อัตราห้องว่างคอนโดกรุงเทพ: ทำไมยังมีห้องว่างอีกมากและผลต่อผู้เช่า

ถ้าคุณเคยนั่งรถไฟฟ้าผ่านแนวสุขุมวิทหรือรัชดาภิเษกตอนค่ำๆ แล้วมองขึ้นไปบนตึกคอนโดสูง จะเห็นว่ามีห้องมืดๆ ไม่เปิดไฟอยู่เยอะมาก นั่นไม่ใช่ภาพลวงตา เพราะกรุงเทพมีคอนโดว่างในกรุงเทพอยู่หลายหมื่นยูนิตจริงๆ ตัวเลขจาก DDproperty Property Market Outlook ระบุว่าอัตราห้องว่างของคอนโดในกรุงเทพช่วงปี 2024 อยู่ที่ราว 15-20% ในบางทำเลยอดนิยม และสูงถึง 30-40% ในทำเลรอบนอก

แล้วสิ่งนี้หมายความว่าอะไรกับคนที่กำลังหาห้องเช่า? คำตอบสั้นๆ คือ "ข่าวดี" เพราะยิ่งห้องว่างเยอะ อำนาจต่อรองยิ่งอยู่ในมือผู้เช่า บทความนี้จะพาคุณไปดูว่าทำไมคอนโดกรุงเทพถึงว่างเยอะขนาดนี้ ย่านไหนว่างมากว่างน้อย และคุณจะใช้สถานการณ์นี้ให้เป็นประโยชน์ได้ยังไง

ทำไมคอนโดกรุงเทพถึงมีห้องว่างเยอะขนาดนี้

สาเหตุหลักคือช่วงปี 2017-2019 ดีเวลอปเปอร์สร้างคอนโดกันหนักมาก โดยเฉพาะแนว BTS สายสุขุมวิทและ MRT สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย มีโครงการใหม่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด แล้วพอโควิดมาในปี 2020 ทุกอย่างก็ชะงัก นักท่องเที่ยวหาย ชาวต่างชาติที่เคยเช่าห้องกลับบ้านกันหมด ห้องที่เคยปล่อยเช่าได้ก็ว่างลง

อีกเหตุผลที่สำคัญคือนักลงทุนชาวจีนที่ซื้อคอนโดไว้เก็งกำไรจำนวนมาก โดยเฉพาะย่านพระราม 9 ห้วยขวาง และบางแนว MRT สายสีเหลือง หลายคนซื้อแล้วไม่ได้อยู่ ไม่ได้ปล่อยเช่า ห้องก็เลยว่างทิ้งไว้เฉยๆ นอกจากนี้ซัพพลายคอนโดที่สร้างเสร็จในปี 2023-2024 ยังเข้าตลาดเพิ่มอีก ทำให้จำนวนห้องว่างไม่ได้ลดลงอย่างที่หลายคนคาด

สุดท้ายคือเทรนด์ Work From Home ที่ยังอยู่ คนไทยบางส่วนย้ายกลับต่างจังหวัดหรือเลือกอยู่ชานเมือง ทำให้ดีมานด์เช่าในเมืองลดลง ผลรวมทุกปัจจัยนี้ทำให้คอนโดว่างในกรุงเทพยังคงเป็นตัวเลขที่สูงอยู่

ย่านไหนว่างเยอะ ย่านไหนยังแน่น

ไม่ใช่ทุกย่านจะว่างเท่ากัน ย่านที่ห้องว่างเยอะมักเป็นทำเลที่มีคอนโดใหม่สร้างเสร็จพร้อมกันหลายโครงการ เช่น แถว MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ ไปจนถึงพระราม 9 มีคอนโดอย่าง Life Asoke-Rama 9, Ashton Asoke-Rama 9 และ The Line Asoke-Ratchada ที่เพิ่งส่งมอบไม่นาน ห้องว่างเลยเยอะ ค่าเช่าห้อง 1 นอน แถวนี้เริ่มต้นแค่ 12,000-16,000 บาทต่อเดือน

แถวสถานี BTS อ่อนนุช ถึง BTS แบริ่ง ก็เป็นอีกย่านที่คอนโดว่างเพียบ เพราะมีโครงการหนาแน่นมาก อย่าง Ideo Mobi Sukhumvit, Lumpini Ville Sukhumvit 77 หรือ Regent Home Sukhumvit ค่าเช่าถูกลงมาเหลือ 8,000-13,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องสตูดิโอ

ส่วนย่านที่ยังแน่นและหาห้องยากหน่อยคือแถว BTS ทองหล่อ ถึง BTS เอกมัย และ BTS ชิดลม ถึง BTS เพลินจิต เพราะเป็นทำเลทองที่ทั้งชาวต่างชาติและคนไทยต้องการอยู่ คอนโดอย่าง Marque Sukhumvit หรือ Noble Ploenchit ยังปล่อยเช่าได้เร็ว แต่ค่าเช่าก็สูงตั้งแต่ 25,000-60,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป

ห้องว่างเยอะ ผู้เช่าได้ประโยชน์อะไร

ข้อดีแรกที่ชัดเจนที่สุดคือ "ต่อราคาได้" เจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าไม่ออกมาหลายเดือน ค่าส่วนกลางก็ต้องจ่ายทุกเดือน เงินผ่อนก็ยังวิ่ง พอมีคนสนใจเช่าก็ยอมลดราคาง่ายขึ้น ห้องที่ลงประกาศไว้ 15,000 บาท ต่อเหลือ 12,000-13,000 บาท ไม่ใช่เรื่องแปลกเลยในตลาดตอนนี้

ข้อดีที่สองคือ "เงื่อนไขดีขึ้น" เจ้าของบางคนยอมให้ทำสัญญา 6 เดือนแทน 1 ปี บางคนแถมเฟอร์นิเจอร์เพิ่ม บางคนลดเงินมัดจำจาก 2 เดือนเหลือ 1 เดือน หรือให้ฟรีค่าเช่าเดือนแรก สิ่งเหล่านี้ในตลาดที่ห้องแน่นจะไม่มีทางได้

ข้อดีที่สามคือ "ตัวเลือกเยอะ" คุณสามารถเปรียบเทียบคอนโดหลายโครงการในย่านเดียวกันได้ง่าย ไม่ต้องรีบตัดสินใจเพราะกลัวห้องจะหมด ค่อยๆ ดู ค่อยๆ เลือก จนได้ห้องที่ถูกใจจริงๆ

เปรียบเทียบค่าเช่าตามย่านยอดนิยม (ห้อง 1 นอน)

• BTS ทองหล่อ - เอกมัย: 25,000-45,000 | ต่ำ (10-15%) | ยาก
• BTS ชิดลม - เพลินจิต: 28,000-55,000 | ต่ำ (10-15%) | ยาก
• MRT พระราม 9 - ศูนย์วัฒนธรรมฯ: 12,000-18,000 | สูง (25-35%) | ง่าย
• BTS อ่อนนุช - แบริ่ง: 8,000-15,000 | สูง (20-30%) | ง่ายมาก
• MRT ลาดพร้าว - ห้วยขวาง: 10,000-16,000 | ปานกลาง-สูง (20-30%) | ง่าย
• BTS สะพานควาย - อารีย์: 15,000-25,000 | ปานกลาง (15-20%) | ปานกลาง
• MRT สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง): 7,000-12,000 | สูงมาก (30-40%) | ง่ายมาก

ข้อมูลค่าเช่าอ้างอิงจากราคาประกาศจริงบนแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ณ ช่วงต้นปี 2025 อัตราห้องว่างเป็นตัวเลขประมาณการจากข้อมูลตลาด ราคาจริงอาจเปลี่ยนแปลงตามขนาดห้อง ชั้น และสภาพคอนโด

เทคนิคใช้สถานการณ์ห้องว่างให้เป็นประโยชน์สูงสุด

อันดับแรก อย่ารีบจ่ายตามราคาที่ประกาศ ลองต่อราคาดูก่อนเสมอ กฎง่ายๆ คือถ้าห้องประกาศมานานเกิน 30 วัน โอกาสต่อได้สูง ลองเสนอราคาต่ำกว่าที่ลง 10-20% ดู เจ้าของหลายคนยอม เพราะดีกว่าปล่อยห้องว่างไปเรื่อยๆ

อันดับสอง เลือกช่วงเวลาที่เหมาะ ช่วงเดือนมีนาคมถึงพฤษภาคมเป็นช่วงที่คนย้ายออกเยอะ เพราะสิ้นสุดสัญญาหรือชาวต่างชาติกลับบ้าน ห้องว่างจะเยอะขึ้นและต่อราคาได้ง่ายกว่าช่วงเดือนกันยายนถึงพฤศจิกายนที่เป็นไฮซีซันของการย้ายเข้า

อันดับสาม อย่ายึดติดกับตึกเดียว ลองเปรียบเทียบคอนโด 3-5 โครงการในย่านเดียวกัน ราคาห้อง 1 นอนขนาดใกล้เคียงกันอาจต่างกันหลายพันบาท เช่น แถวพระราม 9 ห้อง 1 นอน 30 ตร.ม. ใน Life Asoke-Rama 9 อาจเช่า 15,000 บาท แต่ Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan ที่อยู่ห่างไปนิดเดียวอาจเหลือแค่ 11,000-12,000 บาท

อันดับสี่ สอบถามเรื่องค่าส่วนกลางและค่าน้ำค่าไฟด้วย บางคอนโดคิดค่าไฟหน่วยละ 5-6 บาท ในขณะที่มิเตอร์การไฟฟ้าตรงอยู่ที่ราว 4 บาท ส่วนต่างตรงนี้รวมทั้งเดือนอาจแพงกว่า 500-1,500 บาท ข้อมูลค่าไฟฟ้าสามารถเช็กได้จาก การไฟฟ้านครหลวง (MEA)

อนาคตตลาดคอนโดเช่ากรุงเทพจะเป็นยังไง

แนวโน้มปี 2025 คือห้องว่างจะยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่อย่าง MRT สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และ MRT สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่มีคอนโดใหม่ทยอยส่งมอบ ข้อมูลจาก การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ระบุว่าเส้นทางใหม่ทั้งสองสายเปิดให้บริการเต็มรูปแบบแล้ว ซึ่งจะดึงดูดผู้เช่าบางส่วน แต่ซัพพลายยังมากกว่าดีมานด์อยู่พอสมควร

อย่างไรก็ตาม ย่านใจกลางเมืองอย่าง สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น น่าจะเริ่มกลับมาแน่นขึ้น เพราะบริษัทหลายแห่งเรียกพนักงานกลับออฟฟิศเต็มเวลา และนักท่องเที่ยวกับชาวต่างชาติที่มาทำงานในไทยเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นถ้าคุณสนใจย่านเหล่านี้ อย่ารอนานเกินไป

สำหรับย่านรอบนอกและแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ตลาดยังเป็นของผู้เช่าอีกอย่างน้อย 1-2 ปี ค่าเช่าจะยังถูกและต่อรองได้เรื่อยๆ ใครที่งบจำกัดแต่อยากได้ห้องดีๆ ช่วงนี้เป็นโอกาสทอง

สรุป: ตลาดเป็นของผู้เช่า ใช้ให้เป็นประโยชน์

คอนโดว่างในกรุงเทพยังมีอยู่เยอะ และสถานการณ์นี้เป็นข้อได้เปรียบของผู้เช่าอย่างชัดเจน คุณมีตัวเลือกมากขึ้น ต่อราคาได้ง่ายขึ้น และเงื่อนไขการเช่าก็ยืดหยุ่นกว่าเดิม สิ่งสำคัญคืออย่ารีบ ค่อยๆ เปรียบเทียบ ดูหลายโครงการ และใช้ข้อมูลตลาดเป็นอาวุธในการต่อรอง

ถ้าคุณรู้สึกว่าการนั่งเปรียบเทียบคอนโดหลายสิบโครงการด้วยตัวเองมันเหนื่อยและกินเวลา ลองให้ Superagent ช่วย ที่ superagent.co เป็นแพลตฟอร์ม AI รายแรกในไทยที่ช่วยหาคอนโดเช่าให้ตรงความต้องการของคุณ ไม่มีนายหน้าคอยกดดัน ไม่ต้องโทรหาเจ้าของทีละคน แค่บอกว่าอยากได้ห้องแบบไหน งบเท่าไหร่ อยากอยู่ย่านไหน AI จะช่วยกรองและแนะนำห้องที่ใช่ให้คุณเอง ประหยัดเวลาไปทำอย่างอื่นที่สำคัญกว่าได้เยอะเลย