เจ้าของขึ้นค่าเช่าคอนโดได้ไหม: กฎหมายไทยบอกอะไร

อยู่ดีๆ เจ้าของคอนโดส่งข้อความมาบอกว่า "เดือนหน้าขึ้นค่าเช่านะ", เคยเจอแบบนี้ไหม? ถ้าเคย คุณไม่ได้อยู่คนเดียว เรื่องนี้เป็นหนึ่งในปัญหาที่คนเช่าคอนโดในกรุงเทพเจอบ่อยมาก ไม่ว่าจะเช่าห้องราคา 8,000 บาทแถว BTS แบริ่ง หรือห้องหรูหลักแสนย่าน BTS ทองหล่อ คำถามสำคัญคือ เจ้าของมีสิทธิ์ขึ้นค่าเช่าได้จริงไหม? กฎหมายไทยพูดเรื่องนี้ว่ายังไง? แล้วเราในฐานะผู้เช่าจะป้องกันตัวเองยังไงได้บ้าง? มาคุยกันแบบตรงๆ เลย

กฎหมายไทยว่าด้วยเรื่องค่าเช่า พูดไว้ยังไงบ้าง

ต้องบอกก่อนว่ากฎหมายไทยไม่ได้มีกฎควบคุมเพดานค่าเช่าเหมือนบางประเทศในยุโรปหรืออเมริกา หมายความว่าเจ้าของคอนโดจะตั้งค่าเช่าเท่าไหร่ก็ได้ตามใจ ไม่มีหน่วยงานไหนมากำหนดว่าห้ามเกินเท่านี้เท่านั้น

แต่สิ่งที่กฎหมายคุ้มครองคือ "สัญญาเช่า" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571 สัญญาเช่าถือเป็นข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายต้องปฏิบัติตาม ถ้าสัญญาระบุค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท ระยะเวลา 1 ปี เจ้าของจะมาขึ้นค่าเช่ากลางคันไม่ได้ ผิดสัญญาชัดๆ

นอกจากนี้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ยังกำหนดว่าสัญญาเช่าที่พักอาศัยต้องระบุรายละเอียดค่าเช่าและค่าบริการให้ชัดเจน เจ้าของจะมาเพิ่มค่าใช้จ่ายแอบแฝงหรือขึ้นราคาโดยไม่มีเงื่อนไขในสัญญารองรับไม่ได้

ระหว่างสัญญา vs. ต่อสัญญา ต่างกันยังไง

ตรงนี้สำคัญมาก ต้องแยกให้ชัดระหว่างสองสถานการณ์ ระหว่างสัญญายังไม่หมดอายุ เจ้าของไม่มีสิทธิ์ขึ้นค่าเช่าเลย เว้นแต่ในสัญญาจะมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "เจ้าของสามารถปรับค่าเช่าได้ระหว่างสัญญา" ซึ่งสัญญาแบบนี้มีน้อยมาก และถ้าเจอก็ควรคิดหนักก่อนเซ็น

แต่พอสัญญาหมดอายุแล้ว เรื่องเปลี่ยนทันที เจ้าของมีสิทธิ์เสนอค่าเช่าใหม่ได้เต็มที่ เช่น เคยเช่าห้องที่ The Base Park West สุขุมวิท 77 ใกล้ BTS อ่อนนุช ในราคา 12,000 บาท พอครบปีเจ้าของอาจเสนอราคาใหม่ 13,500 บาท ซึ่งเป็นสิทธิ์ของเขา ถ้าคุณไม่ตกลง ก็ต้องย้ายออก

จากประสบการณ์ในตลาดกรุงเทพ การขึ้นค่าเช่าตอนต่อสัญญาปกติจะอยู่ที่ประมาณ 5-10% สมมติเช่าอยู่ 18,000 บาท ก็อาจขึ้นมาเป็น 19,000-20,000 บาท ถ้าเจ้าของขึ้นมากกว่านี้ ก็ต้องดูว่าตลาดในย่านนั้นราคาขยับขึ้นจริงไหม

ย่านไหนขึ้นค่าเช่าบ่อย ย่านไหนค่อนข้างนิ่ง

ย่านที่ค่าเช่าขยับบ่อยมักเป็นทำเลยอดนิยมที่ดีมานด์สูง อย่างย่านสุขุมวิทช่วง BTS อโศก ถึง BTS เอกมัย คอนโดอย่าง Park 24 หรือ HQ Thonglor ค่าเช่าอาจขยับทุกปีเพราะมีคนต้องการเช่าเยอะ ห้อง 1 นอนในย่านนี้ที่เคยเช่าได้ 25,000 บาท ตอนนี้อาจกลายเป็น 28,000-30,000 บาทไปแล้ว

ย่าน MRT พระราม 9 และ MRT ศูนย์วัฒนธรรม ก็เริ่มขยับขึ้นเรื่อยๆ ตามการพัฒนาของพื้นที่ คอนโดอย่าง Life Asoke-Rama 9 หรือ Supalai Veranda รัชวิภา ค่าเช่าเริ่มขยับจากที่เคยถูกกว่าย่านสุขุมวิท ช่องว่างเริ่มแคบลงทุกปี

ส่วนย่านที่ค่าเช่าค่อนข้างนิ่งคือย่านชานเมืองอย่าง BTS แบริ่ง-สำโรง หรือ MRT ลาดพร้าว ห้อง 1 นอนยังหาเช่าได้ในราคา 7,000-10,000 บาท และเจ้าของมักไม่ค่อยขึ้นราคาเพราะการแข่งขันสูง มีห้องว่างเยอะ

ผู้เช่าป้องกันตัวเองยังไงได้บ้าง

ข้อแรกเลย อ่านสัญญาให้ละเอียดก่อนเซ็น ดูว่ามีข้อไหนเปิดช่องให้เจ้าของขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญาได้หรือเปล่า ถ้ามี ให้ขอตัดออกหรือเจรจาแก้ไขก่อน สิทธิ์นี้คุณมีเต็มที่

ข้อสอง ขอทำสัญญาระยะยาว ถ้าคุณชอบห้องนั้นจริงๆ การเซ็นสัญญา 2 ปีแทนที่จะเป็น 1 ปี ช่วยล็อกราคาได้นานขึ้น บางเจ้าของยินดีให้ราคาดีกว่าด้วยซ้ำเพราะไม่ต้องหาผู้เช่าใหม่

ข้อสาม เช็กราคาตลาดก่อนต่อสัญญาเสมอ ถ้าเจ้าของบอกจะขึ้นค่าเช่า 3,000 บาท แต่ห้องข้างๆ ในคอนโดเดียวกันยังปล่อยเช่าราคาเท่าเดิม คุณก็มีข้อมูลไปเจรจาต่อรองได้

ข้อสี่ บันทึกการสื่อสารทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ว่าจะเป็นแชท อีเมล หรือข้อความ เผื่อมีปัญหาต้องใช้เป็นหลักฐาน

ถ้าเจ้าของขึ้นค่าเช่าไม่สมเหตุสมผล ทำยังไงดี

ถ้าสัญญายังไม่หมดแล้วเจ้าของมาขึ้นค่าเช่า คุณมีสิทธิ์ปฏิเสธได้เลย ไม่ต้องจ่ายส่วนที่เพิ่มขึ้น เพราะถือว่าเจ้าของผิดสัญญา ถ้าเจ้าของขู่จะไล่ออก ก็ทำไม่ได้เช่นกัน ตราบใดที่คุณยังจ่ายค่าเช่าตามสัญญาครบถ้วน

กรณีสัญญาหมดแล้วและเจ้าของขึ้นราคาแรงเกินไป เช่น จาก 15,000 บาท กระโดดไป 22,000 บาท ลองเจรจาก่อน อธิบายว่าราคาตลาดในย่านนั้นอยู่เท่าไหร่ เจ้าของหลายคนยอมลดราคาลงมาเพราะการหาผู้เช่าใหม่ก็มีต้นทุน ทั้งค่าห้องว่าง ค่าทำความสะอาด และค่าเสียเวลา

แต่ถ้าเจรจาไม่ลงตัวจริงๆ ก็ไม่ต้องฝืน ตลาดเช่าคอนโดในกรุงเทพมีตัวเลือกเยอะมาก โดยเฉพาะช่วงนี้ที่คอนโดใหม่เปิดตัวเรื่อยๆ ห้องว่างมีให้เลือกไม่ขาด

สรุปสั้นๆ คือ ระหว่างสัญญายังมีผล เจ้าของขึ้นค่าเช่าไม่ได้ แต่พอสัญญาหมดแล้ว เจ้าของมีสิทธิ์เสนอราคาใหม่ สิ่งที่คุณทำได้คืออ่านสัญญาให้ดี เช็กราคาตลาด และเจรจาอย่างมีข้อมูล อย่าเพิ่งตกใจหรือรีบตกลงเพียงเพราะกลัวต้องย้าย

ถ้ากำลังหาคอนโดเช่าใหม่หรืออยากเช็กว่าค่าเช่าที่จ่ายอยู่เหมาะสมกับตลาดไหม ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดู แพลตฟอร์ม AI ช่วยหาคอนโดเช่ารายแรกในไทย บอกความต้องการไป ระบบจะจัดหาห้องที่ตรงใจให้เลย ไม่มีนายหน้ามากดดัน ไม่ต้องเสียเวลานัดดูห้องที่ไม่ใช่ ค้นหาง่ายๆ ในไม่กี่นาที