สัญญาเช่าคอนโด: ทุกอย่างที่ผู้เช่าต้องรู้ก่อนเซ็น

เคยมั้ย ตื่นเต้นได้คอนโดถูกใจ ทำเลดี ราคาโอเค แล้วเจ้าของก็ยื่นสัญญาเช่ามาให้เซ็น หนาเป็นปึก ภาษากฎหมายอ่านแล้วมึนหัว สุดท้ายก็แค่เซ็นๆ ไปเพราะกลัวคอนโดจะหลุดมือ, อย่าทำแบบนั้นเด็ดขาด สัญญาเช่าคอนโดคือเอกสารที่ปกป้องทั้งเจ้าของและผู้เช่า แต่ถ้าคุณไม่อ่านให้ละเอียด คนที่เสียเปรียบมักเป็นฝั่งผู้เช่าเสมอ วันนี้เรามาคุยกันแบบเพื่อนบอกเพื่อน ว่าก่อนจะเซ็นสัญญาเช่าคอนโดสักฉบับ ต้องดูอะไรบ้าง จะได้ไม่ต้องมาปวดหัวทีหลัง

สัญญาเช่าคอนโดคืออะไร และทำไมต้องอ่านทุกบรรทัด

สัญญาเช่าคอนโดคือข้อตกลงทางกฎหมายระหว่างเจ้าของห้อง (ผู้ให้เช่า) กับผู้เช่า กำหนดสิทธิ์และหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายตลอดระยะเวลาเช่า ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน แต่ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ เพราะถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา คำพูดปากเปล่าไม่มีน้ำหนักในชั้นศาลเลย

ส่วนใหญ่คอนโดในกรุงเทพจะทำสัญญา 1 ปีเป็นมาตรฐาน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดย่านอโศก อย่าง The Esse Asoke ที่ค่าเช่าเริ่มต้น 25,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 นอน หรือคอนโดราคาเป็นมิตรกว่าอย่าง Lumpini Park Rama 9-Ratchada ใกล้สถานี MRT พระราม 9 ที่เริ่มต้นราว 10,000-12,000 บาท สัญญาเช่าก็มีโครงสร้างคล้ายกัน แต่รายละเอียดปลีกย่อยอาจต่างกันมาก

จุดสำคัญที่ต้องเช็คก่อนเซ็นสัญญาเช่า

ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม, ดูให้ชัดว่าค่าเช่ารวมอะไรบ้าง บางคอนโดรวมค่าส่วนกลางให้แล้ว บางที่แยกเก็บ ค่าน้ำค่าไฟก็ต้องดูด้วย เจ้าของบางคนคิดค่าไฟหน่วยละ 7-8 บาท ทั้งที่การไฟฟ้าคิดแค่ 4-5 บาท ส่วนต่างตรงนี้ตกเดือนละ 1,000-2,000 บาทเลยนะ ต้องถามให้ชัดและให้ระบุในสัญญา

เงินมัดจำและเงินประกัน, มาตรฐานในกรุงเทพคือเงินประกัน 2 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวม 3 เดือนที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ ห้องเช่า 15,000 บาทต่อเดือนก็ต้องเตรียมเงินก้อน 45,000 บาทตั้งแต่วันเซ็นสัญญา ที่สำคัญ สัญญาต้องระบุเงื่อนไขการคืนเงินประกันให้ชัดเจน ภายในกี่วันหลังย้ายออก หักค่าอะไรได้บ้าง

ระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการต่อสัญญา, สัญญา 1 ปีเป็นเรื่องปกติ แต่ต้องดูว่าต่อสัญญายังไง ขึ้นค่าเช่าได้เท่าไหร่ บางสัญญาเขียนว่าเจ้าของมีสิทธิ์ขึ้นค่าเช่าได้ไม่จำกัด ถ้าเจอแบบนี้ให้ต่อรองใส่เพดานไว้ เช่น ขึ้นได้ไม่เกิน 5-10% ต่อปี

เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด, ข้อนี้สำคัญมากและคนมักมองข้าม ถ้าคุณต้องย้ายออกก่อนครบสัญญา จะเสียค่าปรับเท่าไหร่ ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ส่วนใหญ่จะกำหนดแจ้งล่วงหน้า 30-60 วัน และริบเงินประกัน บางสัญญาถึงขั้นต้องจ่ายค่าเช่าที่เหลือทั้งหมด ซึ่งหนักมาก

ข้อที่ผู้เช่ามักโดนเอาเปรียบ

จากประสบการณ์ที่เห็นคนเช่าคอนโดในกรุงเทพมาเยอะ มีหลายข้อที่เป็นกับดักในสัญญา ข้อแรกคือ "ห้ามเลี้ยงสัตว์" ที่เขียนกำกวม บางทีเจ้าของบอกปากเปล่าว่าเลี้ยงได้ แต่สัญญาเขียนห้าม ถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา สัญญาชนะเสมอ ต้องให้แก้ในสัญญาให้ตรงกับที่ตกลงกันไว้

ข้อที่สองคือเรื่องซ่อมแซม สัญญาหลายฉบับเขียนว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบการซ่อมแซมทุกอย่าง ซึ่งไม่แฟร์ ตามหลักแล้ว การสึกหรอจากการใช้งานปกติ เช่น แอร์เสียเพราะใช้มานาน ท่อน้ำตัน เจ้าของควรเป็นคนรับผิดชอบ ส่วนความเสียหายจากผู้เช่า เช่น กระจกแตกเพราะทำของตกใส่ ผู้เช่าก็ต้องจ่ายเอง

ข้อที่สามคือค่าทำความสะอาดตอนย้ายออก เจ้าของบางคนหักเงินประกัน 3,000-5,000 บาทเป็นค่าทำความสะอาดเสมอ ไม่ว่าห้องจะสะอาดแค่ไหน ถ้าสัญญาเขียนให้สิทธิ์เจ้าของทำแบบนี้ได้ ก็ต่อรองตัดออกตั้งแต่ก่อนเซ็น

เช็คลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโด

ถ่ายรูปและวิดีโอสภาพห้องทุกมุมก่อนเข้าอยู่ ทำรายการทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์ในห้องให้ครบ แนบเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาเลย เวลาย้ายออกจะได้ไม่ถูกหักเงินประกันอย่างไม่เป็นธรรม คอนโดหลายที่ในกรุงเทพ เช่น Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี หรือ Ideo Mobi Sukhumvit ใกล้ BTS อ่อนนุช เจ้าของที่ดีจะมีฟอร์มเช็คลิสต์สภาพห้องให้เซ็นรับรองร่วมกัน ถ้าไม่มี ให้ทำเอง

เช็คว่าเจ้าของห้องเป็นเจ้าของจริง ขอดูสำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด กรณีที่ปล่อยเช่าผ่านตัวแทน ต้องดูหนังสือมอบอำนาจด้วย เคยมีกรณีคนหลอกปล่อยเช่าห้องที่ไม่ใช่ของตัวเอง เก็บเงินมัดจำแล้วหายไปเลย

สุดท้าย อ่านสัญญาทั้งฉบับจริงๆ ไม่ใช่แค่ดูตัวเลข ถ้าเป็นสัญญาภาษาอังกฤษ ให้ดูฉบับภาษาไทยประกอบด้วย เพราะในทางกฎหมายไทย ฉบับภาษาไทยจะมีผลบังคับใช้เป็นหลัก

ผู้เช่าต่างชาติต้องระวังอะไรเป็นพิเศษ

ถ้าคุณเป็นชาวต่างชาติที่มาเช่าคอนโดในกรุงเทพ สิ่งที่ต้องระวังเพิ่มเติมคือเรื่อง TM.30 เจ้าของห้องมีหน้าที่แจ้งที่พักคนต่างชาติต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง ให้ระบุในสัญญาว่าเจ้าของจะเป็นผู้ดำเนินการ TM.30 ให้ เพราะถ้าไม่ทำ คุณอาจมีปัญหาตอนต่อวีซ่า

อีกเรื่องคือสัญญาสองภาษา ควรมีทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ และระบุให้ชัดว่ากรณีข้อความขัดแย้งกัน ใช้ฉบับไหนเป็นหลัก คอนโดย่าน Expat ยอดนิยม เช่น แถวทองหล่อ-เอกมัย สุขุมวิท ซอย 24-55 หรือสาทร เจ้าของส่วนใหญ่คุ้นเคยกับผู้เช่าต่างชาติอยู่แล้ว แต่ก็อย่าประมาท อ่านสัญญาให้ดีทุกครั้ง

สรุป: เซ็นสัญญาอย่างมั่นใจ

สัญญาเช่าคอนโดไม่ใช่เรื่องน่ากลัว แค่ต้