระบุไทม์ไลน์เฉพาะ สามสิบวันคือมาตรฐานที่ยอมรับโดยทั่วไป

นาฬิกาเริ่มนับถอยหลังจากวันที่คุณเสร็จสิ้นการตรวจสอบการย้ายออกและส่งกุญแจคืน ไม่ใช่จากวันที่คุณบอกเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ว่าคุณจะออกไป ไม่ใช่จากวันสุดท้ายที่คุณอาศัยอยู่ที่นั่น จากการส่งมอบอย่างเป็นทางการ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณทำการตรวจสอบอย่างเหมาะสมกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือตัวแทน ถ่ายรูปของทุกห้องและรับการยืนยันลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับสภาพของหน่วย

นี่คือสถานการณ์ทั่วไป คุณออกจากหน่วยที่ The Base Sukhumvit 77 ใกล้ BTS On Nut ค่าเช่าคือ 16,000 บาทต่อเดือน เงินมัดจำคือ 32,000 บาท คุณทำการตรวจสอบ ทุกอย่างดูเรียบร้อย เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บอกว่า "ฉันจะโอนเงินในไม่ช้า" สองเดือนต่อมา ไม่มีอะไร หากไม่มีข้อกำหนดในสัญญาที่ชัดเจนและการจดจำของการตรวจสอบ คุณมีน้อยมากที่จะโต้แย้ง ด้วยสิ่งเหล่านั้นในมือ คุณมีสถานะจริง

เสมอขอให้คืนเงินมัดจำเป็นลายลักษณ์อักษรผ่านอีเมลหรือแอปข้อความเพื่อให้คุณมีบันทึก คำสัญญาด้วยปากเพียงอย่างเดียวจะหายวับไปอย่างรวดเร็วในตลาดการเช่าใด ๆ และกรุงเทพไม่มีข้อยกเว้น

การหักเงินทั่วไปและวิธีต่อต้านการหักเงินที่ไม่ยุติธรรม

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถหักเงินจากเงินมัดจำของคุณได้อย่างถูกกฎหมายสำหรับความเสียหายที่เกินกว่าการสึกหรอตามปกติ ค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ และค่าเช่าที่ค้างชำระ นั่นสมควร สิ่งที่ไม่สมควรคือการเรียกเก็บเงินสำหรับการทาสีใหม่ทั้งหมดเมื่อคุณอาศัยอยู่ที่นั่นสองปี หรือการหักเงิน 5,000 บาทสำหรับการทำความสะอาด "เชิงลึก" ที่ไม่เคยกล่าวถึงในสัญญาเช่า

การสึกหรอตามปกติรวมถึงสิ่งต่าง ๆ เช่นรอยขูดเล็ก ๆ น้อย ๆ บนผนัง การเปลี่ยนสีเล็กน้อยของกราวต์ในห้องน้ำ และรอยขูดเล็ก ๆ น้อย ๆ บนพื้นจากการใช้เฟอร์นิเจอร์ตามปกติ สิ่งเหล่านี้คาดว่าจะเกิดขึ้นหลังจากอาศัยอยู่ในหน่วยหนึ่งปีหรือมากกว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเรียกเก็บเงินจากคุณสำหรับการบูรณ์อายุตามธรรมชาติของทรัพย์สินของพวกเขา

การหักเงินที่ไม่ยุติธรรมที่คุณควรโต้แย้งรวมถึงค่าใช้สอยในการทาสีสำหรับการใช้ปกติ การเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เก่าแล้ว ค่าใช้สอยเนื่องจากความเสียหายที่มีอยู่ก่อนที่คุณจดทะเบียนไว้เมื่อย้ายเข้า และค่าธรรมเนียมการทำความสะอาดที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาเช่า ตามข้อมูลรายชื่อ DDproperty คอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพมีการเปลี่ยนผู้เช่าทุกสิบสองถึงสิบแปดเดือน และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่หักเงินอย่างไม่ยุติธรรมอยู่เป็นประจำมักจะประสบกับช่วงว่างที่นานขึ้นเนื่องจากการรีวิวไม่ดี

ยกตัวอย่างผู้เช่าที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT Phetchaburi เธอถูกเรียกเก็บเงิน 8,000 บาทสำหรับการแทนที่ไมโครเวฟที่อายุแล้วเจ็ดปีเมื่อเธอย้ายเข้า เธอมีรูปภาพจากวันย้ายเข้นที่แสดงสภาพและหมายเลขรุ่นของไมโครเวฟ หลังจากนำเสนอหลักฐาน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยกเลิกค่าใช้สอยไปเลยทั้งหมด การจดทะเบียนเป็นทั้งหมด

• ทาสีหน่วยเต็มหลังจาก 12+ เดือน: ปกติไม่ใช่ | 5,000 ถึง 15,000 | จดทะเบียนสภาพผนังเมื่อย้ายเข้าและย้ายออก
• ค่าธรรมเนียมการทำความสะอาดเชิงลึก: เฉพาะถ้าอยู่ในสัญญาเช่า | 2,000 ถึง 5,000 | ตรวจสอบสัญญาเช่าสำหรับข้อกำหนดการทำความสะอาดก่อนลงนาม
• การแทนที่เครื่องใช้ไฟฟ้าที่เสีย: ใช่ หากผู้เช่าเป็นต้นเหตุเสียหาย | 3,000 ถึง 20,000 | สินค้าคงคลังรูปภาพและวิดีโอของเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมดเมื่อย้ายเข้า
• ค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ: ใช่ | แตกต่างกันไป | ขอการอ่านมิเตอร์ขั้นสุดท้ายและชำระเงินก่อนย้ายออก
• ค่าใช้สอยเนื่องจากความเสียหายที่มีอยู่ก่อน: ไม่ใช่ | แตกต่างกันไป | รายงานการตรวจสอบโดยละเอียดเมื่อย้ายเข้าพร้อมการประทับเวลา
• การเปลี่ยนกุญแจหรือบัตรเข้าถึง: ใช่ หากหาย | 500 ถึง 2,000 | ส่งคืนกุญแจและบัตรทั้งหมดเมื่อส่งมอบ

การตรวจสอบเมื่อย้ายเข้า: ขั้นตอนเดียวที่สำคัญที่สุดของคุณ

หากมีสิ่งหนึ่งที่คุณได้รับจากบทความนี้ให้เป็นสิ่งนี้: ทำการตรวจสอบโดยละเอียดเมื่อย้ายเข้าและจดทะเบียนทุกอย่าง ถ่ายรูปทุกผนัง เครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมด ติดตั้งเครื่องสุขภัณฑ์ รอยเปื้อนทั้งหมด รอยขูดทั้งหมด เปิดตู้ทั้งหมด ทดสอบก๊อกน้ำทั้งหมด เปิดเครื่องปรับอากาศ ตรวจสอบเครื่องทำน้ำอุ่น ล้างส้วม ลองเตาหรือเตาแก๊สทั้งหมด

ส่งรูปภาพทั้งหมดและบันทึกใด ๆ ไปยังเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือตัวแทนผ่านอีเมลในวันที่คุณย้ายเข้น นี่สร้างบันทึกที่มีการประทับเวลาซึ่งยากต่อการโต้แย้งในภายหลัง หากเป็นไปได้ ทำวิดีโอการเดินตรวจสอบด้วย สมาร์ตโฟนส่วนใหญ่ประทับเวลาวิดีโอโดยอัตโนมัติ ซึ่งเพิ่มชั้นหลักฐานอีกชั้นหนึ่ง

ผู้เช่าที่ย้ายเข้าหน่วยที่ Aspire Sukhumvit 48 ใกล้ BTS Phra Khanong พบรอยแตกในกระจกห้องน้ำระหว่างการตรวจสอบเมื่อย้ายเข้น เขาถ่ายรูปมัน ส่งอีเมลไปยังตัวแทน และได้รับการยอมรับลายลักษณ์อักษร สิบสองเดือนต่อมา เมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์พยายามหักเงิน 4,500 บาทสำหรับ "ความเสียหายของกระจก" เขาดึงลูกโซ่อีเมล การหักเงินถูกลบออก เงินมัดจำเต็มจำนวนถูกส่งคืน

สร้างรายชื่อตรวจสอบง่าย ๆ: ห้องนั่งเล่น ห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว ระเบียง ไปห้องต่อห้องไป ใช้เวลาสามสิบนาทีและสามารถช่วยคุณประหยัดหลายหมื่นบาท

ถ้าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ปฏิเสธที่จะคืนเงินมัดจำ

หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณหายตัวไปหรือปฏิเสธที่จะคืนเงินมัดจำของคุณ คุณมีตัวเลือก เริ่มต้นด้วยการส่งคำเรียกร้องลายลักษณ์อักษรอย่างเป็นทางการผ่านอีเมลหรือจดหมายลงทะเบียน อ้างถึงข้อกำหนดเฉพาะในสัญญาเช่าของคุณที่ครอบคลุมการคืนเงินมัดจำ อย่างสุภาพแต่มั่นใจ ข้อโต้แย้งส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขในขั้นตอนนี้เพราะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รู้ว่าพวกเขาอยู่ในพื้นดิน

หากไม่ได้ผล คุณสามารถยื่นร้องเรียนกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค นี่คือบริการของรัฐบาลฟรี และการยื่นร้องเรียนมักจะจูงใจให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยอมตกลงอย่างรวดเร็ว สำหรับจำนวนเงินต่ำกว่า 300,000 บาท คุณสามารถดำเนินคดีในศาลอุทธรณ์ผู้บริโภคไทยได้ ซึ่งออกแบบมาให้เข้าถึงได้โดยไม่มีทนายความ

จำไว้ว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่เช่าคอนโดในอาคารเช่น The Line Jatujak ใกล้ BTS Mo Chit หรือ Whizdom Essence ใกล้ BTS Punnawithi เป็นนักลงทุนรายบุคคล ไม่ใช่ผู้จัดการทรัพย์สินมืออาชีพ พวกเขาอาจ