ถ้าคุณมีเงินเก็บสักก้อน แล้วกำลังคิดว่า "ซื้อคอนโดปล่อยเช่าดีไหม?", บอกเลยว่าคุณไม่ได้คิดคนเดียว คนไทยจำนวนมากสนใจลงทุนคอนโดปล่อยเช่ามาตลอดหลายปี เพราะดูเหมือนเป็นรายได้แบบ passive income ที่จับต้องได้

แต่ปี 2026 สถานการณ์เปลี่ยนไปเยอะ ทั้งดอกเบี้ยที่ยังสูง ซัพพลายคอนโดใหม่ที่ทะลักเข้าตลาด และพฤติกรรมผู้เช่าที่เปลี่ยน คำถามที่ต้องตอบจริงจังคือ, ลงทุนคอนโดปล่อยเช่ายังคุ้มอยู่ไหม? แล้วถ้าจะทำ ต้องเลือกทำเลไหน ราคาเท่าไหร่ถึงจะได้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ

บทความนี้จะพาคุณดูตัวเลขจริง วิเคราะห์ทำเลจริง และบอกข้อดีข้อเสียแบบตรงไปตรงมา ไม่ได้มาขายฝัน

ภาพรวมตลาดคอนโดปล่อยเช่ากรุงเทพปี 2026

ตลาดคอนโดในกรุงเทพปี 2026 อยู่ในจุดที่น่าสนใจ ด้านหนึ่งดีมานด์เช่ายังแข็งแกร่ง โดยเฉพาะจากชาวต่างชาติที่กลับมาทำงานในไทย กลุ่มดิจิทัลโนแมด และพนักงานบริษัทที่ย้ายเข้ามาในเมือง อีกด้านหนึ่งซัพพลายคอนโดสร้างเสร็จใหม่ก็เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้การแข่งขันด้านราคาเช่าสูงขึ้นในบางทำเล

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่า ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) เฉลี่ยของคอนโดในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 3-5% ต่อปี ซึ่งลดลงจากช่วง 5-7 ปีก่อนที่เคยอยู่ราว 5-7% ตัวเลขนี้บอกอะไร? บอกว่ายังทำกำไรได้ แต่ต้องเลือกทำเลและราคาซื้อให้ถูก ไม่ใช่ซื้อมั่วแล้วจะได้เงินง่าย ๆ เหมือนสมัยก่อน

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปัจจุบันอยู่ในช่วง 5.5-7% ต่อปี ถ้าคุณกู้ซื้อแล้วได้ค่าเช่าแค่ 3-4%, หมายความว่าติดลบทันที ดังนั้นถ้าจะลงทุนแบบกู้ ต้องคิดให้รอบคอบมาก หรือถ้ามีเงินสดก้อนก็จะได้เปรียบกว่า

ทำเลไหนให้ผลตอบแทนดีที่สุด?

ไม่ใช่ทุกทำเลจะให้ผลตอบแทนเท่ากัน หลักง่าย ๆ คือ ทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน และมีดีมานด์เช่าสูง จะให้ yield ดีกว่า แต่ราคาซื้อก็แพงกว่าด้วย เลยต้องหาจุดสมดุลให้เจอ

ย่านที่ให้ yield สูง มักเป็นย่านที่ราคาซื้อยังไม่แพงมาก แต่ค่าเช่าค่อนข้างดี เช่น รอบ ๆ สถานี BTS อ่อนนุช-แบริ่ง, MRT ลาดพร้าว-รัชดา, MRT พระราม 9 ย่านเหล่านี้มีคอนโดราคา 2-3.5 ล้านบาท แต่ปล่อยเช่าได้ 12,000-18,000 บาทต่อเดือน ทำให้ yield อยู่ที่ 4-6%

ย่านพรีเมียม อย่างทองหล่อ เอกมัย สีลม สาทร คอนโดราคาสูง 5-10 ล้านขึ้นไป ปล่อยเช่าได้ 25,000-50,000 บาท แต่ yield กลับต่ำกว่าอยู่ที่ 3-4% เพราะราคาซื้อสูงมาก อย่างไรก็ตามข้อดีคือมูลค่าทรัพย์สินมีโอกาสเพิ่มขึ้น (capital gain) ในระยะยาว

ย่านใหม่ที่น่าจับตา คือแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เช่น สถานีศรีกรีฑา ลาดพร้าว 71 หรือแนวสายสีชมพู อย่างสถานีมีนบุรี ราคาคอนโดยังต่ำ 1.5-2.5 ล้านบาท แต่ต้องดูดีมานด์เช่าให้ดี เพราะบางทำเลยังไม่มีฐานผู้เช่าที่แข็งแรง

ต้นทุนจริงที่นักลงทุนมือใหม่มักลืมคิด

หลายคนคิดแค่ว่า "ซื้อคอนโด 3 ล้าน ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000, ปีได้ 180,000, yield 6% สบาย!" แต่จริง ๆ มีค่าใช้จ่ายซ่อนอยู่เพียบ

ค่าส่วนกลาง, คอนโดในกรุงเทพคิดค่าส่วนกลางเฉลี่ย 40-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 30 ตร.ม. ก็ตกเดือนละ 1,200-2,400 บาท ปีละ 14,400-28,800 บาท ไม่น้อยเลย

ค่าซ่อมแซมและตกแต่ง, ผู้เช่าย้ายออก ต้องทาสีใหม่ ซ่อมแอร์ เปลี่ยนของที่เสียหาย เผื่อปีละ 10,000-20,000 บาท

ภาษีและค่าธรรมเนียม, รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตาม กรมสรรพากร สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 30% แล้วนำไปคำนวณภาษีตามขั้นบันได ถ้ามีรายได้อื่นด้วย ค่าเช่าจะถูกรวมเข้าไปทำให้ฐานภาษีสูงขึ้น

ช่วงห้องว่าง (Vacancy), ไม่มีคอนโดไหนมีคนเช่า 12 เดือนเต็มทุกปี เผื่อห้องว่าง 1-2 เดือนต่อปีเป็นอย่างน้อย นั่นหมายความว่ารายได้จริงลดลง 8-17%

พอหักทุกอย่างแล้ว yield จริง ๆ อาจเหลือแค่ 2.5-4% ไม่ได้สวยหรูเหมือนตอนคิดเลขครั้งแรก

เปรียบเทียบทำเลยอดนิยมสำหรับลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

• BTS อ่อนนุช-แบริ่ง: 2.0-3.5 ล้านบาท | 10,000-16,000 บาท | 4.5-5.5% | พนักงานออฟฟิศ ชาวต่างชาติ
• MRT พระราม 9-รัชดา: 2.5-4.0 ล้านบาท | 12,000-20,000 บาท | 4.0-5.0% | พนักงานออฟฟิศ ชาวจีน ชาวญี่ปุ่น
• BTS ทองหล่อ-เอกมัย: 5.0-10.0 ล้านบาท | 25,000-45,000 บาท | 3.0-4.0% | Expat ดิจิทัลโนแมด
• BTS สะพานควาย-อารีย์: 3.5-6.0 ล้านบาท | 15,000-28,000 บาท | 3.5-4.5% | คนรุ่นใหม่ ฟรีแลนซ์
• MRT ลาดพร้าว: 2.0-3.5 ล้านบาท | 10,000-15,000 บาท | 4.0-5.0% | พนักงานออฟฟิศ นักศึกษา
• สายสีเหลือง (ศรีกรีฑา-ลาดพร้าว 71): 1.5-2.5 ล้านบาท | 8,000-13,000 บาท | 4.5-6.0% | พนักงานออฟฟิศ คนท้องถิ่น

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า vs ลงทุนทางเลือกอื่น

ก่อนตัดสินใจ ลองเทียบกับทางเลือกอื่นดูบ้าง เงินฝากประจำปี 2026 ให้ดอกเบี้ย 1.5-2.5% ต่อปี, ต่ำกว่าค่าเช่าคอนโด แต่ไม่ต้องทำอะไรเลยและไม่มีความเสี่ยง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 4-6% ต่อปี คล้ายกับคอนโดปล่อยเช่า แต่ไม่ต้องจัดการผู้เช่า ไม่ต้องซ่อมแอร์ ไม่ต้องวุ่นวาย สภาพคล่องสูงกว่ามาก ขายได้ทุกวันทำการ

หุ้นปันผลให้ yield ประมาณ 3-5% แต่มีความผันผวนของราคา ข้อดีคือไม่ต้องลงเงินก้อนใหญ่ เริ่มต้นน้อยได้

คอนโดปล่อยเช่ามีข้อได้เปรียบตรงที่คุณได้ทั้งค่าเช่าและโอกาส capital gain ถ้าเลือกทำเลดี แต่ข้อเสียคือสภาพคล่องต่ำ ขายไม่ได้ทันที ต้องจัดการเรื่องผู้เช่า และมีค่าใช้จ่ายซ่อนอีกหลายรายการ

เทคนิคเลือกคอนโดปล่อยเช่าให้คุ้มค่า

เลือกขนาดห้องให้ตรงกับตลาด, ห้องสตูดิโอ 25-30 ตร.ม. และ 1 ห้องนอน 30-40 ตร.ม. ให้ yield สูงกว่าห้องใหญ่ เพราะราคาซื้อต่ำกว่า แต่ค่าเช่าไม่ได้ลดลงตามสัดส่วน กลุ่มผู้เช่าก็กว้างกว่า

ใกล้รถไฟฟ้าเป็นสิ่งจำเป็น, คอนโดที่อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ปล่อยเช่าได้เร็วกว่าและราคาสูงกว่าคอนโดที่อยู่ไกล ผู้เช่าในกรุงเทพโดยเฉพาะชาวต่างชาติให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มาก ตรวจสอบเส้นทางรถไฟฟ้าได้ที่ เว็บไซต์ รฟม.

ดูชื่อเสียงของนิติบุคคลและโครงการ, คอนโดจากแบรนด์ใหญ่อย่าง The Base, Lumpini, Life, Ideo มักมีนิติบุคคลที่ดูแลส่วนกลางได้ดี ทำให้อาคารไม่ทรุดโทรมเร็ว ผู้เช่าก็อยากอยู่นานขึ้น

อย่าซื้อแพงเกินตลาด, ถ้าจะลงทุน ต้องซื้อได้ต่ำกว่าหรือเท่ากับราคาตลาด ดูราคาเปรียบเทียบจากประกาศขายในโครงการเดียวกัน อย่าหลงเชื่อโปรโมชันที่ดูดีแต่ราคาบวกไว้แล้ว

คำนวณ yield จริงก่อนซื้อ, สูตรง่าย ๆ คือ (ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อปี) ÷ ราคาซื้อ × 100 ถ้าได้ต่ำกว่า 3% อาจจะไม่คุ้มเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่น

ข้อสรุป: คุ้มไหมในปี 2026?

คำตอบตรง ๆ คือ "คุ้ม ถ้าเลือกถูก" ลงทุนคอนโดปล่อยเช่ายังทำกำไรได้ แต่ไม่ใช่แบบหลับตาซื้อแล้วรวย ต้องเลือกทำเลที่มีดีมานด์เช่าจริง ซื้อในราคาที่เหมาะสม และคำนวณต้นทุนทุกอย่างให้ครบ

ถ้ามีเงินสดและเลือกทำเลแถว BTS อ่อนนุช MRT รัชดา หรือสายสีเหลืองที่ราคายังไม่แพงมาก, โอกาสได้ yield 4-5% เป็นเรื่องทำได้จริง แต่ถ้าต้องกู้ทั้งหมดในช่วงดอกเบี้ยสูง อาจต้องรอจังหวะที่ดอกเบี้ยลดก่อน

สิ่งสำคัญที่สุดคือเข้าใจตลาดผู้เช่า รู้ว่าผู้เช่าในย่านนั้นเป็นใคร ต้องการอะไร และยินดีจ่ายเท่าไหร่ ข้อมูลพวกนี้แหละที่ทำให้คุณตัดสินใจได้ดีกว่าคนอื่น

ถ้า