เจ้าของบ้านในกรุงเทพสามารถเพิ่มค่าเช่าระหว่างสัญญาได้หรือไม่ กฎหมายไทยบอกว่าอย่างไร

คุณลงนามในสัญญาเช่าหนึ่งปีสำหรับคอนโดใกล้ BTS ทองหลอ ที่ 25,000 บาทต่อเดือน หกเดือนต่อมา เจ้าของบ้านส่งข้อความ LINE บอกว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 28,000 บาท เริ่มตั้งแต่เดือนหน้า คุณจ้องมองที่โทรศัพท์และสงสัยว่านี่ถูกกฎหมายหรือไม่ พวกเขาทำได้จริงหรือ คำตอบสั้นๆ คือ: แทบจะแน่นอนว่าไม่ได้ แต่เรามาดูรายละเอียดกัน เพราะกฎหมายการเช่าในไทยเป็นสิ่งหนึ่งที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่เคยสนใจจนกว่าจะต้องมี

กฎหมายไทยพูดถึงการเพิ่มค่าเช่าระหว่างสัญญาเช่าอย่างไร

พระราชกฤษฎีกาคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ควบคุมสัญญาเช่าส่วนใหญ่ ตามหมวดที่ 537 ถึง 571 สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่มีผลผูกพันระหว่างสองฝ่าย เมื่อทั้งสองฝ่ายลงนามแล้ว เงื่อนไขก็ถูกล็อกไว้ตลอดระยะเวลาของสัญญา ซึ่งรวมถึงจำนวนค่าเช่า

ซึ่งหมายความว่า หากคุณลงนามในสัญญาเช่า 12 เดือนในอัตราคงที่ เจ้าของบ้านไม่สามารถเพิ่มค่าเช่าแบบเดี่ยวได้ระหว่างสัญญา ไม่ว่าราคาทรัพย์สินในพื้นที่จะพุ่งสูงขึ้นเท่าไรหรือว่าตึกได้ติดตั้งสระว่ายน้ำแบบใหม่ สัญญาคือสัญญา

มีข้อยกเว้นหนึ่งข้อ หากสัญญาเช่าของคุณมีข้อความที่ชัดเจนอนุญาตให้ปรับค่าเช่าระหว่างสัญญา เจ้าของบ้านอาจมีพื้นฐานทางกฎหมาย สัญญาบางฉบับมีข้อความเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นที่เชื่อมโยงกับอัตราเงินเฟ้อหรือค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคาร นี่คือเหตุผลว่าทำไมการอ่านทุกบรรทัดของสัญญาเช่าของคุณจึงสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเวอร์ชันภาษาไทยซึ่งเป็นเวอร์ชันที่มีผลผูกพันทางกฎหมายในข้อพิพาทใดๆ

สมมติว่าคุณกำลังเช่าหน่วยที่ Life Asoke Hype ใกล้ MRT เพชรบุรี ในราคา 18,000 บาทต่อเดือน หากสัญญาของคุณไม่มีข้อความเพิ่มเติม เจ้าของบ้านไม่สามารถปรับค่าเช่าขึ้นเป็น 20,000 บาทในเดือนที่เจ็ด ไม่มีข้อยกเว้น

เมื่อสัญญาเช่าของคุณหมดอายุ

นี่คือที่ที่เจ้าของบ้านมีอำนาจ เมื่อระยะเวลาเช่าสิ้นสุดลง ทุกอย่างก็จบลง เจ้าของบ้านสามารถเสนอจำนวนค่าเช่าใหม่สำหรับการต่ออายุได้ และคุณสามารถยอมรับ เจรจาต่อรอง หรือย้ายออกไป ไม่มีการจำกัดว่าพวกเขาสามารถเพิ่มค่าเช่าได้เท่าไหร่ระหว่างระยะเวลาเช่า

เรื่องนี้ทำให้คนต่างชาติหลายคนแปลกใจ คุณอาจจ่ายค่าเช่า 35,000 บาทสำหรับห้องนอนสองห้องใกล้ BTS อารีย์ และเมื่อถึงเวลาต่ออายุ เจ้าของบ้านของคุณขอเพิ่มขึ้นเป็น 42,000 บาท นั่นคือการเพิ่มขึ้น 20% และมันถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ ไทยไม่มีกฎหมายควบคุมค่าเช่าเหมือนในเมืองต่างๆ เช่น เบอร์ลิน หรือนิวยอร์ก

ในทางปฏิบัติ เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะเพิ่มค่าเช่า 5% ถึง 10% เมื่อต่ออายุ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีอุปสงค์สูงเช่น สุขุมวิท ซอย 24 สีลม หรือบริเวณ BTS ชิตลม แต่ในตลาดที่ซบเซา คุณอาจมีอำนาจในการเจรจา ในปี 2020 และ 2021 ผู้เช่นจำนวนมากในตึกเช่น The Esse Asoke และ Noble Ploenchit ประสบความสำเร็จในการเจรจาต่อค่าเช่าที่ต่ำกว่าเนื่องจากอัตราว่างเปล่าสูง

ประเด็นหลัก: ระหว่างสัญญาเช่า ทุกอย่างสามารถเจรจาได้ ในระหว่างสัญญาเช่า เงื่อนไขที่เขียนไว้จะเป็นตัวกำหนด

จะทำอย่างไรหากเจ้าของบ้านพยายามเพิ่มค่าเช่าระหว่างสัญญา

ขั้นแรก จงอยู่ใจเย็น อย่ายอมรับสิ่งใดผ่าน LINE หรือในการสนทนาที่รีบเร่ง กลับไปอ่านสัญญาเช่าของคุณอย่างระมัดระวัง มองหาข้อความเกี่ยวกับการปรับค่าเช่า การเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษา หรือการทบทวนเป็นระยะ

หากสัญญาเช่าของคุณไม่มีข้อความดังกล่าว คุณจึงอยู่บนพื้นฐานทางกฎหมายที่มั่นคง บอกเจ้าของบ้านอย่างสุภาพว่าค่าเช่าได้รับการแก้ไขตามสัญญาที่ลงนามแล้ว เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะยอมถอยห่างเมื่อรู้ว่าคุณรู้เกี่ยวกับสิทธิของคุณ

สมมติว่าคุณกำลังเช่าสตูดิโอใน Ideo Mobi Rama 9 ในราคา 12,000 บาทต่อเดือน และเจ้าของบ้านของคุณอ้างว่าค่าธรรมเนียมตึกเพิ่มขึ้นดังนั้นค่าเช่าของคุณควรเพิ่มขึ้นด้วย ค่าธรรมเนียมสถานที่ใช้สอยทั่วไป (เรียกว่าค่า CAM) มักจะเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของที่ดิน เว้นแต่สัญญาของคุณจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น ตรวจสอบสัญญาของคุณ

หากสถานการณ์ค่อนข้างรุนแรง และเจ้าของบ้านขู่ว่าจะไล่ออกหรือปฏิเสธที่จะบำรุงรักษาหน่วย คุณมีตัวเลือก คุณสามารถยื่นร้องขอต่อสำนักงานคณะปกครองส่วนท้องถิ่น (OCPB) หรือปรึกษากับทนายความไทย สำนักงานกฎหมายจำนวนมากในกรุงเทพฯ เสนอการปรึกษาเบื้องต้นในราคา 1,500 ถึง 3,000 บาท เรื่องนี้ไม่เคยถึงจุดนั้น แต่การรู้ว่ามีตัวเลือกทำให้คุณมั่นใจ

เคล็ดลับทั่วไปที่ต้องระวัง

เจ้าของบ้านบางคนพยายามหาวิธีแก้ปัญหาที่สร้างสรรค์ การเคลื่อนไหวทั่วไปอย่างหนึ่งคือการเพิ่มค่าธรรมเนียมใหม่ที่ไม่ใช่ค่าเช่าโดยเทคนิค คุณอาจเห็นค่าธรรมเนียมสำหรับที่จอดรถ อินเทอร์เน็ต หรือทำความสะอาดที่ไม่อยู่ในสัญญาเดิม หากค่าธรรมเนียมเหล่านี้ไม่ได้อยู่ในสัญญาลงนามของคุณ คุณจึงไม่มีหน้าที่ต้องจ่ายเงิน

อีกกลวิธีหนึ่งเกี่ยวข้องกับการกดดันผู้เช่าตามการจัดการรายเดือน หากสัญญาเช่าหนึ่งปีของคุณหมดอายุและคุณยังคงจ่ายค่าเช่าโดยไม่มีการลงนามในสัญญาใหม่ คุณน่าจะอยู่บนพื้นฐานรายเดือน ในสถานการณ์นั้น เจ้าของบ้านสามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขได้ด้วยการแจ้งให้ทราบล่วงหน้าตามปกติ 30 วัน เรื่องนี้เกิดขึ้นบ่อยครั้งในตึกเก่าตามสุขุมวิท ซอย 39 และซอย 49 ที่จัดการแบบไม่เป็นทางการ

การป้องกันที่ดีที่สุดคือสัญญาเช่าที่เขียนลงและลงนามไว้ด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจน ข้อตกลงด้วยวาจาเป็นเทคนิคที่มีผลบังคับใช้ในไทย แต่การพิสูจน์เป็นเรื่องยุ่งยากมาก

วิธีปกป้องตัวเองก่อนลงนาม

อ่านสัญญาเช่าให้ครบถ้วนก่อนลงนาม หากเป็นภาษาไทยเท่านั้น ให้แปลหรือให้เพื่อนที่พูดได้สองภาษาตรวจสอบ สังเกตข้อความเกี่ยวกับการเพิ่มค่าเช่า การหักเงินมัดจำ การเลิกสัญญาก่อนกำหนด และใครจ่ายค่าซ่อมแซม

เจรจาค่าเช่าคงที่สำหรับสัญญาเช่าทั้งหมดโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติม เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะยอมรับนี้สำหรับสัญญา 12 เดือน สำหรับสัญญาเช่าที่ยาวนานกว่าสองปีหรือมากกว่านั้น เจ้าของบ้านบางคนจะยืนยันการเพิ่มขึ้นประจำปีเล็กน้อยประมาณ 3% ถึง 5% นั่นถือว่ายุติธรรมและเป็นมาตรฐานในกรุงเทพฯ

เก็บสำเนาของทุกอย่าง บันทึกข้อความ LINE ใบเสร็จการโอนเงิน และรูปภาพของสภาพหน่วยเมื่อเข้า หากเกิดข้อพิพาทจะเกิดขึ้น เอกสารคือเพื่อนที่ดีที่สุดของคุณ

การเช่าในกรุงเทพฯ ไม่จำเป็นต้องเป็นเรื่องที่เครียดหากคุณรู้กฎ ไม่ว่าคุณจะมองหาสตูดิโอ 10,000 บาทใกล้ BTS แบริ่ง หรือเพนท์เฮาส์ 60,000 บาทใกล้ BTS พรหมพงศ์ สิทธิของคุณในฐานะผู้เช่าก็เหมือนกัน หากคุณต้องการค้นหาคอนโดที่มีเงื่อนไขการเช่าที่โปร่งใสและรายชื่อที่ตรวจสอบแล้ว โปรดตรวจสอบ superagent.co เพื่อค้นหาสถานที่ของคุณต่อไปด้วยความมั่นใจ