ค่าใช้จ่ายพื้นที่ร่วมของคอนโดมิเนียมกรุงเทพ: สิ่งที่เจ้าของต้องจ่ายและสิ่งที่เป็นทางเลือก

คุณพบคอนโดแสนสวยใกล้ BTS ทองหล่อ ค่าเช่า 25,000 บาทต่อเดือน ดูเหมือนตรงไปตรงมา จนกว่าคุณจะสังเกตเห็นรายการในเอกสารความเป็นเจ้าของ: ค่าใช้บริการส่วนกลาง ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้าน ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นซ้ำๆ นี้คือหน้าที่ของคุณ ถ้าคุณเป็นผู้เช่า การเข้าใจค่านี้จะช่วยให้คุณรู้ว่าคุณกำลังจ่ายจริงๆ ไปเท่าไหร่ ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด ค่าบริหารจัดการคอนโดในกรุงเทพฯ คือสิ่งหนึ่งที่ทำให้คนไม่คาดคิดเมื่อพวกเขาไม่รู้ว่ามันทำงานอย่างไร

มาแยกแยะว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้ครอบคลุมอะไร อะไรบังคับ อะไรเป็นตัวเลือก และวิธีที่มันส่งผลกระทบต่อทั้งสองฝ่ายของสัญญาเช่า

ค่าบริหารจัดการคอนโดในกรุงเทพฯ คืออะไรกันแน่?

คอนโดมิเนียมทุกแห่งในกรุงเทพฯ เรียกเก็บค่าใช้บริการส่วนกลาง บางครั้งเรียกว่าค่า CAM หรือค่าบริหารจัดการ นี่คือค่าธรรมเนียมรายเดือนที่คำนวณต่อตารางเมตรของหน่วยของคุณ ซึ่งครอบคลุมการดูแลรักษาพื้นที่ร่วมกัน เช่น ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ยิม ลิฟต์ รักษาความปลอดภัย และการจัดสวน

ค่าใช้จ่ายแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับอาคาร คอนโดธรรมดาใกล้ MRT ไฮ่ขวาง อาจเรียกเก็บ 35 ถึง 50 บาทต่อตารางเมตร โครงการแสนสูงหรูหราเช่น Esse Asoke หรือ 98 Wireless อาจเรียกเก็บ 80 ถึง 120 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่า สำหรับหน่วย 40 ตร.ม. ที่ 55 บาทต่อตร.ม. นั่นคือ 2,200 บาทต่อเดือน ค่าที่รวมเป็น 26,400 บาทต่อปี

นี่คือส่วนที่สำคัญ: ค่าใช้จ่ายนี้คือความรับผิดชอบทางกฎหมายของเจ้าของหน่วย ไม่ใช่ผู้เช่า มันเกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของ ไม่ใช่การครอบครอง แม้ว่าคอนโดของคุณจะว่างเปล่าเป็นเวลาหกเดือน คุณยังคงเป็นหนี้สำนักงานนิติบุคคลทุกบาท

ยกตัวอย่างห้องนอนหนึ่งห้องที่ Life Ladprao ค่าบริหารจัดการวิ่นรอบ 50 บาทต่อตารางเมตร สำหรับหน่วย 35 ตร.ม. ที่เช่าออกมาในราคา 18,000 บาทต่อเดือน เจ้าของกำลังจ่ายประมาณ 1,750 บาทรายเดือนเพื่อการดูแลรักษาพื้นที่ร่วมกัน นั่นคือส่วนแท้จริงของผลตอบแทนการเช่าของคุณที่เจ้าของบ้านคนแรกหลายคนลืมเพื่อประเมินอย่างถูกต้อง

ค่าใช้จ่ายบังคับทุกรายการที่เจ้าของบ้านต้องการประมาณการ

ค่าใช้จ่ายบางอย่างไม่สามารถเจรจาได้ ค่าบริหารจัดการคอนโดในกรุงเทพฯ คือค่าใหญ่ แต่ไม่ได้อยู่คนเดียว เจ้าของบ้านยังต้องรับผิดชอบสำหรับกองทุนสะสม ซึ่งเป็นการชำระเงินครั้งเดียวหรือเป็นระยะๆ ที่ใช้สำหรับการซ่อมแซมขนาดใหญ่ เช่นงานโครงสร้าง การเปลี่ยนลิฟต์ หรือการทาสีภายนอกอาคาร การมีส่วนร่วมของกองทุนสะสมมักจะเป็น 500 ถึง 1,000 บาทต่อตารางเมตร จ่ายในเวลาโอนหรือตามที่ประเมินโดยนิติบุคคล

ภาษีอากรทรัพย์สินเป็นค่าใช้จ่ายบังคับอีกอย่างหนึ่ง ตั้งแต่ปฏิรูป 2563 เจ้าของบ้านที่เช่าคอนโดจ่ายภาษีตามมูลค่าประเมินราคา สำหรับคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ถึง 8 ล้านบาท จำนวนนี้จึงประหยัด มักจะเพียงสองสามพันบาทต่อปี แต่มันยังคงเป็นความรับผิดชอบของคุณในฐานะเจ้าของ

จากนั้นก็มีประกันภัย แม้ว่าไม่บังคับตามกฎหมาย ประกันภัยอาคารมักจะรวมอยู่ในค่าธรรมเนียมพื้นที่ร่วมกัน อย่างไรก็ตาม ประกันภัยเนื้อหาสำหรับหน่วยนั้นเองคือความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านในการจัดเตรียมแยกต่างหาก ถ้าคุณได้ฟอร์นิชชิวร์คอนโดใกล้ BTS อารี ด้วยเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าราคา 200,000 บาท การข้ามประกันภัยผู้เช่าหรือเจ้าของคือการเสี่ยง

สถานการณ์จริง: เจ้าของบ้านที่ Ideo Mobi Sukhumvit 81 เคยข้ามการจ่ายค่าบริหารจัดการเป็นเวลาแปดเดือน สำนักงานนิติบุคคลตัดสิทธิ์การเข้าถึงสระว่ายน้ำและยิมสำหรับผู้เช่า ซึ่งหลังจากนั้นหยุดสัญญาเช่าเร็ว เจ้าของบ้านสูญเสียทั้งผู้เช่าและต้องชำระค่าธรรมเนียมที่ค้างชำระด้วยค่าปรับ อย่าเป็นคนนั้น

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เจ้าของบ้านบางครั้งผ่านให้กับผู้เช่า

นี่คือจุดที่สิ่งต่างๆ น่าสนใจและบางครั้งขัดแย้ง ค่าใช้จ่ายบางอย่างอยู่ในพื้นที่สีเทาซึ่งการเจรจาจะกำหนดว่าใครจ่าย ไฟฟ้าและน้ำเป็นหน้าที่ของผู้เช่าเกือบทั้งหมด แต่วิธีการสำคัญ อาคารบางแห่งเรียกเก็บค่าอุปโภคบริการแบบราคาคงที่ที่สูงกว่าอัตราการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค ผู้เช่าในอาคารเก่าตามซอย 24 สุขุมวิท มีรายงานการจ่ายเงิน 8 ถึง 9 บาทต่อหน่วยไฟฟ้าแทนที่จะเป็น 4 ถึง 5 บาทมาตรฐาน

ค่าที่จอดรถเป็นรายการเพิ่มเติมอื่น อาคารจำนวนมากรวมที่จอดรถหนึ่งแห่งไว้กับหน่วย แต่ที่ว่างเพิ่มเติมมีค่า 1,000 ถึง 3,000 บาทต่อเดือน ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้านหรือผู้เช่าที่ครอบคลุมนี้ขึ้นอยู่กับสัญญาเช่า

การติดตั้งอินเทอร์เน็ตและบริการรายเดือนมักจะเป็นโดเมนของผู้เช่า แต่เจ้าของบ้านบางคน โดยเฉพาะผู้ที่เช่าคอนโดแบบฟอร์นิชชิวร์ในราคาสูงขึ้นเช่น 45,000 บาทขึ้นไปใกล้ BTS พรหม พงษ์ รวมไว-ไฟเป็นส่วนหนึ่งของแพคเกจเพื่อให้เป็นคู่แข่ง

การทำความสะอาดของหน่วยก่อนเข้าอยู่ การกำจัดแมลง และการซ่อมแซมเครื่องใช้เล็กน้อยก็ตกอยู่ในอาณาเขตที่สามารถเจรจาได้ เจ้าของบ้านที่ฉลาดจะระบุสิ่งนี้ทั้งหมดอย่างชัดเจนในสัญญาเช่าเพื่อหลีกเลี่ยงการโต้แย้งต่อไป

วิธีที่ค่าบริหารจัดการส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนการเช่าของคุณ

ถ้าคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ The Base Park West ใกล้ BTS อ่อนนุช และเช่ามันออกมาในราคา 15,000 บาทต่อเดือน รายได้รวมประจำปีของคุณคือ 180,000 บาท ตอนนี้ลบค่าบริหารจัดการประมาณ 1,500 บาทรายเดือน (18,000 ต่อปี) ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย และการบำรุงรักษาเป็นครั้งคราว ผลตอบแทนสุทธิของคุณลดลงจากสิ่งที่ดูเหมือน 5 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ลงมาเป็นสิ่งที่ใกล้เคียงกับ 3.5 ถึง 4 เปอร์เซ็นต์

นี่คือเหตุผลว่าทำไมเจ้าของบ้านที่มีประสบการณ์ในกรุงเทพฯ จึงคำนวณผลตอบแทนหลังจากคำนึงถึงค่าบริหารจัดการคอนโดเสมอ อาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเว่อร์เหล่านี้เช่น สระว่ายน้ำแบบอินฟินิตี้บนหลังคา พื้นที่ทำงานร่วมกัน และอ่างอุ้มน้ำขม ดูดีสำหรับการดึงดูดผู้เช่า แต่พวกเขาก็มาพร้อมกับค่าบริหารจัดการที่สูงขึ้นซึ่งกินลงไปในกำไรของคุณ

จุดหวานสำหรับนักลงทุนหลายคนคืออาคารระดับกลางที่มีค่าธรรมเนียมสมเหตุสมผลและความต้องการผู้เช่าที่แข็งแกร่ง พื้นที่รอบ BTS แบริ่ง MRT พระนำ 9 และ BTS วุฒศักดิ์ มีความสมดุลที่ถูกต้อง

เคล็ดลับสำหรับผู้เช่า: รู้ว่าคุณจะได้รับอะไร

ในฐานะผู้เช่า ค่าบริหารจัดการไม่ใช่บิลของคุณ แต่มันส่งผลกระทบโดยตรงต่อประสบการณ์การใช้ชีวิตของคุณ อาคารที่มีค่าธรรมเนียมต่ำอาจหมายถึงล็อบบี้ที่เอกเสบียน ยิมกับอุปกรณ์ที่เสีย หรือการตอบสนองความปลอดภัยที่ช้า อาคารที่มีนิติบุคคลได้รับเงินทุนอย่างดีมักหมายถึงพื้นที่ร่วมกันที่สะอาด ลิฟต์ที่ทำงาน และการจัดการที่ตอบสนอง

ก่อนลงนามในสัญญาเช่าในคอนโดใดๆ ในกรุงเทพฯ ให้ขอดูพื้นที่ร่วมกันในบุคคล เยี่ยมชมสระว่ายน้ำในวันธรรมชาติ ตรวจสอบว่าอุปกรณ์ยิมทำงาน ดูห้องแต่งหน้าและโรงจอดรถ รายละเอียดเหล่านี้บอกให้คุณทราบว่าค่าบริหารจัดการถูกนำไปใช้อย่างเหมาะสมหรือไม่

ในอาคารเช่น Lumpini Suite Petcharaburi ค่าธรรมเนียมต่ำช่วยให้สิ่งต่างๆ มีราคาสามารถจ่ายได้ แต่ผู้เช่าบางครั้งรายงานการตอบสนองการบำรุงรักษาที่ช้าลง ในขณะเดียวกัน ที่ Muniq Sukhumvit 23 ค่าธรรมเนียมที่สูงขึ้นจะจัดหาสภาพแวดล้อมการใช้ชีวิตที่เงียบขรึม คุณจะได้สิ่งที่อาคารจ่ายเงินสำหรับ

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้านคำนวณต้นทุนที่แท้จริงของคุณหรือผู้เช่าที่พยายามเข้าใจว่าอะไรอยู่เบื้องหลังค่าเช่าของคุณ ค่าบริหารจัดการคอนโดในกรุงเทพฯ คือตัวเลขที่มีความสำคัญมากกว่าที่คนส่วนใหญ่ตระหนัก รับแบบชัดเจนว่าใครจ่ายอะไรก่อนลงนามในสิ่งใดๆ และถ้าคุณต้องการเปรียบเทียบคอนโดด้วยความโปร่งใสเต็มที่เกี่ยวกับค่าธรรมเนียม สิ่งอำนวยความสะดวก และราคาจริง โปรดตรวจสอบ Superagent ที่ superagent.co เพื่อค้นหาอย่างชาญฉลาดและเร็วขึ้น