ซื้อคอนโดมือสองเพื่อปล่อยเช่า: คุ้มหรือไม่และต้องระวังอะไร

ถ้าเคยลองเปิดดูราคาคอนโดมือหนึ่งในกรุงเทพช่วงนี้ แล้วรู้สึกว่า "แพงจังวะ" ก็ไม่ได้คิดไปเอง เพราะราคาคอนโดเปิดใหม่ติดรถไฟฟ้าพุ่งขึ้นเรื่อย ๆ จนหลายคนเริ่มหันมามองคอนโดมือสองแทน โดยเฉพาะคนที่อยากซื้อเพื่อปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าทุกเดือน เพราะราคาซื้อถูกกว่า ทำให้ผลตอบแทนการเช่า (rental yield) ดูน่าสนใจกว่ามาก

แต่คอนโดมือสองก็ไม่ได้สวยหรูไร้ปัญหาเสมอไป มีจุดที่ต้องระวังเยอะพอสมควร วันนี้เลยจะมาแชร์แบบตรง ๆ ว่าซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่ามันคุ้มจริงไหม ต้องดูอะไรบ้าง และทำยังไงให้ปล่อยเช่าได้จริง ไม่ใช่ซื้อมาแล้วห้องร้าง

ทำไมคอนโดมือสองถึงน่าสนใจสำหรับปล่อยเช่า

เหตุผลหลักง่าย ๆ คือ ราคาถูกกว่าคอนโดมือหนึ่ง ตามข้อมูลจาก DDproperty คอนโดมือสองในทำเลเดียวกันอาจถูกกว่ามือหนึ่ง 20-40% เลยทีเดียว สมมติคอนโดเปิดใหม่ใกล้ BTS อ่อนนุช ขายตารางเมตรละ 130,000-150,000 บาท แต่คอนโดมือสองอายุ 8-12 ปีในย่านเดียวกันอาจได้ที่ตารางเมตรละ 80,000-100,000 บาท

พอราคาซื้อถูกลง แต่ค่าเช่าในย่านนั้นยังคงเท่าเดิม ผลตอบแทนต่อปีก็กระโดดขึ้นมาทันที คอนโดมือหนึ่งอาจได้ yield แค่ 3-4% แต่คอนโดมือสองในทำเลดีอาจทำได้ 5-7% ต่อปี ซึ่งต่างกันเยอะมากเมื่อคิดในระยะยาว

นอกจากนี้ คอนโดมือสองมีข้อดีอีกอย่างคือ "เห็นของจริง" ไม่ต้องจินตนาการจากแบบแปลน เห็นห้องจริง ส่วนกลางจริง เพื่อนบ้านจริง รู้เลยว่านิติบุคคลบริหารงานดีหรือไม่ดี ซึ่งพวกนี้เป็นสิ่งที่คอนโดมือหนึ่งแบบ pre-sale ไม่มีทางบอกได้

ทำเลไหนมือสองแล้วยังปล่อยเช่าได้ดี

ไม่ใช่คอนโดมือสองทุกที่จะปล่อยเช่าได้ง่าย ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด โดยหลักการง่าย ๆ คือ ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้าไม่เกิน 800 เมตร มีแหล่งงานหรือสิ่งอำนวยความสะดวกรอบตัว ย่านที่คอนโดมือสองยังเป็นที่ต้องการสูงได้แก่

แถว BTS อ่อนนุช ถึง BTS แบริ่ง คอนโดอย่าง Lumpini Ville Sukhumvit 77 หรือ Regent Home Sukhumvit 81 อายุ 10-15 ปี ราคาซื้อห้อง 1 นอนอยู่ที่ประมาณ 1.5-2.2 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 8,000-12,000 บาทต่อเดือน เป็นย่านที่ชาวต่างชาติและคนไทยทำงานย่านสุขุมวิทชอบเช่ามาก

ย่าน MRT พระราม 9 ถึง MRT ศูนย์วัฒนธรรม คอนโดอย่าง Lumpini Place Rama 9-Ratchada หรือ Belle Grand Rama 9 ก็เป็นตัวเลือกยอดฮิต ห้อง 1 นอนมือสองราคา 2.5-4 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 12,000-18,000 บาทต่อเดือน

แถว BTS พร้อมพงษ์ ถึง BTS ทองหล่อ คอนโดอย่าง Waterford Diamond Tower หรือ Siri Residence อายุ 15 ปีขึ้นไป ราคาซื้อห้อง 1 นอนอยู่ที่ 3.5-5.5 ล้านบาท แต่ปล่อยเช่าได้สูงถึง 20,000-35,000 บาทต่อเดือน เพราะเป็นทำเลพรีเมียมที่ expat ต้องการตลอด

ตัวเลขที่ต้องคำนวณก่อนตัดสินใจซื้อ

หลายคนเห็นค่าเช่าสวย ๆ แล้วตื่นเต้น แต่ลืมคิดต้นทุนแฝง มาดูกันว่ามีอะไรบ้างที่ต้องหักออกจากค่าเช่าก่อนจะเห็นกำไรจริง

ค่าส่วนกลาง คอนโดมือสองส่วนใหญ่เก็บค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 40-80 บาทต่อเดือน ห้อง 30 ตารางเมตรก็ประมาณ 1,200-2,400 บาทต่อเดือน บางโครงการเก่ามากอาจเก็บค่าส่วนกลางพิเศษเพิ่มสำหรับซ่อมแซมอาคาร ซึ่งอาจเป็นก้อนหลักหมื่นถึงหลักแสนต่อปี

ค่ารีโนเวท นี่คือต้นทุนที่คนมักประเมินต่ำ ห้องอายุ 10 ปีขึ้นไปมักต้องทำใหม่ทั้งห้อง ตั้งแต่เปลี่ยนพื้น ทาสีใหม่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ซ่อมระบบไฟฟ้าและประปา งบรีโนเวทห้อง 30 ตารางเมตรเต็มรูปแบบอยู่ที่ 100,000-250,000 บาท ขึ้นอยู่กับระดับที่ต้องการ

ค่าโอนและภาษี ตามข้อมูลจาก กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คือ 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าผู้ขายถือไม่ถึง 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% บวกภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ต้องตกลงกันว่าใครจ่ายส่วนไหน ปกติมักแบ่งกันคนละครึ่ง

อย่าลืมคิดค่าห้องว่างด้วย ถึงทำเลจะดีแค่ไหน ต้องคำนวณว่าห้องอาจว่าง 1-2 เดือนต่อปีระหว่างเปลี่ยนผู้เช่า ซึ่งกินเข้าไปในผลตอบแทนทันที

เปรียบเทียบต้นทุนและผลตอบแทน: คอนโดมือหนึ่ง vs มือสอง

• ราคาซื้อ (ห้อง 1 นอน 30 ตร.ม.): 3,500,000 - 4,500,000 บาท vs 1,800,000 - 2,500,000 บาท
• ค่ารีโนเวท: ไม่มี (ห้องใหม่) vs 100,000 - 200,000 บาท
• ค่าเช่าต่อเดือน: 12,000 - 15,000 บาท vs 9,000 - 13,000 บาท
• ค่าส่วนกลางต่อเดือน: 1,500 - 2,100 บาท vs 1,200 - 2,400 บาท
• ผลตอบแทนต่อปี (Yield): 3 - 4% vs 5 - 7%
• ความเสี่ยงซ่อมใหญ่: ต่ำ (ประกันโครงการ) vs ปานกลาง - สูง
• ระยะเวลาคืนทุน: 25 - 30 ปี vs 15 - 20 ปี

จากตารางจะเห็นชัดว่าคอนโดมือสองให้ yield สูงกว่าและคืนทุนเร็วกว่า แต่แลกมากับความเสี่ยงเรื่องการซ่อมบำรุงที่สูงกว่า สิ่งสำคัญคือต้องชั่งน้ำหนักให้ดีตามสถานการณ์เงินทุนของตัวเอง

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดมือสอง

เรื่องนี้สำคัญมาก ซื้อคอนโดมือสองไม่เหมือนซื้อรถมือสอง เพราะมูลค่าสูงกว่าและปัญหาซ่อนได้ลึกกว่า สิ่งที่ต้องดูมีดังนี้

สภาพอาคารและส่วนกลาง เดินดูส่วนกลางให้ดี ลิฟต์ทำงานปกติไหม สระว่ายน้ำสะอาดไหม ฟิตเนสยังใช้ได้ไหม ทางเดินส่วนกลางมีรอยร้าวหรือน้ำซึมไหม ถ้าส่วนกลางดูทรุดโทรมมาก แปลว่านิติบุคคลบริหารไม่ดี หรือเก็บค่าส่วนกลางไม่พอ ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนชัดเจน

เช็กงบการเงินนิติบุคคล ขอดูงบดุลของนิติบุคคลอาคารชุดได้ ดูว่ามีเงินกองทุนเหลือเท่าไหร่ มีหนี้ค้างจากลูกบ้านเยอะไหม ถ้าค้างค่าส่วนกลางรวมเยอะ อนาคตอาจมีการเก็บค่าส่วนกลางพิเศษเพิ่ม

ตรวจห้องอย่างละเอียด ดูรอยร้าวที่ผนังและเพดาน คราบน้ำซึมตามขอบหน้าต่าง เปิดน้ำทุกก๊อกดูแรงดันน้ำ เปิดแอร์ดูว่าเย็นปกติไหม กดชักโครกดูว่าน้ำไหลดีไหม เปิดปิดประตูหน้าต่างทุกบาน พวกนี้ดูเล็กน้อย แต่ค่าซ่อมรวม ๆ ไม่เล็กเลย

เช็กโฉนดและภาระผูกพัน ต้องตรวจสอบกับ กรมสรรพากร และกรมที่ดินว่าห้องมีภาระจำนองกับธนาคารไหม มีคดีฟ้องร้องไหม มีค่าส่วนกลางค้างจ่ายไหม เรื่องพวกนี้ต้องเคลียร์ให้หมดก่อนโอน

เทคนิคปล่อยเช่าคอนโดมือสองให้ได้เร็วและได้ราคา

ซื้อมาแล้วต้องปล่อยเช่าให้ได้ด้วย ไม่งั้นก็แบกภาระไปเรื่อย ๆ เทคนิคง่าย ๆ ที่ใช้ได้จริงมีดังนี้

รีโนเวทให้ดูทันสมัย ไม่จำเป็นต้องทุบทั้งห้อง แค่ทาสีใหม่เป็นสีขาวหรือสีอ่อน เปลี่ยนผ้าม่าน เปลี่ยนโคมไฟ ใส่เฟอร์นิเจอร์มินิมอลสไตล์ ก็ทำให้ห้องอายุ 15 ปีดูใหม่ขึ้นมาทันที งบแค่ 50,000-80,000 บาทก็เปลี่ยนบรรยากาศได้แล้ว

ถ่ายรูปให้สวย เรื่องนี้หลายคนละเลย แต่ผู้เช่ายุคนี้ดูรูปก่อนตัดสินใจเข้าดูห้อง ถ่ายตอนมีแสงธรรมชาติ เปิดม่านให้สว่าง เก็บของรกให้หมด ถ้าถ่ายเองไม่ถนัด จ้างช่างภาพสัก 2,000-3,000 บาทก็คุ้มมาก

ตั้งราคาให้แข่งขันได้ อย่าตั้งราคาเช่าเท่าคอนโดมือหนึ่งในย่านเดียวกัน เพราะคอนโดมือสองต้องมีจุดดึงดูดเรื่องราคา ลดลงมาสัก 10-15% จากราคาตลาดคอนโดใหม่ ห้องจะเต็มเร็วกว่าเยอะ ดีกว่าตั้งราคาสูงแล้วห้องว่างหลายเดือน

ลงประกาศให้ถูกที่ อย่าพึ่งแค่ช่องทางเดียว ลงหลาย ๆ แพลตฟอร์ม และเลือกแพลตฟอร์มที่มีผู้เช่าจริง ๆ เข้ามาหา ไม่ใช่แค่ประกาศแล้วรอเฉย ๆ

สรุป: ซื้อคอนโดมือสองปล่อยเช่าคุ้มไหม

คำตอบคือ "คุ้ม" ถ้าเลือกทำเลดี คำนวณตัวเลขครบ และตรวจสอบสภาพห้องกับอาคารอย่างละเอียด คอนโดมือสองในทำเลใกล้รถไฟฟ้าย่าน BTS อ่อนนุช สุขุมวิท หรือ MRT พระราม 9 ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้เช่าสูง ผลตอบแทน 5-7% ต่อปีเป็นตัวเลขที่ทำได้จริงถ้าบริหารจัดการดี

แต่ต้องไม่ลืมว่าความเสี่ยงเรื่องค่าซ่อมใหญ่ ค่าส่วนกลางพิเศ