ค่าไฟคอนโดแพงเกินไป: สิทธิ์ผู้เช่าและวิธีร้องเรียน

เคยเปิดบิลค่าไฟคอนโดแล้วช็อกไหม? เช่าคอนโดจ่ายค่าไฟหน่วยละ 7-8 บาท ทั้งที่บ้านญาติจ่ายแค่หน่วยละ 3-4 บาท ทำไมมันต่างกันตั้งเท่าตัว? คำถามนี้เป็นปัญหาคลาสสิกของคนเช่าคอนโดในกรุงเทพเลย โดยเฉพาะห้องที่เช่าผ่านเจ้าของห้องรายย่อย ซึ่งบางคนบวกค่าไฟเพิ่มจากมิเตอร์การไฟฟ้าอีกเท่าตัว

ปัญหาค่าไฟคอนโดแพงเกินไปไม่ใช่เรื่องที่ต้องทนเฉย ๆ เพราะกฎหมายไทยมีบทบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าชัดเจน ถ้าคุณกำลังจ่ายค่าไฟแพงจนรู้สึกว่าไม่แฟร์ บทความนี้จะพาไปดูว่าเรทค่าไฟที่ "ถูกต้อง" คือเท่าไหร่ สิทธิ์ของคุณในฐานะผู้เช่ามีอะไรบ้าง แล้วถ้าโดนเอาเปรียบจริง ๆ จะร้องเรียนยังไงให้ได้ผล

ค่าไฟคอนโดคิดยังไง ทำไมถึงแพงกว่าบ้าน

ก่อนจะไปถึงเรื่องสิทธิ์ ต้องเข้าใจก่อนว่าค่าไฟในคอนโดมี 2 ระบบหลัก ๆ ระบบแรกคือ "มิเตอร์ตรง" จากการไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) ซึ่งทุกห้องมีมิเตอร์ของตัวเอง จ่ายตรงให้ กฟน. ในเรทเดียวกับบ้านทั่วไป ตกหน่วยละประมาณ 3.2-4.2 บาท ขึ้นอยู่กับปริมาณการใช้

ระบบที่สองคือ "มิเตอร์ย่อย" ที่นิติบุคคลหรือเจ้าของห้องเป็นคนอ่านมิเตอร์แล้วเรียกเก็บเอง ปัญหาเกิดตรงนี้แหละ เพราะเจ้าของบางคนคิดหน่วยละ 6-9 บาท บางที่โหดมากคิดถึง 10 บาท อ้างว่าต้องบวกค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงหม้อแปลง หรือค่าสึกหรอ ซึ่งจริง ๆ แล้วนิติบุคคลคอนโดส่วนใหญ่ออกบิลค่าไฟในเรท กฟน. อยู่แล้ว คนที่บวกเพิ่มมักเป็นเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าเอง

ตัวอย่างง่าย ๆ ถ้าคุณเช่าห้องที่ Lumpini Park Rama 9 - Ratchada ใกล้สถานี MRT พระราม 9 แล้วใช้ไฟเดือนละ 300 หน่วย ถ้าคิดเรท กฟน. จะจ่ายประมาณ 1,100-1,200 บาท แต่ถ้าเจ้าของคิดหน่วยละ 8 บาท คุณต้องจ่าย 2,400 บาท ต่างกันเดือนละ 1,200 บาทเลย ปีนึงก็ปาเข้าไปเกือบ 15,000 บาท

กฎหมายว่าไว้ยังไง สิทธิ์ผู้เช่าที่ต้องรู้

ข่าวดีคือ ตั้งแต่ปี 2561 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ออก ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 กำหนดชัดเจนว่าผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บค่าไฟเกินกว่าอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าไม่ได้

พูดง่าย ๆ คือ กฟน. คิดหน่วยละเท่าไหร่ เจ้าของห้องก็ต้องคิดเท่านั้น จะบวกเพิ่มไม่ได้ ถ้าเจ้าของคิดเกิน ถือว่าทำผิดกฎหมาย มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

แต่ต้องระวังนิดนึง ประกาศ สคบ. ฉบับนี้ครอบคลุม "ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย" ซึ่งตีความรวมถึงอพาร์ตเมนต์ หอพัก และเจ้าของห้องคอนโดที่ปล่อยเช่าเป็นธุรกิจ แต่กรณีเจ้าของห้องที่มีแค่ห้องเดียวปล่อยเช่า อาจมีข้อถกเถียงว่าเข้าข่าย "ธุรกิจ" หรือเปล่า ถึงอย่างนั้นก็สามารถใช้เป็นฐานในการเจรจาได้

ค่าไฟเรทไหนคือเรทปกติ เรทไหนคือโดนโขก

• เรท กฟน. (มิเตอร์ตรง): 3.2 - 4.2 | 960 - 1,260 บาท | ถูกต้องตามกฎหมาย
• นิติบุคคลคอนโดเรียกเก็บ: 4.0 - 5.0 | 1,200 - 1,500 บาท | อาจบวกค่า FT ตรวจสอบได้
• เจ้าของห้องคิดเอง (บวกเพิ่ม): 6.0 - 8.0 | 1,800 - 2,400 บาท | ผิดประกาศ สคบ. 2561
• เจ้าของห้องคิดเหมาจ่าย: ไม่ระบุต่อหน่วย | 1,500 - 3,000 บาท (เหมา) | ต้องระบุในสัญญาชัดเจน

จากตารางจะเห็นว่า ถ้าคุณจ่ายค่าไฟเกินหน่วยละ 5 บาท ให้เริ่มตั้งข้อสงสัยได้เลย และถ้าเกิน 6 บาทขึ้นไป แทบจะมั่นใจได้ว่าเจ้าของบวกเพิ่มจากเรท กฟน. ตามข้อมูลจาก การไฟฟ้านครหลวง อัตราค่าไฟสำหรับบ้านอยู่อาศัยประเภท 1 (ใช้ไม่เกิน 150 หน่วย/เดือน) เริ่มต้นที่หน่วยละ 3.2484 บาท และสูงขึ้นตามขั้นบันได

วิธีร้องเรียนค่าไฟคอนโดแพงเกินไป ทำยังไงได้บ้าง

ขั้นตอนที่ 1 คือเก็บหลักฐาน ถ่ายรูปบิลค่าไฟทุกเดือน สัญญาเช่าที่ระบุเรทค่าไฟ รูปมิเตอร์ไฟฟ้า และหลักฐานการโอนเงินค่าไฟ ยิ่งมีข้อมูลมาก ยิ่งมีน้ำหนักในการร้องเรียน

ขั้นตอนที่ 2 คุยกับเจ้าของห้องก่อน บางทีเจ้าของอาจไม่รู้ด้วยซ้ำว่ามีประกาศ สคบ. ตัวนี้ ลองส่งลิงก์ประกาศให้ดู แล้วขอเจรจาปรับเรทให้ตรงกับ กฟน. หลายเคสจบที่ขั้นตอนนี้เลย

ขั้นตอนที่ 3 ถ้าเจ้าของไม่ยอมปรับ ร้องเรียนที่ สคบ. ได้เลย สามารถร้องเรียนออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ สคบ. หรือโทร 1166 หรือเดินทางไปที่สำนักงาน สคบ. ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เจ้าหน้าที่จะเรียกเจ้าของมาเจรจาไกล่เกลี่ย

ขั้นตอนที่ 4 ถ้าไกล่เกลี่ยไม่สำเร็จ สามารถดำเนินคดีผ่านศาลแพ่งได้ หรือร้องเรียนเพิ่มเติมที่กรมการค้าภายใน กระทรวงพาณิชย์ โทร 1569

เช็กก่อนเช่า ป้องกันปัญหาค่าไฟแพงตั้งแต่ต้น

วิธีที่ดีที่สุดคือป้องกันไม่ให้เจอปัญหาตั้งแต่แรก ก่อนเซ็นสัญญาเช่าคอนโดทุกครั้ง ให้ถามเจ้าของห้อง 3 คำถามนี้ให้ชัด หนึ่ง ค่าไฟคิดหน่วยละเท่าไหร่ สอง ใช้มิเตอร์ตรง กฟน. หรือมิเตอร์ย่อย และสาม ขอดูบิลค่าไฟย้อนหลังได้ไหม

ถ้าเจ้าของตอบว่าคิดหน่วยละ 7-8 บาท ก็ลองเจรจาขอลดก่อน ถ้าไม่ยอมลด ก็ต้องคิดว่าคุ้มไหมกับค่าเช่าที่จ่ายไป เพราะค่าไฟที่บวกเพิ่มเดือนละ 1,000-1,500 บาท เท่ากับค่าเช่าแพงขึ้นปีละ 12,000-18,000 บาท

คอนโดที่ใช้ระบบมิเตอร์ตรง กฟน. มักเป็นคอนโดโปรเจกต์ใหญ่ ๆ อย่าง The Base Park West ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช หรือ Life Asoke Hype ใกล้สถานี MRT พระราม 9 หรือ Ideo Mobi Sukhumvit 66 ใกล้สถานี BTS อุดมสุข พวกนี้ส่วนใหญ่จะมีมิเตอร์ไฟตรงจาก กฟน. ผู้เช่าจ่ายค่าไฟตรงในเรทปกติ

ค่าน้ำคอนโดก็ต้องระวัง ปัญหาเดียวกัน

พอพูดถึงค่าไฟ ก็ต้องพูดถึงค่าน้ำด้วย เพราะเจอปัญหาเดียวกันเลย เรทประปาปกติอยู่ที่หน่วยละ 15-18 บาท แต่เจ้าของบางคนคิดหน่วยละ 25-35 บาท ประกาศ สคบ. ฉบับเดียวกันก็ครอบคลุมค่าน้ำด้วย คือเก็บเกินเรทประปาไม่ได้เช่นกัน

เวลาเช็กสัญญาเช่า ให้ดูทั้งค่าไฟและค่าน้ำพร้อมกัน บางเจ้าของคิดค่าไฟถูก แต่ไปโขกค่าน้ำแทน หรือบางที่คิดค่าอินเทอร์เน็ตเหมาจ่ายเดือนละ 800-1,000 บาท ทั้งที่แพ็กเกจจริง ๆ แค่ 400-600 บาท ต้องดูค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมดถึงจะรู้ว่าห้องนั้นคุ้มจริงหรือเปล่า

สัญญาเช่าคือเกราะป้องกัน อ่านให้ดีก่อนเซ็น

สัญญาเช่าที่ดีต้องระบุชัดเจนว่าค่าไฟคิดอัตราเท่าไหร่ต่อหน่วย ถ้าสัญญาเขียนว่า "ตามเรทการไฟฟ้านครหลวง" แบบนี้โอเค แต่ถ้าเขียนว่า "หน่วยละ 8 บาท" ให้เจรจาขอแก้ก่อนเซ็น อย่าคิดว่าเซ็นไปก่อนแล้วค่อยมาเถียงทีหลัง เพราะถึงแม้กฎหมายจะเข้าข้างผู้เช่า แต่การร้องเรียนก็ใช้เวลาและพลังงาน

ตาม กรมที่ดิน สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่สัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ทำกัน 1 ปี ไม่ต้องจดทะเบียน ก็ยิ่งต้องอ่านรายละเอียดให้ดี เพราะเป็นหลักฐานสำคัญหากเกิดข้อพิพาท

ข้อแนะนำคือถ่ายรูปมิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์น้ำในวันที่เข้าอยู่ แล้วส่งให้เจ้าของห้องยืนยันตัวเลข เพื่อป้องกันปัญหาค่าไฟตกค้างจากผู้เช่าคนก่อน

สรุปง่าย ๆ คือ ค่าไฟคอนโดที่ถูกต้องต้องคิดตามเรท กฟน. เจ้าของห้องไม่มีสิทธิ์บวกเพิ่ม ถ้าโดนเก็บเกิน ให้เจรจาก่อน เจรจาไม่สำเร็จก็ร้องเรียน สคบ. และที่สำคัญที่สุด ป้องกันปัญหาตั้งแต่ขั้นตอนหาคอนโดเช่า โดยเช็กเรทค่าไฟก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง

ถ้ากำลังหาคอนโดเช่าในกรุงเทพและไม่อยากเจอปัญหาค่าไฟแพงเกินจริง ลองใช้ Superagent ที่ superagent.co ดู แพลตฟอร์มเช่