ใครเป็นเจ้าของคอนโดหรือกำลังจะซื้อคอนโดในกรุงเทพ ต้องรู้จักค่าใช้จ่ายตัวหนึ่งที่หนีไม่พ้นเลย นั่นคือ "ค่าธรรมเนียมนิติบุคคลคอนโด" หรือที่หลายคนเรียกสั้น ๆ ว่า "ค่าส่วนกลาง" ค่านี้ไม่ใช่แค่เรื่องเล็ก ๆ เพราะมันเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่คุณต้องจ่ายตลอดตราบเท่าที่ยังเป็นเจ้าของห้อง ไม่ว่าจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า

ปัญหาคือ หลายคนซื้อคอนโดโดยไม่ได้เช็คค่าส่วนกลางให้ดีก่อน พอไปเห็นบิลทีหลังก็ถึงกับตกใจ บางโครงการเก็บแค่ 30-40 บาทต่อตารางเมตร แต่บางโครงการพุ่งไปถึง 80-120 บาทต่อตารางเมตรเลยทีเดียว บทความนี้จะพาไปดูทุกเรื่องที่ต้องรู้ ตั้งแต่ค่าธรรมเนียมนิติบุคคลคอนโดคืออะไร คำนวณยังไง ไปจนถึงทำไมบางโครงการแพงกว่าที่อื่นลิบลับ

ค่าธรรมเนียมนิติบุคคลคอนโดคืออะไร ทำไมต้องจ่าย

ค่าธรรมเนียมนิติบุคคลคอนโด หรือค่าส่วนกลาง คือเงินที่เจ้าของร่วม (เจ้าของห้องทุกคน) ต้องจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อนำไปบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของคอนโด ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ชัดเจนว่าเจ้าของร่วมทุกคนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของตนเอง

เงินก้อนนี้ถูกนำไปใช้ทำอะไรบ้าง ก็เช่น ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง (ลิฟต์ ไฟทางเดิน สระว่ายน้ำ ฟิตเนส) ค่าบำรุงรักษาสวน ค่าซ่อมบำรุงอุปกรณ์ต่าง ๆ รวมถึงค่าประกันภัยอาคาร

พูดง่าย ๆ คือ ถ้าไม่มีค่าส่วนกลาง สระว่ายน้ำก็จะกลายเป็นบ่อน้ำเขียว ลิฟต์ก็จะพังไม่มีคนซ่อม และรปภ. ก็จะหายไปเลย คอนโดจะเสื่อมสภาพเร็วมาก

วิธีคำนวณค่าส่วนกลางคอนโด

ค่าส่วนกลางคอนโดคำนวณง่ายมาก ใช้สูตร: ขนาดพื้นที่ห้อง (ตารางเมตร) x อัตราค่าส่วนกลาง (บาท/ตารางเมตร/เดือน) = ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายต่อเดือน

ยกตัวอย่างเช่น ห้องขนาด 30 ตารางเมตร ค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตร ก็จะจ่าย 30 x 50 = 1,500 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเป็นคอนโดหรูอย่าง 98 Wireless ย่านเพลินจิต ที่ค่าส่วนกลางอยู่ที่ประมาณ 100-120 บาทต่อตารางเมตร ห้องขนาด 100 ตารางเมตร ก็ต้องจ่ายถึงเดือนละ 10,000-12,000 บาทเลยทีเดียว

นอกจากค่าส่วนกลางรายเดือนแล้ว ยังมี "เงินกองทุน" (Sinking Fund) ที่ต้องจ่ายตอนรับโอนห้อง ซึ่งเป็นเงินสำรองไว้ซ่อมแซมใหญ่ในอนาคต ปกติจะอยู่ที่ 400-600 บาทต่อตารางเมตร จ่ายครั้งเดียวตอนโอน แต่บางโครงการอาจเรียกเก็บเพิ่มเติมภายหลังได้ถ้าเงินกองทุนไม่พอ

อัตราค่าส่วนกลางคอนโดในกรุงเทพ แพงแค่ไหน

ค่าส่วนกลางคอนโดในกรุงเทพแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับระดับโครงการ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้ จากข้อมูลของ DDproperty ค่าส่วนกลางเฉลี่ยของคอนโดในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 35-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยคอนโดระดับลักชัวรีอาจสูงถึง 120 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่า

• ประหยัด: Lumpini Ville Prachachuen-Phongphet | หลักสี่ | 30-38 บาท | 900-1,140 บาท
• กลาง: The Base Saphankhwai | สถานี BTS สะพานควาย | 45-55 บาท | 1,350-1,650 บาท
• กลาง-บน: Life Asoke Hype | สถานี MRT พระราม 9 | 55-65 บาท | 1,650-1,950 บาท
• ไฮเอนด์: Noble Ploenchit | สถานี BTS เพลินจิต | 70-85 บาท | 2,100-2,550 บาท
• ลักชัวรี: The Residences at Mandarin Oriental | เจริญนคร | 100-120 บาท | 3,000-3,600 บาท

จะเห็นว่าช่วงราคาห่างกันมาก คอนโดตึกลุมพินีในย่านชานเมืองอาจจ่ายแค่เดือนละไม่ถึงพันบาท แต่คอนโดหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยาจ่ายเดือนละหลายพัน และถ้าห้องใหญ่ 100 ตารางเมตรขึ้นไป ค่าส่วนกลางอย่างเดียวก็เกินหมื่นได้สบาย ๆ

ทำไมค่าส่วนกลางบางโครงการถึงแพงกว่า

คำตอบหลัก ๆ มีอยู่ไม่กี่ข้อ ข้อแรกคือ สิ่งอำนวยความสะดวก ยิ่งคอนโดมีฟิตเนสใหญ่ สระว่ายน้ำหลายสระ สวนลอยฟ้า ห้องสมุด ห้องซาวน่า Co-Working Space ห้องดูหนัง ก็ยิ่งต้องมีค่าบำรุงรักษาและค่าไฟฟ้าสูงตามไปด้วย

ข้อสองคือ จำนวนยูนิตทั้งหมด คอนโดที่มียูนิตน้อย เช่น โครงการ Low-Rise มีแค่ 100-200 ยูนิต ค่าใช้จ่ายส่วนกลางก็ต้องหารกันน้อยคน ทำให้แต่ละคนแบกรับมากขึ้น ตรงข้ามกับคอนโดใหญ่ที่มี 500-1,000 ยูนิต หารกันเยอะก็ถูกลงต่อหัว

ข้อสามคือ อายุของโครงการ คอนโดเก่าที่อายุ 10-15 ปีขึ้นไป มักจะต้องขึ้นค่าส่วนกลางเพราะอุปกรณ์ต่าง ๆ เริ่มเสื่อมสภาพ ลิฟต์ต้องเปลี่ยน ท่อน้ำต้องซ่อม หลังคาต้องกันซึม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ล้วนเพิ่มขึ้นตามอายุอาคาร

ข้อสุดท้ายคือ คุณภาพการบริหารจัดการ นิติบุคคลที่ดีจะบริหารงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ใช้เงินเกินจำเป็น แต่บางนิติบุคคลบริหารไม่ดี เก็บเงินเยอะแต่คอนโดก็ยังดูโทรม ดังนั้นก่อนซื้อควรเช็คประวัติการบริหารของนิติบุคคลด้วย

ใครเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลาง เจ้าของหรือผู้เช่า

ตามกฎหมาย เจ้าของห้องเป็นผู้มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลาง ไม่ใช่ผู้เช่า เพราะค่าส่วนกลางคือค่าใช้จ่ายของ "เจ้าของร่วม" ตามพ.ร.บ.อาคารชุด ดังนั้นถ้าคุณเป็นผู้เช่าคอนโด ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ยกเว้นเจ้าของจะรวมไว้ในค่าเช่าแล้ว ซึ่งส่วนใหญ่ก็ทำแบบนั้น

แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของหลายคนจะบวกค่าส่วนกลางเข้าไปในค่าเช่าอยู่แล้ว เช่น ค่าเช่าจริง ๆ อยู่ที่ 13,000 บาท แต่ค่าส่วนกลางเดือนละ 2,000 บาท เจ้าของก็ตั้งค่าเช่า 15,000 บาทไปเลย ผู้เช่าไม่ต้องจ่ายแยก

สำหรับเจ้าของที่ปล่อยเช่า ค่าส่วนกลางถือเป็นต้นทุนที่ต้องคิดเข้าไปในการคำนวณผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ด้วย ถ้าคุณเก็บค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท แต่จ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 2,000 บาท รายได้สุทธิก็เหลือแค่ 13,000 บาท

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม จะเกิดอะไรขึ้น

ตอบสั้น ๆ คือ ไม่จ่ายไม่ได้ และผลที่ตามมาค่อนข้างรุนแรง ตามกฎหมาย ถ้าค้างจ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลมีสิทธิ์คิดเงินเพิ่ม (ค่าปรับ) ไม่เกิน 12% ต่อปี ของจำนวนที่ค้าง และยังสามารถระงับสิทธิ์การใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ห้ามใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ได้ด้วย

ที่สำคัญกว่านั้น ถ้าค้างชำระนาน ๆ นิติบุคคลสามารถฟ้องร้องเรียกเงินคืนทางศาลได้ และเมื่อเจ้าของจะขายห้อง ก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางค้างชำระครบถ้วน เรียกว่าค้างจ่ายค่าส่วนกลางนี่มันฝังอยู่กับห้องเลย หนีไม่พ้น

ข้อมูลจาก Fazwaz ระบุว่า ปัญหาค่าส่วนกลางค้างชำระเป็นหนึ่งในปัญหาหลักที่ทำให้คอนโดเก่าหลายแห่งในกรุงเทพเสื่อมสภาพเร็ว เพราะเมื่อเก็บเงินไม่ได้ครบ งบบำรุงรักษาก็ไม่พอ ส่วนกลางก็ทรุดโทรม แล้วคนก็ยิ่งไม่อยากจ่าย กลายเป็นวงจรที่แก้ยาก

เคล็ดลับเลือกคอนโดที่ค่าส่วนกลางคุ้มค่า

อย่าดูแค่ตัวเลขค่าส่วนกลางอย่างเดียว แต่ให้ดูว่าจ่ายไปแล้วได้อะไรกลับมาบ้าง คอนโดที่ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตร แต่มีสระว่ายน้ำสวย ฟิตเนสอุปกรณ์ครบ รปภ. 24 ชั่วโมง ส่วนกลางสะอาดเอี่ยม อาจจะคุ้มกว่าคอนโดที่เก็บ 35 บาทต่อตารางเมตร แต่ส่วนกลางโทรม ลิฟต์พังบ่อย และสระว่ายน้ำน้ำขุ่น

เช็คงบการเงินของนิติบุคคลก่อนซื้อ ดูว่ามีเงินกองทุนเหลือเท่าไหร่ มีเจ้าของห้องค้างชำระค่าส่วนกลางเยอะไหม ถ้าค้างชำระเกิน 20-30% ของทั้งโครงการ ถือว่าเป็นสัญญาณอันตราย

ถามเรื่องประวัติการขึ้นค่าส่วนกลางด้วย บางโครงการเปิดมาตั้งแต่ปี 2558 ยังไม่เคยขึ้นค่าส่วนกลางเลย ฟังดูดีแต่จริง ๆ อาจแปลว่าเงินกองทุนกำลังจะหมดและอาจต้องขึ้นรุนแรงในอนาคตอันใกล้

สุดท้าย ดูจำนวนยูนิตที่ถูกปล่อยเช่าเทียบกับยู